TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [E] [U]

[S] [P] [J] [N]

Préfet de [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08620 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53TY

N° MINUTE : 6

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [U], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [S] [P] [J] [N], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 février 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 avril 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 28 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08620 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53TY

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé des 16 et 21 mars 2023, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [E] [U] et Mme [S] [J] [N] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 722,25 euros outre une provision mensuelle pour charges de 235 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2024, la société RIVP a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1720,58 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [U] et Mme [S] [J] [N] le 18 juin 2024.

Par assignation du 5 septembre 2024, la société RIVP a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [U] et Mme [S] [J] [N] si besoin avec l’intervention de la force publique et un serrurier, autoriser la séquestration des meubles, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges jusqu’à libération des lieux,

—  2727,66 euros sur l’arriéré locatif à titre de provision, avec intérêts au taux légal,

—  400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 septembre 2024, et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience lors de laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 6 février 2025, la société RIVP, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que la dette locative s’élève désormais à 5663,86 euros. Elle considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et s’oppose à tout délai pour quitter les lieux.

M. [E] [U] explique que le montant du loyer est disproportionné par rapport aux revenus du ménage, qui ont en plus diminué depuis la prise de bail, et souhaite l’obtention d’un autre appartement. Il indique vivre avec sa compagne et leur fille de quatre ans. Il sollicite l’octroi des plus larges délais pour quitter les lieux.

Mme [S] [J] [N], assignée à étude, ne s’est pas présentée et ne s’est pas faite représenter.

À l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Au terme de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 17 juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1720,58 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 août 2024. Il sera donc ordonné à M. [E] [U] et Mme [S] [J] [N] de quitter les lieux dans les délais indiqués ci-après, et à défaut la demanderesse pourra les expulser.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Au terme de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 janvier 2025, M. [E] [U] et Mme [S] [J] [N] lui devaient la somme de 5663,86 euros. Cette somme correspond aux loyers impayés et indemnités d’occupation échues à cette date.

M. [E] [U] reconnait cette dette et n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Mme [S] [J] [N] ne s’est pas présentée à l’audience. Enfin, le contrat de bail prévoit une clause de solidarité entre eux. Au regard de ces éléments, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1720,58 euros, sur la somme de 1007,16 euros à compter de l’assignation, et de la signification de la présente décision pour le surplus.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société RIVP ou à leur mandataire.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Au terme des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, il ressort des éléments de procédure et de l’audience que M. [E] [U] et Mme [S] [J] [N] sont parents d’une enfant de quatre ans. Ils se mobilisent pour changer de logement et pour faire évoluer leur situation professionnelle. Dans ces circonstances, il leur sera accordé un délai pour quitter les lieux d’une durée d’un an.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] [U] et Mme [S] [J] [N], qui succombent à la cause, seront in solidum condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique et des situations respectives des parties, il paraît équitable de ne pas les condamner à payer d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre de provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE en conséquence que le bail d’habitation conclu les 16 et 21 mars 2023 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] d’une part, et M. [E] [U] et Mme [S] [J] [N] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], est résilié depuis le 18 août 2024,

ORDONNE en conséquence à M. [E] [U] et Mme [S] [J] [N] de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

ACCORDE cependant à M. [E] [U] et Mme [S] [J] [N] un délai supplémentaire d’une année pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, et dit que le commandement de quitter les lieux, visé à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne pourra pas intervenir avant la fin de ce délai supplémentaire,

DIT qu’à défaut pour M. [E] [U] et Mme [S] [J] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ces délais, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et s. du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement M. [E] [U] et Mme [S] [J] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à sa mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [E] [U] et Mme [S] [J] [N] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] la somme provisionnelle de 5663,86 euros sur l’arriéré locatif et indemnités d’occupation échues au 27 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1720,58 euros, sur la somme de 1007,16 euros à compter de l’assignation, et de la signification de la présente décision pour le surplus,

DEBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [E] [U] et Mme [S] [J] [N] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge