TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à Me [Localité 7]

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à Me [Localité 7]

■

Charges de copropriété

N° RG 24/02081 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3SBM

N° MINUTE :

Assignation du :

10 Janvier 2024

JUGEMENT

rendu le 04 Décembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, La Société PICCHET IMMOBILIER SERVICES, Société à responsabilité limitée (SARL), et elle-même représentée par son représentant légal y domicilié en cette qualité.

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par Maître Roxane BOURG, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0751

DÉFENDEURS

Madame [N] [V] [M]

Monsieur [U] [W]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Décision du 04 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/02081 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3SBM

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Elyda MEY, Juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 01 Octobre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue 4 Décembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

Mme [V] [N] et M. [W] [U] sont propriétaires indivis des lots n°9, 28, 56 et 65 au sein de l’immeuble situé [Adresse 2] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a adressé à Mme [N] et M. [U] diverses mises en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception les mettant en demeure de payer au titre de charges et appels travaux impayés :

— la somme 6.139,23 euros, le 17 novembre 2021 ;

— la somme de 27.896,38 euros, le 24 août 2022 ;

— la somme de 29.188,03 euros, le16 novembre 2022 ;

— la somme de 22.326,14 euros le 15 mai 2023 ;

Il leur a enfin fait délivrer une sommation de payer le 11 septembre 2023 la somme de 23.907,46 euros.

Soutenant que ces tentatives amiables étaient restées infructueuses, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [U] et Mme [N] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte d’huissier du 10 janvier 2024, demandant au tribunal de :

« Vu les articles 10, 10-1,14-1 et 19-2 ale la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 9 du décret 2015-342 ;

Vu les anciens articles 1134 et 1153 du Code civil nouvellement 1103, 1104, 1193, 1231-6, 1231-7,1344-1 du Code civil :

Il est demandé au tribunal de :

Condamner in solidum Madame [N] [V] [M] et Monsieur [U] [W] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] les sommes suivantes :

-24.716,82 € représentant les charges de copropriété impayées et échues au 4ème appel provisionnel 2023 inclus, avec intérêt au taux légal (conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967), à compter du :

Décision du 04 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/02081 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3SBM

—  17 novembre 2021 suivant mise en demeure, pour la somme de 6.139,23 €,

-24 août 2022 suivant mise en demeure, pour la somme de 27.896,38 €,

-16 novembre 2022 suivant mise en demeure, pour la somme de 29.188,03 €,

-15 mai 2023 suivant mise en demeure, pour la somme de 22.326,14 €,

—  11 septembre 2023 suivant sommation de payer, pour la somme de 23.907,46 €.

-1022,62 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

-3.500 € à titre de dommages et intérêts.

-1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant toutes voies de recours et sans constitution de garantie,

Condamner in solidum Madame [N] [V] [M] et Monsieur [U] [W] en tous les dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC. »

Pour un exposé des moyens, il est renvoyé à l’assignation en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Cités par remise de l’acte à personne (tiers) présente, M. [U] et Mme [N] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée le 12 février 2025, plaidée le 1er octobre 2025 et mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient à titre liminaire de rappeler qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de charges

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Décision du 04 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/02081 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3SBM

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des charges et cotisations au fonds de travaux appelées pour un montant total de 24.716,82 euros, au titre des charges de copropriété impayées et échues au 4ème appel provisionnel 2023 inclus selon décompte individuel arrêté au 30 novembre 2023.

À l’appui de sa demande, il produit :

— un extrait de matrice cadastrale selon laquelle M. [U] et Mme [N] sont propriétaires indivis des lots 9, 28, 56 et 65 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] ;

— les appels de fonds et de travaux adressés aux défendeurs faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés à leurs lots pour la période du 1er octobre 2021 au 31 décembre 2023 et un décompte actualisé au 30 novembre 2023 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 24 juin 2021, 30 novembre 2022 et 18 septembre 2023 portant approbation des comptes des exercices 2020 à 2022 et votant les budgets prévisionnels 2022 à 2024, accompagnés des attestations de non-recours du syndic visant ces assemblées.

Cependant, il ressort du décompte actualisé une reprise de solde débiteur de 45 euros au 1er octobre 2021 laquelle n’est pas justifiée de sorte qu’il convient de la déduire de la créance.

Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 24.716,82 euros, qui correspond aux seules charges appelées par des appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots des défendeurs.

En outre, alors que la solidarité ne se présume pas, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’une part que ces derniers seraient mariés et ni d’une quelconque clause de solidarité figurant au règlement de copropriété de sorte que la condamnation ne saurait être prononcée in solidum.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [U] et Mme [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 24.716,82 euros avec intérêt au taux légal :

— à compter du 17 novembre 2021, sur la somme de 6.094,23 euros (6.139,23 – 45) ;

— à compter du 24 aout 022, sur la somme de 27.851,38 euros (27.896,38– 45) ;

— à compter du 16 novembre 2022, sur la somme de 29.143,03 euros (29.188,03– 45) ;

— à compter du 15 mai 2023, sur la somme de 22.281,14 euros (22.326,14– 45) ;

— à compter 11 septembre 2023, sur la somme de 23.862,46 euros (23.907,46– 45).

Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

*

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des frais de recouvrement de sa créance comprenant :

— des frais relatifs aux quatre mises en demeure pour 45 euros l’unité ;

— des honoraires contentieux sommation de 220 euros

— le coût de la sommation du 11 septembre 2023 d’un montant de 222.62 euros ;

— les honoraires contentieux assignation d’un montant de 400 euros ;

Les frais de mise en demeure d’un montant total de 180 euros et ceux de la sommation de 222,62 euros apparaissent justifiés par la copie des avis de réception et du procès-verbal de signification outre qu’ils ont été suffisamment espacés dans le temps de sorte qu’ils seront considérés comme nécessaires.

En revanche, les honoraires relatifs à la sommation et à l’assignation qui relèvent des missions habituelles d’un syndic de copropriété ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », qui ne sont en l’espèce ni démontrées, ni même alléguées. Ces frais seront donc rejetés.

Par conséquent, M. [U] et Mme [N] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 402,62 euros au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

*

Décision du 04 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/02081 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3SBM

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi des débiteurs doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [U] et Mme [N] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières. Il ressort au contraire du décompte actualisé que ces derniers ont opéré des règlements certes insuffisants en octobre 2021 et en janvier 2023

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [U] et Mme [N], parties perdantes à la présente instance, doivent être condamnés in solidum aux dépens et à payer la somme de 1.500 euros au syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance introduite après le 1er janvier 2020, soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE M. [W] [U] et Mme [V] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la somme de 24.716,82 euros au titre des arriérés de charges de copropriété impayées et échues au 4ème appel provisionnel 2023 inclus avec intérêt au taux légal :

— à compter du 17 novembre 2021, sur la somme de 6.094,23 euros ;

— à compter du 24 aout 022, sur la somme de 27.851,38 euros ;

— à compter du 16 novembre 2022, sur la somme de 29.143,03 euros ;

— à compter du 15 mai 2023, sur la somme de 22.281,14 euros ;

— à compter 11 septembre 2023, sur la somme de 23.862,46 euros ;

— et à compter du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE M. [W] [U] et Mme [V] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice de la somme de 402,62 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [U] et Mme [V] [N] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [U] et Mme [V] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice du surplus de ses demandes.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 04 Décembre 2025.

La Greffière La Présidente