ARRÊT N°

N° RG 20/00744 – N° Portalis DBVH-V-B7E-HVHG

EG

TRIBUNAL D’INSTANCE D’AVIGNON

10 janvier 2020 RG :1119000737

Y

C/

A

Grosse délivrée

le

à M^e DRAGNEI

SCP PENARD…

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2^e chambre section A

ARRÊT DU 18 MARS 2021

APPELANTE :

Madame X Y

née le […] à BOUSCAT

[…]

[…]

Représentée par M^e Sorina DRAGNEI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d’AVIGNON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/002191 du 08/04/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

INTIMÉE :

Madame Z A

née le […] à

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Caroline BEVERAGGI de la SCP PENARD-OOSTERLYNCK, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 07 Janvier 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Z Granier, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Marie-Agnès Michel, présidente de chambre

M^me Catherine Ginoux, conseillère

M^me Z Granier, conseillère

GREFFIER :

M^me Céline Delcourt, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 21 Janvier 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 18 Mars 2021

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Marie-Agnès Michel, présidente de chambre, le 18 Mars 2021, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 2 août 2013 à effet immédiat, M^me Z A a donné à bail à M^me X C-Y un local à usage d’habitation situé à […], […] pour un loyer mensuel de 580 euros, charges comprises, payable à terme à échoir pour trois ans renouvelables par tacite reconduction.

Des loyers étant restés impayés, la bailleresse a fait délivrer, le 1^er mars 2019, à la locataire, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier du 14 mai 2019, M^me Z A a assigné M^me X C-Y, devant le tribunal judiciaire d’Avignon aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire, l’expulsion de la locataire, le paiement de la somme de 1.746,97'euros au titre des loyers et charges impayées arrêtés au 26 février 2019, une indemnité d’occupation mensuelle à

compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux au titre de l’indemnité d’occupation, 450'euros au titre des frais irrépétibles, le paiement des dépens dont le coût du commandement de payer et l’assignation.

Par jugement du 10 janvier 2020, le tribunal judiciaire d’Avignon a statué comme suit':

— déclare recevable la demande de résiliation de bail formée par M^me Z A pour le contrat consenti à M^me X C-Y le 2 août 2013

— condamne M^me X C-Y à payer à M^me Z A au titre des loyers et charges impayées, la somme de 4.730,70 euros, terme d’août 2019 inclus et décompte arrêté au 31 août 2019,

— prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail pour violation de l’obligation contractuelle de paiement des loyers et des charges aux termes convenus,

— autorise l’expulsion de M^me X C-Y et de tous occupants de son chef des locaux et dit qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressée pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

— dit qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamne M^me X C-Y à payer à M^me Z A une indemnité d’occupation de 583,77 euros par mois charges comprises, à compter du 1^er septembre 2019 et du terme de septembre 2019, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

— rejette les demandes reconventionnelles de M^me X C-Y ,

— condamne M^me X C-Y à payer à M^me Z A la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et ainsi que le commande l’équité,

— condamne M^me X C-Y aux dépens lesquels incluront le coût du commandement de payer du 22 mars 2019 et l’assignation du 14 mai 2019,

— rejette les demandes pour le surplus.

Par déclaration du 26 février 2020, M^me X C-Y a relevé appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions reçues par le rpva le 25 mai 2020, auxquelles il est expressément référé, M^me X C-Y demande à la cour de':

déclarer recevable son appel en la forme et justifié au fond,

mettre à néant le jugement rendu et statuant à nouveau,

débouter M^me Z A des demandes formées à son encontre,

Vu les dispositions de la loi Alur du 24 mars 2014,

Vu l’article 1382 du code civil,

Vu les articles 1719 et 1720 du Code civil,

Vu l’article 1244-1 du code civil,

— suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail

— en tout état de cause accorder un délai de trois ans pour le paiement de la dette locative

— désigner un expert aux fins de se rendre sur les lieux, prendre connaissance du bail, déterminer si l’appartement loué constitue un logement décent, en bon état d’usage, décrire les désordres affectant la jouissance paisible des lieux et prescrire les réparations que nécessitent les lieux et les équipements pour assurer un bon état de fonctionnement et plus généralement pour assurer la jouissance paisible du logement, déterminer le coût de la remise en état ainsi que le préjudice de jouissance souffert et fournir tous éléments de fait et techniques permettant à la juridiction de statuer, fixer la provision comme en matière d’aide juridictionnelle,

— condamner M^me Z A à lui payer 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance,

— condamner M^me Z A à lui payer 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— la condamner aux entiers dépens;

