TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître DULAC

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître THIERACHE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03238 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CYA

N° MINUTE :

2 JTJ

JUGEMENT

rendu le mercredi 27 août 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 8] [Localité 4] [Adresse 6],

dont le siège social est représenté par son syndic la SARLU Cabinet NG IMMOBILIER – [Adresse 1]

représenté par Maître DULAC, avocat au barreau de Paris, vestiaire #G121

DÉFENDERESSE

Madame [R] [C] [L],

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître THIERACHE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #K126

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire TORRES, Juge, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 août 2025 par Claire TORRES, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 27 août 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03238 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CYA

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [R] [L] est propriétaire du bâtiment sis [Adresse 3] à [Localité 7], dépendant de la copropriété de l’ensemble constituant la Résidence Villa Godin à [Localité 7].

Par acte d’huissier signifié le 27 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] (75020), représenté par son syndic la société NG IMMOBILIER, a fait assigner Mme [R] [L] devant le tribunal judiciaire de Paris, lui demandant de:

— condamner Mme [R] [L] à lui payer la somme de 2942,26 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2024 ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner Mme [R] [L] à lui payer la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Mme [R] [L] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Appelée à l’audience du 31 octobre 2024, l’affaire a ensuite fait l’objet de deux renvois à la demande de la défenderesse.

À l’audience de plaidoiries du 10 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [9] (75020), pris en la personne de son syndic le cabinet NG IMMOBILIER, représenté par son conseil, demande au tribunal de :

— rejeter l’intégralité des demandes de Mme [R] [L] ;

— condamner Mme [R] [L] à lui payer la somme de 3918,94 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2024 ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner Mme [R] [L] à lui payer la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Mme [R] [L] à lui payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En défense, Mme [R] [L], représentée par son conseil, sollicite du tribunal :

— qu’il prononce la nullité et l’irrecevabilité de l’acte introductif d’instance ;

— à défaut, qu’il rejette l’ensemble des demandes formées par le syndicat des copropriétaires ;

— en tout état de cause, qu’il dispense Mme [R] [L] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

— qu’il condamne le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 4000 au titre de son préjudice moral ;

— qu’il condamne le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2500 au titre de l’atteinte à son honneur, sa probité, et sa réputation;

— qu’il condamne le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3000 pour procédure abusive ;

— qu’il condamne le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 10 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur l’exception de procédure tirée de la nullité de l’assignation

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En application de l’article 54 alinéa 2 du code de procédure civile, à peine de nullité, la demande initiale mentionne, notamment, l’objet de la demande.

En l’espèce, l’assignation introduisant la présente instance qui a été signifiée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Godin à [Localité 7] à Mme [R] [L] le 27 mai 2024 indique qu’elle tend à obtenir la condamnation de la défenderesse au paiement des sommes rappelées plus haut au titre des charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2024, de dommages et intérêts, et de frais irrépétibles.

S’agissant du montant réclamé au titre des charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2024, elle vise une pièce n°3 intitulée « décompte de la dette arrêté au 2ème trimestre 2024 ».

Contrairement à ce que soutient la défenderesse, l’assignation qui lui a été signifiée le 27 mai 2024 mentionne donc bien l’objet de la demande.

L’exception de procédure tirée de la nullité de l’assignation pour défaut de mention de l’objet de la demande, soulevée par Mme [R] [L], sera donc rejetée.

2. Sur la fin de non-recevoir

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En application de l’article 750-1 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

En l’espèce, l’assignation signifiée le 27 mai 2024 par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Godin à [Localité 7] à Mme [R] [L] tend au paiement d’une somme supérieure à 5000 euros, de sorte qu’elle ne se trouve pas soumise à l’exigence d’une tentative préalable de conciliation, médiation, ou procédure participative.

La fin de non-recevoir tirée de l’absence de tentative préalable de conciliation, médiation, ou procédure participative, soulevée par Mme [R] [L], sera donc rejetée.

3. Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété et des provisions échues

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

À cet égard, il convient de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de cette même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Godin à [Localité 7] verse aux débats :

— l’extrait de matrice cadastrale,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 12 décembre 2023 et 19 décembre 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— les appels de charges et travaux,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives,

— le décompte actualisé de la créance réclamée à Mme [R] [L] (pièce n°7) au titre des charges échues entre le 1er juillet 2023 et le 1er avril 2025 (appels 2ème trimestre 2025 inclus), faisant apparaître un solde débiteur de 2096,77 euros au titre des charges de copropriété impayées, et de 1822,17 au titre des frais de recouvrement de la créance. Ces derniers frais, qui procèdent d’un fondement distinct, feront l’objet d’un examen distinct ci-après au regard de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sera observé, à ce stade, que l’examen de ces pièces permet d’établir le bien-fondé des sommes figurant au débit du compte de copropriétaire de Mme [R] [L], à l’exception toutefois de la somme de 1237,50 euros inscrite le 12/12/2024 sous l’intitulé « Faure remplacement évacuation privative », dès lors que l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 12 décembre 2023 fait apparaître que la résolution portant sur les travaux de remplacement des évacuations privatives des maisons vers le collecteur par l’entreprise [F] avait été rejetée, et qu’aucun autre justificatif pour justifier du bien fondé de cette somme ne se trouve produit.

Il appartient alors à Mme [R] [L], qui soutient avoir effectué des paiements qui n’auraient pas été pris en compte par le syndicat des copropriétaires, de rapporter la preuve de leur existence en application de l’article 1353 alinéa 2 susvisé.

A cet égard, la demanderesse justifie au travers des pièces qu’elle produit, et notamment des documents bancaires figurant dans ses pièces 28 et 32, avoir émis sur la période allant du mois de septembre 2023 au mois de décembre 2024, les virements suivants vers des comptes bancaires dont il n’est pas contesté en demande qu’il s’agit bien de comptes dont le syndicat des copropriétaires se trouve titulaire :

Ainsi l’ensemble des paiements effectués par Mme [R] [L] entre le 27 septembre 2023 et le 2 avril 2024, s’élevant à un montant total 3686,18 euros, n’apparaissent pas sur le décompte de créance produit par le syndicat des copropriétaires pour justifier du bien fondé de sa créance dans la présente instance.

Si le demandeur indique, dans ses écritures, produire des extraits du grand livre depuis 2019 pour démontrer que l’ensemble des virements effectués par la défenderesse ont bien tous été pris en compte, néanmoins ce seul document ne permet pas à la présente juridiction de comprendre sur quelle somme chacun de ces virements a pu être imputé ni de vérifier le bien fondé de ladite somme, échue par hypothèse antérieurement au 01 juillet 2023 (correspondant à la date du premier appel figurant sur le décompte qu’il produit pour justifier de sa créance).

La mention sibylline figurant en première ligne du décompte produit par le demandeur (pièce n°7) faisant état de l’existence, au 1er juillet 2023, d’un « reliquat sur règlements » d’un montant créditeur de 15,82 euros, après « imputation des règlements en application de l’article 1342-10 du code civil », ne dispense pas en effet le demandeur d’expliciter la manière dont il a imputé les paiements considérés ni de faire la démonstration du bien fondé des sommes sur lesquelles il a procédé à de telles imputations.

Or le montant total des paiements effectués par Mme [R] [L] entre le 27 septembre 2023 et le 2 avril 2024 pour lesquels la présente juridiction n’est pas en mesure de déterminer s’ils ont bien été pris en compte par le syndicat des copropriétaires et de quelle manière (soit 3686,18 euros) excède le montant qui lui est réclamé dans la présente instance au titre des charges de copropriété impayés (soit 2096,77 euros).

Il résulte par suite des développements qui précèdent que le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Godin à [Localité 7] échoue à rapporter la preuve, qui lui incombe, du bien fondé de la créance de 2096,77 euros dont il réclame le paiement dans la présente instance au titre des charges échues entre le 1er juillet 2023 et le 1er avril 2025. Sa demande de ce chef sera donc rejetée, ainsi que sa demande subséquente tendant à la capitalisation des intérêts.

4. Sur la demande en remboursement des frais exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de sa créance avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, ces frais nécessaires devant s’entendre strictement comme les diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat.

Ayant été établi, au terme des développements qui précèdent, que le syndicat des copropriétaires échouait à faire la preuve du bien fondé de la créance dont il réclame le paiement au titre des charges échues entre le 1er juillet 2023 et le 1er avril 2025, le caractère nécessaire des frais qu’il a engagés pour le recouvrement de celle-ci apparaît faire défaut.

Sa demande tendant au paiement de la somme de 1822,17 euros au titre des frais exposés par la copropriété sera donc rejetée, ainsi que sa demande subséquente tendant à la capitalisation des intérêts.

5. Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le bien fondé des demandes en paiement formées par le syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement n’ayant pas été établi au terme des développement qui précèdent, aucune mauvaise foi ne saurait être reprochée à Mme [R] [L]. La demande en dommages et intérêts formée à son encontre pour résistance abusive doit par suite être rejetée.

6. Sur les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts

Aux termes des articles 1240 et 1241 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; et chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En application de ces mêmes dispositions, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, qui constituent en principe un droit, ne dégénèrent en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que lorsque se trouve caractérisée une faute en lien de causalité directe avec un préjudice.

En l’espèce, les pièces produites par Mme [R] [L] permettent d’établir la défaillance du cabinet NG IMMOBILIER, syndic, à répondre à ses interrogations réitérées s’agissant de la correcte prise en compte des paiements par elle effectuées, compte-tenu du nombre et de l’ancienneté des courriels adressés par la défenderesse à ce propos, auxquels il n’a pas été apporté de réponse sérieuse par son interlocuteur.

Ces éléments permettent d’établir l’existence d’un préjudice moral consistant en des troubles et tracas, qui sera justement indemnité par l’allocation d’une somme de 400 euros.

Mme [R] [L] n’établit pas en revanche l’existence d’une atteinte à son honneur, à sa probité, ou à sa réputation, pas plus qu’elle ne caractérise l’abus du syndicat des copropriétaires de son droit d’agir en justice. Le surplus de ses demandes reconventionnelles en dommages et intérêts sera donc rejeté.

7. Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Godin à [Localité 7], pris en la personne de son syndic, qui succombe, sera condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Godin à [Localité 7], pris en la personne de son syndic, sera également tenu de payer à Mme [R] [L] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1200 euros.

Il convient ici de rappeler que, en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, sans qu’il y ait lieu d’en décider autrement dans la présente instance.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

REJETTE l’exception de procédure soulevée par Mme [R] [L] et tirée de la nullité de l’assignation pour défaut de mention de l’objet de la demande ;

REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par Mme [R] [L] et tirée de l’absence de tentative préalable de conciliation, médiation, ou procédure participative ;

REJETTE la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Godin à [Localité 7], pris en la personne de son syndic, à l’encontre de Mme [R] [L] au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er juillet 2023 et le 1er avril 2025, et la demande subséquente tendant à la capitalisation des intérêts ;

REJETTE la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Godin à [Localité 7], pris en la personne de son syndic, à l’encontre de Mme [R] [L] au titre des frais de recouvrement exposés par la copropriété, et la demande subséquente tendant à la capitalisation des intérêts ;

REJETTE la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive formée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Godin à [Localité 7], pris en la personne de son syndic, à l’encontre de Mme [R] [L] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Godin à [Localité 7], pris en la personne de son syndic, à payer à Mme [R] [L] la somme de 400 euros en réparation de son préjudice moral ;

REJETTE la demande en dommages et intérêts formée par Mme [R] [L] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Godin à [Localité 7], pris en la personne de son syndic, au titre de l’atteinte à son honneur, sa probité, et sa réputation;

REJETTE la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive formée par Mme [R] [L] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Godin à [Localité 7], pris en la personne de son syndic ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Godin à [Localité 7], pris en la personne de son syndic, à payer à Mme [R] [L] la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Godin à [Localité 7], pris en la personne de son syndic, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Godin à [Localité 7], pris en la personne de son syndic, aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que Mme [R] [L] est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et la Greffière susnommées.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE