TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Julien COULET

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05633 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5B6P

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 11 septembre 2025

DEMANDERESSE

LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP)

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Nicolas GUERRIER (SCP Nicolas GUERRIER et Alain de LANGLE), avocat au barreau de Paris

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [O], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Julien COULET, avocat au barreau de Paris

Madame [C] [O], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Julien COULET, avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 mai 2025

Délibéré au 17 juillet 2025, prorogé au 11 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 septembre 2025 par Karine METAYER, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 17 janvier 2003, la SCI Avenir et Investissement a donné à bail à Monsieur [I] [O] et Madame [C] [O] un ensemble immobilier composé d’appartement à usage d’habitation et d’une cave n°73, portant le lot n°6, situé [Adresse 2], lot 25, 5ème étage, moyennant un loyer mensuel initial de 1151,75 euros, outre une provision sur charges de 210,38 euros.

Le 29 décembre 2016, la Régie Immobilière de la Ville de Paris (RIVP) a acquis plusieurs logements au sein de l’immeuble sis [Adresse 2], dont le logement des consorts [O].

L’immeuble situé [Adresse 2], et désormais propriété de la RIVP, a fait l’objet d’une convention signée avec l’Etat en application de l’article L 351-2 code de la construction et de l’habitation le 16 avril 2018.

Par acte du 17 août 2018 avec prise d’effet au 1er juillet 2018, la RIVP a donné à bail à Monsieur [I] [O] et Madame [C] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], 5ème étage, moyennant un loyer mensuel initial de 3 243,04 euros, outre une provision sur charges de 200 euros.

Par courrier en date du 10 octobre 2018, la RIVP a informé les consorts [O] de l’application d’un SLS à compter du 1er janvier 2019, afin de respecter son obligation en tant que bailleur social et a sollicité l’avis d’imposition et réponse à enquête sociale des locataires.

En l’absence de production des revenus des locataires, la RIVP a mis en demeure les locataires par courrier du 7 décembre 2022 de communiquer l’avis d’imposition ainsi que le nombre de personnes vivant au foyer, et ce dans un délai de 15 jours, en vain.

La RIVP a appliqué un surloyer forfaitaire aux époux [O], sans que ces derniers ne s’en acquittent.

Par courrier du 2 septembre 2024, Monsieur [I] [O] et Madame [C] [O] ont donné congé de leur logement au 2 octobre 2024, date à laquelle ils ont libéré les lieux, s’en s’acquitter du surloyer.

Dans ces conditions, par acte de commissaire de justice du 17 mai 2024, la RIVP a fait assigner Monsieur [I] [O] et Madame [C] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant aux fins de :

— condamner solidairement Monsieur [I] [O] et Madame [C] [O] à lui payer au titre des loyers et charges impayés, et notamment du surloyer la somme de 133 529,37 euros ;

— condamner solidairement Monsieur [I] [O] et Madame [C] [O] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Décision du 11 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05633 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5B6P

Appelée à l’audience du 4 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un calendrier de procédure et d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 6 mai 2025.

A l’audience du 6 mai 2025, la RIVP, représentée par son conseil, dans ses conclusions écrites responsives n°2 soutenues oralement a sollicité de :

— Déclarer la RIVP recevable en ces demandes ;

— Débouter Monsieur [I] [O] et Madame [C] [O] de leurs demandes ;

— Condamner solidairement Monsieur [I] [O] et Madame [C] [O] au paiement de la somme de 172 427,71 euros au titre de la dette locative, notamment des SLS arriérés ;

Subsidiairement,

— Réduire à de plus justes proportions les sommes allouées aux consorts [O] ;

— Ordonner la compensation des dettes entre les parties ;

En tout état de cause

— Condamner solidairement Monsieur [I] [O] et Madame [C] [O] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— Condamner solidairement Monsieur [I] [O] et Madame [C] [O] aux dépens ;

— Maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la loi ELAN n’est pas applicable du 23 novembre 2018 au contrat de bail objet du présent litige. Elle met en avant l’application des articles L 441-3 du CCH et suivants comme étant d’ordre public et s’appliquant aux locataires, notamment les dispositions relatives au SLS, et ce dès l’entrée en vigueur de la convention signée avec l’état.

Elle souligne qu’en dépit d’une mise en demeure, les locataires n’ont fourni des éléments sur leurs ressources que lors d’un entretien le 16 juillet 2024.

Elle considère que le calcul du SLS doit être effectué à partir des revenus, traitements et retraites des anciens locataires déclarés en France et non à partir de leur avis d’imposition luxembourgeois.

A l’audience, elle a maintenu ses demandes, a confirmé celle au titre de l’arriéré de loyers et de surloyer à la somme de 172 427,71 euros. Elle confirme la libération des lieux par les locataires.

Elle expose que le surloyer appliqué concerne la période entre 2022 et 2024.

Elle souligne que les époux reconnaissent ne pas avoir transmis les éléments de leurs ressources.

Monsieur [I] [O] et Madame [C] [O], représentés par leur conseil, par conclusions écrites en réponse n°3 déposées à l’audience et soutenues oralement sollicitent de :

— Recevoir Monsieur et Madame [O] en leurs demandes ;

— Constater que l’ensemble des sommes dues qui leurs sont réclamées portent exclusivement sur le surloyer solidarité dont le paiement est aujourd’hui contesté par les locataires ;

— Constater que les locataires ont réglé l’intégralité de leur loyer ;

— Constater que les locataires ont quitté leur appartement le 2 octobre 2024 ;

Subsidiairement,

— Juger qu’en application de l’article L 353-7 du code de la construction et de l’habitation le surloyer applicable aux consorts [O] devra être plafonné ;

— Juger que le louer plus le SLS de Monsieur et Madame [O] devrait être plafonné à la somme de 4 575,60 euros par mois ;

— Juger que la RIVP était en mesure de fixer le SLS applicable à Monsieur et Madame [O] en 2023 et 2024 ;

— Juger que le SLS du par Monsieur et Madame [O] pour l’année 2023 devait être plafonné à 2 291,54 euros par mois et pour l’année 2024 à 521,54 euros par mois ;

— Juger que le SLS 2023 de Monsieur et Madame [O] devait être plafonné à 1 134,64 euros par mois ;

En conséquence,

— Juger que pour l’année 2023, Monsieur et Madame [O] sont tenus d’un SLS maximal de 13 615,68 euros et pour l’année 2024, à un SLS maximal de 5 215,04 euros compte tenu de leur départ au 2 octobre 2024 ;

Reconventionnellement,

— Juger que la RIVP a manqué à ses obligations contractuelles d’entretien de l’appartement ;

— Condamner la RIVP à payer à Monsieur et Madame [O] la somme sauf à parfaire de 11 352 euros pour manquement à ses obligations ;

— Condamner la RIVP à restituer la somme de 3 243,04 euros au titre du dépôt de garantie à Monsieur et Madame [O] ;

— Condamner la RIVP à payer à Madame et Monsieur [O] la somme de 5 000 euros à chacun à titre de dommages et intérêts ;

— Ordonner la compensation de ces dues par la RIVP avec le solde de SLS dû par les époux [O] ;

Très subsidiairement ,

— Accorder les plus larges délais de paiement pour permettre aux époux [O] d’apurer leur arriéré locatif au titre du SLS qui leur a été réclamé ;

En tout état de cause,

— Condamner la RIVP à payer la somme de 3 000 euros à Monsieur et Madame [O] au titre de l’article 700 du CPC ;

— La condamner aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les locataires sollicitent le rejet des dernières conclusions au regard du non-respect du calendrier de procédure.

Sur le fond, ils font valoir qu’ils ont quitté les lieux le 4 octobre 2024 et soulignent qu’ils ont toujours payé leurs loyers. Ils mettent en avant qu’ils n’avaient pas à transmettre leur déclaration d’impôts en raison d’une dispense de SLS pendant 3 ans à compter de la signature de la convention. Ils exposent qu’ils ont transmis leur déclaration d’imposition luxembourgeoise, respectant les dispositions légales et permettant ainsi de déterminer leurs ressources et de calculer un éventuel supplément de loyer solidarité. Ils considèrent que ce dernier doit être plafonné et limité.

A l’audience, ils reconnaissent qu’ils n’avaient pas vocation à bénéficier d’un logement social. Ils confirment qu’ils résident à titre principal au Luxembourg depuis mai 2008 et qu’ils ont acquis un bien immobilier dans ce pays dans lequel ils travaillent.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La décision sera contradictoire.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2025, puis prorogée au 11 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la demande relative aux conclusions n°3 de la RIVP

Aux termes de l’article Article 446-2 du code de procédure civile, lorsque les débats sont renvoyés à une audience ultérieure, le juge peut organiser les échanges entre les parties comparantes. Après avoir recueilli leur avis, le juge peut ainsi fixer les délais et, si elles en sont d’accord, les conditions de communication de leurs prétentions, moyens et pièces.

Lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les écritures précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Lorsque les parties formulent leurs prétentions et moyens par écrit et qu’elles ne sont pas assistées ou représentées par un avocat, le juge peut, avec leur accord, prévoir qu’elles seront réputées avoir abandonné les prétentions et moyens non repris dans leurs dernières écritures communiquées.

A défaut pour les parties de respecter les modalités de communication fixées par le juge, celui-ci peut rappeler l’affaire à l’audience, en vue de la juger ou de la radier.

Le juge peut écarter des débats les prétentions, moyens et pièces communiqués sans motif légitime après la date fixée pour les échanges et dont la tardiveté porte atteinte aux droits de la défense.

En l’espèce, un calendrier de procédure a été établi à l’audience du 15 janvier 2025 en vue d’établir les modalités de communication entre les parties, et fixant le dernier échange entre les parties le 24 avril 2025, et signé par chacune des parties.

Il n’est pas contesté que la RIVP a transmis ses conclusions n°3 le 30 avril 2025, soit 6 jours avant l’audience et n’a donc pas respecté le calendrier de procédure. Il s’ensuit qu’en agissant ainsi, elle a porté atteinte aux droits de la défense ainsi qu’au principe du contradictoire par leur transmission tardive.

En ces conditions, au regard du courrier du 5 mai 2025 du conseil des consorts [O], et de la demande confirmée au cours des débats, il convient d’accueillir la demande des défendeurs, et d’écarter des débats les conclusions n°3 de la RIVP pour se fonder sur ses conclusions n°2, ainsi que sur les débats à l’audience, la présente procédure étant orale.

Sur la demande au titre du solde locatif au titre du supplément de loyer de solidarité (SLS)

Sur la loi applicable

Aux termes de l’article L441-3 du code de la construction et de l’habitation selon la version en vigueur du 29 janvier 2017 au 25 novembre 2018 et applicable en l’espèce, les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 du même code, le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail, les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

Les ressources sont appréciées selon les modalités applicables en matière d’attribution des logements. Toutefois, les dernières ressources connues de l’ensemble des personnes vivant au foyer sont prises en compte sur demande du locataire qui justifie que ces ressources sont inférieures d’au moins 10 p. 100 à celles de l’année de référence. En outre, il est tenu compte de l’évolution de la composition familiale intervenue dans l’année en cours à la condition qu’elle soit dûment justifiée.

Les plafonds pris en compte sont ceux qui sont applicables à la date à laquelle le supplément de loyer est exigé.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables dans les zones de revitalisation rurale telles que définies par la loi n° 95-115 du 4 février 1995 d’orientation pour l’aménagement et le développement du territoire ainsi que dans les quartiers classés en quartiers prioritaires de la politique de la ville.

Ces dispositions demeurent non applicables aux locataires bénéficiant de cet avantage et résidant, au plus tard le 31 décembre 2014, dans les quartiers classés en zones urbaines sensibles qui n’auront pas été classés en quartiers prioritaires de la politique de la ville.

Le présent article n’est pas applicable, pendant une durée de trois ans à compter de la date de signature de la convention, aux locataires de logements faisant l’objet d’un bail en cours et dont le loyer n’est pas établi sur la base de la surface corrigée ou de la surface utile au moment de leur conventionnement en application de l’article L. 351-2.

Le présent article n’est pas applicable aux locataires ayant refusé de conclure un nouveau bail en application de l’article L. 353-7 du même code.

En application de l’article L481 du CCH, ces dispositions concernant les organismes d’habitation à loyer modéré sont applicables aux sociétés d’économie mixte telle que la RIVP.

