TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le:

à M^e ARDOUIN et M^e BOUJNAH

Copies certifiées conformes délivrées le :

à M^e HÉRAL et M^e ROULETTE

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 20/02823 -

N° Portalis 352J-W-B7E-CR4AE

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Mars 2020

JUGEMENT

rendu le 18 Novembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [L] [G] épouse [B]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par Maître Corinne ARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0549

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.S. [H] HANNEL & ASSOCIES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

représenté par Maître Philippe HÉRAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0174

Décision du 18 Novembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/02823 – N° Portalis 352J-W-B7E-CR4AE

Monsieur [U] [G]

[Adresse 6]

[Localité 9]

représenté par Maître Sandra BOUJNAH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1593

Monsieur [H] [G]

[Adresse 7]

[Localité 10]

représenté par Maître Thierry ROULETTE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire #205

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Alexandra GOUIN, Juge

Madame Elyda [Localité 11], Juge

assistées de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors des débats, et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 17 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame GOUIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Mme [L] [G] épouse [B] et ses frères M. [U] [G] et M.[H] [G] sont propriétaires chacun de plusieurs lots de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le 6 octobre 2010, les services municipaux ont constaté la démolition d’un hangar et la construction irrégulière d’un bâtiment de deux étages en fond de parcelle par M. [U] [G].

Le 19 décembre 2019, l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble a notamment rejeté une résolution n°4 portant sur la création d’un lot n°28 et le droit à construire d’un immeuble sur trois niveaux en fond de cour à M. [U] [G] et déclaré sans objet une résolution n°5 tendant à la désignation d’un expert en droit immobilier pour procéder à l’estimation du droit à construire du lot n°28.

L’assemblée générale a par ailleurs rejeté une résolution n°13 visant à habiliter le syndic pour intenter une action en cessation de nuisances occasionnées par la brasserie Sunset, enseigne du restaurant exploité par la SARL 100 ORDENER, locataire d’un local au rez-de-chaussée de l’immeuble sur rue appartenant à M. [H] [G].

Par actes d’huissier de justice du 5 mars 2020, Mme [B] a fait assigner M. [U] [G], M. [H] [G] ainsi que le syndicat des copropriétaires devant ce tribunal en annulation des résolutions n°4, 5 et 13 précitées et aux fins de remise en l’état initial du hangar et démolition des constructions édifiées sur l’emplacement de ce hangar.

Par ordonnance du 21 juin 2022, le juge de la mise en état a rejeté les fins de non-recevoir soulevées par M. [U] [G] tirées de la forclusion et de la prescription de l’action en annulation des résolutions n°4,5 et 13.

Par ordonnance du 23 avril 2024, le juge de la mise en état a en outre rejeté les demandes d’expertise judiciaire formées par Mme [B] et M.[U] [G].

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 septembre 2023, Mme [B] demande de :

« DIRE ET JUGER recevable et bien fondée Mme [L] [B] en ses demandes,

EN CONSEQUENCE,

PRONONCER la nullité des Résolutions n°4, 5 et 13 du Procès-verbal d’assemblée générale du 19/12/ 2019 pour abus de majorité,

RECONVENTIONNELLEMENT

DIRE et JUGER que M. [U] [G] a violé les dispositions du règlement de copropriété en construisant sans autorisation un bâtiment R+2 au fond de la cour au lieux et places du hangar partie commune,

CONDAMNER M. [U] [G] à la démolition des constructions édifiées sur l’emplacement de l’ancien hangar partie commune de la copropriété, sous astreinte de 500 € par jour de retard, pour une période provisoire de 6 mois,

A TITRE SUBSIDIAIRE, il a été sollicité devant le Juge de la Mise en Etat une expertise judiciaire à frais avancés du Syndicat des copropriétaires et DESIGNER un expert judiciaire Géomètre avec pour mission de relever les surfaces construites par M. [U] [G] sur les parties communes de l’immeuble et en évaluer les droits à construire et l’indemnité d’occupation due par M. [U] [G],

