TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [Z] [E]

PREFET DE [Localité 6]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Mathilde ROUTHE BEAUCART

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01109 – N° Portalis 352J-W-B7J-C656N

N° MINUTE :

10

JUGEMENT

rendu le 04 juillet 2025

DEMANDEURS

Madame [U] [J] épouse [O], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Mathilde ROUTHE BEAUCART, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0631

Monsieur [X] [J], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Mathilde ROUTHE BEAUCART, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0631

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [E], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2025 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 04 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01109 – N° Portalis 352J-W-B7J-C656N

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 février 2015 à effet au 20 février 2015, Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J] épouse [O] (« indivision [J] ») ont donné à bail à Monsieur [Z] [E] un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 890 euros, outre 40 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J] épouse [O] ont fait signifier par acte d’huissier à Monsieur [Z] [E] un commandement de payer dans le délai de 2 mois la somme de 26373,08 euros, en principal, échéance d’août 2024 incluse, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 14 août 2024.

Par actes de commissaire de justice du 10 janvier et du 15 janvier 2025 pour tentatives, et du 21 janvier 2025, Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J] épouse [O] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater la résiliation du bail conclu entre Monsieur [Z] [E] et Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J] épouse [O] par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [E] tout occupant de son chef avec assistance de la force publique s’il y a lieu,

— ordonner le transport et la séquestration de tous meubles garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira au juge de désigner, et ce, en garantie des indemnités d’occupation et de réparation qui pourraient être dues,

— condamner Monsieur [Z] [E] à payer la somme de 31053,08 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 décembre 2024, avec intérêt légal à compter du commandement de payer sur la somme de 26605,04 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner Monsieur [Z] [E] à une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à deux fois le dernier loyer mensuel indexé, et majoré des charges et taxes jusqu’à libération des lieux,

— condamner Monsieur [Z] [E] à payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 10 avril 2025, Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J] épouse [O], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance et ont actualisé leur créance à la somme de 33861,08 euros, terme d’avril 2025 inclus. Les bailleurs ont précisé, au regard de l’absence totale de paiement du loyer depuis 3 ans, qu’ils maintenaient l’ensemble de leurs demandes, qu’ils s’opposaient à tout délai de paiement et ne sollicitaient pas la suspension des effets de la clause résolutoire.

Régulièrement assigné à étude, Monsieur [Z] [E] a comparu personnellement et a pu présenter ses observations. Il a expliqué que son problème d’arriéré locatif était né à la suite d’une rupture conventionnelle. Il a aujourd’hui retrouvé un emploi dans le domaine de la vente lui apportant des revenus moyens à hauteur de 2750 euros mensuels, ce qui lui permettrait de payer son loyer courant (936 euros mensuels charges comprises). Sans contester ni le montant ni le principe de la dette locative, il a précisé qu’il disposait de 7500 euros d’économies pour commencer à apurer la somme demandée. Par ailleurs, Monsieur [E] a avoué avoir fait un blocage à la réception du commandement de payer, s’être renfermé sur lui-même sans tenter de reprendre le versement du loyer courant avant l’audience.

Aucun diagnostic n’a été transmis au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] le 23 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J] épouse [O] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail de Monsieur [Z] [E]

Aux termes de l’article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les logements meublés constituant la résidence principale du locataire au sens de l’article 2 de ladite loi sont soumis aux dispositions du titre I bis de la loi ainsi qu’aux dispositions des articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

Si le délai applicable à l’acquisition de la clause résolutoire (contrat renouvelé après le 27 juillet 2023) aurait dû être de 6 semaines, il apparait que les bailleurs ont entendu lui notifier un délai plus favorable de 2 mois, tel que mentionné dans le commandement de payer qui a été signifié le 14 aout 2024.

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 août 2024 pour la somme en principal de 26373,08 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Aucune somme n’ayant pas été réglée dans le délai de 2 mois, le commandement est demeuré infructueux pendant ce délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 14 octobre 2024 à minuit, et que le bail est ainsi résilié à compter du 15 octobre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort de l’historique des paiements que Monsieur [E] n’a effectué aucun paiement de loyer depuis mai 2022 et qu’a fortiori le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l’audience malgré la reprise d’une activité professionnelle.

Par conséquent, alors que rien ne permet d’établir que Monsieur [E] soit en mesure de régler une dette locative en augmentation constante et extrêmement importante malgré la reprise d’une activité, et que le versement intégral du loyer n’a pas repris avant l’audience, les conditions n’apparaissent pas réunies pour permettre à la juridiction d’accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il apparait ainsi que Monsieur [Z] [E] se trouve sans droit ni titre à compter du 15 octobre 2024.

Par conséquent, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, et ce avec le concours de la force publique si besoin est, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et selon la procédure ordinaire applicable, aucun élément versé aux débats ne justifiant la suppression du délai de deux mois prévus par le code des procédures civiles d’exécution à cet égard.

Les bailleurs seront autorisés à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de leur choix aux frais, risques et péril de Monsieur [C] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [Z] [E] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

En l’espèce, Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J] épouse [O] produisent un décompte faisant apparaître que Monsieur [Z] [E] reste leur devoir la somme de 33861,08 euros, terme d’avril 2025 inclus.

Par conséquent, il sera condamné au paiement de la somme de 33861,08 euros, terme d’avril 2025 inclus au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêt légal à compter du commandement de payer sur la somme de 26373,08 euros, à compter de la signification de l’assignation sur la somme de 7680 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Par conséquent, Monsieur [Z] [E] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers, charges et taxe qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [E], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J] épouse [O] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action en résiliation de bail et expulsion recevable,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J] épouse [O] et Monsieur [Z] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] droite, sont réunies à la date du 14 octobre 2024 à minuit,

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Z] [E], occupant sans droit ni titre depuis le 15 octobre 2024, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Z] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J] épouse [O] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et ce sans astreinte,

AUTORISONS Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J] épouse [O] à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de leur choix aux frais, risques et péril de Monsieur [Z] [E] à défaut de local désigné,

CONDAMNONS Monsieur [Z] [E] à verser à Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J] épouse [O] la somme de 33861,08 euros, terme d’avril 2025 inclus euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêt légal à compter du commandement de payer sur la somme de 26373,08 euros, à compter de la signification de l’assignation sur la somme de 7680 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNONS Monsieur [Z] [E] à verser à Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J] épouse [O] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

ORDONNONS la communication à M. LE PREFET DE [Localité 6] de la présente décision,

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNONS aux dépens comme visé dans la motivation,

CONDAMNONS Monsieur [Z] [E] à verser à Monsieur [X] [J] et Madame [U] [J] épouse [O] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LA GREFFIERE LE PRESIDENT