TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/54321

N° Portalis 352J-W-B7I-C5ART

N° : 4

Assignation du :

06 juin 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 13 février 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDEURS

Monsieur [F], [O] [X]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Monsieur [W] [X]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Madame [I], [H], [L] [X] épouse [B]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Madame [Z] [X]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentés par Maître Catherine CARIOU de la SELEURL SELARL CATHERINE CARIOU, avocats au barreau de PARIS – #B0107

DEFENDERESSE

La S.A.S.U. FELMAX

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représentée par Maître Laure ASDRUBAL, avocat au barreau de PARIS – #T0004

DÉBATS

A l’audience du 09 janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé du 10 mai 2022, MM. [F] et [W] [X] et Mmes [I] et [Z] [X] (ci-après les consorts [X]) ont consenti à M. [E] et Mme [T] épouse [E] un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2022, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 30 000 euros, payable mensuellement et d’avance.

Par acte sous seing privé en date du 11 mai 2022, les époux [E] ont cédé leur fonds de commerce à la société Felmax.

Des loyers étant demeurés impayés, les consorts [X] ont fait délivrer à la société Felmax, par exploit du 30 novembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 25 393, 53 euros arrêtée au 24 novembre 2023.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, les consorts [X] ont, par exploit délivré le 6 juin 2024, fait assigner la société Felmax devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

« – Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 30 décembre 2023, soit un mois après le commandement ;

— En conséquence, ordonner l’expulsion de la société FELMAX et de celle de tous occupants du local qu’elle occupe à [Adresse 4], ce à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— Condamner provisionnellement la société FELMAX au paiement de la somme de 41 528, 48 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation, selon comptes arrêtés au 31 mars 2014 inclus ;

— Du 1er avril 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux, la condamner provisionnellement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges contractuels ;

— La condamner aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement et des éventuelles dénonciations aux créanciers inscrits, ainsi qu’au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ».

Lors de l’audience qui s’est tenue le 9 janvier 2025, les consorts [X], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance, précisant que la dette s’élève désormais à la somme de 64 690,85 euros et se sont opposés à l’octroi de délais de paiement.

A titre subsidiaire, ils ont demandé à ce que la suspension de la clause résolutoire soit assortie d’une clause de déchéance du terme sans qu’il n’y ait lieu de mettre en demeure le preneur par lettre recommandée.

Les consorts [X] contestent avoir reçu la somme de 8 500 euros, cette somme n’ayant jamais été créditée à leur compte.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience et oralement soutenues par son conseil, la société Felmax a demandé au juge des référés de, au visa des articles 1231-5 et 1343-5 du code civil, des articles 835, alinéa 2 et 700 du code de procédure civile et des articles L. 145-40-2 et L. 145-41 du code de commerce, de :

« A titre principal,

— Constater l’existence de contestations sérieuses s’opposant aux demandes du Bailleur

En conséquence :

— Dire n’y avoir lieu à référé concernant la demande de paiement des loyers et provisions à titre provisionnel,

— Dire n’y avoir lieu à référé concernant le surplus des demandes,

— Se déclarer incompétent au profit du juge du fond et débouter le Bailleur de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— Accorder des délais de paiement de 12 mois à la société FELMAX à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire du commandement de payer délivré le 30 novembre 2023

En tout état de cause,

— Condamner le Bailleur à payer à la société FELMAX la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner le Bailleur à payer à la société FELMAX aux entiers dépens. »

La société Felmax expose que les demandes des consorts [X] se heurtent à une contestation sérieuse, dès lors que le décompte joint au commandement de payer n’inclut pas le versement de la somme de 8 500 euros intervenu au mois de novembre 2023.

A titre subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement en raison des difficultés rencontrées du fait de travaux réalisés au cours de l’année 2023 et de la fermeture de son commerce pendant cette période.

Elle précise qu’il y a lieu de déduire des sommes réclamées la somme de 8 500 euros et la somme de 19 400 euros qui ont été versées et non prises en compte.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées par les parties.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 30 novembre 2023 par les consorts [X] à la société Felmax pour avoir paiement de la somme au principal de 25 393,53 euros arrêtée au 26 novembre 2023.

La société Felmax contexte la régularité de ce commandement de payer au motif qu’il ne tient pas compte d’un virement de 8 500 euros qu’elle a effectué au mois de novembre 2023.

Toutefois, il convient de rappeler qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

Dès lors, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La lecture du décompte produit arrêté au 6 janvier 2025 permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 30 décembre 2023.

Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, les consorts [X] sollicitent la somme de 64 690,85 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 6 janvier 2025.

La société Felmax conteste devoir la somme de 8 500 euros correspondant à un virement effectué en novembre 2023 et la somme de 19 000 euros correspondant à des virements effectués en janvier 2025.

Toutefois, la société Felmax ne rapporte pas la preuve que les virements dont elle justifie avoir fait la demande ont effectivement été débités de son compte. Il convient d’ailleurs de relever que les virements dont les justificatifs sont versés en pièce 9 sont mentionnés comme étant en attente.

En revanche, il ressort de la lecture du décompte qu’a été facturée le 1er avril 2024 la somme de 303,96 euros au titre du commandement de payer qui n’est pas justifiée et qui correspond vraisemblablement aux frais de commandement de payer qui sont inclus dans les dépens. Cette somme qui est sérieusement contestable sera, en conséquence, déduite de la somme réclamée par les consorts [X].

La société Felmax sera, en conséquence, condamnée au paiement à titre provisionnel de la somme de 64 186, 89 euros qui n’est pas sérieusement contestable, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 janvier 2025 (premier trimestre 2025 inclus).

Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société Felmax justifie avoir exposé d’importants frais à la suite de la cession du bail, ayant fait réaliser des travaux au sein des lieux loués.

Dans ces conditions, il y a lieu d’accorder à cette dernière les délais de paiement sollicités à hauteur de douze mois, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

A défaut de respecter les délais de paiement, huit jours après l’envoi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée, la clause résolutoire sera acquise et la défenderesse sera redevable d’une indemnité d’occupation dont le montant sera fixé à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, conformément à la demande des consorts [X].

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la société Felmax sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Par suite, la société Felmax sera condamnée au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies à la date du 30 décembre 2024 ;

Condamnons la société Felmax à payer à MM. [F] et [W] [X] et Mmes [I] et [Z] [X] la somme provisionnelle de 64 186, 89 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 janvier 2025 (premier trimestre 2024 inclus) ;

Autorisons la société Felmax à se libérer de sa dette en onze versements mensuels d’un montant égal de 5 348 euros et un dernier versement correspondant au solde de la somme due, en sus du loyer et charges courants, le premier versement devant être effectué le 1er jour du mois qui suit la signification de la présente décision, puis le 1er de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute du paiement, à bonne date, en sus des loyer et charges courants, d’une seule des mensualités et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société Felmax et à celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons la société Felmax aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement délivré le 30 novembre 2023 ;

Condamnons la société Felmax à payer à MM. [F] et [W] [X] et Mmes [I] et [Z] [X] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 13 février 2025.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Sophie COUVEZ