CONDAMNER solidairement les défendeurs à payer à Mme [L] [G], une somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du NCPC, ainsi qu’aux entiers dépens de l’Instance »

Décision du 18 Novembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/02823 – N° Portalis 352J-W-B7E-CR4AE

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 décembre 2024, M. [U] [G], sollicite :

« A TITRE PRINCIPAL,

— ANNULER toutes les conclusions de Madame [L] [B] prises ensuite de son assignation en date du 5 mars 2020, ayant saisi le Tribunal de Céans, ou à tout le moins, PRONONCER l’irrecevabilité des demandes formulées dans l’Assignation délivrée à Monsieur [U] [G] suivant exploit d’huissier en date du 5 mars 2020 par Madame [L] [B], ainsi que de celles reprises dans ses conclusions,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— DIRE ET JUGER Madame [L] [B] infondée ou mal fondée en toutes ses demandes formulées dans l’Assignation délivrée à Monsieur [U] [G], suivant exploit d’huissier en date du 5 mars 2020 par Madame [L] [B], ainsi que de celles reprises dans ses conclusions,

A TITRE INFINIMENT PLUS SUBSIDIAIRE, si par très extraordinaire, le Tribunal de céans se considérait compétent pour ordonner une mesure d’expertise judiciaire,

— ORDONNER une expertise judiciaire à frais avancés du Syndicat des copropriétaires sur l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 13] et DESIGNER un expert judiciaire Géomètre avec pour mission de :

Ø relever les surfaces construites par M. [U] [G] sur le lot n°27 de l’immeuble précité,

Ø évaluer les droits à construire et l’éventuelle indemnité d’occupation due par M. [U] [G] tenant compte de l’état de la construction actuelle,

Ø dater l’achèvement de la prétendue construction illégale correspondant à un Hangar (lot n°27) construit dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 13]

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— DEBOUTER Madame [L] [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— PRENDRE ACTE que Monsieur [P] [G] s’en rapporte à la sagesse du Tribunal pour apprécier la demande en nullité de la résolution n°13 du Procès-verbal d’Assemblée Générale Extraordinaire afférent à la résidence [Adresse 4],

— CONDAMNER Madame [L] [B] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER Madame [L] [B] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Sandra BOUJNAH avocat, en application de l’article 699 du Code de procédure civile »

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 24 octobre 2022, M. [H] [G] demande de :

« Prendre acte que Monsieur [H] [G] se rapporte à la sagesse du Tribunal pour apprécier les demandes de Madame [L] [B] relatives aux résolutions 4- et 5.

Vu les pièces, la capacite dont disposent directement les habitants d’un immeuble de saisir la police ou les services de la ville lors de nuisances sonores, les diagnostics produits et les travaux d’isolation réalisés, les aléas et la durée des procédures du type de celle demandée par Mme [B], alors même que la réalité des nuisances invoquées est parfaitement discutable et contestée, débouter Mme [B], qui sera condamnée à verser à M.[H] [G] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens, de sa demande de nullité du vote de la 13eme résolutions du 19 décembre 2019. »

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 7 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires demande de :

« – PRENDRE ACTE de ce que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] s’en remet à justice sur la demande d’annulation des résolutions n°4, 5 et 13 prises au cours de l’assemblée générale du 19 décembre 2019,

— DEBOUTER Madame [L] [G] épouse [B] en toutes ses autres demandes,

— CONDAMNER toute partie succombante aux dépens »

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 16 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 17 septembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

Les parties ont été invitées à produire en cours de délibéré une note quant à la recevabilité des exceptions de procédure et fins de non-recevoir soulevées par M. [U] [G] au regard de l’article 789 du code de procédure civile. La demanderesse a fait parvenir ses observations à ce titre par note en délibéré du 19 septembre 2025, indiquant notamment que la nullité tirée du changement de syndic aurait dû faire l’objet d’un incident et concluant également à l’irrecevabilité de la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par M. [U] [G].

