TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître NAKACHE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07892 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VZ6

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 17 juillet 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 8] HABITAT- OPH,

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par Maître HENNEQUIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P0483

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [N],

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître NAKACHE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B0729

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 juillet 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 17 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/07892 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VZ6

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 23 mai 1995 à effet au 1er juin 1995, l’office public d’aménagement et de construction de [Localité 8], désormais établissement public [Localité 8] HABITAT OPH, a donné à bail à M. [D] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] ([Adresse 7], escalier 3, 2ème étage, porte 37.

M. [D] [N] est décédé le 10 octobre 2019 et sa femme Mme [Y] [N] est devenue seule titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2024, l’établissement public PARIS HABITAT OPH a fait assigner Mme [Y] [N] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir:

— prononcer la résiliation du bail pour manquement à son obligation de jouissance paisible,

— ordonner l’expulsion de Mme [Y] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, dont M. [M] [N], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Mme [Y] [N] à payer une indemnité d’occupation mensuelle au moins égale au montant du loyer et des charges jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Mme [Y] [N] aux dépens et à lui payer la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Appelée à l’audience du 22 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois afin de permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 23 mai 2025, l’établissement public [Localité 8] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions et au visa des article 1719 et 1741 du code civil, et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, il a expliqué que le fils de Mme [Y] [N] a été condamné pour des faits de trafic de stupéfiants, notamment pour avoir entreposé de la matière stupéfiante dans les lieux objets du bail. Il s’est opposé au délai sollicité à titre subsidaire par la locataire pour quitter les lieux. Il a enfin souligné qu’il ne sollicitait pas l’attribution de dommages et intérêts et qu’il n’appartenait pas à la défenderesse de la demander à sa place.

Mme [Y] [N], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles elle a demandé:

— à titre principal de débouter l’établissement public [Localité 8] HABITAT OPH de ses demandes et qu’il soit condamné à lui payer la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— à titre subsidiaire de lui accorder un délai de trois ans pour quitter les lieux, rejeter la demande de suppression du délai de deux mois devant suivre le commandement de quitter les lieux, et dire et juger qu’il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience, elle a également sollicité sur le fondement de l’article 1228 du code civil d’allouer au bailleur la somme de 1 euro de dommages et intérêts.

Au soutien de ses prétentions et au visa des articles 1224, 1226, 1228, 1728 et 1729 du code civil, elle a expliqué ne pas avoir été au courant des activités de son fils et avoir toujours respecté ses obligations de locataire depuis trente ans qu’elle occupe les lieux. Elle a ajouté que son fils ne vit désormais plus chez elle et que le trouble a donc cessé.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

En application des articles 1728 du code civil et 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location. Ces dispositions sont d’ordre public et en cas de non respect de ces obligations, le bailleur est autorisé à demander la résiliation judiciaire du bail.

Aux termes de l’article 1735 du code civil, le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires.

Enfin, l’article 1228 du même code dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, l’établissement public PARIS HABITAT OPH produit aux débats une décision du tribunal correctionnel de Paris en date du 30 juin 2023 condamnant M. [M] [N] pour des faits de trafic de stupéfiants et participation à une association de malfaiteurs, commis du 1er janvier au 23 novembre 2021 en récidive , et recevant la constitution de partie civile de l’établissement public PARIS HABITAT OPH, lui allouant la somme de 5000 euros de dommages et intérêts.

Mme [Y] [N] verse quant à elle aux débats deux attestations de voisines, résidantes de longue date des lieux, témoignant de l’absence d’incidents ou troubles provenant de la famille de la défenderesse.