L’appelante objecte sa qualité de débitrice malheureuse de bonne foi étant atteinte d’une pathologie et percevant l’allocation adulte handicapé, ne pouvant régler sa dette autrement qu’avec des délais de paiement. Elle fait valoir l’état de délabrement du logement qu’elle a signalé en vain à sa bailleresse très rapidement à son arrivée dans les lieux en octobre 2017 (fissures, poutres remplies de termites, plafond de la salle de bain détruit et rats dans l’appartement), la mairie ayant constaté le 31 octobre 2017 le mauvais état général du logement. Elle sollicite des dommages et intérêts pour préjudice de jouissance du fait de l’absence de remise en état du logement. Elle fait également état de la vétusté du système électrique qui l’a mise en danger et revendique également un préjudice moral.

Dans ses dernières conclusions reçues par le rpva le 7 juillet 2020, auxquelles il est expressément référé, M^me Z A forme appel incident et demande à la cour de':

Vu l’article 1134 du Code civil

Vu la loi du 6 juillet 1989

Vu l’article 146 du code de procédure civile

Vu l’article 559 du code de procédure civile,

Vu l’article 1240 du Code civil

— confirmer le jugement du 10 janvier 2020 en toutes ses dispositions,

— débouter M^me X C-Y de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M^me X C-Y à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour appel abusif et dilatoire,

— condamner M^me X C-Y au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner M^me X C-Y aux dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais de commandement de payer du 22 mars 2019 et de l’assignation du 14 mai 2019.

M^me Z A fait valoir que l’appelant ne justifie pas de pouvoir régler sa dette locative qu’elle a cessé de régler depuis janvier 2019 ce qui ne peut établir sa bonne foi et ne justifie d’aucune demande d’aide au logement et ne produit aucun avis d’imposition. Elle justifie de ce qu’elle vit grâce à son revenu locatif, âgée de 71 ans et dit se retrouver fragilisée. Elle fait état de plaintes des voisins du fait que la locataire jette ses mégots dehors salissant la façade ou fume dans les parties communes de l’immeuble et de son caractère menaçant, les désagréments ayant même été portés à l’ordre du jour d’une assemblée générale de copropriétaires du 31 mars 2017. Elle relève l’absence totale de pièce au soutien des griefs de sa locataire sur le logement insalubre alors qu’ il a été pointé le caractère inadapté du logement par ses escaliers et son étroitesse de la cage en raison l’appareillage en oxygène de la locataire et aucunement l’insalubrité. Enfin , elle justifie des travaux effectués durant l’exécution du contrat de bail et verse l’état des lieux d’entrée faisant état du bon état général et de ce qu’elle est appréciée de son autre locataire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2021.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 janvier 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail et la demande de délais:

En application de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le preneur est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, …''toute clause prévoyant la résiliation de plein droit au contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux….

Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1244-1 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative…

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et des

charges.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet'…

Il résulte de la procédure de résiliation non contestée que M^me Z A a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 1^er mars 2019 pour une dette locative de 1.746,97 euros au 28 février 2019;

M^me X C-Y n’a aucunement soldé sa dette locative, pas plus qu’elle n’a procédé au règlement des loyers et charges.

Son revenu seulement justifié au 12 février 2018 pour 887 euros ne permet aucune perspective du règlement de la dette.

Dés lors, par l’effet de la clause résolutoire, la résiliation du bail est donc acquise et le jugement est donc confirmé sur ce point et sur les conséquences de la résiliation du bail.

Sur la violation par le bailleur de ses obligations et les dommages et intérêts:

Selon l’article 1719 du code civil et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté de tous les éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, les normes de décence étant précisées par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002.

L’article 1720 du code civil prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose louée en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

M^me X C-Y soutient que du fait du manquement du bailleur à ses obligations de délivrer un logement décent et d’entretien, elle s’est trouvée exposée à une atteinte de sa santé déjà précaire lui occasionnant un trouble de jouissance et un préjudice moral.

— le manquement à la délivrance d’un logement décent:

Il résulte de l’état des lieux d’entrée en date du 2 août 2013 signé tant par M^me X C-Y que par le mandataire de M^me Z A que le logement était en bon état. Une attestation d’un entrepreneur indique avoir refait à neuf la salle de bain en janvier 2013.

Il n’y a strictement aucun courrier de la locataire demandant à son bailleur une mise en conformité du logement dont il est soutenu l’indécence dés l’entrée en jouissance.

Dés lors, le bailleur a incontestablement satisfait à son obligation de délivrance d’un logement décent.

— le manquement à l’obligation d’entretien:

Il s’agit d’une obligation de faire à exécution continue qui prolonge l’obligation précédente.