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les exceptions de procédure et les fins de non-recevoir soulevées par M. [U] [G]

Au soutien de ses demandes d’annulation des conclusions ou d’irrecevabilité des demandes de Mme [B], M. [U] [G] fait valoir que lors de l’assignation, le syndicat des copropriétaires ne pouvait être représenté par la société [H] HANNEL & Associés en qualité de syndic, à qui l’assignation du 5 mars 2020 a été délivrée, dès lors que le syndicat des copropriétaires a élu le cabinet MAVILLE IMMOBILIER le 7 novembre 2022 en lieu et place de cette société et que celle-ci a fait l’objet d’une liquidation judiciaire selon jugement du tribunal de commerce de Paris du 11 octobre 2023 sans que Mme [B] n’ait régularisé la procédure à la suite de ce changement de syndic.

Par ailleurs, sans en tirer de conséquence quant à la recevabilité de cette prétention, mais pour conclure au rejet de la demande de démolition formée par Mme [B], M. [U] [G] soutient que celle-ci est prescrite.

Mme [B] soutient que sa demande est recevable et fait observer que les deux décisions précitées du juge de la mise en état ont déjà rejeté les fins-de non-recevoir soulevées par M. [U] [G].

Décision du 18 Novembre 2025

8ème chambre 1ère section

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Il résulte des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, entrées en vigueur le 1er janvier 2020, que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer notamment sur les exceptions de procédure et les fins de non-recevoir.

Il ressort par ailleurs de l’article 794 du même code que les ordonnance du juge de la mise en état statuant sur les fins de non-recevoir ont l’autorité de la chose jugée au principal.

L’exception de procédure tirée de l’irrégularité de la procédure à l’égard du nouveau syndic représentant le syndicat des copropriétaires aurait dû être soulevée devant le juge de la mise en état en application des dispositions précitées et sera donc déclarées irrecevable.

S’agissant de la prescription, le juge de la mise en état a retenu dans les motifs de l’ordonnance du 21 juin 2022 que la fin de non-recevoir tirée de la prescription n’était pas fondée s’agissant des demandes d’annulation des résolutions n°4,5 et 13 de l’assemblée générale du 19 décembre 2019. Cependant, M. [U] [G] soulevait bien la prescription de l’ensemble des demandes de Mme [B] figurant dans son assignation, dont une demande en démolition du bâtiment construit à la place de l’ancien hangar, et le juge de la mise en état a rejeté cette fin de non-recevoir dans le dispositif de son ordonnance du 21 juin 2022.

L’autorité de chose jugée se heurte donc à ce que M. [G] soulève à nouveau la prescription de la demande en démolition formée par Mme [B]. Cette fin de non-recevoir est à plus forte raison irrecevable devant le tribunal alors qu’elle relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état.

Sur les demandes d’annulation des résolutions n°4 et 5 de l’assemblée générale du 19 décembre 2019

Mme [B] soutient que M. [U] [G] s’est approprié une partie commune en démolissant le hangar et en édifiant un bâtiment de deux étages. Elle fait valoir que le refus de voter les résolutions n°4 et 5 constitue un abus de majorité de la part de M. [U] [G] et M.[H] [G] en ce qu’il prive la copropriété de l’indemnisation des droits à construire et des charges de copropriété afférentes, ce qui est contraire à l’intérêt collectif des copropriétaires. Elle précise que M.[U] [G] ne rapporte pas la preuve des autres estimations des tantièmes des parties générales et de l’estimation des droits à construire déjà réalisées dont il allègue.

M. [U] [G] soutient que les constructions ont été édifiées sur le seul lot n°27 dont il est propriétaire et non sur les parties communes. Il conteste tout abus de majorité aux motifs qu’il est un copropriétaire minoritaire comme son frère, qu’ils n’ont aucun intérêt personnel au rejet des résolutions contestées et qu’aucune violation de l’intérêt collectif n’est établie. Le défendeur souligne le caractère contradictoire des demandes de Mme [B] sollicitant à la fois l’annulation du rejet d’une résolution tendant à la régularisation d’une construction, et la démolition de cette construction. Il précise qu’il est en désaccord avec le calcul des tantièmes de parties communes proposé par la résolution n°4 par rapport à d’autres études précédemment réalisées, ainsi qu’avec le cabinet retenu pour l’estimation du droit à construction alors que cette estimation a selon lui déjà été réalisée et à un moindre coût que celui mentionné dans la résolution n°4 contestée. Il reproche à Mme [B] de n’avoir proposé à l’assemblée générale qu’un seul devis.

M. [H] [G] fait observer que le vote sur les résolutions n°4 et 5 ne lui procure aucun avantage particulier.

Le syndicat des copropriétaires s’en remet à justice.

Sur ce, il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains.

L’abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

Il convient de rappeler que l’assemblée générale est souveraine et que les juges du fond ne peuvent substituer leur propre appréciation à celle de l’assemblée générale des copropriétaires en se prononçant sur l’opportunité en elle-même des décisions incriminées.

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires a rejeté le 19 décembre 2019, à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, la résolution n°4 portant sur la création du lot 28 rédigée comme suit :

« Les copropriétaires, après avoir pris connaissance de la demande d’ordre du jour, du projet modificatif à l’état descriptif de division et des plans du projet de modificatif à l’état descriptif de division de EUCLYD Géomètre Expert, autorisent la création du lot n°28 représentant 33/1033èmes des parties communes générales ainsi désigné : droit à construire un immeuble sur trois niveaux en fond de cour à Monsieur [U] [G]. »

La résolution n°5, portant sur la désignation du cabinet d’expertise Colomer Expertise aux honoraires de 7 800 euros TTC pour procéder à l’estimation du droit à construire du lot 28, est devenue sans objet du fait du rejet de la résolution précédente.

M. [U] [G] et M. [H] [G] ont voté contre la résolution n°4 et un autre copropriétaire s’est abstenu.

D’après le procès-verbal d’infraction du 7 octobre 2010 dressé par les services municipaux, M. [U] [G] a fait démolir un hangar situé en fond de parcelle et construire un bâtiment de deux étages sans autorisation administrative. Il est par ailleurs constant que ces travaux ont été entrepris sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

L’assemblée générale des copropriétaires a autorisé M. [U] [G] a posteriori le 20 juillet 2011 à demander un permis de construire sur le lot n°27 de la copropriété (résolution n°3) et a désigné le Bureau d’études BARRERE-DUFAU pour calculer les tantièmes des parties générales et spéciales à affecter aux surfaces créées et proposer la modification du règlement de copropriété, l’assemblée générale (résolution n°4).

Décision du 18 Novembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/02823 – N° Portalis 352J-W-B7E-CR4AE

M. [U] [G] a par la suite régularisé une demande de permis de construire pour la construction d’un bâtiment à usage d’archivage et le permis a été délivré le 20 février 2012.

Mme [B] et M. [U] [G] s’opposent sur le rattachement de l’ancien hangar au lot n°27 ou aux parties communes de l’immeuble. Si le règlement de copropriété ne mentionne pas expressément l’ancien hangar dans la description du lot n°27, Mme [B] ne rapporte pas la preuve suffisante qu’il s’agirait d’une partie commune, notamment à travers le plan qu’elle verse aux débats, dont l’origine est inconnue.

En outre, le syndicat des copropriétaires, partie à la présente procédure, demeure volontairement taisant sur ce point et ne rejoint ainsi pas Mme [B] dans son analyse juridique de l’emplacement de l’ancien hangar. Il s’oppose par ailleurs à la demande en démolition au motif que l’assemblée générale a régularisé la construction litigieuse.

De plus, en adoptant les résolutions n°3 et 4 ci-dessus rappelées le 20 juillet 2011, l’assemblée générale des copropriétaires a estimé que le hangar faisait partie du lot n° 27 lorsqu’elle a autorisé les travaux réalisés par M. [U] [G]. Cette position n’a pas été démentie lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2017, au cours de laquelle ont été adoptées une résolution n°23 formulée comme suit « l’Assemblée Générale prend acte de la proposition de M.[U] [G], relative à son lot n°27. S’agissant d’un lot à usage privatif, il en supportera tous les frais y afférents dont l’article 606 du code civil. « ainsi qu’une résolution n°25 selon laquelle » l’Assemblée Générale décide conformément à la 4e résolution votée le 20 juillet 2011, de confirmer la mission de mandater un géomètre expert pour établir dans la logique des engagements pris par Monsieur [P] [G] (…) un calcul des tantièmes des parties générales et spéciales, et une proposition de modification du règlement de copropriété. »

L’existence du bâtiment construit par M. [U] [G] n’a pas été remise en cause depuis, jusqu’à l’introduction de la présente instance par Mme [B].

La société Euclyd Eurotop a établi le 5 juin 2018 à l’attention du syndicat des copropriétaires un devis de 1 320 euros TTC et a soumis une proposition de modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété le 22 juin 2018. Le projet de la société Euclyd Eurotop prévoit la privatisation de droits accessoires (droit à construire) concernant l’ancien hangar, qu’elle n’inclut pas dans le lot n°27.

M. [U] [G] se prévaut d’une autre étude réalisée le 12 septembre 2011 par la société BARRERE-DUFAU retenant au contraire que l’ancien hangar constitue une partie des bâtiments du lot 27 et proposant un autre calcul de tantièmes. Ce projet mentionne bien être réalisé « en application de la 4eme résolution de l’Assemblée Générale du 20/07/11, du Permis de Construire déposé en mai 2011 et suite aux relevés des locaux réalisés en mars 2011 (…) ».

Si le devis de la société Euclyd Eurotop a été établi à l’attention du syndicat des copropriétaires, Mme [B] ne démontre pas que cette société ait été spécifiquement choisie par l’assemblée générale des copropriétaires, qui a seulement mandaté un géomètre expert indéterminé le 26 juin 2017, alors que la société BARRERE-DUFAU était explicitement désignée dans la résolution n°4 de l’assemblée générale du 20 juillet 2011. L’assemblée générale a pu donc souverainement refuser d’entériner le projet d’un géomètre-expert dont il n’est pas justifié qu’elle l’ait préalablement choisi.

Dans ces conditions, les éléments sur lesquels se fonde Mme [B] ne sont pas de nature à démontrer que la résolution n°4 critiquée a été votée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, ou encore qu’elle rompt l’égalité des copropriétaires ou a été prise avec une intention de leur nuire ou de leur porter préjudice.

Les demandes d’annulation de la résolution n°4 et de la résolution n°5 subséquente seront ainsi rejetées.

Sur la demande de démolition du bâtiment construit à la place de l’ancien hangar

Sur le fondement de l’article 37-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 544, 552 et 555 du code civil, Mme [B] soutient que M. [G] s’est approprié une partie commune en violation du règlement de copropriété en faisant construire le bâtiment litigieux à la place de l’ancien hangar.

M. [U] [G] réplique que les travaux en cause ont été régularisés a posteriori par l’assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires fait également valoir que l’assemblée générale des copropriétaires a autorisé la construction litigieuse.

Selon l’article 545 du code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Il résulte de ces dispositions que nul ne peut empiéter sur le fonds d’autrui.

Il doit également être rappelé que le syndicat des copropriétaires peut librement aliéner des parties communes de l’immeuble à la majorité des voix de tous les copropriétaires, dès lors que la conservation de celles-ci n’est pas nécessaire au respect de la destination de l’immeuble.

En l’espèce, les travaux de construction du bâtiment litigieux à la place de l’ancien hangar ont été autorisés par la résolution n°3 de l’assemblée générale le 20 juillet 2011, adoptée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

La demanderesse ne démontre pas suffisamment que l’ancien hangar constitue une partie commune de l’immeuble, étant rappelé en outre que le syndicat des copropriétaires ne se prononce pas en ce sens dans le cadre de la présente procédure. Au surplus, Mme [B] n’allègue aucunement que la conservation de l’ancien hangar aurait été nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, ce d’autant que sa demande principale tendait au contraire à régulariser la construction édifiée à la place de ce hangar.

Si l’ancien hangar faisait bien partie du lot n°27 de M. [U] [G], aucun empiètement n’est caractérisé et même dans l’hypothèse où le nouveau bâtiment aurait été construit sur une partie commune de l’immeuble, l’assemblée générale aurait pu souverainement décider de son aliénation au profit de M. [U] [G] en votant la résolution n°3 lors de l’assemblée générale du 20 juillet 2021.

Mme [B] n’est donc pas fondée à solliciter la démolition de cette construction et sa demande en ce sens sera rejetée.

Sur la demande subsidiaire d’expertise

Selon l’article 144 du code de procédure civile, les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer.

L’article 768 du même code prévoit notamment que les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Dans son ordonnance du 23 avril 2024, le juge de la mise en état a rejeté les demandes d’expertise en l’état en précisant que le tribunal pourrait « toujours ordonner une telle mesure si la demande principale de démolition n’était pas satisfaite et que l’intervention d’un expert judiciaire géomètre se révélait alors indispensable pour examiner une demande subsidiaire. »

En l’espèce, les éléments communiqués par les parties ont été suffisants pour statuer sur les demandes de Mme [B] relatives à la construction réalisée par M. [U] [G], en sorte qu’il n’apparaît pas nécessaire d’ordonner une expertise et de désigner un géomètre expert.

La demande de M. [U] [G] en ce sens sera donc rejetée.

Le tribunal n’est saisi d’aucune prétention de Mme [B] à ce titre dès lors que le dispositif de ses conclusions rappelle seulement qu’elle a sollicité une telle expertise devant le juge de la mise en état, sans formuler à nouveau explicitement cette prétention auprès du tribunal.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°13

Mme [B] fait état de nuisances quotidiennes en soirée et la nuit résultant de la musique du bar restaurant et des passages du personnel entre le rez-de-chaussée et le premier étage de l’immeuble, en contrariété avec la destination du premier étage à usage d’habitation. Elle soutient qu’en refusant de voter la résolution n°13 pour faire cesser ces troubles anormaux de voisinages dont se plaignent de nombreux occupants de l’immeuble, les deux copropriétaires majoritaires sont allés à l’encontre de l’intérêt collectif des copropriétaires ayant droit à la jouissance paisible de leurs lots privatifs, et ont ainsi commis un abus de majorité. Elle précise que les mesures acoustiques et devis de travaux versés aux débats par M. [H] [G] sont insuffisants pour démontrer le respect du règlement de copropriété et son obligation à faire respecter ledit règlement à son locataire exploitant ce bar restaurant.

M. [H] [G] affirme que Mme [B] ne rapporte pas la preuve de réelles nuisances sonores et avance que les locaux en cause ont fait l’objet de travaux d’isolation selon les normes réglementaires applicables. Il ajoute que la demanderesse ne rapporte pas la preuve de l’utilisation de l’appartement au premier étage comme pièce de stockage avec des allées et venues du personnel. Il soutient que la prudence d’une copropriété quant à l’opportunité d’engager une procédure potentiellement longue et coûteuse ne saurait constituer un abus de majorité.

M. [U] [G] indique que le vote contesté ne lui procure aucun avantage particulier.

Le syndicat des copropriétaires s’en remet à justice et n’explicite pas le motif de rejet de la résolution.

Selon l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Il est de principe que nul ne peut causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

L’article 1253 du code civil introduit par la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, entré en vigueur le 17 avril 2024 et applicable aux instances en cours, dispose que le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’une activité, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal.

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains.

L’abus de majorité doit être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

Il convient de rappeler que l’assemblée générale est souveraine et que les juges du fond ne peuvent substituer leur propre appréciation à celle de l’assemblée générale des copropriétaires en se prononçant sur l’opportunité en elle-même des décisions incriminées.

Décision du 18 Novembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/02823 – N° Portalis 352J-W-B7E-CR4AE

Il est par ailleurs de principe que l’assemblée générale n’a pas à motiver ses décisions de refus dans le procès-verbal, lequel n’est pas un compte-rendu des débats, dès lors que le syndicat est en mesure de justifier a posteriori de motifs sérieux et légitimes en contre preuve de l’abus allégué, en explicitant et en développant les motifs de refus de l’assemblée générale.

En l’espèce, l’assemblée générale du 19 décembre 2019 a rejeté la résolution n°13 formulée comme suit : « L’assemblée générale, après avoir délibéré, et après discussion au sujet ds nuisances dont se plaignent les copropriétaires et occupants des étages particulièrement du 1er étage, générées par la SARL 100 ORDENER dont les parts ont été cédées à Monsieur [J] [N] qui en est désormais le gérant selon acte intervenu semble-t-il au mois d’octobre 2018, habilitent le syndic à engager contre Monsieur [H] [G] et la SARL 100 ORDENER devant le tribunal de grande instance toute procédure aussi bien au fond qu’en référé pour manquement aux dispositions du Règlement de copropriété et cessation des nuisances sonores ainsi qu’à effectuer toutes démarches auprès des autorités administratives afin de s’assurer des autorisations d’ouverture de nuit et de terrasse. Les copropriétaires habilitent le syndic à effectuer toutes démarches qui seraient la conséquence, l’accessoire ou le complément des objectifs ci-dessus définis. » [sic]

Seuls M. [U] [G] et M. [H] [G] ont voté contre la résolution.

Le procès-verbal de l’assemblée générale ne mentionne pas de motif de refus. Le syndicat des copropriétaires, représenté dans le cadre de la procédure et destinataire des conclusions de la demanderesse et des autres défendeurs, ne fournit aucune explication quant aux raisons du rejet de la résolution.

Il ressort du bail commercial du 3 mai 2017 entre M. [H] [G] et la SARL « 100 Ordener » que le local en cause est à usage commercial depuis 1987. L’existence du bar restaurant « Le Sunset », exploité par la SARL « 100 Ordener », locataire depuis le 1er novembre 2016, n’est pas contestée.

L’intérêt collectif des copropriétaires est qu’il puisse être mis fin à d’éventuelles nuisances sonores portant atteinte à la jouissance paisible de leurs lots.

M. [H] [G] n’est pas fondé à soutenir de façon générale que l’assemblée générale a pu légitimement faire preuve de prudence face à l’opportunité d’engager une procédure judiciaire alors qu’aucun motif spécifique de refus n’est avancé. En outre, M. [H] [G], qui possède 219/1000 tantièmes dans une copropriété comportant huit copropriétaires, dispose indéniablement d’une minorité de blocage contre une résolution visant à habiliter le syndic à agir en justice contre lui.

Il résulte de ce qui précède que la résolution n°13 a été rejetée sans motif valable et?dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires.

La résolution n°13 sera par conséquent annulée.

Sur les autres demandes

Mme [B] et M. [H] [G], parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, seront condamnés chacun à la moitié des dépens.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à M^e Sandra Boujnah, avocate.

Mme [B], tenue aux dépens, sera condamnée à payer à M.[U] [G] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [H] [G] sera condamné à payer à Mme [B] la somme de

2 000 euros sur ce même fondement et sa demande de ce chef sera rejetée.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel, mise à disposition au greffe ;

DECLARE irrecevables les exceptions de procédure et fins de non-recevoir soulevées par M. [U] [G] ;

REJETTE les demandes d’annulation des résolutions n°4 et n° 5 de l’assemblée générale du 19 décembre 2019 ;

REJETTE la demande de démolition des constructions édifiées sur l’emplacement de l’ancien hangar ;

REJETTE la demande d’expertise judiciaire formée par M.[U] [G] ;

ANNULE la résolution n°13 de l’assemblée générale du 19 décembre 2019 ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE Mme [L] [G] épouse [B] à la moitié des dépens;

CONDAMNE M. [H] [G] à la moitié des dépens ;

ACCORDE à M^e Sandra Boujnah, avocate, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [L] [G] épouse [B] à payer à M.[U] [G] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [H] [G] à payer à Mme [L] [G] épouse [B] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de M. [H] [G] formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 12] le 18 Novembre 2025.

La Greffière La Présidente