N°Minute:25/01924

N° RG 25/00970 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PTQG

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 7]

JUGEMENT DU 15 Septembre 2025

DEMANDEUR:

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e LEVY-ROCHE-SARDA, avocat au barreau de LYON substitué par la SCP COSTE DAUDE VALLET LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [U] [W], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 19 Mai 2025

Affaire mise en deliberé au 21 juillet 2025, prorogé au15 Septembre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 15 Septembre 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : SCP COSTE DAUDE VALLET LAMBERT

Copie certifiée delivrée à : Mme [U] [W]

Le 15 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

En l’espèce, et pour la prise à bail d’un logement situé [Adresse 4] à [Localité 6] et appartenant à Mme [C] [D] née [V] représentée par la société FRANCES IMMOBILIER, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est porté caution de [U] [W] pour le paiement des loyers et charges.

Le bail a été conclu à compter du 3 janvier 2024.

A la suite de divers incidents de paiement, le propriétaire a fait jouer l’engagement de la caution si bien qu’il lui a été réglé le montant des sommes dues par les locataires soit 2978,74 euros.

En conséquence, et par application des dispositions de l’article 2306 du Code Civil, un commandement de payer la somme de 2978,74 euros en principal visant la clause résolutoire mentionnée dans le bail a été signifié le 30 septembre 2024.

A la suite de nouveaux incidents de paiement, le propriétaire a de nouveau fait jouer l’engagement de caution, si bien que lui a été réglé complémentairement le montant des sommes dues par le locataire, soit : 180,00 euros.

La dette n’a pas été résorbée dans un délai de deux mois et elle a été signalée à la CCAPEX le 28 janvier 2025.

Le locataire ne s’est jamais rapproché de la caution pour mettre en place un échéancier de remboursement amiable, et ce, malgré un courrier de sa part l’invitant à prendre contact avec elle pour convenir d’un tel échéancier.

Toutes les tentatives en vue de parvenir à une résolution amiable du litige sont restées vaines.

Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dont le siège social est sis [Adresse 2] a, par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2025 signifié à étude, notifié au préfet de l’Hérault le 28 janvier 2025 fait assigner Mme [U] [W] demeurant [Adresse 5] à MONTPELLIER devant le Juge des contentieux du Tribunal judiciaire de Montpellier, le 19 mai 2025 aux fins de :

CONCILIER les parties, et à défaut,

Vu la convention quinquennale du 2 décembre 2014

Vu le commandement de payer en date du 05/10/2023 Vu les articles 1134, 1147 et 1184 du Code Civil, devenus, depuis le ler octobre 2016, les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du Code Civil,

Vu l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986

Vu les articles 1249 et suivants, devenus, depuis le ler octobre 2016, les articles 1346 et suivants, et 2305 et suivants du Code Civil,

DIRE ET JUGER recevable et bien fonde action logement services en son action ;

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

A titre subsidiaire,

PRONONCER la résiliation du bail aux torts et griefs de Mme [U] [W] ;

En conséquence,

ORDONNER l’expulsion de Mme [U] [W] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

En toute hypothèse,

CONDAMNER Mme [U] [W] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3004,74 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 septembre 2024 sur la somme de 2978,74 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

FIXER l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges.

CONDAMNER Mme [U] [W] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux.

CONDAMNER Mme [U] [W] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIRE qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.

CONDAMNER Mme [U] [W] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 19 mai 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Elle a fourni au tribunal un décompte actualisé de la dette au 12 mai 2025 pour un montant de 3511,30 euros. Elle n’est pas opposée aux délais s’ils devaient être accordés.

A cette audience, Mme [U] [W] a comparu, elle a précisé avoir un CDI et gagner 1500,00 euros mais qu’elle n’a pas d’aide de l’Etat. Elle sollicite des délais pour apurer sa dette.

La décision a été mise en délibéré au 21 juillet 2025 et prorogé au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée au préfet de l’Hérault le 28 janvier 2025, soit six semaines au moins avant la date de l’audience du 19 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui a réglé l’impayé locatif au bailleur peut exercer, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résiliation du bail aux fins d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter, ainsi, le montant de la dette cautionnée.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande est recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il résulte de la quittance subrogative du 12 mai 2025, qu’en sa qualité de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a payé au bailleur la somme totale 3511,30 euros pour le compte de Mme [U] [W] au titre des loyers impayés des mois de février 2024 à mars 2025.

Aucun élément ne permet de contester le décompte et la quittance subrogative produits. Mme [U] [W] reconnaît sa dette.

Il convient en conséquence de condamner Mme [U] [W] au paiement de la somme de 3511,30 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 septembre 2024 sur la somme de 2978,74 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

En vertu de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Par exploit du 30 septembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme principale de 2978,74 euros au titre des loyers impayés. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l’article précité et un décompte de la créance.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les six semaines et le locataire n’a pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 novembre 2024, date de résiliation dudit bail.

Sur l’indemnité d’occupation

Il convient de condamner Mme [U] [W] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, et sur présentation d’une quittance subrogative.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats que Mme [U] [W] dispose de la capacité financière de payer le loyer courant et les échéances de retard susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif puisqu’elle dispose d’un emploi rémunéré en CDI. Dans ces conditions, il convient d’octroyer à Mme [U] [W] des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision.

Les parties s’accordent pour la suspension des effets de la clause résolutoire. Il convient, dès lors, de faire droit à cette demande.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Mme [U] [W] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [U] [W], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamnés aux dépens, Mme [U] [W] devra verser une somme qu’il est équitable de fixer à 150,00 euros à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail à la date du 12 novembre 2024 du logement situé [Adresse 4] à [Localité 6] ;

DÉCLARE en conséquence Mme [U] [W] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 12 novembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [U] [W] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, sous réserve de justifier d’une quittance subrogative ;

CONDAMNE Mme [U] [W] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au paiement la somme de 3511,30 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 septembre 2024 sur la somme de 2978,74 euros et pour le surplus à compter de l’assignation du 27 janvier 2025 ;

ACCORDE à Mme [U] [W] un délai de 36 mois pour s’acquitter de sa dette et suspend pendant ce délai les effets de la résolution du bail à condition qu’à compter du 1er jour du mois suivant la signification du présent jugement et au plus tard le 15 de ce mois et de chacun des mois suivants, le locataire effectuera 35 versements de 98,00 euros en plus du loyer courant et un dernier versement soldant la dette, jusqu’à complet paiement de l’arriéré ;

DIT que si Mme [U] [W] s’acquitte de sa dette selon ces modalités ou plus rapidement, la résolution sera réputée n’avoir pas joué ;

DIT qu’en revanche et à défaut de paiement d’une seule mensualité au titre de l’arriéré ou du loyer courant ;

1- la clause résolutoire produira son plein et entier effet ;

2- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3- qu’à défaut par Mme [U] [W] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

4- que Mme [U] [W] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, soit la somme mensuelle de 506,56 euros et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [U] [W] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 150,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE solidairement Mme [U] [W] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, Le Juge des contentieux de la protection,