TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e HUMMEL

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e HUMMEL, Me [M]

■

Charges de copropriété

N° RG 23/15743 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3IPN

N° MINUTE :

Assignation du :

20 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 11 Septembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] [Localité 11] [Adresse 16], représenté par son syndic en xercice, la SA LOISELET PERE, FILS & DAIGREMONT, elle-même représenté par son Président Directeur Général,

[Adresse 10]

[Localité 14]

Représenté par Maître Jean-Marc HUMMEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #U0004

DÉFENDEURS

La S.C.I. FICH, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 12]

Non représentée

La société IFNOR, SARL, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 9]

[Localité 2]

Représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0839

Décision du 11 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15743 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3IPN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Julie KHALIL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 12 Juin 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 11 septembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI FICH était propriétaire des lots n° 10 et 16 au sein d’un immeuble sis [Adresse 5] à Paris 8ème, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte authentique en date du 7 mai 2004, la SCI FICH a vendu la nue-propriété de ces lots à Monsieur [O] [S], pour y réunir l’usufruit à l’expiration d’un délai de 16 ans et demi à compter de la vente. Une convention sous-seing privé, annexée à l’acte authentique de vente, a également prévu que l’usufruitier, la SCI FICH, supporte le paiement des charges d’entretien définies à l’article 605 du code civil mais également les charges relatives aux grosses réparations définies à l’article 606 du même code, et ce pendant une durée de 16 ans et demi à compter de la vente, soit du 7 mai 2004 jusqu’au 7 novembre 2020.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Paris 8ème a, par actes de commissaire de justice en date des 20, 23 et 29 novembre 2023, fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, la société IFNOR, en qualité d’ancien syndic, afin de se voir communiquer l’ensemble des appels provisionnels de charges, des appels d’apurement annuels de charges, des mises en demeure et autres concernant tous les copropriétaires et en application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que la SCI FICH en paiement des impayés de charges de copropriété pour la période allant du 1er avril 2019 au 8 novembre 2020.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 novembre 2024 et signifiées par acte de commissaire de justice le 14 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Paris 8ème demande au tribunal de :

« Recevoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 12] en ses demandes et le déclarer bien fondé,

Donner acte au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] [Localité 11] [Adresse 16] de ce qu’il se désiste de toutes demandes dirigées uniquement à l’encontre de la société IFNOR,

Condamner la SCI FICH à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] la somme de 8.737,82 € au titre des charges de copropriété impayées et exigibles pour la période allant du 1er avril 2019 (appel provisionnel de charges du 2ème trimestre 2019 inclus) au 8 novembre 2020 (terme du 4ème trimestre 2020 et appel honoraires syndic procédure Fich/[M] inclus), déduction faite des frais de relance et de contentieux, mais augmentée des intérêts légaux à compter du 5 mai 2023, date de la mise en demeure,

Condamner la SCI FICH à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

Condamner la SCI FICH à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] la somme de 638,16 € au titre des frais dus en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa nouvelle rédaction issue de la loi « ENL »,

Condamner la SCI FICH à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] la somme la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles de procédure,

Condamner, enfin, la SCI FICH aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de la SELARL G2 & H, représentée par Maître Jean-Marc HUMMEL, Avocat au Barreau de PARIS, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 novembre 2024, la société IFNOR sollicite du tribunal de :

« Vu l’article 395 du code de procédure civile

Déclarer parfait le désistement d’action,

Constater, en conséquence, l’extinction de l’instance à l’égard de la société cabinet IFNOR ».

Citée suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la SCI FICH n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 7 novembre 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 12 juin 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des articles 394 et suivants du code de procédure civile, le demandeur peut se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance et ce désistement est parfait par l’acceptation du défendeur. Cette acception n’est pas nécessaire si le défendeur n’a pas conclu au fond ou n’a soulevé aucune fin de non-recevoir au moment du désistement.

Aux termes de l’article 768 dernier alinéa du code de procédure civile, « les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées ».

En l’espèce, aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires sollicitait la communication de toutes les pièces comptables en application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires indique que la société IFNOR, en sa qualité d’ancien syndic de copropriété, a procédé à la communication de l’intégralité des éléments comptables demandés, de sorte qu’il se désiste de sa demande à l’égard de la société défenderesse.

La société IFNOR accepte ce désistement.

Il y a donc lieu de constater ce désistement.

I – Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 8.737,32 € au titre des charges de copropriété impayées et exigibles pour la période allant du 1er avril 2019 (appel provisionnel de charges du 2ème trimestre 2019 inclus) au 8 novembre 2020 (terme du 4ème trimestre 2020 et appel honoraires syndic procédure Fich/[M] inclus).

Il ressort des pièces produits aux débats que par acte de vente du 7 mai 2004, la SCI FICH a vendu la nue-propriété de ses lots (10 et 16) à Monsieur [O] [S], pour y réunir l’usufruit à l’expiration d’un délai de 16 ans et demi à compter de la vente. Une convention sous-seing privé, annexée à l’acte authentique de vente, a également prévu que l’usufruitier, la SCI FICH, supporte le paiement des charges d’entretien définies à l’article 605 du code civil mais également les charges relatives aux grosses réparations définies à l’article 606 du même code, et ce pendant une durée de 16 ans et demi à compter de la vente, soit à compter du 7 mai 2004 jusqu’au 7 novembre 2020.

Ensuite, le syndicat des copropriétaires verse notamment à l’appui de sa demande :

— l’extrait du grand livre pour la période du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2020,

— le procès-verbal de l’assemblée générale en date du 3 octobre 2019 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2018,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 novembre 2020 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2020,

— le contrat de syndic,

— les appels individuels de fonds et travaux émis.

Il produit également le décompte des sommes dues pour la période allant du 1er avril 2019 (appel provisionnel de charges du 2ème trimestre 2019 inclus) au 8 novembre 2020 (terme du 4ème trimestre 2020 et appel honoraires syndic procédure Fich/[M] inclus) (pièce n° 17 du syndicat des copropriétaire), qui montre :

— des appels de fonds et travaux pour un montant total de 30.329,18 euros pour la période concernée,

— des frais de recouvrement d’un montant total de 1.315,97 euros pour la même période,

— des versements de la SCI FICH pour un montant total de 22.907,33 euros sur la même période,

soit un solde débiteur de 7.421,85 euros (déduction faite des frais de recouvrement).

Dès lors, il résulte de ces éléments que le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 7.421,85 € (déduction faite des frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965) que la SCI FICH est condamnée à lui régler au titre des charges de copropriété pour la période allant du 1er avril 2019 (appel provisionnel de charges du 2ème trimestre 2019 inclus) au 8 novembre 2020 (terme du 4ème trimestre 2020), avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2023, date de la mise en demeure.

Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite au titre de frais de recouvrement la condamnation de la SCI FICH à payer la somme de 638,16 euros se décomposant comme suit :

— frais et débours d’huissiers, assignation SCI FICH du 18/04/19, pour un montant de 92,63 €,

— honoraires syndic remise dossier du 02/11/20, pour un montant de 156 €,

— honoraires syndic procédure SCI FICH du 03/11/20, pour un montant de 125, 53 €

— honoraires syndic suivi contentieux du 30/12/20, pour un montant de 108 €,

— honoraires syndic remise dossier du 30/12/20, pour un montant de 156€.

Or, outre que ces frais sont antérieurs à la mise en demeure du 5 mai 2023, ils ne constituent pas pour certains des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En conséquence cette demande sera rejetée.

II – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi, en raison du paiement irrégulier des charges de copropriété par la société défenderesse. Il indique que les manquements de la SCI FICH à ses obligations essentielles à son égard sont constitutifs d’une faute qui lui a causé un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, puisque le syndicat des copropriétaires a été privé de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble et l’a obligé faire l’avance de la somme due par la défenderesse. Il précise que la SCI FICH persiste, sans motif légitime, dans le non-paiement de sa dette au titre des charges de copropriété.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences des manquements à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de la défenderesse dans le paiement des charges de copropriété aurait été à l’origine des difficultés financières pour la copropriété.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

III – Sur les demandes accessoires

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI FICH, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à la SELARL G2 & H, représentée par Maître Jean-Marc HUMMEL, Avocat au Barreau de PARIS.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la SCI FICH sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Constate le désistement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Adresse 16] [Localité 13] de sa demande formée à l’encontre de la société IFNOR,

Condamne la SCI FICH à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] les sommes de:

—  7.421,85 € au titre des charges de copropriété pour la période allant du 1er avril 2019 (appel provisionnel de charges du 2ème trimestre 2019 inclus) au 8 novembre 2020 (terme du 4ème trimestre 2020), avec intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2023, date de la mise en demeure,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 17] de sa demande au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 17] de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne la SCI FICH au paiement des entiers dépens de l’instance,

Accorde le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile à la SELARL G2 & H, représentée par Maître Jean-Marc HUMMEL, Avocat au Barreau de PARIS,

Condamne la SCI FICH à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 15] le 11 Septembre 2025.

La Greffière Le Président