TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e MEILLET (A0428)

C.C.C.

délivrées le :

à M^e CHATELLARD (P0441)

M^e BENMOHA (E0224)

M. [H]

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/11833

N° Portalis 352J-W-B7H-C2JPN

N° MINUTE : 6

Assignation du :

18 septembre 2023

EXPERTISE

[L] [H]

[Adresse 3]

[Localité 8]

06.33.69.55.68

[Courriel 10]

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

rendue le 20 Octobre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [P] [J]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représenté par Maître Laurent MEILLET de l’A.A.R.P.I. TALON MEILLET ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0428

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. MACADAM COFFEE (RCS de [Localité 11] 442 850 483)

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Philippe CHATELLARD de la S.C.P. BLATTER SEYNAEVE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0441

S.A.R.L. STOP-EST (RCS de [Localité 11] 488 922 196)

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître David BENMOHA de la S.E.L.A.R.L. ALLIANCE AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0224

MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Cassandre AHSSAINI, Juge, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 15 Septembre 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 Octobre 2025.

ORDONNANCE

Rendue publiquement

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée en date du 5 novembre 2021, M. [P] [J] a donné à bail commercial en renouvellement à la S.A.R.L. Macadam Coffee (ci-après : la locataire principale), des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 12], pour y exercer exclusivement une activité de café-restaurant. Ce bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2021 jusqu’au 30 septembre 2030, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 18 000 euros hors taxes et charges.

Par acte sous signature privée en date du 5 novembre 2021, la S.A.R.L. Macadam Coffee a consenti à la S.A.R.L. Stop-Est (ci-après : la locataire-gérante) une location-gérance sur le fonds de commerce situé [Adresse 5] à [Localité 12] pour une durée de deux années à compter du 1er novembre 2021 et jusqu’au 31 octobre 2023.

La location-gérance a été consenti moyennant le paiement par le locataire-gérant d’une redevance forfaitaire de 2 000 euros par mois en principal pour les mois de novembre 2021, décembre 2021 et janvier 2022, et de 2 500 par mois en principal à compter de février 2022 jusqu’à la fin de la location-gérance, ainsi que le paiement du loyer prévu au bail de 4 500 euros par trimestre directement entre les mains de M. [J], outre les charges trimestrielles d’un montant provisionnel de 481 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 4 août 2022, M. [J] a fait délivrer à la S.A.R.L. Macadam Coffee et à la S.A.R.L. Stop-Est un commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme de 5 943 au titre des loyers et charges arrêtés au 3ème trimestre 2022 inclus.

Saisi par des signalements relatifs à des nuisances olfactives par des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], un inspecteur de la préfecture de police de [Localité 11] a visité les lieux le 21 juin 2022 et établi un rapport d’essai du 13 septembre 2022 aux termes duquel il a formulé des propositions de mesures tant à M. [J] qu’aux exploitants des locaux relatifs au conduit d’extraction de fumées et aux équipements présents dans les locaux d’extraction de l’air.

Par acte de commissaire de justice signifié le 16 septembre 2022, M. [J] a assigné la S.A.R.L. Macadam Coffee et la S.A.R.L. Stop-Est en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer leur expulsion des locaux loués, obtenir le paiement à titre provisionnel d’un arriéré locatif de 5 943 euros arrêté au 4 août 2022 et celui d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer contractuel majoré de 50 % outre les provisions sur charges, taxes et accessoires.

Par ordonnance contradictoire en date du 6 février 2023, le juge des référés a ordonné une médiation, qui n’a pas permis d’aboutir à un accord.

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 juillet 2023, la S.A.R.L. Macadam Coffee a dénoncé à la S.A.R.L. Stop-Est la location-gérance et a manifesté son opposition à sa reconduction, précisant que les locaux devront lui être restitués le 31 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 1er août 2023, la S.A.R.L. Stop-Est a assigné la S.A.R.L. Macadam Coffee devant le tribunal de commerce de Paris aux fins principales d’obtenir l’annulation pour dol du contrat de location-gérance du 5 novembre 2021.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 18 septembre 2023, M. [J] a assigné la S.A.R.L. Macadam Coffee et la S.A.R.L. Stop-Est devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir constater principalement l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 5 septembre 2022.

La S.A.R.L. Stop-Est a saisi le juge de la mise en état d’un incident par premières conclusions en incident notifiées par voie électronique le 17 mai 2024.

L’incident a été plaidé à l’audience du 15 septembre 2025 et mis en délibéré au 20 octobre 2025.

Parallèlement et par jugement du 9 octobre 2024, le tribunal de commerce de Paris a notamment ordonné un sursis à statuer dans l’attente du rapport d’expertise judiciaire qui sera prononcé dans le cadre de l’instance pendante devant le tribunal judiciaire de Paris opposant la S.A.R.L. Macadam Coffee, la S.A.R.L. Stop-Est et M. [J].

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières conclusions notifiées le 30 juin 2025, la S.A.R.L. Stop-Est demande au tribunal :

— de désigner tel expert qu’il lui plaira près la cour d’appel de Paris et ce, aux frais avancés de qui il appartiendra avec pour mission :

* se faire remettre tous documents et pièces qu’il estimera utiles à sa mission,

* visiter les lieux, en particulier les locaux situés dans un immeuble au [Adresse 6],

* décrire les lieux et en prendre des photographies,

* entendre tous sachants,

* dire si lesdits locaux sont conformes à la destination du bail et du fonds de commerce qui est celle de « café-restaurant » et s’ils permettent donc ou non une exploitation de ces locaux et fonds de commerce en conformité avec cette destination,

* notamment décrire l’état de fonctionnement du conduit d’extraction des fumées de ces locaux,

* dire si des nuisances olfactives sont à déplorer du fait de l’état de ce conduit ou de tout autre conduit ou installation appartenant à ces locaux,

* décrire l’état des installations électriques desservant lesdits locaux et dire si elles sont conformes aux normes de sécurité,

* plus généralement, relever et décrire tout désordre rendant les locaux non conformes à leur destination de « café restaurant »,

* les dater, et pour ce faire, entendre tous sachants, notamment le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, et se faire remettre tous documents, notamment les procès-verbaux d’assemblée générale des années 2020 à 2024,

* décrire les travaux nécessaires à la bonne conformité des locaux à la destination de « café restaurant », notamment au bon fonctionnement et à la bonne conformité des conduits et installations appartenant aux locaux, et les chiffrer,

* donner tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu, les préjudices subis,

— d’autoriser l’expert judiciaire à s’adjoindre tous sapiteurs éventuellement nécessaires,

— de dire que l’expert devra communiquer aux parties un pré rapport en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires écrits,

— d’indiquer le délai dans lequel l’expert judiciaire devra déposer son rapport,

— de fixer la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert judiciaire, dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir,

— de réserver les dépens,

— de renvoyer l’affaire à une prochaine audience de mise en état,

— de débouter M. [J] de l’ensemble de ses demandes formées à son encontre.

La S.A.R.L. Stop-Est fait valoir principalement, au soutien de ses demandes et au visa des articles 1130 à 1133, 1137, 1199, 1219, 1240, 1347, 1719 et 1720 du code civil, et des articles 143, 202, 699, 700 et 789 du code de procédure civile :

— que M. [J] a manqué à ses obligations contractuelles notamment de délivrance conforme de la chose louée à sa destination et de garantie de la jouissance paisible de la chose louée, en ne l’informant pas volontairement, au moment de la conclusion du contrat de location-gérance, d’un différend existant avec les copropriétaires de l’immeuble du fait de nuisances olfactives imputées au conduit d’extraction des fumées se situant dans les locaux loués pour l’exploitation d’un restaurant, constatés par rapports d’enquête de la préfecture de police de [Localité 11] d’avril 2021 et de septembre 2022,

— que M. [J] a manqué à ses obligations contractuelles notamment de délivrance conforme de la chose louée à sa destination et de garantie de la jouissance paisible de la chose louée, dès lors que les locaux ne disposent pas d’une installation électrique conforme aux normes de sécurité,

— que les manquements de M. [J] sont constitutifs d’un dol, en ce que si elle avait eu connaissance du différend précité, elle n’aurait pas conclu le contrat de location-gérance,

— que le manquement de M. [J] à son obligation de délivrance conforme de la chose louée à sa destination de « restaurant » justifie une exception d’inexécution à son bénéfice de son obligation de paiement des loyers et redevances contractuellement dus, aux motifs qu’elle a été contrainte de cesser l’utilisation de sa cuisine au regard des plaintes des copropriétaires pour nuisances olfactives imputés au conduit d’extraction de fumées et de l’absence de travaux du conduit litigieux diligenté par M. [J],

— que l’expertise judiciaire est nécessaire pour confirmer le bien fondé des demandes de nullité pour dol et subsidiairement pour erreur sur les qualités substantielles formulées à l’encontre de la S.A.R.L. Macadam Coffee, ainsi que son moyen tiré d’une exception d’inexécution à l’encontre de M. [J],

— que si les nuisances olfactives ont aujourd’hui cessé, c’est en raison de la cessation ou à tout le moins de la réduction des cuissons des aliments dans le restaurant et non d’une amélioration de l’état des locaux loués et notamment du conduit d’extraction de fumées,

— que l’attestation produite par M. [J] n’a aucune valeur probatoire, cette dernière ne respectant pas le formalisme posé par l’article 202 du code de procédure civile, et ne relatant que des faits ponctuels ne préjugeant pas de l’état de la situation des locaux dans la durée,

— que la détérioration du conduit d’extraction de fumées et les nuisances olfactives subséquentes ne résultent nullement d’un manque d’entretien imputable à elle en tant que locataire-gérant, ces faits ayant été constatés antérieurement à son entrée dans les locaux par le rapport de la préfecture de police de [Localité 11] en avril 2021 et résultant donc d’un manquement de M. [J] à son obligation de délivrance conforme à la destination des locaux,

— que les locaux ont été pris en l’état dans lequel le fonds de commerce lui a été présenté et qu’elle n’était nullement en mesure, au moment de l’entrée des lieux, de constater les nuisances olfactives à l’extérieur des locaux,

— que la dénonciation du contrat de location-gérance par la S.A.R.L. Macadam Coffee est nulle et non avenue, dès lors qu’elle est fondée sur une impossibilité pour elle d’acheter le fonds de commerce à raison des manquements de la S.A.R.L. Macadam Coffee à son obligation de délivrance conforme des locaux et de garantie de jouissance paisible du fonds de commerce en conformité avec sa destination, la S.A.R.L. Macadam Coffee ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude,

— que s’agissant de la demande de provision formulée par M. [J], elle est irrecevable pour défaut d’intérêt à agir à son encontre, la S.A.R.L. Macadam Coffee étant seule preneur au contrat de bail et seule tenue à une obligation de paiement des loyers. Subsidiairement, cette demande est mal fondée aux motifs que l’obligation est sérieusement contestable dès lors qu’elle bénéficie d’une exception d’inexécution à son obligation de paiement des loyers et redevances telle qu’exposée plus amplement supra.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 15 septembre 2025, la S.A.R.L. Macadam Coffee demande au tribunal :

— de statuer comme il se doit sur la demande formée par la S.A.R.L. Stop-Est de la désignation d’un expert judiciaire,

— en cas de désignation d’un expert, de juger que la consignation initiale et les consignations complémentaires de l’expertise seront à la charge de la S.A.R.L. Stop-Est,

— de débouter M. [J] de ses demandes de condamnation provisionnelle à son encontre,

— de débouter la S.A.R.L. Stop-Est de ses demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles,

— de condamner la S.A.R.L. Stop-Est à lui payer 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— de condamner la S.A.R.L. Stop-Est aux dépens.

La S.A.R.L. Macadam Coffee expose principalement, au soutien de ses prétentions et au visa des articles 143 et 789 du code de procédure civile :

— qu’elle ne s’oppose pas à la désignation d’un expert judiciaire, étant créancière de l’obligation de délivrance conforme des locaux à leur destination à l’égard de M. [J], dès lors que l’expertise judiciaire permettrait de déterminer les causes des désordres affectant le conduit d’extraction de fumée et les installations électriques des locaux et de déterminer si ces désordres résultent d’un défaut d’entretien du locataire-gérant ou d’un manquement de M. [J] à son obligation de délivrance précitée,

— que la provision sur les honoraires de l’expert doit être mis à la charge de la S.A.R.L. Stop-Est, en qualité de demandeur à l’expertise judiciaire,

— qu’elle s’oppose à sa condamnation au paiement d’une provision à M. [J] aux motifs qu’elle subit les divers manquements de la S.A.R.L. Stop-Est à ses obligations stipulées au contrat de location-gérance, qu’elle n’a nullement été mise en demeure au titre de ses obligations du contrat de bail par M. [J], et qu’elle a respecté l’ensemble de ses obligations au titre du contrat de location-gérance,

— que la S.A.R.L. Stop-Est est seule tenue à l’obligation de paiement des loyers commerciaux directement entre les mains de M. [J],

— qu’elle ne perçoit aucun revenu, du fait des manquements de la S.A.R.L. Stop-Est et est étrangère aux défauts d’exploitation des lieux allégués par la S.A.R.L. Stop-Est.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 août 2025, M. [J] demande au tribunal :

— de débouter la S.A.R.L. Stop-Est de l’ensemble de ses demandes,

— de condamner, à titre de provision et solidairement la S.A.R.L. Macadam Coffee et la S.A.R.L. Stop-Est à lui payer une somme de 69 000 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et provisions pour charges impayés au 28 août 2025,

A titre subsidiaire,

— de condamner, à titre de provision et in solidum, la S.A.R.L. Macadam Coffee et la S.A.R.L. Stop-Est à lui payer une somme de 69 000 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et provisions pour charges impayés au 28 août 2025,

S’il était fait droit à la demande d’expertise judiciaire de la S.A.R.L. Stop-Est :

— de fixer et d’ordonner la provision à consigner, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert judiciaire, à la charge exclusive de la S.A.R.L. Stop-Est, dans le délai imparti par l’ordonnance à intervenir,

En toute hypothèse,

— de condamner la S.A.R.L. Stop-Est à lui payer 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— de réserver les dépens.

M. [J] affirme principalement, au soutien de ses prétentions et au visa des articles L. 145-41 et suivants du code de commerce et des articles 145 et suivants du code de procédure civile :

— que la présence d’un trou dans le conduit d’extraction de fumées n’empêche pas l’exploitation de l’activité de restaurant ; que si des nuisances olfactives ont été constatés en avril 2021, elles ont cessé depuis plusieurs mois, tel que cela résulte d’un rapport de la préfecture de police de [Localité 11] du 13 septembre 2022,

— qu’aucun élément ne justifie une impossibilité pour la S.A.R.L. Stop-Est d’exploiter son activité de restaurant, cette dernière exploitant toujours cette activité aujourd’hui sans droit ni titre et causant même des nuisances sonores, de sorte que cette dernière ne peut prétendre à une exception d’inexécution à son obligation de paiement des loyers et redevances contractuellement dus depuis le 3ème trimestre 2022,

— que si l’attestation produite, faisant état de la cuisson d’aliments par la S.A.R.L. Stop-Est dans son local et donc de la possibilité pour cette dernière d’exploiter son activité, ne respecte pas le formalisme de l’article 202 du code de procédure civile, l’absence de ce formalisme n’est pas sanctionnée par la nullité, et vaut commencement de preuve,

— que les éventuels désordres affectant le conduit d’extraction de fumées résultent d’un défaut d’entretien de la S.A.R.L. Macadam Coffee et la S.A.R.L. Stop-Est auxquelles elles sont pourtant tenues, lesdites installations ayant été livrées au moment de l’entrée dans les lieux en état de fonctionnement et en conformité avec son obligation de délivrance conforme de la chose louée à sa destination,

— qu’il a respecté son obligation de délivrance de la chose louée conformément à sa destination et à son obligation de garantie de jouissance paisible des locaux loués,

— que l’éventuelle non-conformité des installations électriques, n’ayant pas été constaté contradictoirement, n’empêche nullement l’exploitation des locaux, le locataire-gérant organisant même des fêtes nocturnes,

— que la S.A.R.L. Stop-Est ne s’est jamais plainte auprès de lui, avant l’introduction de la présente instance, d’éventuels désordres affectant le conduit d’extraction de fumées et les installations électriques, et ne peut donc prétendre aujourd’hui à une impossibilité d’exploitation de son fonds pour se décharger de son obligation de paiement des loyers et redevances,

— qu’il n’a jamais été alerté par quiconque, y compris la préfecture de police de [Localité 11], des désordres litigieux avant un courrier du conseil de la S.A.R.L. Macadam Coffee de mars 2023,

— que la S.A.R.L. Stop-Est ne produit aucun commencement de preuve qui justifierait l’expertise judiciaire et l’exception d’inexécution dont elle se prévaut, étant précisé que le rapport de la préfecture de police de [Localité 11] du 13 septembre 2022 est suffisant pour déterminer l’origine des désordres allégués,

— que la S.A.R.L. Stop-Est est mal fondée dans sa demande d’expertise judiciaire dès lors que son contrat de location-gérance a été dénoncé le 27 juillet 2023 avec effet au 31 octobre 2023, conformément aux prévisions contractuelles par la S.A.R.L. Macadam Coffee, de sorte qu’elle se maintient aujourd’hui dans les locaux sans droit ni titre et ne peut prétendre à un quelconque préjudice depuis cette date, n’ayant plus le droit d’exploiter le fonds,

— que compte tenu de l’absence d’impossibilité d’exploitation du fonds par la S.A.R.L. Stop-Est, de l’absence de contestation sérieuse à son obligation de paiement des loyers et redevances depuis le 3ème trimestre 2022, de son exploitation actuelle des locaux sans droit ni titre et de l’aggravation de la dette locative, il est justifié que la S.A.R.L. Stop-Est soit tenue au paiement des loyers et redevances à titre provisionnel,

— que si la S.A.R.L. Macadam Coffee est tenue au paiement des loyers commerciaux, la S.A.R.L. Stop-Est s’est engagée au titre du contrat de location-gérance à les payer directement entre les mains du bailleur, de sorte qu’il a qualité et intérêt à agir en paiement de ces sommes,

— que subsidiairement, s’il n’est pas partie au contrat de location-gérance avec la S.A.R.L. Stop-Est, les manquements de la S.A.R.L. Stop-Est à ses obligations en paiement constituent une faute délictuelle lui causant nécessairement un préjudice à réparer, à hauteur des loyers qui ne lui sont pas réglés entre ses mains et justifiant leur paiement à titre provisionnel.

MOTIVATION

Conformément à l’article 768 du code de procédure civile, il est rappelé que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Il ne sera donc pas statué sur la fin de non-recevoir tiré du défaut de droit à agir de M. [J] formulée par S.A.R.L. Stop-Est dans le corps de ses conclusions et qui n’a pas été reprise en son dispositif.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Selon l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

En vertu de l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

Enfin, il résulte de l’article 146 de ce même code qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce, il convient de relever à titre liminaire qu’il est constant que les copropriétaires de l’immeuble dont dépendent les locaux exploités par la S.A.R.L. Stop-Est depuis novembre 2021 se sont plaints de nuisances olfactives résultant de l’exploitation des locaux en restaurant en avril 2021, ce qui a donné lieu à un rapport d’essai de l’inspecteur du bureau d’actions contre les nuisances professionnelles de la préfecture de police de [Localité 11] en date du 13 septembre 2022. Il est également constant que les nuisances litigieuses ont pris fin depuis plusieurs mois, les parties étant seulement en désaccord sur la cause de la fin de ces nuisances.

Aux termes du rapport précité, il n’est relevé, au moment de la visite des locaux par l’inspecteur le 21 juin 2022, aucune nuisance olfactive (absence de fumée ou odeur en toiture à proximité du conduit d’extraction des fumées), aucun refoulement des gaz de combustion de la chaudière pendant le fonctionnement de la hotte ni aucune présence de composés organiques volatils totaux ou de monoxyde de carbone dans les logements des copropriétaires plaignants ou à proximité du débouché du conduit d’extraction litigieux dépassant les limites autorisées. Il est néanmoins constaté que le débouché du conduit d’évacuation des fumées est détérioré, que le conduit est troué et qu’il présente un défaut d’étanchéité susceptible de générer des nuisances olfactives. En outre, il est constaté qu’une chaudière à tirage naturel et une hotte sont raccordés dans la même pièce, constituant un défaut d’installation pouvant présenter un risque d’intoxication oxycarbonés.

Ce rapport propose à M. [J], en qualité de propriétaire des locaux, de faire réaliser divers travaux de mise en conformité du conduit d’extraction de fumées, et à l’exploitant, entendu comme la S.A.R.L. Stop-Est, d’assurer le bon entretien dudit conduit par un nettoyage mensuel et une révision et un ramonage annuels.

Ces propositions de mesures d’un inspecteur à la préfecture de police de [Localité 11] ne préjugent néanmoins en rien des causes et des conséquences des désordres affectant le conduit d’extraction des fumées. En effet, elles ne permettent ni d’établir que les désordres litigieux résultent d’un manquement de M. [J] à son obligation de délivrance conforme à la destination des locaux ou d’un manquement de la S.A.R.L. Stop-Est à son obligation d’entretien du conduit litigieux. Le constat de désordres ne permet nullement par ailleurs de déterminer leurs conséquences effectives sur l’exploitation des locaux à destination de « café restaurant ».

Or, la détermination par le tribunal des origines, des causes, de la date d’apparition et des conséquences des désordres litigieux est nécessaire pour pouvoir se prononcer sur l’exigibilité des loyers et redevances dus par la S.A.R.L. Stop-Est depuis le 3ème trimestre 2022, pour statuer sur l’exception d’inexécution dont se prévaut cette dernière, et subséquemment pour trancher la demande de condamnation en paiement d’un arriéré locatif formulée par M. [J].

En outre, force est de constater que si les nuisances olfactives ont aujourd’hui pris fin, la susceptibilité de leur survenance a été constatée par le rapport de la préfecture de police précité et les désordres affectant le conduit d’extraction de fumée perdurent, la préfecture de police de [Localité 11] ayant enjoint par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 9 janvier 2023 à la S.A.R.L. Stop-Est de prendre l’ensemble des mesures nécessaires dans un délai de trois mois pour y mettre fin.

Enfin, l’exploitation ponctuelle des locaux en 2023 par la S.A.R.L. Stop-Est, tel qu’établie par une attestation du 4 juillet 2023 de M. [N] [U], dont la valeur probatoire est faible compte tenu de son caractère purement déclaratif, et d’un courrier recommandé avec accusé de réception du 11 avril 2023 du syndic de copropriété, est inopérante au vu de ce qui précède, ne préjugeant pas de la possibilité d’une exploitation normale et conforme à la destination des locaux par la S.A.R.L. Stop-Est. En effet, les désordres affectant le conduit d’extraction des fumées peuvent avoir eu des conséquences sur une utilisation normale de ses locaux et ce pendant toute la durée de sa location-gérance, étant précisé que sa demande d’exception d’inexécution porte sur l’ensemble des loyers et redevances dus depuis le 3ème trimestre 2022 et non seulement ceux échus en 2023. Il appartiendra au juge du fond de statuer postérieurement sur le bien fondé de l’exception d’inexécution soulevée par la S.A.R.L. Stop-Est et plus précisément sur l’impossibilité dont elle se prévaut d’exploiter les locaux, jusqu’au terme de sa location-gérance.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient de désigner un expert judiciaire permettant d’éclairer le tribunal sur les causes des désordres affectant le conduit d’extraction de fumées et les conséquences de tels désordres sur l’exploitation des locaux à destination de « café restaurant », étant précisé que l’utilisation du conduit d’extraction de fumées est a priori essentielle à l’exploitation normale et conforme des locaux en activité de « café restaurant » par la S.A.R.L. Stop-Est, locataire-gérante, à tout le moins jusqu’à la fin de sa location-gérance le 31 octobre 2023, et par la S.A.R.L. Macadam Coffee, locataire principale des locaux.

S’agissant des installations électriques, il ressort d’une facture du 18 octobre 2023 émise par un électricien intervenu dans les locaux pour un dépannage sur un tableau électrique que l’installation électrique des locaux exploitée par la S.A.R.L. Stop-Est nécessite une remise aux normes et une mise en sécurité, le tableau électrique devant être remplacé avec des disjoncteurs et des dispositifs différentiels, certains circuits ne disposant pas de protection à la terre liaison équipotentielle et l’éclairage de sécurité pour les établissements recevant du public étant absent. Si une telle facture n’a pas été établie de façon contradictoire à l’égard de M. [J] et de la S.A.R.L. Macadam Coffee, elle constitue un commencement de preuve, alors que la locataire-gérante se prévaut d’une exception d’inexécution pour se décharger de son obligation de paiement des loyers et des redevances à raison d’éventuels manquements de M. [J] à ses obligations de délivrance conforme de la chose louée à sa destination et de garantie de la jouissance paisible des locaux.

La S.A.R.L. Stop-Est justifie donc d’une possible non-conformité des installations électriques des locaux pouvant affecter l’exploitation normale de ses locaux et pouvant constituer un risque de sécurité engageant potentiellement la responsabilité de M. [J] à son égard.

La mesure d’instruction sollicitée doit donc être ordonnée dans les termes du dispositif ci-après. La S.A.R.L. Stop-Est, demanderesse, aura la charge de la consignation.

Sur la demande de provision

Selon l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, au regard des développements précédents, l’existence de l’obligation de paiement des loyers, charges et taxes de la S.A.R.L. Stop-Est apparaît sérieusement contestable, l’expertise judiciaire ordonnée étant nécessaire pour statuer sur ce point.

En outre, au vu de la procédure pendante devant le tribunal de commerce de Paris ayant pour objet l’éventuelle nullité du contrat de location-gérance conclu entre la S.A.R.L. Macadam Coffee et la S.A.R.L. Stop-Est, l’éventuelle obligation de paiement des loyers directement entre les mains du bailleur de la S.A.R.L. Stop-Est pourrait se trouver purement et simplement éteinte dès lors que la demande susvisée est fondée sur l’existence et la connaissance des désordres litigieux affectant les locaux postérieurement à l’entrée dans les lieux de la S.A.R.L. Stop-Est en novembre 2021.

Enfin, s’agissant des indemnités d’occupation, il résulte de ce qui précède que la S.A.R.L. Stop-Est se maintient dans les locaux depuis le 31 octobre 2023, alors même que le contrat de location-gérance a été dénoncé le 27 juillet 2023, cette occupation actuelle des locaux sans droit ni titre par la S.A.R.L. Stop-Est n’étant pas contestée.

Dès lors que la S.A.R.L. Stop-Est s’était engagée au titre du contrat de location-gérance à payer le loyer prévu au bail de 4 500 euros entre les mains de M. [J], trimestriellement et d’avance, son obligation de lui régler une indemnité d’occupation ainsi fixée n’est pas sérieusement contestable. Il est donc justifié d’allouer une provision au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er novembre 2023, qui ne pourra à ce stade de la procédure qu’être fixée au montant stipulé dans le contrat de location-gérance, provision pour charges de 481 euros en plus, soit 4 981 euros par trimestre.

La S.A.R.L. Stop-Est sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de ((4 981 / 3) x 2) + (4 981 x 7) = 38 187,66 euros au titre des indemnités d’occupation charges comprises échues entre le 1er novembre 2023 et le 30 septembre 2025, M. [J] précisant que le troisième trimestre 2025 n’a pas été payé.

Il n’est en revanche pas justifié de condamner à titre provisionnel in solidum la S.A.R.L. Macadam Coffee au paiement des indemnités d’occupation, cette dernière étant toujours titulaire d’un contrat de bail commercial et n’occupant pas les locaux sans droit ni titre.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application de l’article 790 du code de procédure civile, les dépens et les frais irrépétibles seront réservés.

Il sera enfin rappelé que selon l’article 514 du code de procédure civile, cette décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

ORDONNE une mesure d’expertise judiciaire,

COMMET en qualité d’expert :

Monsieur [L] [H]

[Adresse 4]

Téléphone portable : [XXXXXXXX01]

Email : [Courriel 10]

Avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire, de :

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 12], les décrire, prendre toutes photographies utiles,

* étudier les faits allégués par les parties,

* décrire l’état de fonctionnement du conduit d’extraction des fumées de ces locaux, les éventuels désordres affectant le conduit d’extraction, les équipements d’extraction de l’air (chaudière à tirage naturel et une hotte raccordés dans la même pièce), avec toutes précisions utile sur leur conformité,

* décrire l’état de fonctionnement des installations électriques des locaux ainsi que les éventuels désordres les affectant, avec toutes précisions utile sur leur conformité,

* rechercher les causes des éventuels désordres relatifs au système d’extraction et aux installations électriques, leur nature, importance, date d’apparition, conséquences, notamment s’agissant d’éventuelles nuisances olfactives,

* préciser si ces désordres rendent l’installation électrique, le conduit d’extraction de fumées et les équipements d’extraction de l’air dangereux et/ ou généralement impropres à la destination de « café restaurant » des locaux,

* décrire les travaux nécessaires à la bonne conformité et au bon fonctionnement des locaux à leur destination de « café restaurant », et les chiffrer,

* plus généralement, fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de statuer sur les demandes des parties, et notamment de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu, les préjudices subis,

* s’adjoindre tous sapiteurs éventuellement nécessaires,

* de tout dresser rapport en faisant toutes observations et suggestions utiles à la solution du litige,

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’expert commis pourra s’adjoindre, si nécessaire, tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts de la cour d’appel de Paris, mais dans une spécialité distincte de la sienne,

FIXE à la somme de 5 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.A.R.L. STOP-EST à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Paris 17ème, Parvis Badinter, atrium sud, 1er étage à droite) au plus tard le 19 décembre 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que la juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

RAPPELLE que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

DEMANDE à l’expert, préalablement au dépôt de son rapport, d’adresser aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations,

RAPPELLE que l’expert devra prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent, dans les conditions de l’article 276 du code de procédure civile,

DEMANDE à l’expert de déposer l’original de son rapport au greffe de la 18ème chambre – 3ème section du tribunal judiciaire de Paris avant le 20 octobre 2026,

DÉSIGNE la juge de la mise en état de la 18ème chambre – 3ème section, aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

CONDAMNE la S.A.R.L. STOP-EST à payer provisionnellement à Monsieur [P] [J] la somme de 38 187,66 euros au titre des indemnités d’occupation échues entre le 1er novembre 2023 et le 30 septembre 2025, provisions pour charges comprises,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

RÉSERVE les dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

RAPPELLE l’affaire à l’audience de mise en état du 26 janvier 2026 à 11h30 pour vérification du versement de la consignation et du démarrage des opérations d’expertise.

Faite et rendue à [Localité 11] le 20 Octobre 2025

Le Greffier La Juge de la mise en état

Henriette DURO Cassandre AHSSAINI