TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Eric SCHODER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Nicolas AUCLAIR

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06442 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JBN

N° MINUTE :

2/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 25 mars 2025

DEMANDERESSE

SCI FOUROY

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Nicolas AUCLAIR, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C1170

DÉFENDEUR

Monsieur [A] [Z]

demeurant [Adresse 3]

assisté de Maître Eric SCHODER, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C2573 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2024-028539 du 19/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 mars 2025 par Eloïse CLARAC, Juge, assistée de Clarisse DUMONTET, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

Décision du 25 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06442 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JBN

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 juillet 2015, la SCI FOUROY a consenti un bail d’habitation à M. [A] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Adresse 4] (75017), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1300 euros et d’une provision pour charges de 100 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 13023,16 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [A] [Z] le 28 mars 2024.

Par assignation du 17 juin 2024, la SCI FOUROY a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [A] [Z] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité d’occupation journalière égale à deux fois le loyer quotidien majoré des charges jusqu’à libération des lieux,17974,94 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Appelée initialement à l’audience du 28 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour permettre à M. [A] [Z] de préparer sa défense.

À l’audience du 23 janvier 2025, la SCI FOUROY maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 23 janvier 2025, s’élève désormais à 25993,96 euros. Elle s’oppose à ce que soit octroyé des délais de paiement à M. [A] [Z] indiquant que ses revenus ne lui permettent plus de payer le loyer. Elle demande, s’il devait être fait droit à la demande de délais du défendeur, qu’une clause de déchéance soit prévue et de prévoir en si des délais pour quitter les lieux étaient accordés, de prévoir la possibilité de l’expulsion en cas de non paiement de l’indemnité d’occupation.

M. [A] [Z] comparait, assisté de son avocat, il a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il demande au juge de :

lui accorder des délais de paiement sur 36 mois,suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ces délais,subsidiairement, lui accorder un délai d’un an pour quitter les lieux,débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes,écarter l’exécution provisoire de la décision.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SCI FOUROY justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 27 mars 2024 et la somme de 13023,16 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 mai 2024.

Sur la dette locative

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la SCI FOUROY verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 15 janvier 2025, M. [A] [Z] lui devait la somme de 25716,27 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [A] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 14758,24 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil, les causes de l’assignation ayant été partiellement réglées par les paiements postérieurs.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite.

Par ailleurs, M. [A] [Z] a indiqué avoir repris une activité économique lui permettent d’assumer le paiement d’une mensualité en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [A] [Z] de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi, à partir du 28 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI FOUROY ou à son mandataire.

Etant précisé qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l’indemnité s’analyse en une clause pénale, laquelle est illicite au regard de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [A] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 juillet 2015 entre la SCI FOUROY, d’une part, et M. [A] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à Paris (75017) est résilié depuis le 28 mai 2024,

CONDAMNE M. [A] [Z] à payer à la SCI FOUROY la somme de 25716,27 euros (vingt-cinq mille sept cent seize euros et vingt-sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 15 janvier 2025, mensualité de janvier 2025 et paiement du 15/01/2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2024 sur la somme de 14758,24 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [A] [Z] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 714 euros (sept cent quatorze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [A] [Z],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 28 mai 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [A] [Z] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [A] [Z] sera condamné à verser à la SCI FOUROY, à titre de provision, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la SCI FOUROY de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [A] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 mars 2024 et celui de l’assignation du 17 juin 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 mars 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge