TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [I] [B] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Olivier BAULAC

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09957 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FKD

N° MINUTE :

3

JUGEMENT

rendu le 24 juin 2025

DEMANDERESSE

Association PARME, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Olivier BAULAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0207

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [B] [Z], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 juin 2025 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 24 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09957 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FKD

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 12 avril 2013 modifié par avenant du 14 septembre 2022 l’association PARME a donné en location un studio meublé n° 810 à M. [I] [B] [Z] situé dans la résidence sociale «[Localité 5]», [Adresse 2], pour une redevance mensuelle initiale de 567 euros, outre 63 euros de prestations obligatoires.

L’association PARME a fait signifier à M. [I] [B] [Z] par acte de commissaire de justice du 15 mars 2024 un commandement de payer la somme de 4287,85 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2024, l’association PARME a fait assigner M. [I] [B] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence ayant existé entre les parties et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat,ordonner l’expulsion de M. [I] [B] [Z] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,condamner M. [I] [B] [Z] à lui payer les redevances impayées, soit la somme de 3949,99 euros arrêtée au 8 octobre 2024, redevance du mois de septembre2024 incluse, ainsi qu’une indemnité d’occupation fixée au double de la redevance mensuelle, révisable chaque année au taux en vigueur dans le foyer à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à libération effective des lieux, soit en l’état la somme de 1278,04 euros (639,02 x2) condamner le défendeur à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’association PARME expose que plusieurs échéances sont demeurées impayées, malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence.

A l’audience du 29 janvier 2025, l’association PARME, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 3450,72 euros, terme du mois de mars 2025 inclus. Elle s’oppose à l’octroi du plan d’apurement de la dette demandé par M. [I] [B] [Z] et à tout délai pour quitter les lieux.

M. [I] [B] [Z] reconnait le montant de la dette qu’il demande à pouvoir régler en 24 versements mensuels. Il sollicite par ailleurs un délai de huit mois supplémentaires pour quitter les lieux. Il explique avoir perdu son emploi à la suite d’un accident lui ayant occasionné une brûlure au troisième degré et percevoir aujourd’hui le revenu de solidarité active.

La décision a été mise en délibéré au 24 juin 2025 par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [I] [B] [Z] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 12 avril 2013 modifié par avenant du 14 septembre 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 mars 2024 pour la somme en principal de 4287,85 euros.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspond bien, en présence de paiements partiels, à un montant équivalent à au moins deux mois d’arriéré de redevance et que M. [I] [B] [Z] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 16 avril 2024.

M. [I] [B] [Z] étant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il résulte du décompte versé aux débats que M. [I] [B] [Z] se montre de bonne foi, des paiements réguliers, supérieurs au montant de la redevance étant effectués mensuellement, depuis la délivrance du commandement de payer, aux fins d’apurement de sa dette, laquelle est d’ailleurs en baisse.

Il lui sera donc accordé un délai supplémentaire de 8 mois pour quitter les lieux.

Sur la demande en paiement au titre de redevances et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, l’association PARME produit un décompte démontrant que M. [I] [B] [Z] reste lui devoir la somme de 3450,72 euros à la date du 3 avril 2025 au titre de l’arriéré de redevances et d’indemnités d’occupation.

M. [I] [B] [Z] ayant reconnu devoir ce montant à l’audience, il sera condamné au paiement de cette somme avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, eu égard à la situation de précarité dont M. [I] [B] [Z] a fait état à l’audience, il y a lieu de faire droit à la demande de M. [I] [B] [Z] de délais de paiement selon les modalités précisés ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire, l’occupation indue de son bien l’ayant privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [I] [B] [Z] sera ainsi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de la date de résiliation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dues si le contrat de résidence s’était poursuivi, la majoration au double selon la clause pénale au contrat étant manifestement excessive et devant être réduite en application de l’article 1231-5 du code civil.

Sur les frais du procès

M. [I] [B] [Z] partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 12 avril 2013 modifié par avenant du 14 septembre 2022 entre l’association PARME et M. [I] [B] [Z] concernant un studio meublé n° 810 situé dans la résidence sociale «[Localité 5]», [Adresse 2] sont réunies à la date du 16 avril 2024,

ACCORDE à M. [I] [B] [Z] un délai supplémentaire de 8 mois pour quitter les lieux,

ORDONNE à M. [I] [B] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le studio n° 810 situé dans la résidence sociale «[Localité 5]», [Adresse 2], dans un délai de 8 mois à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour M. [I] [B] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai de 8 mois, et restitué les clés, l’association PARME pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [I] [B] [Z] à payer à l’association PARME une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance et des prestations obligatoires, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE M. [I] [B] [Z] à payer à l’association PARME la somme de 3450,72 euros, décompte arrêté au 3 avril 2025, correspondant à l’arriéré de redevances, prestations obligatoires et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [I] [B] [Z] à s’acquitter des sommes susvisées en 24 mensualités de 140 euros, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE M. [I] [B] [Z] aux dépens,

REJETTE la demande formulée par l’association PARME au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière La présidente.