TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1]

C. exécutoire

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 24/10749

N° Portalis 352J-W-B7I-C5WGH

N° MINUTE : 2

Réputé contradictoire

Assignation du :

03 Septembre 2024

JUGEMENT

rendu le 12 Juin 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. ERIBERANE

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Valérie SELLAM BENISTY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0136

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. LE PULL

[Adresse 1]

[Localité 3]

défaillant

Décision du 12 Juin 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 24/10749 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WGH

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique.

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 07 Avril 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 juin 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique en date du 26 novembre 2019, la société civile immobilière Eriberane (désignée ci-après la société Eriberane), a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée Le Pull (désignée ci-après la société Le Pull) des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 7], pour une durée de neuf ans du 26 novembre 2019 au 25 novembre 2028, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 48.000 euros hors taxes et charges avec indexation annuelle sur l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE.

La destination des locaux a été définie contractuellement par les parties de la façon suivante : « Les locaux faisant l’objet du bail devront être consacrés par le preneur à l’exploitation de son activité de salon de thé, bar, chicha à l’exclusion de toute autre même temporairement ».

Par acte de commissaire de justice signifié le 30 août 2023, la société Eriberane a fait délivrer à la société Le Pull un commandement de payer la somme en principale de 56800 euros au titre d’arriérés de loyers, charges et taxes arrêtés au 3 juillet 2023, visant la clause résolutoire stipulée au bail.

Par ordonnance réputée contradictoire du 7 mars 2024, signifiée à la société Le Pull le 2 avril 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a notamment :

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, d’expulsion, et de séquestration des meubles,

— condamné la société Le Pull à payer à la société Eriberane la somme de 56 800 euros au titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au 3 juillet 2023, 3ème trimestre 2023 inclus, et la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamné la société Le Pull au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer (330,31 euros).

Par acte de commissaire de justice signifié le 5 avril 2024, la société Eriberane a fait procéder à une saisie-attribution d’un montant de 59 951,83 euros sur les comptes bancaires de la société Le Pull ouverts à [Localité 5], à laquelle cette dernière a acquiescé pour la somme de 8580,45 euros.

Par un second acte de commissaire de justice signifié le 22 mai 2024, la société Eriberane a fait procéder à une saisie-attribution d’un montant de 51 994,83 euros sur les comptes bancaires de la société Le Pull ouverts à [Localité 5], à laquelle cette dernière a acquiescé pour la somme de 1063,30 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 mai 2024, la société Eriberane a fait délivrer à la société Le Pull un commandement de payer aux fins de saisie vente, l’enjoignant de payer la somme de 51 900,74 euros due, en vertu de l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris rendue le 7 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 20 juin 2024, la société Eriberane a fait délivrer à la société Le Pull un itératif commandement de payer la somme de 52 091,15 euros, l’avisant qu’à défaut de paiement, il sera procédé à la saisie vente de ses biens.

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 juin 2024, la société Eriberane a fait procéder à une saisie-attribution d’un montant de 52 037,08 euros sur les comptes bancaires de la société Le Pull ouverts à [Localité 5], à laquelle il n’a pas été acquiescé en l’absence de fonds saisissables.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice signifié le 3 septembre 2024, la société Eriberane a fait assigner la société Le Pull devant le tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci de :

— condamner la société Le Pull à lui payer la somme de 52 248,94 euros arrêtée à la date de la présente assignation,

— prononcer la résiliation du bail du 26 novembre 2019,

— ordonner l’expulsion de la société Le Pull des locaux loués et de tous occupants de leur chef avec l’assistance du commissaire de police et de la force armée, si besoin est, ainsi que la séquestration à ses frais, risques et périls, des marchandises et objets garnissant les lieux loués dans tel garde meubles qu’il plaira au tribunal de désigner,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à un montant égal au loyer jusqu’au départ de la société Le Pull,

— condamner la société Le Pull aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant toutes voies de recours et sans caution.

Au visa des articles 1153, 1231-1 et 1728 du code civil, la demanderesse soutient essentiellement que la société Le Pull a manqué de façon répétée à son obligation de paiement des loyers, ce qui a donné lieu à une ordonnance en référé du 7 mars 2024 et l’a econtraint d’engager plusieurs voies d’exécution pour recouvrir les sommes dues.

La société Le Pull, citée à personne morale selon les formes prescrites aux articles 654 et 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2025, l’affaire plaidée à l’audience de juge unique du 7 avril 2025 et mise en délibéré au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation judiciaire

Aux termes des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, et notamment de payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, en application des dispositions de l’article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Enfin, il résulte des articles 1224 et 1227 du code civil que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, et qu’elle peut être demandée en toute hypothèse en justice.

Il est admis de façon constante que seul peut justifier la résolution d’un contrat un manquement contractuel d’une gravité suffisante.

En l’espèce, le contrat de bail par acte authentique du 26 novembre 2019 stipule en sa clause « loyer » que la société Le Pull s’oblige à payer un loyer annuel hors taxes et hors charges de 48000 euros, payable d’avance les premiers janvier, avril, juillet et octobre de chaque année et pour la première fois le 1er janvier 2020. La même clause oblige la société Le Pull à verser à la société Eriberane, en même temps que chaque terme de loyer, une provision sur les charges, taxes et prestations à sa charge, déterminée à la somme de 1200 euros par an soit 100 euros par mois.

Il résulte du décompte locatif arrêté le 3 juillet 2023 et établi par la société Eriberane que la société Le Pull a un arriéré de loyers, charges et taxes de 56 800 euros correspondants aux impayés depuis l’échéance de janvier 2022 et qu’elle a donc manqué de façon répétée à son obligation de paiement des loyers, charges et taxes aux termes et conditions du contrat de bail. Ladite obligation à la charge de la société Le Pull est une obligation essentielle du contrat de bail en ce qu’elle est la contrepartie de son occupation des locaux mis à bail par la société Eriberane.

Le caractère répété et persistant depuis plusieurs années de ce manquement par la société Le Pull à son obligation essentielle de paiement des loyers, charges et taxes constitue un manquement grave suffisant justifiant la résiliation judiciaire du bail la liant à la société Eriberane.

Aucun élément ne permet de déterminer que la société Le Pull s’est acquittée de l’intégralité de son arriéré locatif ni qu’elle est à jour dans le règlement de ses loyers aujourd’hui.

Par conséquent, la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial du 26 novembre 2019 liant la société Le Pull à la société Eriberane sera prononcée à la date du prononcé du présent jugement.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, justifie que l’expulsion de la société Le Pull et de tout occupant de son chef soit ordonnée ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification du jugement, avec assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de condamnation au paiement d’un arriéré locatif, de frais de procédure et de frais de voies d’exécution

En vertu de l’article 1728 code civil, le preneur est notamment tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 488 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède qu’en vertu du contrat de bail, la société Le Pull a manqué de façon répétée à son obligation de paiement des loyers, charges et accessoires à la société Eriberane.

La clause résolutoire de ce même contrat de bail stipule que « En outre, et sans qu’il soit dérogé à la présente clause résolutoire, le preneur s’engage formellement, en cas de non-paiement des loyers, des charges et des prestations, à régler tous les frais et honoraires engagés par le bailleur dans le cadre de toute procédure en recouvrement que celui-ci serait obligé d’intenter ».

Il ressort également du décompte arrêté au 6 août 2024 produit par la société Eriberane, que la société Le Pull reste lui devoir la somme de 56 800 euros au titre des loyers et charges, ainsi que la somme de 5098,69 euros au titre des frais engagés de procédure résultant de la procédure d’ordonnance de référé ayant autorité de chose jugée au provisoire ainsi que ceux postérieurs à ladite ordonnance, et aux frais des voies d’exécution initiées par la société Eriberane à l’encontre de sa locataire compte tenu du non-paiement par cette dernière des loyers, charges et accessoires dus au titre du contrat de bail, soit la somme totale de 61 898,69 euros. A cette somme totale doit être déduite la somme totale de 9649,75 euros correspondant aux montants des sommes saisies suite aix saisies-attributions auxquelles la société Eriberane a fait procéder sur les comptes bancaires de la société Le Pull.

Au 6 août 2024, la société Le Pull doit à la société Eriberane la somme totale de 52.248,94 euros au titre d’un arriéré locatif, des frais de procédure résultant de l’ordonnance de référé ainsi que ceux postérieur à cette dernière, et des frais des voies d’exécution.

Aucun élément ne permet de retenir que la société Le Pull s’est acquittée de sa dette.

Par conséquent, la société Le Pull sera condamnée à payer à la société Eriberane cette somme de 52 248,94 euros au titre des loyers, charges, accessoires, frais de procédure et frais des voies d’exécution engagés par le bailleur arrêté selon décompte au 6 août 2024.

Sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation

L’article 1241 du code civil dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il est constant que celui qui se maintient sans droit ni titre dans les locaux après la résiliation judiciaire du bail commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le bailleur au paiement d’une indemnité d’occupation compensant d’une part la valeur locative des lieux et d’autre part le préjudice résultant pour le bailleur de son maintien dans les lieux.

Dès lors, la société Le Pull sera condamnée à payer à la société Eriberane une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en vigueur, charges et accessoires en sus, à compter de la date de prononcé du présent jugement et jusqu’à la libération des locaux caractérisée par la remise de clefs ou l’expulsion.

Sur les demandes accessoires

La société Le Pull, partie perdante à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Elle sera sera condamnée en outre au regard de l’équité à payer à la société Eriberane la somme de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré

Prononce la résiliation judiciaire, à compter du prononcé du présent jugement, du contrat de bail du 26 novembre 2019 liant la SCI Eriberane et la SARL Le Pull portant sur des locaux situés au [Adresse 1] à Paris 4e arrondissement,

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des locaux dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, l’expulsion de la SARL Le Pull, et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Dit que le sort des meubles trouvés dans les locaux sera régi, en cas d’expulsion, conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la SARL Le Pull à payer à la SCI Eriberane une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, majoré des charges et taxes, auquel la société Eriberane aurait pu prétendre si le bail s’était poursuivi, et ce à compter du prononcé du présent jugement et jusqu’à la libération effective des locaux caractérisée par la remise des clefs ou l’expulsion ;

Condamne la SARL Le Pull à payer à la SCI Eriberane la somme de 52 248,94 euros (cinquante-deux mille deux cent quarante-huit euros et quatre-vingt-quatorze centimes euros) au titre des loyers, charges, accessoires, frais de procédure antérieurs à la présente instance et frais des voies d’exécution engagés par le bailleur arrêté selon décompte au 3 septembre 2024 ;

Condamne la SARLLe Pull aux entiers dépens de l’instance,

Condamne la SARL Le Pull à verser à la SCI Eriberane la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 12 Juin 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME