TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 25/11/2025

à : Monsieur [F] [X]

Copie exécutoire délivrée

le : 25/11/2025

à : Maitre Thierry DOUEB

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/07533

N° Portalis 352J-W-B7J-DAUMU

N° MINUTE : 2/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 25 novembre 2025

DEMANDERESSE

L’E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maitre Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS , vestiaire : #C1272 substitué par Maitre Sandrine MOUNIAPIN, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #C1272

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [X], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 octobre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 novembre 2025 par Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 25 novembre 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/07533 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAUMU

EXPOSÉ DU LITIGE

L’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH (anciennement OPAC DE [Localité 5]) est titulaire d’un bail emphytéotique d’une durée de 25 ans depuis le 1er janvier 2006 portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 2].

Selon procès-verbal dressé le 22 mai 2025 par la SAS CERTEA en la personne de Maitre [J] [P], commissaire de justice à [Localité 5], il a été constaté que M. [F] [X] occupait, au sein de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6], plusieurs caves à des fins d’habitation.

Par acte de commissaire de justice du 19 août 2025, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a fait assigner M. [F] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé afin de :

Dire que M. [F] [X] est occupant sans droit ni titre des caves privatives situées au niveau – 1 de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 7] son expulsion et celle de tous les occupants de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour à compter du prononcé de la décision, Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, Condamner M. [F] [X] à lui verser 75 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation depuis le 22 mai 2025 jusqu’à la libération des lieux, Supprimer les délais prévus par les articles L 412-1 et L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, Condamner M. [F] [X] à verser 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens.

A l’audience du 13 octobre 2025, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [F] [X], bien que régulièrement cité en étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Il sera statué par décision réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens du demandeur, il est renvoyé aux termes de son acte introductif d’instance, développés oralement à l’audience.

À l’issue des débats, le demandeur a été avisé de la mise en délibéré de l’affaire au 25 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’expulsion

Selon les articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il est constant que l’appréciation du caractère manifestement illicite d’un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu’à faire cesser le trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [F] [X] occupe à des fins d’habitation plusieurs caves au niveau-1 de l’immeuble sur lequel l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH s’est vu consenti un bail emphytéotique, situé [Adresse 3] à [Localité 6].

En effet, le requérant produit le procès-verbal du commissaire de justice qui a constaté, le 22 mai 2025, que le verrou de la porte permettant l’accès aux caves avait été changé, que les occupants de l’immeuble et le gardien n’y ont donc plus accès, que certaines d’entre elles ont été aménagées en chambre à coucher, en WC et en cuisine et que des raccordements électriques sommaires ont été effectués sur les parties communes. Sur place, Maitre [J] [P] a rencontré M. [F] [X] qui n’a pas été en mesure de justifier de sa présence sur les lieux.

Dès lors, l’occupation des lieux par M. [F] [X] est établie, de même que le défaut de tout droit ou titre d’occupation, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH n’ayant nullement consenti à une telle occupation, ce qui caractérise de manière non sérieusement contestable un trouble manifestement illicite.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, selon les modalités détaillées dans le dispositif de la présente décision. En revanche, le prononcé d’une astreinte n’apparaît pas nécessaire, compte-tenu de la disposition prévoyant le recours à la force publique si besoin.

Enfin, il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression des délais prévus par les articles L412-1 et L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Par ailleurs, l’article L 412-6 du même code dispose que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, le commissaire de justice a relevé, lors des opérations de constat effectuées sur place le 22 mai 2025, que le verrou de la porte permettant l’accès aux caves occupées par M. [F] [X] avait été changé, de sorte que la mauvaise foi de l’occupant, qui s’est nécessairement introduit dans les lieux à l’aide de voies de fait, est établie et justifie la suppression des délais légaux mentionnés.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce afin de préserver les intérêts de l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH, il convient de dire que M. [F] [X] sera redevable, à son égard, d’une indemnité d’occupation mensuelle provisoirement fixée à la somme de 75 euros et ce à compter du 22 mai 2025, date à laquelle sa présence a été découverte dans les lieux, jusqu’à leur libération effective.

Sur les demandes accessoires

M. [F] [X] , partie perdante, sera condamné aux dépens et à verser la somme de 500 euros à l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH au titre des frais irrépétibles, en application des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit et ne peut être écartée, conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

CONSTATE que M. [F] [X] est occupant sans droit ni titre des caves situées au niveau – 1 de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6],

ORDONNE, en conséquence, à M. [F] [X] et à tous occupants de son chef de libérer les lieux à compter de la présente de la présente décision,

DIT que les délais prévus aux articles L 412-1 et L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution n’ont pas lieu à s’appliquer,

AUTORISE, par conséquent, l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH à faire procéder, immédiatement après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH de sa demande d’astreinte,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [F] [X] à verser à l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant de 75 euros par mois à compter du 22 mai 2025 jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNE M. [F] [X] à verser à l’EPIC [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [F] [X] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection