TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Martine BENNAHIM

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10593 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KWY

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le 25 mars 2025

DEMANDERESSE

LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] ayant pour sigle RIVP

Société Anonyme d’Economie Mixte Locale dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par la SCP Nicolas GUERRIER et Alain de LANGLE, prise en la personne de Maître Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P208

DÉFENDERESSE

Madame [D] [U]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Martine BENNAHIM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire E866

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, greffière lors des débats et Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 25 mars 2025 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, greffière lors des débats et Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

Décision du 25 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10593 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KWY

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par actes sous seing privé du 29 juin 2010, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Mme [D] [U] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1270,94 euros et d’une provision pour charges de 275 euros et un bail portant sur un emplacement de stationnement situé à la même adresse moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 106 euros et d’une provision pour charges de 7,72 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5816,47 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant les clauses résolutoires.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [D] [U] le 10 juillet 2024.

Par assignation du 7 novembre 2024, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition des clauses résolutoires ou subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire des contrats, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [U], statuer sur le sort des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de l’assignation et jusqu’à libération des lieux,8711,07 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2024,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 23 janvier 2025, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de sa créance locative à la somme de 5879,25 euros. Elle précise que Mme [D] [U] ne démontre pas avoir justifier de son assurance. S’agissant du commandement de payer elle soutient que le commandement de payer reste valable pour les sommes réellement dues et ajoute qu’un décompte a bien été transmis.

Mme [D] [U], représentée par son avocat, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle demande au juge de:

prononcer la nullité du commandement de payer du 9 juillet 2024subsidiairement suspendre les effets de la clause résolutoire et lui octroyer 4 mois de délais pour payer l’éventuel reliquat,débouter la RIVP de ses demandes et la condamner à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.Elle ajoute que, selon elle, la dette s’élève à ce jour à la somme de 2299,65 euros.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Sur le constat de la résolution

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

[…]

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

L’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 5816,47 euros reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 9 juillet 2024.

Il résulte du second commandement produit, qui comprend bien 11 pages, comme indiqué par le commissaire de justice, contrairement au premier qui en comprend 10, qu’un décompte a bien été annexé au commandement de payer avec les avis d’échéance des mois d’avril, mai et juin 2024. Cependant, le décompte ne comprend pas le détail et la nature des sommes réclamées. En outre, il débute par une reprise de solde non expliquée. Il en résulte que la locataire n’était pas en mesure d’en vérifier le bien-fondé ce qui lui a nécessairement causé grief. Le commandement de payer délivré le 9 juillet 2024 sera donc annulé.

Sur la résiliation judiciaire

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort des débats que les parties s’entendent pour dire que la somme de 5879,25 euros réclamée par la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) comprend le supplément de loyer de solidarité d’un montant de 727,92 euros pour les mois de janvier à mai 2024 soit la somme de 3639,60 euros ainsi que le remboursement d’une prime d’assurance de 3,50 euros par mois.

Il n’est pas contesté par ailleurs, que la baisse de revenus de Mme [D] [U] sur l’année 2023 justifie que ne lui soit appliqué aucun supplément de loyer de solidarité.

Il résulte de l’article L441-3 du code de la construction et de l’habitation qu’il est tenu compte pour le calcul du supplément de loyer de solidarité des ressources afférentes à la dernière année civile ou aux douze derniers mois sur demande du locataire qui justifie qu’elles sont inférieures d’au moins 10 % à celles de l’année de référence.

L’article R441-23 du code de la construction et de l’habitation vient préciser que la modification des ressources est prise en compte pour le calcul du dépassement du plafond de ressources du locataire à partir du mois qui suit la survenance de l’événement et sur la base de justificatifs dûment transmis à l’organisme d’habitations à loyer modéré dans le délai de trois mois suivant la survenance de l’événement. En cas de transmission de ces pièces après ce délai, cette modification est prise en compte à partir du mois qui suit cette transmission.

En l’espèce, il résulte des pièces versées que Mme [D] [U] a procédé à la communication d’un document via la plateforme d’échange entre bailleur et locataires, le 10 janvier 2024, et qu’elle produit une attestation de son comptable, datée du 9 janvier 2024, donnant son chiffre d’affaires pour la période du 1er janvier 2023 au 30 novembre 2023. Même s’il n’est pas possible de visualiser l’objet de la demande, il sera considéré, compte tenu de la concordance des dates entre ces deux pièces, qu’il s’agit bien de la communication du chiffre d’affaires. Il appartenait à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), seule en capacité de produire cette pièce de la verser aux débats a l’appui de sa contestation.

Cette communication a eu lieu dans les 3 mois de la date à laquelle la locataire a eu connaissance de la baisse de ses revenus et a pu en justifier, il doit donc être tenu compte de la modification des ressources à compter du mois de janvier 2024 et la somme de 3639,60 euros sera écartée.

S’agissant de la demande en paiement au titre de l’assurance, il appartient à la demanderesse de démontrer que les sommes réclamées à ce titre sont dues. Or, elle se contente de dire que Mme [D] [U] ne démontre pas avoir justifié d’une assurance habitation, sans fonder sa propre demande en paiement. Les sommes versées en paiement de l’assurance seront donc écartées. Mme [D] [U] justifie du paiement de la somme mensuelle de 3,50 euros du mois de juin 2022 au mois de mai 2024 soit la somme de 91 euros, cette somme ayant été prélevée trois fois au mois de juin 2022.

Il résulte de ce qui précède que Mme [D] [U] est redevable de la somme de 2148,65 euros (5879,25 – 3639,60 – 91) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 janvier 2025, mensualité de décembre 2024 et paiement CB du 04/01/2025 inclus.

Il ressort également du décompte que Mme [D] [U] a repris le paiement des échéances courantes du loyer et verse depuis le mois de novembre 2024 une somme complémentaire pour commencer à apurer sa dette.

En ces conditions, si la violation des obligations contractuelles est avérée elle n’est pas suffisamment grave, notamment au regard de la durée du bail, pour justifier de la résiliation du bail.

Par conséquent, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire ainsi que de ses demandes subséquentes en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement

Mme [D] [U] est redevable des loyers impayés en application de l’article 1103 du code civil et du bail.

Elle sera donc condamnée à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme de 2148,65 euros.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Au regard de la situation de Mme [D] [U], elle sera autorisée à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

Il sera toutefois précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [D] [U], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer annulé.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la nullité du commandement de payer délivré le 9 juillet 2024,

REJETTE, en conséquence, la demande de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire des baux,

REJETTE la demande de résiliation judiciaire des baux,

CONDAMNE Mme [D] [U] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme de 2148,65 au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 janvier 2025, mensualité de décembre 2024 et paiement CB du 04/01/2025 inclus,

AUTORISE Mme [D] [U] à s’acquitter de cette somme en 4 mensualités de 500 euros, la dernière soldera la dette en principal et intérêts,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

DÉBOUTE les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [D] [U] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 7 novembre 2024, mais pas le coût du commandement de payer du 9 juillet 2024,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 mars 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge