TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Valérie COURTOIS

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Barbara SUREAU GIRODON

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/10864 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NKX

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 08 juillet 2025

DEMANDERESSE

Madame [E] [C] veuve [G], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Barbara SUREAU GIRODON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0313

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [Z], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Valérie COURTOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0129

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562024021009 du 13/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 juillet 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 08 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10864 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6NKX

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 30 septembre 2015, expressément exclu du champ d’application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Mme [E] [C] veuve [G] a donné à bail à M. [I] [Z] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 350 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2022, la bailleresse a fait signifier au locataire un congé pour vente à effet du 30 septembre 2022 en visant les dispositions de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte notarié en date du 22 novembre 2022, Mme [E] [C] veuve [G] et la société LINGUANOMICS RD, représentée par son dirigeant, M. [I] [Z], ont signé une promesse de vente portant sur le logement donné à bail à ce dernier.

La vente n’ayant pas été conclue, la bailleresse a, par acte de commissaire de justice en date du 14 juin 2023, fait signifier au locataire un nouveau congé pour vente à effet du 30 septembre 2023 en visant les dispositions du code civil.

Par courrier du 18 septembre 2023, M. [I] [Z] a sollicité de la bailleresse qu’elle renonce au congé délivré, précisant qu’à défaut, il saisirait le tribunal d’une demande de requalification du contrat signé le 30 septembre 2015 en bail régi par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Par courrier du 30 novembre 2023, le conseil de Mme [E] [C] veuve [G] a indiqué à M. [I] [Z] qu’elle acceptait la requalification du contrat de bail en bail portant sur des locaux vides régis par la loi du 6 juillet 1989, et a interrogé le locataire sur une possible solution amiable s’agissant de sa libération spontanée des lieux dans un délai à convenir amiablement, aux fins de lui permettre de poursuivre la vente du bien.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2024, Mme [E] [C] veuve [G] a fait signifier au locataire un nouveau congé pour vente à effet du 29 septembre 2024, en visant l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Par courrier du 4 avril 2024, M. [I] [Z] a mis Mme [E] [C] veuve [G] en demeure de renoncer au congé délivré dans un délai de trois semaines, au motif que le logement ne respectait pas les critères de décence imposés par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 et par l’article R. 1331-23 du code de la santé publique. Il a en outre sollicité, en prévision de la reconduction tacite du contrat le 30 septembre 2025, la diminution du loyer, à la somme mensuelle de 247 euros.

Par courrier du 14 mai 2024, Mme [E] [C] veuve [G] a indiqué à M. [I] [Z] qu’elle ne renoncerait pas à son congé et précisé qu’elle ne donnerait pas suite à la demande formée au titre de la diminution du loyer.

Par courrier du 10 juin 2024, le conciliateur de justice a écrit à Mme [E] [C] veuve [G] qu’il venait d’être saisi d’une demande de règlement amiable du litige l’opposant à M. [I] [Z], lequel l’avait préalablement informé du fait que, le logement loué ne remplissant pas les critères légaux de décence, il se maintiendrait dans les lieux jusqu’à proposition d’un nouveau logement.

Par courrier du 11 juillet 2024, Mme [E] [C] veuve [G] a indiqué au conciliateur que sa volonté, dont M. [I] [Z] était informé depuis plusieurs années, était de poursuivre la vente dudit bien, et ne pas comprendre la position contradictoire du locataire, qui, après s’être désisté de son offre d’achat sans avoir réglé l’indemnité d’immobilisation, souhaitait se maintenir dans des lieux qu’il qualifie d’insalubres.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2024, Mme [E] [C] veuve [G] a fait sommation à M. [I] [Z] de quitter les lieux sans délai.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2024, Mme [E] [C] veuve [G] a fait assigner M. [I] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciare de Paris aux fins de :

— juger que le congé délivré le 27 mars 2024 est valide au fond et en la forme ;

— juger que le bail est résilié et ordonner en conséquence l’expulsion du défendeur ainsi que celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique ainsi que la séquestration du mobilier,

Subsidiairement,

— prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de M. [I] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner M. [I] [Z] au paiement :

— d’une indemnité d’occupation égale à la somme mensuelle de 383,56 euros jusqu’à libération effective des lieux,

— de la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles,

— des entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux du 4 octobre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 mars 2025, à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 6 mai 2025.

A l’audience du 6 mai 2025, Mme [E] [C] veuve [G], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, aux termes desquelles elle reprend les demandes formulées dans son acte introductif, y ajoutant solliciter :

— la condamnation de M. [I] [Z] au paiement de la somme de 621,24 euros correspondant aux loyers impayés de mars et avril 2025,

— le rejet de l’ensemble des demandes formées par M. [I] [Z].

Au soutien de ses prétentions, Mme [E] [C] veuve [G] rappelle que le congé dont elle sollicite la validation est le troisième qu’elle fait délivrer à M. [I] [Z], soulignant qu’il est parfaitement conforme aux prescriptions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Sur le fond, elle conteste son caractère frauduleux, dès lors qu’il est établi qu’il a été délivré au locataire antérieurement à sa connaissance des démarches initiées par ce dernier aux fins de faire constater l’indécence du logement.

Elle ajoute que M. [I] [Z] ne réglerait pas les charges locatives, qu’il n’aurait pas payé les loyers de mars et avril 2025, et qu’il exerce son activité professionnelle dans le logement, consenti à seule fin d’habitation.

Pour s’opposer à la demande indemnitaire reconventionnellement sollicitée par le locataire, elle soulève la prescription triennale prévue à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que M. [I] [Z] ne déduit pas la part de loyers réglée au moyen de l’allocation logement qui lui a été versée par la caisse d’allocations familiales. Elle souligne qu’il ne justifie en tout état de cause d’aucun préjudice, rappelant qu’il s’est au contraire maintenu dans les lieux en dépit de trois congés délivrés, qu’il a manifesté la volonté d’acquérir le bien, et qu’il ne s’est jamais plaint de l’état des lieux, ni n’a saisi la commission de conciliation ou le tribunal d’un quelconque litige, jusqu’à l’introduction de la présente instance. Elle considère ainsi que son maintien dans les lieux lui est imputable.

M. [I] [Z], représenté par son conseil, a déposé des écritures, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles, il sollicite, outre le rejet de toutes les demandes formées par la bailleresse :

— l’annulation du congé avec offre de vente délivré à la requête de Mme [E] [C] veuve [G] comme étant frauduleux,

— la condamnation de Mme [E] [C] veuve [G] à lui payer la somme de 41 398,59 euros en réparation du préjudice subi du fait du manquement de sa bailleresse et du caractère impropre à l’habitation du logement loué,

— la condamnation de Mme [E] [C] veuve [G] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [I] [Z] expose que le logement qui lui a été donné à bail est par nature impropre à l’habitation, du fait de sa superficie, inférieure à 9m2, ce dont il a saisi le Service Technique de l’Habitat de la Ville de [Localité 4] le 25 janvier 2024 et dont il a informé Mme [E] [C] veuve [G] par courrier du 4 avril 2024.

Il soutient que Mme [E] [C] veuve [G] ne pouvait ignorer la surface des lieux loués, et leur caractère impropre à l’habitation, de sorte que la délivrance d’un congé pour vente doit être comprise comme une tentative de faire échec à l’intervention du service technique de l’habitat. Il considère ainsi que c’est frauduleusement que cet acte a été délivré.

Il ajoute avoir subi un préjudice, dont il sollicite la réparation sur le fondement de l’article 1240 du code civil, résultant de l’indécence du logement, lequel ne lui offrait pas un espace vital suffisant, la superficie réduite l’empêchant de s’y mouvoir et d’y circuler aisément ; il ajoute que l’installation électrique y était dangereuse, et que le logement était dépourvu de chauffage. Il estime son préjudice à la totalité des loyers réglés depuis son entrée dans les lieux. Il soutient, que s’agissant d’un moyen de défense au fond, la prescription ne peut être invoquée.

Il explique enfin que, compte-tenu de la superficie du logement le rendant impropre à l’habitation, l’allocation logement a cessé de lui être versée, ce qui explique le fait qu’il n’ait pu s’acquitter des loyers de mars et avril 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

Autorisé à produire en délibéré les pièces permettant au juge de prendre connaissance de la décision prise par le Préfet de [Localité 4] au terme de la procédure contradictoire initiée le 17 décembre 2024 suite à la transmission à ses services, par l’Agence Régionale de Santé, du rapport du Service Technique de l’Habitat, le conseil du défendeur a transmis, par courriel reçu au greffe le 5 juin 2025, un arrêté préfectoral daté du 26 mai 2025, déclarant le logement, compte tenu de sa superficie, de son volume habitable et de sa configuration, par nature impropre à l’habitation et mettant la bailleresse en demeure d’en faire cesser définitivement l’occupation aux fins d’habitation dans un délai de trois mois.

Le conseil de la demanderesse y a répondu par courriel du 12 juin 2025, auquel était joint un courriel émanant de l’Agence Régionale de Santé, indiquant qu’aucune obligation de relogement n’avait été mise à la charge de sa cliente.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé

« Aux termes de l’article 15-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Cette suspension est levée à l’expiration d’un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant l’une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d’un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon.

Lorsque l’autorité administrative compétente a notifié l’arrêté prévu à l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, il est fait application des articles L. 521-1 et L. 521-2 du même code.

(…)

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

(…) »

En l’espèce, le bail consenti à M. [I] [Z], à effet du 30 septembre 2015, l’a été pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, qu’il convient, conformément à la requalification du contrat de bail opérée par les parties, en vertu de laquelle le bail est désormais soumis aux dispositions du titre I de la loi du 6 juillet 1989, de fixer à 3 années. Il a ainsi été reconduit par périodes de trois ans, et pour la dernière fois le 30 septembre 2021, de sorte qu’il expirait le 29 septembre 2024 à minuit.

Mme [E] [C] veuve [G], a, par acte de commissaire de justice du 27 mars 2024, signifié au locataire un congé pour vente, à effet du 29 septembre 2024.

Le congé de la bailleresse a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée.

Il sera en outre relevé que l’acte de commissaire de justice précise le motif du congé, à savoir la vente du bien. Il mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Il résulte par ailleurs de l’arrêté d’insalubrité du 26 mai 2025 que la procédure contradictoire aux termes de laquelle le logement litigieux a été qualifié d’impropre à l’habitation n’a été initiée que le 17 décembre 2024, de sorte que ce n’est qu’à compter de cette date que la possibilité pour la bailleresse de délivrer un congé était suspendue. Le congé ayant en effet été délivré le 27 mars 2024, Mme [E] [C] veuve [G] était encore en mesure, à cette date, de donner congé.

Le congé est donc régulier en la forme.

Sur le fond, Monsieur [I] [Z] estime que le congé est frauduleux, au motif qu’il aurait été délivré aux fins de faire échec aux démarches par lui initiées en vue de faire constater l’insalubrité et l’indécence du logement.

Il est constant qu’est frauduleux le congé pour vendre délivré par le bailleur dans un autre objectif que celui de vendre.

Ont, notamment, été jugés frauduleux des congés délivrés en l’absence de diligences sérieuses en vue de vendre le bien.

La charge de la preuve du caractère frauduleux du congé repose sur le locataire.

En l’espèce, il sera relevé que le congé dont Mme [E] [C] veuve [G] sollicite la validation est le troisième qu’elle fait délivrer, pour le même motif (la vente du bien), à M. [I] [Z] ; il est en effet établi qu’un premier congé pour vente a été délivré le 30 mai 2022, et que, le 22 novembre 2022, la bailleresse et M. [I] [Z], en sa qualité de représentant de la société LINGUANOMICS RD, ont signé une promesse de vente, laquelle n’a pas abouti, faute, selon la demanderesse, pour la société LINGUANOMICS RD d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais, ce que M. [I] [Z] ne conteste pas.

L’intention de vendre de Mme [E] [C] veuve [G] a par la suite été exprimée avec constance, la bailleresse ayant fait délivrer au locataire un second congé pour vente le 14 juin 2023, puis ayant proposé, par courrier du 30 novembre 2023, à M. [I] [Z] qui l’informait de sa volonté de se maintenir dans les lieux, une solution amiable aux fins de libération spontanée des lieux pour lui permettre de vendre le bien. Par courrier du 11 juillet 2024, consécutif au troisième et dernier congé pour vente délivré, la bailleresse a en outre réaffirmé, auprès du conciliateur de justice qu’avait manifestement saisi M. [I] [Z], sa volonté de vendre ce logement.

Il est par ailleurs établi que Mme [E] [C] veuve [G] était âgée de 86 ans au moment de la délivrance du congé, ce qui corrobore ses allégations en vertu desquelles elle souhaitait vendre le logement en vue de « mettre ses affaires en ordre ».

M. [I] [Z], qui justifie avoir saisi le Service Technique de l’Habitat de la Ville de [Localité 4] le 25 janvier 2024, ne démontre pas en avoir informé sa bailleresse avant le 4 avril 2024, aucun des courriers qu’il a adressés à Mme [E] [G] antérieurement à cette date n’évoquant de problème d’indécence. En effet, dans son courrier du 5 octobre 2023 et dans celui du 12 janvier 2024, le locataire ne se plaint que de la qualification impropre du bail et de la difficulté pour lui d’obtenir ses quittances de loyer.

M. [I] [Z] échoue ainsi à établir que la demanderesse (qui justifie pour sa part d’une diligence sérieuse en vue de vendre le bien consistant en la signature d’une promesse de vente le 22 novembre 2022) était informée des démarches qu’il avait entamées auprès de la Direction du Logement de la Ville de [Localité 4], avant la délivrance du troisième congé, le 27 mars 2024. Dès lors, la délivrance de ce dernier congé ne saurait être comprise comme une tentative de faire échec à une action dont elle n’avait pas connaissance.

Enfin, il sera précisé que le fait que la bailleresse ne pouvait ignorer que la superficie du logement était inférieure à 9 m² est insuffisant à prouver que c’est pour ce motif qu’elle aurait voulu donner congé des lieux à son locataire. En effet, il résulte du bail qu’elle avait connaissance de cette information dès la conclusion du contrat, puisqu’elle y a fait mention d’une surface de « 8/9 m2 », mention dont il se déduit que, soit la superficie était comprise entre 8 et 9 m2, soit la superficie était de 8 ou de 9 m², ce qui n’a toutefois pas empêché Mme [E] [C] veuve [G] de donner son bien en location. Le bail a en outre été, avant délivrance du premier congé, reconduit annuellement à trois reprises postérieurement à la réalisation du certificat de superficie daté du 11 octobre 2018, que produit le défendeur, et dont il résulte que la superficie du logement est de 7,30 m². La bailleresse a ainsi conclu un contrat de bail qu’elle a laissé se reconduire à plusieurs reprises, en dépit de la connaissance qu’elle avait de la superficie du logement.

Cette dernière ne saurait donc expliquer la volonté de la bailleresse de donner congé à son locataire.

Le juge devant, en la matière, vérifier la sincérité du motif du congé au moment de sa délivrance, et non son opportunité, il sera constaté que l’intention de vendre de Mme [E] [C] veuve [G] était sincère à la date à laquelle le congé a été donné.

Le congé est donc régulier, tant sur la forme que sur le fond.

Dès lors, M. [I] [Z] n’ayant pas usé de son droit de préemption dans le délai légal, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 30 septembre 2024.

Il sera, à toutes fins utiles, précisé que si, en vertu de l’article 1729 du code civil, lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant, la délivrance d’un congé donné pour l’échéance d’un contrat ne s’apparente pas à une résiliation judiciaire.

M. [I] [Z], qui s’est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 30 septembre 2024 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Toutefois, en application de l’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation, pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du local ou de l’installation, qu’il ou elle soit à usage d’habitation, professionnel ou commercial, indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.

En vertu de l’article L. 521-1 du même code, ces dispositions sont applicables à l’occupant, défini comme le titulaire d’un droit réel conférant l’usage, le locataire, le sous-locataire ou l’occupant de bonne foi des locaux à usage d’habitation et de locaux d’hébergement constituant son habitation principale.

En l’espèce, le bien donné à bail a fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité le 26 mai 2025, déclarant le local impropre à l’habitation ; la bailleresse a, aux termes de cet arrêté, été mise en demeure d’en faire cesser définitivement la mise à disposition aux fins d’habitation.

M. [I] [Z] n’avait plus la qualité de locataire au 26 mai 2025, date de la prise de l’arrêté d’insalubrité, mais il ne peut être considéré comme un occupant de mauvaise foi , dès lors qu’il contestait la validité du congé pour vendre devant le juge de céans.

Il s’en déduit que les dispositions de l’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation doivent recevoir application et que plus aucune indemnité d’occupation n’est due à compter du 26 mai 2025.

La bailleresse demeure toutefois fondée à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à ce que les locaux aient été déclarés impropres à l’habitation.

Il est constant qu’en application des articles L. 822-9, L. 842-1, L. 843-1 et L. 843-2 du code de la construction et de l’habitation et 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque la caisse d’allocations familiales fait application de la procédure de conservation des allocations de logement pour non-décence de celui-ci, le bailleur ne peut exiger du locataire que le paiement du montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocations de logement (3eme chambre civile, 14 décembre 2023, n°22-23,267).

Ni le bailleur ni le défendeur n’établissent toutefois quel était le montant de l’allocation logement versée par la CAF avant sa suspension de l’indécence du logement, de sorte qu’il sera tenu compte des impayés tels qu’ils figurent dans le décompte produit par le défendeur.

Il convient cependant de ramener le montant de l’indemnité d’occupation sollicitée à de plus justes proportions dès lors qu’il est établi que le logement n’aurait pu être redonné à bail, de sorte qu’aucun préjudice de perte de loyers n’est démontré, et que le préjudice occasionné à Mme [E] [C] veuve [G] résulte essentiellement dans la perte de chance de vendre son bien au cours de la période d’occupation.

La perte de jouissance sera en conséquence justement indemnisée par une somme qu’il est raisonnable de fixer à 180 euros mensuels.

Par suite, et au vu du décompte de créance actualisé produit par le défendeur, Mme [E] [C] veuve [G] ne produisant aucun décompte, la créance de cette dernière s’établit comme suit : 180 x 2 – (72,16 x 2 : règlements effectués par l’occupant) = 215,68 euros.

M. [I] [Z] sera en conséquence condamné à payer à Mme [E] [C] veuve [G] une somme de 215,68 euros au titre de son arriéré d’indemnités d’occupation.

Mme [E] [C] veuve [G] sera déboutée de sa demande tendant au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 26 mai 2025 jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la demande reconventionnelle

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Aux termes de l’article 4 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement décent dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à neuf mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

En outre, l’article 5 du même décret dispose que le logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

En application de l’article L.1331-22 du code de la santé publique, les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur et autres locaux par nature impropres à l’habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation, à titre gratuit ou onéreux. Le représentant de l’État dans le département met en demeure la personne qui a mis les locaux à disposition de faire cesser cette situation dans un délai qu’il fixe.

Par ailleurs, l’arrêté du 23 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 4], pris en son article 40, prévoit que « L’une au moins des pièces principales de logement doit avoir une surface au sens du décret du 14 juin 1969 supérieure à neuf mètres carrés. Les autres pièces d’habitation ne peuvent avoir une surface inférieure à sept mètres carrés. Dans le cas d’un logement comportant une seule pièce principale, ou constitué par une chambre isolée, la surface de ladite pièce doit être au moins égale à neuf mètres carrés. Pour l’évaluation de la surface de chaque pièce, les parties formant dégagement ou cul-de-sac d’une largeur inférieure à deux mètres ne sont pas prises en compte. La hauteur sous plafond ne doit pas être inférieure à [2,20 mètres]. »

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En l’espèce, M. [I] [Z] sollicite la condamnation de Mme [E] [C] veuve [G] à lui payer la somme de 41 398,59 euros au titre de l’indemnisation du préjudice subi du fait du caractère impropre à l’habitation du logement loué. Il précise que cette somme correspond à l’intégralité des loyers réglés depuis son entrée dans les lieux.

Il sera précisé que s’il fonde sa demande sur les dispositions de l’article 1240 du code civil, M. [I] [Z] était, jusqu’au 30 septembre 2024, contractuellement lié à Mme [E] [C] veuve [G], de sorte que ces dispositions, qui régissent la responsabilité délictuelle, sont inapplicables à l’espèce, la responsabilité du bailleur ne pouvant être invoquée que sur le fondement contractuel.

Mme [E] [C] veuve [G] soulève la prescription de cette demande, et sur le fond, son rejet, au motif qu’il ne serait pas justifié du préjudice allégué et que ce dernier ne lui serait pas imputable.

Sur la recevabilité de la demande

La prescription applicable à toute demande formée en application de la loi n°462-89 du 6 juillet 1989 est prévue à l’article 7-1 de la même loi.

Aux termes de ce texte, « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ».

S’il est constant qu’une défense au fond, au sens de l’article 71 du code de procédure civile, échappe à la prescription (Civ. 1ère, 31 janvier 2018, n° 16-24.092), la demande indemnitaire formée par M. [I] [Z] n’est pas une défense au fond, mais une demande reconventionnelle.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 30 septembre 2015 mentionne une superficie de « 8/9 m2 », cette mention, ambiguë, devant être interprétée comme une superficie comprise entre 8 et 9 m², ou comme une superficie égale soit à 8 m², soit à 9m2. M. [I] [Z] aurait donc du, dès la signature du bail, savoir que la superficie réelle de son logement était susceptible de ne pas être conforme aux normes de décence. Il résulte par ailleurs du certificat de superficie qu’il produit, mentionnant une surface Loi Carrez de 7,30 m², que ce dernier est daté du 11 octobre 2018.

Or, il n’a formé sa demande indemnitaire que dans ses écritures déposées à l’audience du 6 mai 2025, de sorte que sa demande tendant à indemniser le préjudice de jouissance subi avant le 6 mai 2022 est prescrite.

Sur le bien-fondé de la demande d’indemnisation à compter du 6 mai 2022

Il résulte de l’arrêté d’insalubrité du 26 mai 2025 que, dans le logement litigieux :

— la surface au sol comme pour une hauteur sous plafond égale ou supérieure à 2,20 m est de 7,22 m², soit inférieure à 9m2;

— en considérant le mobilier, les équipements nécessaires à la vie courante (lit, table), il reste une surface libre au sol de 3m2, donc très réduite, qui ne permet pas à l’occupant de se mouvoir et de circuler aisément ;

— le local ne possède pas de salle d’eau, et la création de celle-ci rendrait la surface de la pièce de vie encore plus réduite ;

— le local présente d’autre part les critères d’insalubrité suivants : installation électrique dangereuse (absence de disjoncteur différentiel 30 mA, absence de système de ventilation : une importante humidité de condensation règne dans le logement ; absence de dispositif de chauffage : l’occupant utilise un chauffage électrique d’appoint).

Il est ainsi établi que Mme [E] [C] veuve [G] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent.

M. [I] [Z] produit un certificat médical daté du 23 avril 2025, dont il résulte qu’il est suivi médicalement, depuis 2020, dans le cadre d’ « un syndrome anxio-dépressif et d’un vertige + acouphènes bilatéral ».

S’il est exact que M. [I] [Z] ne s’est plaint de l’indécence du logement qu’à compter de l’année 2024, qu’il a manifesté la volonté d’acquérir le bien, ce dont il se déduit qu’il entendait y demeurer en dépit de son caractère indécent, et que le syndrome anxio-dépressif dont il est attesté par son médecin ne saurait être imputé avec certitude au seul caractère insalubre du logement donné à bail, ce dernier a raisonnablement pu y contribuer, ainsi que le corrobore l’arrêté d’insalubrité du 26 mai 2025, dont il ressort que l’exiguïté des lieux comporte un risque d’atteinte à la santé mentale de l’occupant.

Le préjudice de M. [I] [Z], dont il sera rappelé qu’il ne peut prétendre à indemnisation qu’à compter du 6 mai 2022 du fait de la prescription de sa demande pour la période antérieure à cette date, sera en conséquence indemnisé comme suit : 200 euros par mois d’occupation, jusqu’au 29 septembre 2024, l’obligation contractuelle de délivrance ayant pris fin à cette date, et le fait qu’il se soit maintenu dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail lui étant imputable.

Il sera par ailleurs précisé à la bailleresse que les sommes qui ont été versées par la caisse d’allocations familiales au titre de l’allocation logement n’ont pas à être déduites du montant de la condamnation, l’indemnisation du préjudice de jouissance n’étant pas assimilable à une demande de restitution des loyers versés.

En conséquence, Mme [E] [C] veuve [G] sera condamnée à verser à M. [I] [Z], en réparation du préjudice causé à son locataire par son manquement à son obligation de délivrance, la somme de :

—  200 x 25/30 pour la période allant du 6 au 31 mai 2022 ;

—  200 x 27 mois pour la période allant du 1 juin 2022 au 31 août 2024 ;

—  200 x 29/30 pour la période allant du 1 au 29 septembre 2024 ;

= 5760 euros.

Sur les demandes accessoires

Compte-tenu des succombances réciproques des parties, chacune d’elle conservera la charge de ses propres dépens.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée par Mme [E] [C] veuve [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions de délivrance à M. [I] [Z] d’un congé pour vendre relatif au bail conclu le 30 septembre 2015 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 29 septembre 2024 à minuit;

Dit qu’à défaut pour M. [I] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision, Mme [E] [C] veuve [G] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne M. [I] [Z] à payer à Mme [E] [C] veuve [G] la somme de 215,68 euros au titre de son arriéré d’indemnités d’occupation pour la période de mars à avril 2025,

Rejette la demande tendant à la condamnation de M. [I] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période postérieure au 26 mai 2025,

Dit irrecevable, comme prescrite, la demande indemnitaire formée par M. [I] [Z] pour la période antérieure au 6 mai 2022,

Condamne Mme [E] [C] veuve [G] à payer à M. [I] [Z] la somme de 5760 euros à titre de dommages-intérêts, en indemnisation du préjudice de jouissance occasionné par son manquement à son obligation de délivrance pour la période allant du 6 mai 2022 au 29 septembre 2024,

Rejette le surplus de la demande indemnitaire pour la période débutant à compter du 30 septembre 2024,

Dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens en ce compris le coût de la sommation de quitter les lieux du 4 octobre 2024 ;

Rejette la demande formée au titre des article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Rappelle l’exécution provisoire ;

Fait et jugé à [Localité 4] le 08 juillet 2025

le Greffier le Président