L’immeuble dont dépend le logement donné à bail peut faire l’objet d’une convention signée entre l’Etat et le bailleur en application de l’article L 351-2 du code de la construction et de l’habitation.

Cette convention et le régime associé sont d’ordre public.

Aux termes de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte « mobilité inclusion » portant la mention « invalidité » prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

Les articles L 441-4 du code de l’habitation et de la construction, et l’article R 441-20 disposent que le montant du supplément de loyer de solidarité est également obtenu en appliquant le coefficient de dépassement du plafond de ressources au supplément de loyer de référence du logement. Ce montant est plafonné à 30% des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer.

Ce montant est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède 30 % des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer.

En l’espèce, il résulte de ces éléments que les dispositions spécifiques issues de la convention susmentionnée s’appliquent de plein droit. Il est par ailleurs constant que le SLS constitue une disposition d’ordre public qui s’imposant tant aux locataires de logement conventionné qu’au bailleur social, nonobstant la volonté des parties.

En ces conditions, la nouvelle règlementation trouve à s’appliquer en l’espèce, les dispositions de la loi ELAN n’étant par ailleurs par rétroactive.

Sur le statut du présent logement et la déclaration d’impôts sur les revenus des époux [O]

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Aux termes de l’article 10 du code général des impôts, si le contribuable a une résidence unique en France, l’impôt est établi au lieu de cette résidence. Si le contribuable possède plusieurs résidences en France, il est assujetti à l’impôt au lieu où il est réputé posséder son principal établissement. Les personnes physiques exerçant des activités en France ou y possédant des biens, sans y avoir leur domicile fiscal, ainsi que les personnes désignées au 2 de l’article 4 B sont imposables au lieu fixé par arrêté conjoint des ministres chargés de l’économie et du budget.

En l’espèce, la page de garde du contrat de location objet du présent litige en date du 27 mai 2018 indique expressément que la convention est soumise aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 susmentionnée. Par ailleurs, l’article 1 des conditions générales du contrat de bail intitulé « Objet » en date du 17 mai 2018 avec prise d’effet au 1er juillet 2018, dispose que « le bailleur loue au locataire, qui accepte, les locaux désignés et décrits aux conditions particulières. La présente location étant faite à titre de résidence principale, le logement doit être occupé au moins 8 mois de par an ».

Le bien objet du présent litige constituant la résidence principale de Monsieur [I] [O] et Madame [C] [O], ces derniers auraient du effectuer leur déclaration d’impôts sur les revenus en France.

Les époux [O] reconnaissent dans leurs écritures ne pas occuper le logement objet de la présente procédure comme résidence principale, et ce depuis mai 2008, cette dernière étant fixée [Adresse 3] au LUXEMBOURG. Les époux [O] soutiennent être domiciliés principalement et fiscalement au Luxembourg, travaillant au Luxembourg depuis mai 2008. Ils produisent ainsi un acte notarié de vente immobilière en date du 3 juin 2008, portant sur l’acquisition par les défendeurs d’un bien immobilier, sis [Adresse 3] dans la ville de Luxembourg, dont le prix a été volontairement masqué. Ils considèrent donc être résidents luxembourgeois.

Ils fournissent par ailleurs quatre documents intitulés administration des contributions directes, du bureau de recette Luxembourg portant sur la déclaration fiscale de ressources des défendeurs avec :

— Pour l’année 2018, un total de de revenus déclarés de 336 386 euros et 299 150 euros de revenus imposables selon document joint du 24 avril 2024;

— Pour l’année 2020, des revenus de 187 750 euros selon le document en date du 2 août 2023 ;

— Pour l’année 2021, des revenus d’un montant de 264 309 euros et 229 200 euros de revenus imposables, suivant document en date du 2 août 2023 versés aux débats ;

— Pour l’année 2022, des revenus déclarés de 209 964, 42 euros et des revenus imposables de 163 008,16 euros suivant le document en date du 2 mai 2025 produit ;

Ils soulignent ne pas déclarer leurs revenus en France.

Il s’ensuit qu’en signant postérieurement à l’acquisition de ce bien immobilier susmentionné, un contrat de bail à usage d’habitation principale avec un bailleur social, en l’espèce la RIVP, le 17 mai 2018, avec effet au 1er juillet 2018, alors même qu’ils résidaient principalement au Luxembourg depuis des années, en l’espèce 10 ans, Monsieur [I] [O] et Madame [C] [O] ont pris l’engagement contractuel de transférer et donc fixer leur résidence principale à Paris, et donc en France.

Ce faisant, ils auraient dû effectuer leur déclaration de ressources auprès de l’administration fiscale française, la perception de revenus étrangers ne faisant pas obstacle à cette déclaration. Au surplus, La France et le Luxembourg ont signé le 20 mars 2018 une nouvelle convention fiscale (complétée par l’avenant du 10 octobre 2019) qui, à compter du 1er janvier 2020, modifie la méthode d’élimination de la double imposition (EDI) pour les résidents de France percevant des revenus de source luxembourgeoise. Ainsi, certains revenus de source luxembourgeoise perçus par des résidents de France, qui font l’objet d’une imposition exclusive au Luxembourg, qui bénéficiaient auparavant de la méthode de l’exemption (ou « taux effectif »), ouvrent désormais droit à un crédit d’impôt égal à l’impôt français. Il en va ainsi notamment des revenus d’emploi, des rémunérations de source publique, des pensions de sécurité sociale et des revenus fonciers de source luxembourgeoise.

Or, les consorts [O] ont fait le choix d’une déclaration fiscale de leurs revenus au Luxembourg, contrevenant ainsi à leurs engagements et alors qu’ils avaient l’obligation d’établir une résidence fiscale annuelle dans leur pays de résidence. La déclaration auprès de la direction des finances publique française permet de déterminer tant le revenu global du foyer que la tranche d’imposition.

Il en résulte que la RIVP est bien fondée à rejeter les déclarations fiscales opérées au Luxembourg et à considérer que les époux [O] auraient du justifier de leurs ressources et de leur revenu fiscal de référence, par la production d’un avis d’imposition sur les revenus en France.

Sur le montant du supplément du loyer de solidarité

Pour les locataires qui, au moment de la conclusion d’un bail conforme aux stipulations de la convention en application de l’article L. 353-7, avaient des ressources supérieures aux plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de leur logement, le montant du supplément de loyer de solidarité est plafonné lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède, par mètre carré de surface habitable, un plafond fixé par décret qui tient compte des loyers moyens constatés dans la zone géographique concernée.

Sur la base de calcul, l’arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafond de ressources, Modifié par Arrêté du 22 décembre 2011 en son article 4 dispose que pour apprécier la situation de chaque ménage requérant au regard du plafond de ressources défini en annexe au présent arrêté, le montant des ressources à prendre en considération au cours d’une année donnée correspond à la somme des revenus fiscaux de référence au sens du 1° du IV de l’article 1417 du code général des impôts figurant sur les avis d’imposition de chaque personne composant le ménage établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.

Les ressources de l’enfant de parents séparés ne sont prises en considération qu’au titre du ménage au foyer duquel il est rattaché fiscalement.

Chaque personne imposable du ménage candidat doit produire l’avis d’imposition qui lui a été délivré par le directeur des impôts pour l’acquit de l’impôt sur le revenu au titre de l’année visée à l’alinéa ci-dessus à l’organisme bailleur avant la signature du contrat de location.

Lorsque tout ou partie des revenus perçus par le ménage requérant au cours de l’année de référence n’a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire connaissant une législation fiscale propre, ce ménage doit produire un avis d’impôt sur le revenu, correspondant aux dispositions fiscales en vigueur qui réglementent l’impôt sur le revenu dans cet Etat ou de ce territoire, ou un document en tenant lieu, établi par l’administration fiscale de cet Etat ou de ce territoire. En cas d’impossibilité justifiée de se procurer un tel document, la présentation d’une attestation d’une autre administration compétente ou, le cas échéant, du ou des employeurs peut être admise. Ces documents doivent être traduits en français et les revenus convertis en euros.

Les conditions de ressources doivent être appréciées au regard des seules ressources du demandeur, lorsque celui-ci est fiscalement à la charge de ses parents ou rattaché à leur foyer fiscal au sens des articles 196 à 196 B du code général des impôts, au titre de l’année de référence.

Les candidats non imposables à l’impôt sur le revenu doivent produire un avis délivré par le directeur des impôts.

Toutefois, les revenus imposables perçus au titre de la dernière année civile ou au cours des douze derniers mois précédant la date de la signature du contrat de location sont pris en compte à la demande du ménage requérant, qui justifie que ses revenus sont inférieurs d’au moins 10 % aux revenus mentionnés au premier alinéa du présent article. Le ménage requérant est tenu d’apporter les justificatifs nécessaires à l’organisme bailleur qui doit s’assurer par tous moyens appropriés, à l’exception d’attestations sur l’honneur, du montant des revenus déclarés par le ménage.

Les dispositions de l’article L 441-3 du code de la construction et de l’habitation étant d’ordre public et fixent non seulement des seuils de ressources donnant lieu à l’application d’un SLS mais également les modalités de calcul de celui-ci.

En l’espèce, il est constant l’immeuble objet du présent litige a fait l’objet d’une acquisition par la RIVP le 29 décembre 2016, et l’objet de la signature d’une convention avec l’Etat le16 avril 2018, de sorte que les dispositions de la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique ne lui sont pas applicables.

La RIVP produit un contrat de bail souscrit avec les époux [O], second bail par acte sous seing privé en date du 17 août 2018 soumis au régime de la convention qui, dans un article issu des conditions particulières de la convention intitulé « clause particulière au loyer et au supplément de loyer de solidarité » dispose que " le revenu fiscal de référence du foyer n’ayant pas été communiqué, ou étant supérieur au plafond de ressources permettant l’attribution de ce logement social, le loyer actuellement acquitté par le locataire en place, qui est supérieur au montant du loyer prévu par la convention, est maintenu.

Au cas où le montant du revenu fiscal de référence du loyer diminuerait, et/ou la composition de la famille évoluerait, la nouvelle situation du locataire pourra, à sa demande, être examinée par rapport aux plafonds de ressources en vigueur afin de déterminer si le loyer prévu par la convention peut lui être appliqué.

Le loyer maximum fixé par la convention est révisé chaque année, le 1er janvier, en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE.

Le preneur reconnait avoir été informé de l’existence d’un barème de supplément de loyer fixé en application de la loi du 4 mars 1996 et des textes subséquents ".

L’article 13 des conditions générales du contrat de bail intitulé « Mobilité dans le parc locatif social – ressources supérieures au double du plafond pour l’attribution d’un logement conventionné-, ( article 482-3 du CCH) précise que , » lorsque les ressources du locataire et des autres personnes vivant au foyer, telles que définies à l’article L 442-12 du CCH, sont deux années consécutives au moins deux fois supérieures aux plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution du logement objet du présent bail, le bail est prorogé pour une durée de 3 ans à compter du 1er janvier de l’année qui suit les résultats de l’enquête faisant apparaitre, pour la deuxième année consécutive le dépassement du double de ces plafonds ;

Dès que les résultats de l’enquête font apparaitre, pour la deuxième année consécutive un dépassement du double de ces plafonds, le bailleur en informe le locataire sans délai.

Six mois avant l’issue de ce délai de 3 ans, le bailleur notifie au locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier la date à laquelle les lieux loués doivent être restitués libres de toute occupation. A l’issue de cette échéance, le locataire est déchu de tout titre d’occupation. Si, au cours de la période de 3 ans, le locataire justifie de ressources inférieures aux plafonds, il est conclu un nouveau bail pour une durée de trois ans renouvelable.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux locataires âgés de plus de 65 ans, aux locataires présentant un handicap ou une perte d’autonomie physique ou psychique, ou ayant à leur charge une personne présentant un handicap ou une telle perte d’autonomie. Elle ne s’applique pas non plus aux logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville ".

Il apparait donc que les locataires ont été informés dès la prise à bail des modalités relatives au supplément de loyer de solidarité.

Il apparait également que le supplément n’a pas été appliqué pendant 3 années conformément aux dispositions légales.

Par courrier en date du 30 novembre 2022, la RIVP justifie avoir sollicité les locataires en vue de l’enquête SLS 2022 afin de déterminer leurs ressources et l’application éventuellement de ce supplément.

Si les époux [O] ont répondu sur le nombre de personnes présentes dans le foyer, en l’espèce 3, ils n’ont pas produit leur déclaration de revenus.

En raison de cette réponse incomplète de leur part, à savoir l’absence de production des d’avis d’imposition 2022 sur les revenus 2021, le bailleur social justifie les avoir mis en demeure de communiquer les informations demandées dans un délai maximum de 15 jours par courrier LRAR du 7 décembre 2022, sous peine d’être exposés à l’application d’un SLS forfaitaire, et ce à compter du 1er janvier 2023.

En l’absence de réponse et donc d’information sur les ressources des locataires, la RIVP a appliqué un SLS d’un montant de 8043,54 euros à compter du 18 janvier 2023, concernant le loyer de janvier 2025, suivant avis d’échéance n°21397554 produit à la procédure.

Les locataires reconnaissent à l’audience ne pas avoir transmis leurs ressources à la RIVP au moment de l’enquête et ne contestent pas avoir des revenus qui dépassent les plafonds de ressources.

Il apparait également dans leurs écritures que les époux [O] résident à titre principal au Luxembourg et ce depuis 2008, tout en ayant souscrit un contrat de bail pour leur résidence principale avec la RIVP le 17 mai 2018. Le logement objet du présent litige a en conséquence dès le début de la prise à bail constitué la résidence secondaire des consorts [O], contrevenant ainsi à leurs obligations contractuelles.

En ne produisant pas l’avis d’imposition français délivré le directeur des impôts pour l’acquit de l’impôt sur le revenu au titre des années, les défendeurs n’ont pas justifiés de leurs ressources.

En ces conditions, en l’absence de production des justificatifs et après la mise en demeure susmentionnée restée infructueuse, c’est à bon droit que la RIVP a appliqué un SLS forfaitaire.

La RIVP a appliqué un SLS forfaitaire d’un montant de 8 043,54 euros par mois, outre le loyer contractuel.

Monsieur [I] [O] et Madame [C] [O] sont redevables des loyers impayés au titre du supplément de logement de solidarité jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

La RIVP produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [I] [O] et Madame [C] [O] restaient à devoir la somme de 172 427,71 euros, décompte en date du 14 janvier 2024, arrêté au 2 octobre 2024, date de la libération des lieux par Monsieur et Madame [O], échéance du mois mars 2025 incluse.

En conséquence, Monsieur [I] [O] et Madame [C] [O] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 172 427,71 euros arrêtée au 14 janvier 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 133 529,37 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Aux termes des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 17 août 2018 avec prise d’effet au 1er juillet 2018 prévoit dans son article 7 intitulé dépôt de garantie, qu'« avant son entrée dans les lieux le locataire versera au bailleur un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal », soit la somme de 3 243,04 euros.

Au regard du décompte actualisé produit en date du 14 janvier 2025 produit par la bailleresse, la somme de 3243,04 euros apparait au crédit des consorts [O].

Au regard de la résolution du litige et des sommes dues par les locataires, c’est à bon droit que le dépôt de garantie ne leur a pas été restitué et qu’il est venu en déduction de la créance locative.

Il s’ensuit que la demande des époux [O] sera rejetée.

Sur la demande en diminution des loyers pour défaut d’entretien

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, selon les dispositions de la loi applicable au présent litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

(…)

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

(…)

En cas d’inexécution d’un contrat, les dispositions de l’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Enfin, en matière de charge de la preuve, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, ni l’état des lieux d’entrée et de sortie n’est versé à la procédure, permettant de déterminer l’état du logement à l’entrée dans les lieux et à sa libération, et ainsi d’apprécier l’évolution de l’état du logement, et l’éventuel absence d’entretien de ce dernier. Il sera rappelé que les juges du fond doivent prendre en compte l’état du local notamment au départ de sa location.

Monsieur [I] [O] et Madame [C] [O] joignent à la procédure un procès-verbal de commissaire de justice en date du 2 juin 2024 dressant les constats suivants :

La peinture des murs s’écaille à certains endroits notamment dans l’entrée et les chambres. Plusieurs fissures sont présentes, notamment en partie supérieure de la porte entre l’entrée et le salon. La peinture écaillée sur plusieurs fenêtres des chambres et bureau et des tâches brunâtres sont constatées. Dans la salle d’eau et la cuisine, le revêtement sur les murs et le plafond est en mauvais état, s’écaille et se décolle dans les deux pièces.