M^me X C-Y verse au débat un courrier de la mairie d’Avignon en date

du 31 octobre 2017 faisant état du mauvais état général du logement et de la cage d’escalier des parties communes.

M^me Z A y verse aux débats une facture de travaux en date du 5 décembre 2017 (réparation des toilettes), deux factures de réparation des 3 et 27 septembre 2018 (remplacement des toilettes) et 22 février 2019 (remplacement du chauffe-eau).

Il est fait état par un responsable Oxygène Elivie, dans une demande de logement pour M^me X C-Y en date du 15 mars 2018, de ce que son logement n’est pas adapté à ses besoins de santé (escaliers fragiles et étroits ne permettant pas l’accès aux techniciens pour installer l’oxygène liquide). Or, des spécificités imposées par l’état de santé de la locataire n’entrent pas, sauf convention expresse, dans le champ contractuel du bail. Le bail de l’espèce ne contenant aucune disposition adaptant le bien loué à l’état de santé de M^me X C-Y, ne fait naître aucune obligation spécifique à charge de la bailleresse.

Un courrier du 10 juin 2019 de la soeur de M^me X C-Y parle d’un état inacceptable de l’appartement. Or, il est justifié que la présence de blattes et de rats a été combattue par des désinfections qui ont résolu le problème sans que l’origine de l’infestation ne soit rapportée.

Le comportement de M^me X C-Y est relevé par les autres occupants de la copropriété et des voisins de l’immeuble qui s’en plaignent (attestations et procés-verbaux d’assemblées générales de copropriété).

L’état des parties communes n’est pas relevé comme insalubre par les autres occupants de l’immeuble (mail du 9 juin 2020) qui sont, par contre, dérangés par M^me X C-Y ( cette dernière y fumant avec sa bonbonne d’oxygène).

M^me Z A, dont la fragilité psychologique est attestée médicalement, a du venir accompagnée d’une amie et s’est heurtée à l’agressivité de M^me X C-Y qui a même jeté son matelas par la fenêtre;

Un autre locataire de M^me Z A atteste de la parfaite réactivité de cette dernière dés que des réparations sont à réaliser.

En définitive, le défaut d’entretien résulte de la seule attestation de la soeur de M^me X C-Y du 10 juin 2019, alors que le logement est occupé par sa soeur depuis 2013 et que les loyers sont impayés depuis 2018.

Ce courrier isolé, en contradiction avec les factures d’entretien versées au débat par M^me Z A, ne permet pas de considérer que le caractère inacceptable du logement est le fait du défaut d’entretien de la propriétaire. Il est également établi que M^me X C-Y porte atteinte à sa santé tenant sa pathologie respiratoire impliquant d’être appareillée en oxygène mais pourtant fumant même en étant appareillée. Dés lors, il lui est impossible d’imputer ses difficultés de santé à son bailleur.

Dés lors, il n’est aucunement démontré que le bailleur a failli à son obligation d’entretien du logement.

La demande d’expertise formulée par M^me X C-Y, ne reposant sur aucun intérêt légitime, est rejetée.

En conséquence, M^me X C-Y est déboutée de ses demande de

dommages et intérêts au titre de son préjudice moral et de jouissance.

Sur les dommages et intérêts pour appel abusif et dilatoire:

L’article 559 du code de procédure civile prévoit qu’en cas d’appel principal dilatoire ou abusif, l’appelant peut etre condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui lui seraient réclamés.;

Une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts qu’en cas de faute excédant une appréciation inexacte de ses droits.

M^me Z A soutient que la présente instance serait abusive, M^me X C-Y sollicitant des délais de paiement sur sa dette locative sans régler son loyer.

Or, M^me X C-Y a intenté une action fondée en droit et en fait, argumentée et a interjeté appel exerçant ainsi son droit de recours . Ses prétentions étaient mal fondées mais aucun abus n’est caractérisé de sorte que M^me Z A est déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais de procédure et les dépens:

L’équité commande de condamner M^me X C-Y à payer à M^me Z A le somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me X C-Y supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement , contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Confirme le jugement du 10 janvier 2020 rendu par le tribunal judiciaire d’Avignon en toutes ses dispositions,

Y a joutant,

Déboute M^me Z A de sa demande de dommages et intérêts pour appel abusif et dilatoire,

Déboute M^me X C-Y de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^me X C-Y à payer à M^me Z A la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^me X C-Y aux dépens d’appel

Arrêt signé par M^me Michel, Présidente de Chambre et par M^me Delcourt, greffière.

La greffière, la présidente,