TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— M^e Eléonore DANIAULT

— Maître Isabelle GOMME

— M^e Françoise MARTIN

Copies certifiées conformes à :

— M^e Eléonore DANIAULT

— Maître Isabelle GOMME

— M^e Françoise MARTIN

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/00064

N° Portalis 352J-W-B7G-CYNVY

N° MINUTE :

Assignation du :

12 décembre 2022

JUGEMENT

rendu le 4 décembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], réprésenté par son syndic, le Cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT, S.A

[Adresse 9]

[Localité 13]

représenté par M^e Eléonore DANIAULT, avocate au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0282

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [G]

[Adresse 8]

[Localité 11]

représenté par M^e Isabelle GOMME de la SCP GOMME et BOUMAIZA, avocate au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0094

Monsieur [U] [G]

[Adresse 4]

[Localité 10]

représenté par M^e Françoise MARTIN, avocate au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0087

Décision du 4 décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/00064 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYNVY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Line-Joyce [Y], greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 10 septembre 2025

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 23 octobre 2025.Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 4 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

******************

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [Y] [G] était usufruitier des lots de copropriété n°127, 409, 631 et 590 d’un immeuble situé au [Adresse 7]. Ses fils M. [M] [G] et M. [U] [G] en étaient les nus-propriétaires jusqu’à son décès le 16 juin 2022.

Par un jugement du 25 février 2020, le tribunal judiciaire de Paris a condamné solidairement M. [Y] [G], M. [M] [G] et M. [U] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 12.742,77 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2019 inclus – outre condamnations au titre des frais de recouvrement, dépens et frais irrépétibles.

Par un courrier daté du 5 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [M] [G] et M. [U] [G] de payer la somme de 18 686,69 euros au titre des charges de copropriété. Il a été convenu d’un échéancier de règlement amiable.

Par courrier daté du 15 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [M] [G] et M. [U] [G] de payer la somme de 13 073,51 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploits d’huissier signifiés les 12 et 28 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] a fait assigner M. [M] [G] et M. [U] [G] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 29 mars 2023.

***

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 28 août 2024, et au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1103 et 1104 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— Condamner solidairement Messieurs [G] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

• 16.543,14 euros au titre des charges dues pour la période allant du 1er janvier 2020 au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal :

o Sur la somme de 11.956,19 euros à compter du 12 décembre 2022, date de délivrance de l’assignation,

o Sur la somme de 16.125,94 euros à compter du 12 juillet 2023, date de signification des premières conclusions d’actualisation,

o Pour le surplus, à compter de la signification des présentes conclusions.

• 1.890,09 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation,

• 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

• 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC,

— Débouter Monsieur [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner solidairement Messieurs [G] aux entiers dépens, dont recouvrement au profit de Maître Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 8 septembre 2025, et au visa de l’article 815-10 du code civil, M. [M] [G] demande au tribunal de :

— JUGER que les appels de charges fondées sur les assemblées générales antérieures au 16 juin 2022 ne sont pas opposables à Monsieur [M] [G] ;

— JUGER que Syndicat ne peut solliciter une condamnation solidaire des indivisaires au paiement des charges ;

— En conséquence, DEBOUTER le Syndicat de sa demande de paiement solidaire ;

— JUGER que Monsieur [M] [G] n’est pas tenu des charges dues antérieures au décès de Monsieur [Y] [G] le 16 juin 2022 et couvertes par les accords conclus avec le syndicat et Monsieur [U] [G] ;

— DEBOUTER en conséquence le syndicat des copropriétaires des demandes de ce chef ;

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre du paiement des frais et notamment celles visant le paiement de frais exclusivement imputables à Monsieur [U] [G] ;

— PRENDRE ACTE que Monsieur [M] [G] accepte de payer les charges de copropriété postérieures au décès de son père et non couvertes par un accord pour moitié au prorata de sa participation dans l’indivision, en conséquence ;

— ENJOINDRE le syndicat à produire un décompte des charges dues exclusivement par Monsieur [G] ;

— JUGER que les versements effectués par Monsieur [M] [G] au titre du paiement des charges devront être clairement identifiés à son nom dans les relevés de compte émis par le syndicat des copropriétaires ;

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de ses plus amples demandes ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux dépens.

*

Par conclusions notifiées les 4, 8 et 9 septembre 2025, M. [U] [G] demande au tribunal de :

A titre liminaire,

— ORDONNER le rabat de la clôture intervenue suivant ordonnance du Juge de la Mise en Etat du 27 novembre 2024 et déclarer recevables les présentes ;

Au fond,

— DECLARER nulle l’assignation délivrée à M. [U] [G] le 28 décembre 2022 ;

— DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de ses demandes, fins et conclusions ;

— FIXER la créance du Syndicat des Copropriétaires à la somme de 10.496,80 euros ;

— ECARTER la solidarité stipulée à l’article 111 du RCP entre indivisaire ;

— ORDONNER le paiement de la somme de 5.248,40 euros à chacun des frères [G] ;

— DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de sa demande de condamnation de frais à hauteur de 1.890,09 euros ;

— FIXER, en conséquence, le montant des frais article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965 à la somme de 310 euros ;

— ORDONNER le paiement de la somme de 155 euros par chacun des frères [G] ;

— DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de sa demande indemnitaire au titre de dommages et intérêts ;

A titre subsidiaire,

— ORDONNER la mise en place d’un moratoire de 24 mois au bénéfice de M. [U] [G] sur la somme de 5 248,40 euros laquelle sera apurée au moyen de 23 versements de 220 euros et un 24ème de 188,40 euros en sus de sa quote-part de charge courante ;

— DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de sa demande d’article 700 code de procédure civile ;

— ECARTER la condamnation solidaire sollicitée par le Syndicat des Copropriétaires ;

— DIRE ni avoir lieu à exécution provisoire de la décision à venir.

***

La clôture de l’instruction a été prononcée le 27 novembre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 10 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025, puis au 4 décembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Décision du 4 décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/00064 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYNVY

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 803 du code de procédure civile dispose notamment que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

L’article 16 du même code dispose que « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement ».

Enfin, l’article 763 du code de procédure civile dispose que « lorsque la représentation par avocat est obligatoire, le défendeur est tenu de constituer avocat dans le délai de quinze jours, à compter de l’assignation ».

*

M. [U] [G] sollicite la révocation de l’ordonnance de clôture rendue par le juge de la mise en état le 27 novembre 2024, et fait valoir qu’il n’a pas été destinataire de l’acte introductif d’instance, malgré plusieurs demandes auprès du syndic et de la juridiction ; qu’il avait en outre indiqué à quelle adresse il souhaitait être contacté par courrier ; qu’il n’a donc pu constituer avocat en défense avant la clôture de l’instruction ; qu’il convient ainsi de révoquer l’ordonnance de clôture afin de permettre le respect de la contradiction.

A l’examen des pièces de la procédure, il apparaît tout d’abord que l’acte introductif d’instance a été signifié à M. [U] [G] par exploit d’huissier du 28 décembre 2022, suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise en l’étude d’huissier). L’huissier mandaté par le syndicat des copropriétaires est intervenu au [Adresse 3][Localité 1]), et a constaté que M. [U] [G] y disposait d’une adresse (mention de son nom sur une boîte aux lettres ainsi que sur l’interphone).

M. [U] [G] a donc bien été valablement touché par l’acte introductif d’instance, à une adresse qui était la sienne et à laquelle l’avis de passage de l’huissier a pu être déposé. Le fait que le syndic ait eu connaissance de son autre adresse ([Adresse 12]) est sans aucune incidence sur la validité de la signification, dans la mesure où il est établi que M. [U] [G] avait bien également pour adresse le [Adresse 2].

En second lieu, M. [U] [G] indique avoir écrit au greffe de la juridiction les 29 mars 2023, 11 septembre 2023, 21 novembre 2023 et le 9 janvier 2024, et qu'« en dépit de ses demandes, il n’a obtenu aucun tirage de l’assignation ».

Il est effectivement constant que M. [U] [G] a écrit au greffe du tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter le renvoi de l’affaire à une audience de mise en état ultérieure, soutenant ne pas être en possession de l’assignation et des pièces des parties adverses.

Cependant, il doit être rappelé que la représentation par avocat est obligatoire devant le tribunal judiciaire, et que la juridiction ne pouvait en aucune manière communiquer des actes de procédure à une partie non représentée par un avocat. De même, il ne peut être valablement reproché au syndicat des copropriétaires et au syndic de ne pas avoir communiqué une nouvelle copie d’un acte de procédure valablement signifié une première fois.

Par ailleurs, alors qu’il est constant que M. [U] [G] avait connaissance de l’existence de la présente instance a minima depuis le 29 mars 2023, il est manifeste que si celui-ci s’était alors adjoint les services d’un avocat, ce dernier aurait entrepris les diligences nécessaires auprès du tribunal pour identifier l’affaire et se constituer en défense.

Il est en outre rappelé que la clôture de l’instruction n’a été ordonnée que le 27 novembre 2024, ce qui a laissé un délai de plus d’un an et demi à M. [U] [G] pour se rapprocher d’un conseil et identifier l’affaire pour se constituer en défense – et ce alors que l’article 763 du code de procédure civile prévoit un délai de quinze jours pour constituer avocat à compter de la signification de l’acte introductif d’instance.