Ces constats ont été dressés le 2 juin 2024 soit 4 années après l’entrée dans les lieux et 3 mois avant la libération du logement, ne permettant pas de déterminer l’évolution du bien, ce qui relève d’une éventuelle vétusté de ce dernier, et de caractériser un éventuel défaut d’entretien de la bailleresse.

Au surplus, les défendeurs ne joignent aucun élément indiquant qu’ils ont informé la bailleresse de quelconques dégradations, et de son inaction. Elle fait mention dans ses écritures d’un refus de la RIVP d’effectuer les travaux de remise en état, sans rapporter aucun commencement de preuve à ce titre.

Les défendeurs font également état de désordres quant à l’isolation du bien, ainsi que des dégâts structurels liés au mauvais entretien de l’immeuble, sans produire aucun élément. Ils soutiennent notamment que la RIVP était informée dès janvier 2022 de l’état de l’appartement, notamment par mise en demeure du 28 janvier 2022, mais ne rapporte aucun élément le justifiant à la présente instance.

Il sera enfin rappelé que l’entretien annuel de la chaudière incombe aux locataires et non à la bailleresse, de même que le maintien en l’état de propreté des plafonds, murs et cloisons, ainsi que les menus raccords de peinture (mais non la réfection complète des peintures et des revêtements de sols vétustes à la charge du bailleur).

Il en résulte qu’en l’état de l’ensemble des échanges aux cours des débats et des pièces versées à la procédure, les défendeurs ne rapportent la preuve d’un défaut d’entretien du logement incombant à la bailleresse et justifiant une diminution des loyers.

En ces conditions, la demande de Monsieur [I] [O] et Madame [C] [O] sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Il convient de rappeler que l’amende civile constitue une mesure de procédure civile qui peut être prononcée d’office par le juge, et que ce pouvoir est laissé à la discrétion du juge qui n’est pas astreint aux exigences d’une procédure contradictoire (Cass. 2e civ., 3 sept. 2015 , préc.) lorsque la partie condamnée a été appelée ou entendue à l’audience ( : Bull. civ. II, n° 196 ).

La condamnation à une amende civile ne peut être prononcée qu’au profit du Trésor public et ne saurait être versée à la partie qui se plaint de l’abus de droit, laquelle peut obtenir du juge la condamnation de l’auteur de l’abus de droit au paiement de dommage et intérêts.

En l’espèce, les consorts [O] sollicitent des dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices, et fondent leur demande sur la disposition légale relative à l’amende civile.

Il s’ensuit que les demandes de Monsieur et Madame [O] étant mal fondées, elles seront rejetées.

Sur la demande de délais de paiement

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, compte tenu de l’opposition de la bailleresse, des revenus des défendeurs et des comportements de Monsieur [I] [O] et Madame [C] [O] visant manifestement à bénéficier d’un logement social, sans en respecter les critères et les obligations, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] [O] et Madame [C] [O], parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation.

Il convient par ailleurs de condamner in solidum Monsieur [I] [O] et Madame [C] [O] à verser au bailleur social la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe,

Ecarte les conclusions responsives n°3 de la RIVP des débats, en raison du non-respect du calendrier de procédure et de la tardiveté de la transmission aux défendeurs ;

Condamne solidairement Monsieur [I] [O] et Madame [C] [O] à payer à la RIVP la somme de 172 427,71 euros arrêtée au 14 janvier 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 133 529,37 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil ;

Rejette la demande de délais de paiement ;

Déboute Monsieur [I] [O] et Madame [C] [O] de leur demande au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

Déboute Monsieur [I] [O] et Madame [C] [O] de leur demande au titre de la diminution des loyers ;

Déboute Monsieur [I] [O] et Madame [C] [O] de leur demande au titre des dommages et intérêts ;

Condamne in solidum Monsieur [I] [O] et Madame [C] [O] à verser à la RIVP la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

Déboute Monsieur [I] [O] et Madame [C] [O] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes et plus amples prétentions des parties;

Condamne in solidum Monsieur [I] [O] et Madame [C] [O] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition par la Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommées.

La greffière, La juge des contentieux de la protection