TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [B] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Le Cabinet LAGOA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10554 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KS5

N° MINUTE :

11/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 25 mars 2025

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4]

ayant pour sigle RIVP

Société anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par le Cabinet LAGOA, avocats au barreau de PARIS,vestiaire C2573

DÉFENDERESSE

Madame [B] [F]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 mars 2025 par Eloïse CLARAC, Juge, assistée de Clarisse DUMONTET, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré,

Décision du 25 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10554 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6KS5

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 octobre 2020, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [F] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 416,31 euros et d’une provision pour charges de 85 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 août 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1907,22 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [F] le 28 août 2024.

Par assignation du 13 novembre 2024, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [F], statuer sur le sort des biens, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3109,58 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 novembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 23 janvier 2025, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), représentée par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 21 janvier 2025, s’élève désormais à 3956,80 euros.

Mme [B] [F] comparait en personne, elle reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 50 euros, en plus du loyer courant. Elle précise avoir fait un paiement de 200 euros avant l’audience qui sera complété par les différentes aides qu’elle doit percevoir.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée, Mme [B] [F] a adressé le justificatif du versement au bailleur de l’aide personnalisée au logement pour un montant de 103 euros pour le mois de janvier 2025.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 27 août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1907,22 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois, tel que mentionné à l’acte, suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 octobre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [B] [F] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience. De plus, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que ses revenus ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel, qui s’élève, à ce jour, à la somme de 552,71 euros, charges comprises, ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette. Etant précisé qu’au mois de janvier 2025, Mme [B] [F] a pu verser une somme de 200 euros qui ne correspond pas au loyer résiduel, l’APL étant de 103 euros et il n’est pas justifiée du versement de l’aide de l’aide de la ville de [Localité 4] qui en tout état de cause serait d’un montant de 84 euros, selon le service social ayant rédigé le diagnostic social, soit un montant insuffisant à couvrir la totalité du loyer et des charges.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [B] [F] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 janvier 2025, Mme [B] [F] lui devait la somme de 3956,80 euros. Cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Mme [B] [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Mme [B] [F] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 11 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [B] [F], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 octobre 2020 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), d’une part, et Mme [B] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 28 octobre 2024,

REJETTE la demande de délais de paiement formée par Mme [B] [F],

ORDONNE à Mme [B] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [B] [F] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme de 3956,80 euros (trois mille neuf cent cinquante-six euros et quatre-vingts centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation, arrêté au 10 janvier 2025, échéance de décembre 2024 et paiement du 10/01/2025 inclus,

CONDAMNE Mme [B] [F] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 11 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

DÉBOUTE la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [B] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 août 2024 et celui de l’assignation du 13 novembre 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffier La Juge