Il ne peut donc être valablement soutenu que M. [U] [G] n’était pas en mesure d’organiser sa défense ou a fortiori qu’il aurait été porté atteinte au principe de la contradiction. Celui-ci s’est au contraire vu signifier valablement l’acte introductif d’instance et a disposé d’un délai très important pour constituer avocat en défense.

Pour l’ensemble de ces motifs, il n’y a pas lieu de révoquer l’ordonnance de clôture rendue le 27 novembre 2024.

2 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [M] [G] et M. [U] [G] sont propriétaires indivis des lots n°127, 409, 631 et 590 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6].

Il est par ailleurs constant que ceux-ci étaient nus-propriétaires de ces biens depuis le décès de leur mère le 9 janvier 2004 – leur père M. [Y] [G] étant usufruitier -, et qu’ils en ont ainsi obtenu la pleine propriété au décès de ce dernier le 16 juin 2022.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 3 décembre 2020, 6 décembre 2021, 8 décembre 2022 et 13 décembre 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots des défendeurs ;

— un décompte de créance actualisé au 1er juillet 2024.

Il résulte de l’examen des pièces susvisées que le compte individuel de copropriétaire de M. [M] [G] et M. [U] [G], déduction faite des frais de recouvrement, serait débiteur de 16 543,14 euros au 1er juillet 2024.

M. [M] [G] ne conteste pas le principe de la créance revendiquée par le syndicat des copropriétaires, mais soulève cependant divers moyens en défense pour s’opposer à la demande adverse.

* En premier lieu, M. [M] [G] invoque les dispositions de l’article 815-10 du code civil et fait valoir que les appels de charges lui seraient inopposables, dans la mesure où le syndicat des copropriétaires ne justifierait pas l’avoir convoqué aux assemblées générales ou lui avoir adressé les appels de fonds.

Ce moyen est cependant inopérant, dans la mesure où il résulte des dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que les charges de copropriété sont dues à raison de la seule qualité de copropriétaire. Si un défaut de convocation à une assemblée générale peut constituer un motif permettant d’en demander l’annulation en justice, il ne s’agit aucunement d’un motif susceptible de rendre des charges non exigibles. A fortiori, le fait que le copropriétaire n’ait pas été destinataire des appels de fonds n’est en aucun cas susceptible de l’exonérer de son obligation de paiement, qui découle là encore du simple fait qu’il est propriétaire au sein de l’immeuble.

En toute hypothèse, il est constant que le défendeur disposait d’un accès à une plate-forme en ligne permettant de consulter les appels de charges et son relevé de compte de copropriétaire, et qu’il a en outre été destinataire des appels de fonds par la notification des pièces du syndicat des copropriétaires demandeur.

* M. [M] [G] soutient ensuite qu’il ne pourrait être tenu solidairement avec son frère au paiement d’une dette de charges à laquelle il « ne se serait pas engagé », faute d’avoir été valablement représenté à l’instance ayant abouti au jugement du 25 février 2020, et d’avoir été partie à un protocole d’accord conclu entre M. [U] [G] et le syndicat des copropriétaires.

A l’examen du règlement de copropriété de l’immeuble, il apparaît qu’y figure une clause dite de solidarité (article 111 – « Indivisibilité / solidarité ») qui stipule que « les obligations de chaque copropriétaire sont indivisibles à l’égard du Syndicat, lequel, en conséquence, pourra exiger leur entière exécution de n’importe lequel des héritiers ou représentants d’un copropriétaire. Dans le cas où plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du Syndicat, lequel pourra en conséquence exiger l’entier paiement de n’importe lequel des copropriétaires indivis. De même, les nus-propriétaires, les usufruitiers et les titulaires du droit d’usage ou d’habitation seront tenus solidairement vis-à-vis du Syndicat qui pourra exiger de n’importe lequel d’entre eux, l’entier paiement de ce qui lui sera dû au titre du ou des lots dont la propriété sera démembrée ».

Il doit tout d’abord être rappelé que le règlement de copropriété constitue un contrat liant les copropriétaires, et que les obligations qu’il prévoit doivent donc être exécutées. Le tribunal ne dispose pas du pouvoir d’ « écarter » la solidarité prévue par ces stipulations, sauf à méconnaître la force obligatoire de ce contrat et la volonté commune de l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble.

Il résulte de ces stipulations que M. [M] [G] et M. [U] [G], nus-propriétaires puis propriétaires indivis, constituent un débiteur unique vis-à-vis de la copropriété. Celle-ci est donc parfaitement en droit de solliciter le paiement de la totalité de la dette auprès de l’un ou l’autre des indivisaires, sans qu’elle ne puisse se voir opposer l’existence de dissensions auxquelles elle est totalement étrangère ou d’une quote-part dans l’indivision.

Il est par ailleurs indifférent que M. [M] [G] se soit « engagé » par la signature d’un protocole, puisque sa dette résulte de sa seule qualité de copropriétaire et non d’un quelconque accord. Ce protocole est en outre devenu aujourd’hui caduque, en raison de sa non-exécution et de l’introduction de la présente instance.

* M. [M] [G] soutient également que le syndicat des copropriétaires serait mal fondé à lui réclamer paiement de charges qui étaient dues par son père, et constituent ainsi des sommes à porter au passif de sa succession non acceptée à ce jour.

Le défendeur se méprend là encore sur l’étendue de ses obligations envers la copropriété, pourtant clairement énoncées à l’article du règlement de copropriété sus-reproduit.

Le fait que la dette de charges fasse éventuellement partie de la succession de M. [Y] [G] est sans incidence sur son exigibilité envers le syndicat des copropriétaires. En effet, il est établi que M. [M] [G] est devenu nu-propriétaire des biens situés dans l’immeuble dès le 9 janvier 2004, si bien qu’il était redevable des charges de copropriété y afférentes à partir de cette date, solidairement avec l’autre nu-propriétaire et l’usufruitier.

Il peut donc être poursuivi en paiement par le syndicat des copropriétaires pour la totalité de la somme due, sans pouvoir se prévaloir de sa quote-part dans l’indivision successorale.

Il doit aussi être rappelé qu’il n’appartient aucunement à un syndic de faire les comptes entre des indivisaires et que celui-ci a donc à bon droit refusé d’établir des décomptes ou des appels de fonds distincts, ne pouvant procéder de lui-même à une répartition de dette. Devant l’existence de désaccords entre indivisaires, il appartenait à l’un d’entre eux d’avancer les sommes dues et exercer éventuellement une action en paiement et/ou en partage contre son co-indivisaire, le syndicat des copropriétaires devant être payé à bonne date de tout appel de charges et fonds travaux.

Enfin, M. [M] [G] soulève diverses contestations relatives au montant de la créance. Celles-ci sont toutefois inopérantes, dans la mesure où le décompte arrêté au 1er juillet 2024 apparaît régulier.

Pour les motifs qui précèdent, M. [M] [G] et M. [U] [G] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 16 543,14 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er juillet 2024.

Pour les mêmes motifs, M. [M] [G] sera débouté de ses demandes tendant à ce qu’il soit enjoint au syndicat des copropriétaires de produire un décompte de charges personnel, ou d’identifier les versements effectués par lui dans les relevés de compte.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1 809,09 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 26 avril 2021, 5 novembre 2021, 10 octobre 2022 et 26 octobre 2022 – soit postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l’assignation -, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En revanche, les frais de mise en demeure exposés le 26 janvier 2023 ainsi que les frais de relance exposés le 27 février 2023 l’ont été postérieurement à la signification de l’assignation, et ne peuvent donc donner lieu à indemnisation.

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’ouverture ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Les frais désignés comme « facture huissier assignation », « facture huissier conclusions » et « signification conclusions » apparaissent quant à eux constituer des dépens, tout comme les frais désignés comme « facture avocat assignation » apparaissent constituer des frais irrépétibles.

Enfin, il n’est pas justifié de la nécessité de réaliser une enquête afin de retrouver trace des défendeurs, dès lors que ces derniers ont chacun été valablement assignés à l’une de leurs adresses.

En conséquence, M. [M] [G] et M. [U] [G] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 283 euros [39,50 + 102 + 102 + 39,50] au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [M] [G] et M. [U] [G] de leurs obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et les copropriétaires, il apparaît que M. [M] [G] et M. [U] [G] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le mois de juillet 2020.

Il ressort en outre des pièces communiquées que M. [M] [G] et M. [U] [G] ont d’ores et déjà été condamnés, par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 25 février 2020, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part des débiteurs, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle les défendeurs se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaires ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner solidairement M. [M] [G] et M. [U] [G] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

L’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

En application de l’article 1231-6 du code civil et de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 28 décembre 2022 sur la somme de 11 956,19 euros ; à compter du 12 juillet 2023 sur la somme de 16 125,94 euros ; et à compter du 28 août 2024 pour le surplus.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [M] [G] et M. [U] [G], parties perdant le procès, seront condamnés solidairement au paiement des entiers dépens de l’instance. Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, M. [M] [G] et M. [U] [G] seront en outre condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DIT n’y avoir lieu d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 27 novembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [G] et M. [U] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] les sommes de :

—  16 543,14 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er juillet 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2022 sur la somme de 11 956,19 euros ; du 12 juillet 2023 sur la somme de 16 125,94 euros ; et du 28 août 2024 pour le surplus ;

—  283,00 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2022 ;

—  2 500 euros, à titre de dommages et intérêts ;

—  3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum M. [M] [G] et M. [U] [G] au paiement des entiers dépens de l’instance, et autorise M^e Eléonore Daniault à recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 14], le 4 décembre 2025.

La greffière Le président