TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/12831

N° Portalis 352J-W-B7I-C6DTX

N° MINUTE : 2

Assignation du :

17 Octobre 2024

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [D] [L][2]

[2]

[Adresse 3]

[Localité 11]

Médiateur : [A] [H]

[Adresse 2]

JUGEMENT

rendu le 23 Mai 2025

DEMANDEURS

Monsieur [E] [C]

[Adresse 6]

[Localité 10]

Madame [Z] [G]

[Adresse 6]

[Localité 10]

Monsieur [O] [C]

[Adresse 6]

[Localité 10]

Monsieur [U] [C]

[Adresse 13]

[Localité 5]

Monsieur [Y] [G]

[Adresse 9]

[Localité 8]

tous représentés par Maître Carole YOUNES, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C0528

DEFENDERESSE

S.A.R.L SOCIETE INDEPENDANTE D’EDITION ET DE LIBRAIRIE

— SIEL, sous enseigne “Le Merle Moqueur”

[Adresse 7]

[Localité 12]

représentée par Maître Delphine MARATRAY-BACCUZAT, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #B1066

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 04 Avril 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 24 juillet 2014, Mme [I] [G] épouse [C], aux droits de laquelle se trouvent M. [E] [C], M. [U] [C] et M. [O] [C], ainsi que Mme [Z] [G] et M. [Y] [G] (ci-après les consorts [W]) ont donné à bail commercial, en renouvellement, à la société SOCIETE INDEPENDANTE D’EDITION ET DE LIBRAIRIE (ci-après la société SIEL) des locaux dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 18], pour une durée de neuf années du 10 novembre 2014 au 09 novembre 2023, l’exercice de l’activité de « LIBRAIRIE – PAPETERIE – DISQUES – CADEAUX » et un loyer annuel de 64.882 euros, hors taxes et hors charges.

Selon acte de commissaire de justice signifié les 08, 13, 15 et 26 décembre 2023, la société SIEL a sollicité des consorts [W] le renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 14 mars 2024, les consorts [W] ont déclaré à la société SIEL qu’ils acceptaient le principe du renouvellement du bail mais qu’ils sollicitaient la fixation du loyer annuel à la somme de 146.900 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 18 juillet 2024, les consorts [W] ont notifié à la société SIEL un mémoire préalable en fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 1er janvier 2024 à la somme de 146.900 euros hors taxes et hors charges.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 17 octobre 2024, les consorts [W] ont assigné la société SIEL à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

L’affaire a été appelée à l’audience du 04 avril 2025 à laquelle les consorts [W] et la société SIEL étaient représentés par leur avocat.

Aux termes de leur dernier mémoire régulièrement notifié, les consorts [W] demandent au juge des loyers commerciaux de :

« 1°) À titre principal

— Fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2024 à un montant annuel de 146.900 € par an en principal, hors charges et hors taxes.

— Dire et juger que les compléments de loyers dus par le locataire porteront intérêt au taux légal, de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité avec les dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

— Condamner la Société Indépendante d’Edition et de Librairie – SIEL (connue sous l’enseigne “LE MERLE MOQUEUR”) à régler aux requérants la somme de 4.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

2°) À titre subsidiaire

— Désigner tel expert qu’il plaira à Monsieur, Madame le Président, avec pour mission notamment de se rendre sur les lieux, de décrire les locaux, en déterminer la surface utile après s’être adjoint un sapiteur, justifier le cas échéant l’application d’un coefficient de pondération, de donner tout avis utile permettant au juge des loyers de statuer conformément aux critères de l’article L.145-33 et des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, notamment sur l’évolution notable de la commercialité et sur la modification notable des caractéristiques du local, à la date du 10 novembre 2023, de fournir tous éléments permettant de déterminer si le montant du bail renouvelé est susceptible de fixation à la valeur locative, de donner son avis sur la valeur locative des lieux loués à la date du renouvellement en s’attachant au prix du marché locatif.

— Dans ce cas, fixer le loyer provisionnel que le locataire devra régler à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la fin de la procédure définitive en fixation du loyer, à la somme annuelle de 74. 648 € HT et HC/an indexée annuellement selon la clause d’échelle mobile figurant au bail. (ILC publié trimestriellement, indice de base : 1er trimestre 2014 soit 108.50.)

— Voir en telle hypothèse réserver les dépens. ».