Il ressort de la décision du tribunal correctionnel que le fils de Mme [Y] [N] a reconnu tant durant la procédure qu’à l’audience avoir gardé des produits stupéfiants au domicile familial. Par ailleurs, à l’issue d’une perquisition en date du 20 mai 2021 dans les parties communes de l’immeuble, ont été trouvés 5,107 kilogrammes de résine de cannabis, 48 grammes d’herbe et 122 grammes de cocaïne, des traces ADN de M. [M] [N] étant retrouvés au même endroit sur des objets directement en lien avec ledit trafic. Ainsi, si des produits stupéfiants ont d’une part été gardés au sein de l’appartement litigieux, il a aussi été établi par l’enquête qu’une partie était stockée dans les parties communes du bâtiment, ce qui représente un danger considérable pour les autres locataires ou les tiers. Enfin, l’implantation d’un trafic de stupéfiant génère nécessairement des nuisances pour les riverains. Les faits ont manifestement été établis sur une durée de dix mois. A ce titre, la décision du tribunal correctionnel a précisé dans sa motivation que le trouble de jouissance des lieux était établi par la réalité du trafic objet de la procédure.

Il n’est nullement prétendu que Mme [Y] [N] a eu connaissance des faits. Rien n’indique qu’elle a été elle-même directement à l’origine du moindre trouble de voisinage et elle verse aux débats deux attestations témoignant de l’inverse.

Toutefois, en tant que titulaire du bail, elle doit répondre des troubles générés par les personnes qu’elle héberge. Il n’est pas contesté que son fils vivait à son domicile au moment des faits pour lesquels il a été condamné. S’il ressort de la procédure qu’il vit désormais chez sa soeur, l’interdition qui lui est faite de paraître dans le [Localité 2] n’est que provisoire.

En tout état de cause, la gravité du manquement aux obligations légales permet en l’espèce de prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation.

Il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Mme [Y] [N] sur l’appartement situé [Adresse 5] [Localité 1], escalier 3, 2ème étage, porte 37, à compter de la présente décision.

Le demandeur n’ayant pas sollicité l’attribution de dommages et intérêts, Mme [Y] [N] sera déboutée de sa demande.

Sur l’expulsion du locataire et le sort des meubles

L’établissement public [Localité 8] HABITAT OPH, qui a un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, sera par conséquent autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [N] ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de supprimer le délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion, M. [M] [N] ne demeurant plus chez sa mère, et le bailleur ayant assigné Mme [Y] [N] un an après la décision pénale, ce qui relativise la notion d’urgence qu’il allègue.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Mme [Y] [N] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer résultant du contrat résilié augmenté des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux, rien ne justifiant d’excéder la valeur locative du bien.

Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, Mme [Y] [N] ne communique aucun élément à l’appui de sa demande. Elle ne justifie pas non plus de recherche de logement.

Au regard de ces éléments, il ne sera pas accordé de délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Sur les dépens, l’article 700 du Code de procédure civile et l’exécution provisoire

Mme [Y] [N], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, conformément à l’artile 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer la somme de 250 euros à l’établissement public [Localité 8] HABITAT OPH au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, aucun élément ne justifiant en l’espèce de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail en date du 23 mai 1995 entre l’établissement public [Localité 8] HABITAT OPH, d’une part et M. [D] [N], et dont Mme [Y] [N] est désormais titulaire, portant sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 9], escalier 3, 2ème étage, porte 37, et cela à compter de la présente décision,

ORDONNE à Mme [Y] [N] de libérer les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 9], escalier 3, 2ème étage, porte 37 de sa personne et de ses biens;

AUTORISE l’établissement public [Localité 8] HABITAT OPH à faire procéder, à l’issu d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de Mme [Y] [N] ainsi que de celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 5] ([Adresse 7], escalier 3, 2ème étage, porte 37, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Mme [Y] [N] à payer à l’établissement public [Localité 8] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer résultant du contrat résilié, augmenté des charges locatives récupérables, applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la présente décision, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné;

DEBOUTE l’établissement public [Localité 8] HABITAT OPH de sa demande de supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE Mme [Y] [N] de sa demande de délai pour quitter les lieux et au titre de l’attribution de dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [Y] [N] à payer à l’établissement public [Localité 8] HABITAT OPH la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Y] [N] aux dépens de l’instance;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe le 17 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE