TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 6]

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[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 25/05772 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3GY3

Minute :

Madame [J] [I]

Société CNP CAUTION

Représentant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C922

C/

Monsieur [G] [L]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Marion LACOME D’ESTALENX

Copie délivrée à :

Monsieur [G] [L]

Le 10 Décembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 10 décembre 2025 ;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 octobre 2025 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Madame [J] [I], demeurant [Adresse 7]

Société CNP CAUTION, SA, ayant son siège social [Adresse 5]

représentées par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [L], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 septembre 2024, à effet au 1er octobre 2024, Mme [J] [I] a donné à bail pour une durée d’un an renouvelable à M. [G] [L] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 487,87 euros et 30 euros de provisions pour charges.

Par acte de cautionnement du 1er octobre 2024, la société CNP Caution, représentée par la SAS Garantme, s’est portée caution solidaire de M. [G] [L].

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2025, Mme [J] [I] a fait délivrer à M. [G] [L] un commandement de payer la somme en principal de 2 091,48 euros dans le délai de six semaines, le commandement visant en outre la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2025, Mme [J] [I] et la société CNP Caution ont fait assigner M. [G] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— condamner M. [G] [L] à laisser libre de tout occupant de son chef le logement qu’il occupe et remettre à Mme [J] [I] les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir ;

— ordonner qu’à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de M. [G] [L] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait avec le concours de la force publique ;

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner M. [G] [L] à payer la somme de 1523,61 euros au titre des loyers et charges dus au terme d’avril 2025 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, à la société CNP Caution, subrogée dans les droits de Mme [J] [I] à hauteur de ce montant ;

— condamner M. [G] [L] à payer à Mme [J] [I] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ;

— condamner M. [G] [L] à payer à la société CNP Caution la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 février 2025.

Un diagnostic social et financier a été transmis à la juridiction le 10 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 octobre 2025 à laquelle elle a été retenue.

Mme [J] [I] et la société CNP Caution, représentées par son conseil, ont maintenu l’ensemble de leurs demandes telles que formées dans leur assignation.

M. [G] [L], assigné à personne, n’a ni comparu, ni été représenté.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance repris oralement par les parties demanderesses à l’audience du 13 octobre 2025, pour l’exposé des moyens développés à l’appui des prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 10 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

I. Sur la recevabilité de l’action résolution judiciaire du bail pour loyers impayés

Sur la saisine de la CCAPEX

Selon l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 IV de la même loi prévoit que le II est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, la Ccapex a été saisie le 17 février 2025, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 29 avril 2025.

L’action est donc recevable sur ce point.

Sur la saisine de la préfecture

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

L’article 24 IV de la même loi prévoit que le III est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 30 avril 2025, soit dans un délai d’au moins six semaines avant l’audience du 13 octobre 2025.

L’action du demandeur tendant à prononcer la résolution du bail en raison de l’existence d’une dette locative est donc recevable.

II. Sur la demande de résolution judiciaire du bail, la demande d’expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du bail, le locataire est obligé :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En l’espèce, il résulte du décompte produit que M. [G] [L] se trouve défaillant dans le paiement des loyers depuis le mois d’octobre 2024, ce qui caractérise un manquement suffisamment grave pour que soit prononcée la résolution judiciaire du bail à compter de la présente décision.

M. [G] [L] se trouve en conséquence occupant sans droit ni titre depuis cette date, de sorte qu’il convient de prononcer son expulsion selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur la demande relative à l’arriéré de loyer

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, les parties demanderesses produisent un quittance subrogative du 14 février 2025 selon laquelle Mme [J] [I] reconnaît avoir perçu de Garantme, agissant pour le compte et par délégation de l’assureur cité dans l’acte de cautionnement, la somme de 1571,61 euros correspondant au règlement provisionnel des dettes locatives de M. [G] [L]. Cette quittance précise que la somme de 1573,61 euros correspond à la période du mois d’octobre 2024 au mois de janvier 2025.

Il en résulte que la société CNP Assurance justifie avoir réglé à Mme [J] [I] la somme de 1573,61 euros pour la période du mois d’octobre 2024 au mois de janvier 2025, et qu’elle se trouve par conséquent subrogée dans les droits de Mme [J] [I] pour cette période uniquement.

En conséquence, M. [G] [L] sera condamné à verser à la société CNP Assurances la somme de 1523,61 euros, telle que cela est sollicité, au titre des loyers impayés entre les mois d’octobre 2024 et de janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation le 29 avril 2025. Faute de quittance subrogative pour la période du mois de février 2025 au mois d’avril 2025, elle sera déboutée de sa demande sur cette période.

IV. Sur la demande relative aux indemnités d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préverser les intérêts du bailleur, il convient de condamner Mme [K] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 30 septembre 2024, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et de prévoir les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail.

V. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. [G] [L], qui succombe, sera condamné aux dépens, dont il n’y a pas lieu d’inclure le commandement de payer du 13 février 2025, la résiliation du bail n’étant pas prononcée sur ce fondement.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner M. [G] [L] à payer à la société CNP Caution la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de Mme [J] [I] et la société CNP Caution ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre Mme [J] [I] et M. [G] [L] portant sur le bien situé [Adresse 4] ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, Mme [J] [I] et la société CNP Caution pourront faire procéder à l’expulsion de M. [G] [L], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [G] [L] à payer à la société CNP Caution, subrogée dans les droits de Mme [J] [I], la somme de 1523,61 euros, telle que cela est sollicité, au titre des loyers impayés entre les mois d’octobre 2024 et de janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation le 29 avril 2025 ;

DEBOUTE la société CNP Caution de sa demande de paiement pour la période de février 2025 à avril 2025 ;

CONDAMNE M. [G] [L] à payer à Mme [J] [I] une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la présente décision, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et avec les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail ;

CONDAMNE M. [G] [L] à payer à la société CNP caution la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [G] [L] aux entiers dépens, dont sera exclu le coût du commandement de payer du 13 février 2025 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge