N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00093 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GINO

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

[Y] [J]

C/

[C] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 02 Juillet 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 04 Juin 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Delphine BIRMELÉ

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 02 Juillet 2025 :

Entre :

Madame [Y] [J]

née le 01 Novembre 1940 à [Localité 8] (87)

demeurant [Adresse 1] – [Localité 5]

représentée par Maître Marie-Christine DUGENY-TRUFFIT, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [C] [R]

né le 17 Juin 1953 à [Localité 7] (23)

demeurant [Adresse 4] – [Localité 6]

COMPARANT en personne ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 19 Mars 2025, l’affaire a été renvoyée au 04 Juin 2025, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et le défendeur en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 02 Juillet 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 juin 2024, pour une durée de trois ans, Mme [Y] [J] représentée par Monsieur [I] [J] son fils en présence de l’agence Lauraine de [Localité 8], a donné à bail à Monsieur [C] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] et [Adresse 2] [Localité 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 960 €, une provision mensuelle pour charges de 30 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 960 €.

Par acte de commissaire de Justice délivré le 23 janvier 2025 (remis à l’étude), Mme [Y] [J] a fait assigner son locataire, Monsieur [C] [R], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce à la suite de la délivrance le 8 octobre 2024 d’un commandement de payer visant cette clause et d’avoir à justifier de l’occupation d’un logement,

▸ ordonner l’expulsion du locataire, et de tous occupants de son chef et ce conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-8, L 431-1 et L 433-1 à L 433-2, et R 411-1 à R 411-3, R 412-1 à R 412-4, R 432-1 à R 432-2, R 433-1 à R 433-7, R 441-1 et R 442-1 à R 442-4 du Code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique ou d’un serrurier si besoin,

▸ condamner Monsieur [C] [R], au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 5.514 € au titre des loyers, charges, et indemnités d’occupation,

▸ condamner Monsieur [C] [R], au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges antérieurement exigibles, à compter de la résiliation du bail, d’un montant de 990 €, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs,

▸ autoriser Mme [Y] [J] s’il y a lieu, à faire constater et estimer les réparations locatives par commissaire de justice qui sera commis à cet effet, assisté s’il estime utile d’un technicien et ce aux frais de Monsieur [R],

▸ autoriser Madame [Y] [J] à faire transporter les meubles et objets garnissant les lieux, dans les gardes meubles de son choix, aux frais risques et périls de Monsieur [R] à défaut de local désigné,

▸ condamner Monsieur [C] [R] au paiement d’une indemnité de 1.700 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement, du procès-verbal de constat de vérification de l’occupation du logement .

L’affaire fixée au 19 mars 2025 a été renvoyée à la demande des parties.

A l’audience du 4 juin 2025, Mme [Y] [J], représentée par son conseil M^e DUGENY-TRUFFIT avocat au barreau de LIMOGES, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande principale en paiement à la somme provisionnelle de 8.484 €.

Monsieur [C] [R], présent en personne, ne conteste pas la somme qui lui est réclamée. Il déclare vouloir quitter les lieux puisqu’il est propriétaire d’un logement situé à [Localité 6]. Il reconnaît ses torts.

Les conclusions de l’enquête sociale réalisée par la Préfecture de [Localité 8], conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’ont pas été portées à la connaissance du locataire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-Vienne par voie électronique le 23 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [Y] [J] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 16 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire:

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires six semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte d’huissier du 8 octobre 2024, Mme [Y] [J] a fait délivrer à Monsieur [C] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4.524 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges arrêtés au mois de septembre 2024, lequel est demeuré infructueux.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 19 novembre 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [C] [R] au paiement à titre provisionnel de la somme de 8.484 €, arrêtée au 3 juin 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4.524 € à compter du 8 octobre 2024, date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

En revanche, il n’appartient pas au juge des référés d’autoriser Mme [Y] [J] à faire constater et estimer les réparations locatives par commissaire de justice qui sera commis à cet effet, assisté s’il estime utile d’un technicien et ce aux frais de Monsieur [R].

Sur l’indemnité d’occupation :

Dès lors que les conditions générales du contrat de bail prévoient la fixation d’une indemnité d’occupation, il convient d’accorder en référé une provision au titre de l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges soit de 990 € (montant non révisable au regard de son caractère indemnitaire), que Monsieur [C] [R] aurait payé en cas de non résiliation du bail, et ce, à compter du 19 novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [C] [R], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la Mme [Y] [J] les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [C] [R] à lui verser une somme de 700 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 12 juin 2024 à la date du 19 novembre 2024 ;

AUTORISONS Mme [Y] [J], à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 3] et [Adresse 2] [Localité 5] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [C] [R] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’il n’appartient pas au juge des référés d’autoriser Mme [Y] [J] à faire constater et estimer les réparations locatives par commissaire de justice qui sera commis à cet effet, assisté s’il estime utile d’un technicien et ce aux frais de Monsieur [R] ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [R] à payer à titre provisionnel à la Mme [Y] [J] la somme de 8.484 € (huit mille quatre cent quatre-vingt-quatre euros) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 3 juin 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4.524 € (quatre mille cinq cent vingt-quatre euros ) à compter du 8 octobre 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 19 novembre 2024 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi;

CONDAMNONS Monsieur [C] [R] à payer à titre provisionnel à la Mme [Y] [J] une indemnité mensuelle d’occupation de 990 € (neuf cent quatre-vingt-dix euros) du 4 juin 2025 (les indemnités d’occupation dues entre le 19 novembre 2024 et le 3 juin 2025 étant inclus dans la dette de 8.484 €) jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [R] à payer à la Mme [Y] [J] la somme de 700 € (sept cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [R] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 8 octobre 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Delphine BIRMELÉ