TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e BILBILLE-DAUVOIS

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e BUSSON

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 19/09727

N° Portalis 352J-W-B7D-CQRDN

N° MINUTE :

Assignation du :

19 Août 2019

JUGEMENT

rendu le 18 Février 2025

DEMANDERESSE

Madame [X] [R]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Lionel BUSSON de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0466

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 4], représenté par son syndic, la société PHILIPPE POSTIC

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Laurence BILBILLE-DAUVOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0090

Décision du 18 Février 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 19/09727 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQRDN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Justine EDIN, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 04 Décembre 2024 tenue en audience publique devant Madame Laure BERNARD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Mme [X] [R] est propriétaire du lot n°89 de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ce lot n°89 consiste en un appartement au 8ème étage, donnant sur rue, avec jouissance privative d’une terrasse partie commune, agrémentée d’un garde-corps.

Par acte d’huissier délivré le 19 août 2019, Mme [R] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, représenté par son syndic en exercice, afin d’obtenir l’annulation des résolutions 1 et 6 de l’assemblée générale du 11 juin 2019.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 25 mars 2020, Mme [R] demande au tribunal de :

«  Vu les articles 2, 8, 10, 14-3, 17, 18-I et 21 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 515, 699 et 700 du code de procédure civile,

— Annuler les résolutions n°1 et 6 de l’assemblée générale du 11 juin 2019,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la société Philippe Postic, à payer à Mme [X] [R] la somme de 5.000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le Condamner aux entiers dépens de l’instance, lesquels pourront être recouvrés par Maître Lionel Busson, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. "

A l’appui de sa demande d’annulation de la résolution n°1 de l’assemblée générale du 11 juin 2019, portant sur l’approbation des comptes de l’année 2018, Mme [R] soutient d’abord que les comptes sont nuls dans la mesure où le relevé de charges fait ressortir une dépense au titre des charges communes pour des paillassons d’un montant de 1.097.86 € alors que le règlement de copropriété prévoit que ce type de dépense est de nature privative, devant être assumé par les copropriétaires de manière individuelle.

Elle se prévaut également d’un moyen de nullité des comptes tenant à la prise en charge d’une dépense liée à la souscription d’une nouvelle police d’assurance auprès de la société QBE alors que le principe de souscription à cette assurance n’avait pas été préalablement soumis au vote de l’assemblée générale, en violation de l’article 18 I de la loi du 10 juillet 1965, et n’a pas fait l’objet d’une mise en concurrence préalable.

Elle se prévaut enfin de différences inexpliquées entre certains soldes figurant aux annexes des relevés de compte de la copropriété.

Concernant la résolution n°6 de la même assemblée, portant sur la réfection de l’étanchéité de la terrasse du 8ème étage, Mme [R] rappelle en préambule qu’en 2008 des travaux de ravalement de façade avaient été votés avec en conséquence la nécessité de changer les garde-corps, que cette même assemblée avait autorisé les copropriétaires des lots 83 à 92 à remplacer, à leurs frais, leurs garde-corps existants par des garde-corps selon le modèle préconisé par le bureau d’études techniques mandaté, et qu’elle ne s’est jamais opposée à changer son garde-corps mais en désaccord avec le syndicat des copropriétaires quant au système de pose à choisir.

A l’appui de sa demande d’annulation de la résolution précitée, Mme [R] prétend qu’elle portait sur plusieurs sujets et a obligé les copropriétaires à procéder à un vote bloqué, ce qui n’est pas admis.

Elle excipe en outre que cette résolution est constitutive d’un abus de majorité en ce qu’elle concerne le changement de son garde-corps, qui est pourtant une partie privative de son lot et dont on ne saurait donc lui imposer les modalités de changement, d’une part, et qu’elle porte atteinte in fine à son droit de jouissance de sa terrasse, les travaux envisagés entraînant la destruction de l’édicule et du muret de sa terrasse sans prévoir leur reconstruction, d’autre part.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 29 mars 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

«  Vu l’article 31 du code de procédure civile,

— Déclarer Mme [X] [R] irrecevable en sa demande d’annulation de la résolution n°6 de l’assemblée générale du 11 juin 2019, faute d’intérêt à agir,

— Débouter Mme [X] [R] de toutes ses demandes.

— Condamner Mme [X] [R] au paiement de la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens que Maître Laurence Bilbille-Dauvois, Avocat, pourra recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ".

Le syndicat des copropriétaires soutient que les résolutions querellées sont valides et conclut au rejet des demandes d’annulation formées par Mme [R].

S’agissant de la résolution n°1, le syndicat des copropriétaires relève ainsi que si la dépense afférente aux changements des paillassons porte sur des éléments privatifs, Mme [R] n’explicite pas en quoi le fait que cette dépense entraînerait la nullité des comptes, au plan comptable.

Il critique également le moyen tenant à la prétendue violation de l’article 18 I de la loi du 10 juillet 1965, dont il affirme qu’il ne vaut que pour les copropriétés qui sont dépourvues d’un contrat d’assurance de responsabilité civile, ou dans le cas d’un immeuble venant d’être mis en copropriété, afin que les copropriétaires statuent sur la nature des garanties à souscrire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, et souligne au demeurant que quand bien même cette dépense serait irrégulière, cela ne suffit pas à caractériser une erreur comptable affectant les comptes de la copropriété.

Il affirme enfin qu’aucune erreur comptable n’affecte les différences entre les soldes figurant aux annexes.

S’agissant de la résolution n°6, le syndicat des copropriétaires rappelle que le balcon-terrasse, dont Mme [R] a la jouissance privative, génère des infiltrations dans l’appartement situé au-dessous mais que cette dernière s’oppose depuis plusieurs années au changement de son garde-corps et fait obstruction à la réalisation des travaux d’étanchéité de ce balcon-terrasse, qui ne peuvent se faire qu’en déposant le garde-corps.

Il précise que la résolution querellée a été soumise au vote de copropriétaires en raison de la persistance des dégâts des eaux, et que l’opération de travaux étant indivisible, c’est la raison pour laquelle les points soumis au vote ont fait l’objet d’une résolution unique.

Il prétend que cette résolution a été annulée par le biais de l’adoption d’une résolution durant l’assemblée générale postérieure du 09 septembre 2020, à laquelle Mme [R] a voté pour, et en déduit qu’elle est désormais irrecevable à contester la résolution initiale ou qu’à tout le moins sa contestation est devenue sans objet.

Subsidiairement, sur le fond, le syndicat des copropriétaires relève l’absence de pertinence des moyens allégués par la demanderesse, et souligne que les conditions de mise en œuvre du nouveau garde-corps souhaitées par Mme [R] (pose en nez-de-façade) ne sont pas conformes aux prescriptions de l’architecte et ne respectent pas l’uniformité de la façade de l’immeuble.

Il conteste enfin toute atteinte au droit de jouissance privatif de Mme [R], tout en arguant de ce que le copropriétaire qui dispose d’un balcon, partie commune à jouissance privative doit rendre accessible l’étanchéité, d’une part, et que les frais de reconstitution de l’édicule et du muret, construits par la demanderesse sans autorisation préalable, n’ont pas à être pris en charge par la copropriété, d’autre part.

Décision du 18 Février 2025

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Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 04 mars 2024.

L’affaire, appelée à l’audience du 04 décembre 2024, a été mise en délibéré au 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale en annulation des résolutions n°1 et 6 de l’assemblée générale du 11 juin 2019

S’agissant de la résolution n°6

L’article 31 du code de procédure civile dispose que « l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

Pour l’application des articles 31 et 122 du code de procédure civile, l’intérêt à agir s’apprécie au jour de la demande en justice et ne saurait dépendre de circonstances postérieures qui l’auraient rendu sans objet, en particulier au motif qu’en cours d’instance, le demandeur a vendu son lot de copropriété.

La régularisation d’une décision par une résolution ultérieure n’empêche pas la contestation de la décision initiale, du moins tant que la décision de régularisation n’est pas définitive (C. Cass Civ 3ème, 18 janvier 2018, n°16-27.015). Lorsque la décision initiale a été confirmée par une décision postérieure, contre laquelle le copropriétaire n’a pas formé de recours, les prétendues irrégularités affectant la décision initiale deviennent sans objet (C.Cass Civ 3ème, 05 novembre 2015, n°14-24.362).

Sur ce,

Il ressort de l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 09 septembre 2020 que la résolution querellée a effectivement été annulée par l’adoption de la résolution n°13, la demanderesse ayant voté en faveur de cette décision.

Pour autant, cette annulation est intervenue postérieurement à l’introduction de la présente instance, d’une part, et l’assemblée générale de 2020 a fait l’objet d’un recours en annulation de la part de Mme [R], d’autre part, étant précisé que dans le cadre de cette instance parallèle elle a été déclarée irrecevable à agir en annulation de cette assemblée de 2020 en son entier par ordonnance du juge de la mise en état du 06 juin 2023.

Dans ces conditions, celle-ci, dont la qualité de copropriétaire au sein de l’immeuble en cause, n’est pas contestée, est recevable à agir en annulation de ladite résolution n°6 de l’assemblée générale du 11 juin 2019.

Décision du 18 Février 2025

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Pour autant, compte tenu de l’adoption, entre-temps, de la résolution précitée lors de l’assemblée générale du 09 septembre 2020, désormais définitive, la demande d’annulation de la résolution n°6 de l’assemblée générale du 11 juin 2019 formée par Mme [R] n’a plus d’objet et sera donc rejetée pour ce seul motif.

S’agissant de la résolution n°1

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ".

L’approbation des comptes emporte seulement constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat des copropriétaires (Civ. 3ème, 14 mars 2019, n°17-26.190).

L’annulation de l’approbation des comptes annuels d’une copropriété peut être prononcée s’il est démontré notamment que les copropriétaires n’ont pas pu accéder aux pièces justificatives de charges selon les modalités prévues par l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou que le syndic a commis des irrégularités dans l’établissement comptable des comptes.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, dispose que :

«  I. (…)- de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l’article L.112-1 du code des assurances ;(…) ".

L’article 9 du code de procédure civile dispose que « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Sur ce,

Concernant le moyen tenant à la prétendue prise en compte d’un poste de dépense de nature privative dans les charges de la copropriété, il est inopérant dès lors que si Mme [R] conteste le bien-fondé de cette dépense relative au changement des paillassons de l’immeuble, elle ne prétend ni ne démontre en quoi cette dépense prétendument litigieuse a affecté la régularité comptable et financière des comptes du syndicat des copropriétaires pour l’année concernée.

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Il en est de même concernant le moyen tenant à la prétendue violation de l’article 18 I de la loi du 10 juillet 1965 et du défaut de mise en concurrence pour une dépense de souscription d’une nouvelle police d’assurances, dès lors que Mme [R] ne prétend ni ne démontre en quoi cette dépense prétendument litigieuse a davantage affecté la régularité comptable et financière des comptes de la copropriété pour l’année concernée.

Ces moyens seront donc rejetés.

Enfin, s’agissant des différences prétendument inexpliquées de certains soldes des annexes, le tribunal relève en premier lieu que si Mme [R] affirme dans ses écritures ne pas comprendre la différence entre le solde en attente de travaux non exécutés de -94.216,83 euros indiqué à l’annexe 1 et celui mentionné à l’annexe 5 d’un montant de 38.262,23 euros, elle n’explicite ni ne justifie en quoi cette différence revêt le caractère d’une erreur comptable.

Il ressort pourtant de l’analyse des annexes critiqués que ces deux soldes correspondant à des postes de dépense différents : ainsi, le solde de l’annexe 1 correspond aux travaux votés en assemblée générale et engagés, reprenant ainsi le compte 67140 « Travaux décidés par AG », alors que le solde de l’annexe 5 correspond, comme indiqué sur le document, à l’état des travaux de l’article 14-2 et aux opérations exceptionnelles « votes non encore clôturés » c’est à dire des travaux non-achevés.

Mme [R] se prévaut également, sans davantage l’étayer, d’une différence inexpliquée entre l’annexe 2 et l’annexe 4 quant au solde des travaux exécutés, l’annexe 2 ne reprenant pas le montant indiqué dans l’annexe 4 à ce titre, et quant à un dépassement budgétaire pour les travaux exécutés engagé sans l’accord des copropriétaires.

Or, les annexes 2 et 4 n’ont pas le même objet dès lors que la première se rapporte aux dépenses courantes engagées, selon le budget provisionnel, alors que la seconde porte sur des dépenses de travaux et d’opérations exceptionnelles clôturées, comme leurs noms respectifs l’indiquent.

Il est par conséquent logique que le solde des charges pour travaux et autres opérations exceptionnelles ne soit pas le même entre ces deux annexes.

Enfin, s’il ressort effectivement de l’annexe 4 qu’un dépassement a été soumis à l’approbation des copropriétaires, pour ratification, lors de l’assemblée générale querellée, Mme [R] ne prétend ni ne démontre que ce reliquat, non-contesté par le syndicat des copropriétaires, n’a pas eu pour objet de régler la facture finale des travaux désignés à savoir la rénovation des parties communes intérieures du bâtiment sur rue, dont le montant s’est avéré plus élevé que le budget provisionnel voté sur ce point.

Ainsi au vu de l’ensemble de ces éléments il n’y a donc pas, comme le prétend, Mme [R], de différences de soldes inexpliquées.

Par conséquent, compte tenu de sa carence probatoire, Mme [R] doit être déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°1 de l’assemblée générale du 11 juin 2019.

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Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont le juge est saisi (frais relatifs à la procédure d’expertise et frais d’expertise (Civ. 3ème, 17 mars 2004, n°00-22.522).

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige, l’exécution provisoire ne peut pas être poursuivie sans avoir été ordonnée si ce n’est pour les décisions qui en bénéficient de plein droit.

Sur ce,

Partie succombante, Mme [R] sera condamnée aux dépens, dont distraction au profit de M^e Bilbille-Dauvois, ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature et l’ancienneté du litige commandent d’ordonner l’exécution provisoire.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DECLARE Mme [X] [R] recevable à agir,

La DEBOUTE de l’ensemble de ses prétentions,

CONDAMNE Mme [X] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [X] [R] aux dépens, dont distraction au profit de M^e Laurence Bilbille-Dauvois,

PRONONCE l’exécution provisoire de la présente décision,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait et jugé à Paris le 18 Février 2025.

La Greffière La Présidente