Sur le fondement des articles L.145-11, L. 145-33, L. 145-34, R. 145-3, R.145-4, R. 145-5, R. 145-6, R. 148-8 du code de commerce, et au vu d’un rapport d’expertise amiable réalisé par M. [R] [M], expert près la cour d’appel, les consorts [W] exposent que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison, d’une part, d’une modification notable des caractéristiques du local et, d’autre part, d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, intervenues au cours du bail écoulé. Ils soutiennent que la société SIEL a réalisé des travaux durant le premier bail au sujet desquels elle devra donner des informations afin de permettre d’apprécier leurs conséquences sur le déplafonnement. Ils exposent que plusieurs facteurs ont apporté un nouveau flux de chalands susceptible de profiter au commerce exercé tels que la hausse du pouvoir d’achat de la population du secteur, la hausse du nombre de logements dans l’arrondissement, l’augmentation des créations d’entreprises et d’établissements, outre la création et l’agrandissement de nouveaux établissements publics et équipements culturels.

En ce qui concerne l’évaluation de la valeur locative, les consorts [W] fixent la surface des locaux à 509,50 m² et la surface pondérée à 326,62 m². Eu égard aux caractéristiques des locaux et des loyers pratiqués couramment dans le voisinage, ils évaluent la valeur locative unitaire à 500 euros/m²P. Ils appliquent ensuite un abattement de 7% compte tenu des travaux à la charge du preneur et une majoration de 3% afin de teni compte de la liaison entre le rez-de-chaussée et le premier étage, soit une valeur locative totale de 146.900 euros.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société SIEL demande au juge des loyers commerciaux de :

« – FIXER le montant du loyer du bail renouvelé à 78.113,75 € hors taxes et hors charges.

Subsidiairement

— FIXER le montant du loyer du bail renouvelé à 80.059 € hors taxes et hors charges.

A titre infiniment subsidiaire

— Si le juge devait faire droit à la demande d’expertise de Madame [Z] [G], Monsieur [Y] [G], Monsieur [E] [C], Monsieur [U] [C] et Monsieur [O] [C], ce serait évidemment aux frais avancés de ces derniers.

Dans tous les cas, le juge des loyers commerciaux devra

— EXCLURE de l’expertise toute mission relative à la modification notable des caractéristiques du local, l’expert judiciaire n’ayant pas vocation à suppléer la carence des demandeurs dans la charge de la preuve ».

Sur le fondement de l’article L. 145-34 du code de commerce, la société SIEL considère qu’il n’existe aucun motif de déplafonnement de loyer. S’agissant de la modification notable des caractéristiques des locaux, elle soutient que les consorts [W] ne rapportent pas la preuve de la date, de l’étendue et de la réalité des travaux, de sorte qu’une expertise ne peut être ordonnée, ainsi que le prévoit l’article 146 du code de procédure civile, car elle aurait pour but de suppléer leur carence dans l’administration de la preuve. Elle souligne que le contrat de bail prévoyant une clause de nivellement, les travaux ne font accession au bailleur qu’en fin de jouissance et le déplafonnement doit être exclu. Elle ajoute que les travaux permettant d’adapter les locaux à leur destination contractuelle ne peuvent jamais justifier un déplafonnement. Elle précise que le bailleur a indirectement participé aux travaux en accordant une franchise de loyer les quatre premières années du bail. En ce qui concerne la modification notable des facteurs locaux de commercialité, elle fait valoir qu’aucun des motifs avancés par les consorts [W] n’est efficient et relève que selon le rapport d’expertise amiable de Mme [V] [P] qu’elle produit, il n’existe aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité.

En vertu de l’article L.145-33 du code de commerce, la société SIEL expose également que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative de 78.113,75 euros qui s’avère inférieure au loyer plafonné de 80.059 euros au 1er janvier 2024.

S’agissant de l’évaluation de la valeur locative, elle conteste la pondération de la surface réalisée par les consorts [W]. Elle fixe la surface pondérée à 252,53 m²P arrondis à 253 m²P. Elle considère que les références de loyer du bailleur sont inopérantes et évalue la valeur locative unitaire à 325 euros/m²P. Elle applique un abattement de 5% afin de tenir compte dela clause d’accession en fin de bail et des travaux à la charge du preneur et demande la déduction de la taxe foncière à hauteur de 7.513 euros si celle-ci s’avérait récupérable sur le preneur.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur le principe du renouvellement du bail

Les parties s’accordent pour le renouvellement du bail des locaux loués à compter du 1er janvier 2024 par l’effet de la demande de renouvellement signifiée les 08, 13, 15 et 26 décembre 2023 par la société SIEL aux consorts [W] et l’acceptation de ceux-ci signifiée par acte de commissaire de justice à la société SIEL le 14 mars 2024.

Cela sera constaté.

2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

En vertu de l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative .

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Selon l’article L 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

L’article R.145-6 précise que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’article R.145-3 dispose que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Selon l’article R.145-8, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Il est acquis que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l’évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu’il soit nécessaire pour le preneur d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 du code de commerce.

Enfin, le contrat de bail prévoit que le preneur est tenu de :

« De ne faire aucun changement de distribution ni travaux dans les lieux loués sans le consentement exprès et par écrit du bailleur. Tous les travaux autorisés devront être exécutés par des entreprises qualifiées et agréées par le bailleur sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble dont les honoraires seront à la charge du preneur.

De laisser en fin de bail, sans indemnité, tous changements ou améliorations que le preneur aurait pu apporter aux biens loués.

Le bailleur conservera le droit d’exiger la remise des lieux loués dans leur état primitif aux frais du preneur.».

En ce qui concerne la réalisation de travaux en cours de bail, invoquée par les consorts [W], la société SIEL ne peut sérieusement soutenir qu’ils n’en rapportent pas la preuve alors, d’une part, qu’elle reconnaît avoir réalisé des travaux à son entrée dans les locaux puis au cours du bail échu et, d’autre part, qu’elle est seule en possession des justificatifs des travaux réalisés, lesquels permettraient d’établir notamment leur nature ainsi que la date de leur réalisation.

Il s’avère en outre que si le contrat de bail stipule une clause d’accession en fin de bail des changements ou améliorations, avec possibilité pour le bailleur d’exiger la remise en état des locaux dans leur état primitif, il n’est pas possible de déterminer, à défaut d’éléments établissant leur nature, que les travaux réalisés sont bien soumis à cette clause. Pour le même motif, il ne peut être établi que les travaux étaient nécessaires à l’adaptation des locaux à leur destination contractuelle ainsi que le soutient la société SIEL.

S’agissant de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, les parties ont chacune fait établir un rapport d’expertise amiable dont les conclusions à ce sujet divergent et ne produisent aucun autre élément de nature à conforter ou confirmer les conclusions des experts et au juge des loyers commerciaux de statuer.

Par conséquent, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties tant en ce qui concerne les travaux réalisés dans les lieux que la modification des facteurs locaux de commercialité et l’évaluation de la valeur locative.

Ces éléments ne peuvant résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés des consorts [W] qui sollicitent la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé et qui ont seuls intérêt à obtenir le déplafonnement du loyer.

Il appartiendra à la société SIEL de communiquer à l’expert les éléments qu’il sollicitera au sujet des travaux qui ont été réalisés dans les locaux.

En application de l’article L. 145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société SIELpour la durée de l’instance au montant du dernier loyer dû en principal, outre les charges.

En outre, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l’article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre M. [E] [C], M. [U] [C], M. [O] [C], Mme [Z] [G] et M. [Y] [G], d’une part, et la société SOCIETE INDEPENDANTE D’EDITION ET DE LIBRAIRIE, d’autre part, pour les locaux dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 18], à compter du 1er janvier 2024 ;

avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne pour y procéder :

Monsieur [D] [L]

[Adresse 4]

01 49 24 05 18 – [Courriel 14]

expert près la cour d’appel de Paris,

avec mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux litigieux situés à [Localité 17], [Adresse 7], et les décrire,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— donner son avis sur les éventuelles améliorations mentionnées à l’article R.145-8 du code de commerce qui auraient été apportées aux locaux loués et sur une éventuelle modification notable des caractéristiques des locaux loués mentionnées au 1° de l’article L. 145-33 du code de commerce et définies par les articles R.145-3 et R.145-4 du code de commerce,

— donner son avis sur une éventuelle modification notable des facteurs locaux de commercialité mentionnés au 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce et définis par l’article R.145-6 du code de commerce,

— rechercher la valeur locative des locaux loués au 1er janvier 2024 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

— déterminer le montant du loyer plafonné au 1er janvier 2024 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 29 mai 2026 ;

Fixe à la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par M. [E] [C], M. [U] [C], M. [O] [C], Mme [Z] [G] et M. [Y] [G] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème ) au plus tard le 11 juillet 2025 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 03 octobre 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer dû en principal, outre les charges ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Mme [A] [H]

[Adresse 1]

01 44 05 21 21 – [Courriel 15]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

Réserve les dépens.

Fait et jugé à [Localité 16], le 23 mai 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. FORESTIER