TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— Maître Bylitis MARTIN

— Maître Jean-Paul PETRESCHI

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/05955

N° Portalis 352J-W-B7I-C4VQG

N° MINUTE :

Assignation du :

03 Mai 2024

JUGEMENT EN PROCEDURE

ACCELÉRÉE AU FOND

rendu le 13 Février 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, la société C2IMM, S.A.S

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Bylitis MARTIN de la SELARL BYLITIS MARTIN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0883

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [C]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Jean-Paul PETRESCHI de l’AARPI SAINT-LOUIS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0079

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire conformément à l’ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris du 06 Janvier 2025, en l’application de l’article R.213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire.

assisté de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 13 Février 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05955 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VQG

DÉBATS

A l’audience publique du 27 Novembre 2024

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [G] [C] est propriétaire des lots de copropriété n°101, 102, 123, 124 et 126 d’un immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 7].

Par courriers datés du 6 juillet 2022, 23 février 2023, 24 mai 2023, 4 août 2023 et 11 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a réclamé auprès de M. [G] [C] le paiement de diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 8 février 2024 et remise au destinataire le lendemain, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [G] [C] de payer des provisions sur charges exigibles dans un délai de trente jours, visant les dispositions de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Par exploit d’huissier signifié le 5 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 6] a fait assigner M. [G] [C] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant selon la procédure accélérée au fond (art. 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

*

Lors de l’audience de plaidoiries du 27 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a formé oralement ses demandes et indiqué s’en rapporter aux moyens soulevés dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2024.

Au visa des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande à la juridiction de :

— prononcer la déchéance anticipée de toutes les provisions sur budget, provisions sur travaux hors budget et cotisations au fonds de travaux dues pour l’exercice 2024 ;

— condamner M. [G] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] les sommes suivantes :

o 18 033,15 euros au titre des charges échues au 17 octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 février 2024, de la présente assignation et du jugement à intervenir, à due concurrence des sommes qui y sont portées et ce jusqu’à parfait paiement ;

o 6.432,54 euros au titre des provisions sur charges et cotisations des 3e et 4e trimestres 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

o 1.404,60 euros au titre des frais de recouvrement exposés depuis le 1er mai 2019, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

o 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

o 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner la capitalisation des intérêts échus par année à compter de la mise en demeure du 8 février 2024, de la présente assignation et du jugement à intervenir, à due concurrence des sommes qui y sont portées et ce jusqu’à parfait paiement ;

— condamner M. [G] [C] aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— débouter M. [G] [C] de toutes demandes plus amples ou contraires.

M. [G] [C] a fait notifier des conclusions en défense le 26 novembre 2024, mais les demandes et moyens qu’elles contiennent n’ont pas été formées et soulevés lors de l’audience de plaidoiries. Dans la mesure où la procédure accélérée au fond est une procédure orale, et où chaque partie est ainsi tenue de soumettre ses prétentions à la juridiction lors de l’audience de plaidoiries, il ne peut être tenu compte de ces écritures.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 février 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

Enfin, l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application dudit article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [G] [C] est propriétaire des lots n° 101, 102, 123, 124 et 126 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 6].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 6 juin 2018, 12 juin 2019, 16 octobre 2020, 30 juin 2021, 12 septembre 2022, 13 mars 2023, 15 juin 2023 et 7 mai 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2017 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2019 et 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes dont dispose le défendeur  ;

— trois relevés de compte individuel, et deux décomptes de créance actualisés au 9 avril 2024 (charges échues et frais de recouvrement).

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [G] [C], déduction faite des frais de recouvrement (1 404,60 euros), était débiteur de la somme de 18 033,15 euros au titre des charges échues au 13 septembre 2022, et de 22 717,16 euros [24 121,76 + 1 404,60] au 17 octobre 2024.

L’article 4 du code de procédure civile et le principe dispositif font cependant obstacle à ce que la juridiction prononce des condamnations excédant les demandes formées par les parties (ultra petita). Le montant de la créance de charges échues ne peut donc être fixé qu’à la somme de 18 033,15 euros, comme sollicité par le syndicat des copropriétaires dans ses conclusions.

Par ailleurs, quant aux provisions et cotisations au fonds travaux pour les deux derniers trimestres de l’année 2024, la mise en demeure permet au copropriétaire débiteur de comprendre qu’en cas de défaut de paiement d’une seule et unique provision, il pourra être poursuivi sur ce fondement pour le paiement de l’intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours, en application de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et conformément à l’avis n°15013 rendu le 12 décembre 2024 par la Cour de cassation (n°24-70.007). Le syndicat des copropriétaires est ainsi recevable à agir suivant la procédure accélérée au fond pour obtenir l’exigibilité anticipée de provisions.

M. [G] [C] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, et ne contestant pas au demeurant le montant de la créance, il sera en conséquence condamné au paiement des sommes de 18 033,15 euros et 6 432,54 euros.

En application de l’article 1231-6 du code civil, le demandeur produisant l’accusé de réception du courrier adressé le 9 février 2024, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date sur la somme de 10 513,39 euros, à compter du 3 mai 2024 sur la somme de 16 693,12 euros et à compter du jugement pour le surplus.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

Décision du 13 Février 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05955 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VQG

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1 404,60 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour des mises en demeure et des relances (postérieures à la mise en demeure et antérieures à la signification de l’assignation) constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

Les frais désignés comme « as-fac assignation » apparaissent quant à eux constituer des dépens.

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais de transmission d’un dossier à un avocat ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

En conséquence, M. [G] [C] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 718,13 euros [1 404,6 – 312,56 – 304,86 – 69,05] au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [G] [C] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [G] [C] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges, son compte apparaissant débiteur depuis la fin de l’année 2019.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner M. [G] [C] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000,00 euros en réparation du préjudice causé.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur la capitalisation des intérêts

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [G] [C], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, M. [G] [C] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros à ce titre.

Décision du 13 Février 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/05955 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VQG

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le président, statuant selon la procédure accélérée au fond et par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [G] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] les sommes de :

—  18 033,15 euros, au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 17 octobre 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2024 sur la somme de 10 513,39 euros, à compter du 3 mai 2024 sur la somme de 16 693,12 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

—  6 432,54 euros, au titre des appels de fonds des 3ème et 4ème trimestres 2024 (provisions sur charges et cotisations au fonds travaux), avec intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2024 ;

—  718,13 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2024 ;

—  2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  2 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE M. [G] [C] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 13 Février 2025

La Greffière Le Président