TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1]

Expéditions certifiées

conformes délivrées le :

à M^e Buniak, M^e Sebagh, Me [Localité 11]

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8ème chambre 1ère section

N° RG 22/11421

N° Portalis 352J-W-B7G-CXWFZ

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Août 2022

JUGEMENT

rendu le 25 Novembre 2025

DEMANDEUR

Syndic. de copro. Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8]

[Adresse 9]

[Localité 3]

représenté par Maître Lionel BUSSON de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0466

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. LA BELLE ETOILE

[Adresse 5]

[Localité 3] FRANCE

représentée par M^e Gérard SEBAGH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1191

Madame [F] [B] divorcée [C]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1260

Décision du 25 Novembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 22/11421 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXWFZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Président

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Président

Madame Elyda [Localité 12], Juge

assistée de M^me Emilie GOGUET, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 18 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Lucile VERMEILLE et Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Mme [F] [B] divorcée [C] (ci-après « Mme [B] ») est propriétaire des lots n°1 et 15, au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6], correspondant à un local décrit comme suit : « boutique, water-closet, cuisine, chambre sur cour » ainsi qu’à une cave.

Suivant acte sous seing privé du 9 décembre 2017, ces lots ont été donnés à bail à la SARL La Belle Etoile pour y exercer une activité de restauration.

Se plaignant de nuisances résultant de cette activité, le syndicat des copropriétaires, par acte du 26 août et 16 septembre 2022, a fait assigner devant le tribunal de céans Mme [B] et la SARL La Belle Etoile aux fins de voir prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de la SARL La Belle Etoile et condamner in solidum Mme [B] et la SARL La Belle Etoile au paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

L’instruction a été close par ordonnance du 3 février 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 18 septembre 2025.

Par ordonnance du 24 juin 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, à la demande de Mme [B], a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 29 août 2024, ordonné l’expulsion de la SARL La Belle Etoile et condamné cette dernière au paiement d’indemnités au profit de Mme [B].

Par conclusions notifiées par RPVA le 4 septembre 2025, la SARL Belle Etoile a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats en raison de son départ des locaux depuis le 12 août 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions aux fins de révocation de la clôture signifiées par RPVA le 12 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu les articles des articles 8, 9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1728 et 1341-1 du Code Civil,

Vu les articles 514-1, 699 et 700 du Code de procédure civile,

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de Céans de :

REVOQUER l’ordonnance de clôture prononcée le 3 février 2025.

ORDONNER la réouverture des débats.

CONSTATER que la demande de résiliation judiciaire du bail et d’expulsion n’a plus d’objet.

CONDAMNER in solidum Madame [F] [B] divorcée [C] et la Société LA BELLE ETOILE à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 14], pris en la personne de son Syndic, le Cabinet CORRAZE, les sommes suivantes :

—  10.000 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

—  10.500 Euros conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Les CONDAMNER in solidum aux entiers dépens de l’instance, lesquels pourront être recouvrés par Maître Lionel BUSSON, Avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

PRONONCER l’exécution provisoire du jugement.

PRONONCER la clôture des débats.

MAINTENIR les plaidoiries au 18 septembre 2025. »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 15 septembre 2025, Mme [F] [B] demande au tribunal de :

« Vu l’article 1341-1 du code civil,

Vu les articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les pièces versées aux débats,

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de Paris de :

A titre principal,

PRENDRE ACTE que, par ordonnance du 24 juin 2025, le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de PARIS a prononcé la résiliation du bail conclu entre Madame [F] [B] divorcée [C] et la Société LA BELLE ETOILE,

En conséquence,

DIRE que la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] [Localité 1] relative à la demande de résiliation dub ail conclu entre Madame [F] [B] divorcée [C] et la Société LA BELLE ETOILE est désormais sans objet,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 14] de ses demadnes financières formées à l’encontre de Madame [F] [B] divorcée [C],

A titre subsidiaire,

JUGER que la Société LA BELLE ETOILE relèvera et garantira Madame [F] [B] divorcée [C] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, en ce compris les indemnités fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens,

En tout état de cause,

CONDAMNER la partie succombante à verser à Madame [F] [B] divorcée [C] une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la partie succombante aux entiers dépens de l’instance,

PRENDRE ACTE que madame [F] [B] divorcée [C] s’oppose à ce que le jugement à intervenir soit revêtu de l’exécution provisoire. »

Dans ses dernières conclusions n°5 signifiées par RPVA le 17 septembre 2025, la SARL La Belle Etoile demande au tribunal de :

« Il est demandé au Tribunal de :

DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 10] de ses demandes accessoires aux fins de voir condamner IN SOLIDUM la SARL LA BELLE ETOILE et Madame [B] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 10.500 euros en application de l’article 700 du CPC. »

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’audience du 18 septembre 2025, l’ordonnance de clôture a été révoquée et les débats ont été réouverts afin de prendre en compte les dernières écritures des parties à la suite de quoi l’affaire a de nouveau été clôturée. A l’issue des plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il n’est pas contesté que par ordonnance du 24 juin 2025, le juge des référés a notamment prononcé la résiliation du bail liant Mme [B] et la SARL La Belle Etoile et que cette dernière a quitté les locaux le 12 août 2025. Le syndicat des copropriétaires a par conséquent abandonné sa demande de résiliation judiciaire du bail, cette dernière devenant sans objet.

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 803 du code de procédure civile dispose que :

« L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal. »

Conformément à la demande formée par les parties, la révocation de l’ordonnance de clôture a été prononcée l’audience du 18 septembre 2025, compte tenu de la survenance d’une cause grave, au sens de l’article 803 du code de procédure civile, intervenue depuis cette ordonnance, à savoir la libération des locaux commerciaux concernés par la procédure.

Sur les demandes de « constater », de « juger » et de « dire»

Il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, « Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

En vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire ne doit pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble dans la jouissance des parties privatives de son lot.

Un trouble anormal de voisinage est constitué dès lors qu’existe une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

La responsabilité résultant de tels troubles lesquels doivent être prouvés par celui qui les invoque, est établie objectivement, sans que la preuve d’une faute soit exigée.

« Un syndicat des copropriétaires a qualité à agir en réparation des préjudices personnels ressentis de la même manière par l’ensemble des copropriétaires, prenant ainsi un caractère collectif (ex. : Civ. 3ème, 23 novembre 2017, n° 16-20.805), au titre de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, en application des dispositions de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ainsi, les désordres qui affectent des parties privatives d’appartements peuvent être qualifiés de troubles collectifs rendant recevable le syndicat des copropriétaires à agir en justice pour leur réparation, dès lors qu’ils causent les mêmes troubles de jouissance à l’ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 7 septembre 2011, n° 09-70.993).”

Aux termes de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires a maintenu sa demande indemnitaire à l’encontre des défenderesses d’un montant de 10.000 euros.

En défense, Mme [B] conclut à titre principal au débouté en opposant que :

— elle n’est nullement restée inactive et a répondu à tous les courriers du syndic signalant les nuisances ;

— elle n’a pu agir efficacement contre son locataire en l’absence de communication par le syndic des attestations des copropriétaires ; elle n’a pas non plus reçu de constat de commissaire de justice démontrant les troubles de bruits et d’odeurs allégués ;

— la SARL La Belle Etoile a justifié avoir mandaté deux sociétés afin de collecter les huiles usées provenant des cuisines quatre fois par mois et pour désinsectiser et nettoyer les locaux et ainsi que la hotte ;

— la SARL La Belle Etoile a produit une étude acoustique ne montrant aucun dépassement des mesurages opérés par rapport aux normes applicables ;

— elle conteste la valeur probatoire des attestations lesquelles sont uniformes, empruntent le même modèle et ne sont pas conformes à l’article 202 du code de procédure civile ;

— eu égard aux loyers restés impayés, elle a pu agir utilement en délivrant un commandement de payer puis une assignation aux fins d’expulsion ; grâce à l’action judiciaire qu’elle a introduite contre la SARL La Belle Etoile, les troubles alléguées ont cessé ;

— aucun préjudice, a fortiori collectif, n’est démontré par le syndicat des copropriétaires ;

A titre subsidiaire, elle sollicite la condamnation de la SARL La Belle Etoile à la relever et à la garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre incluant les dépens et les frais irrépétibles. Elle rappelle avoir relayé toutes les doléances du syndicat des copropriétaires auprès de sa locataire qui demeure en tout état de cause la seule responsable des nuisances alléguées.

Pour sa part, la SARL La Belle Etoile sollicite le rejet de la demande en soutenant que la demande principale de résiliation judiciaire n’ayant plus d’objet, les demandes accessoires formées par le syndicat des copropriétaires au titre de dommages et intérêts et des frais irrépétibles doivent être déclarées irrecevables.

Sur ce,

Il ressort des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires notifiées le 12 septembre 2025 que ce dernier a modifié ses prétentions en abandonnant sa demande de résiliation judiciaire, a maintenu sa demande indemnitaire et enfin, a sollicité le maintien de la date des plaidoiries au 18 septembre 2025.

Si le syndicat des copropriétaires n’a pas repris, aux termes de ses dernières conclusions, les moyens présentés dans ses conclusions antérieures au soutien de sa demande de dommages et intérêts, il vise dans son dispositif les articles 8, 9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, les articles 1728 et 1341-1 du code civil et les articles 514-1, 699 et 700 du code de procédure civile.

Seul l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 est susceptible de constituer un fondement de responsabilité sanctionnant un trouble anormal de voisinage. Or, le syndicat des copropriétaires ne décrit pas dans ses conclusions de troubles, ni en quoi ceux-ci seraient susceptibles d’excéder les inconvénients normaux du voisinage. Il ne décrit pas davantage son préjudice et ni le caractère collectif de ce dernier.

En conséquence, à défaut de caractériser des troubles anormaux du voisinage et de justifier d’un préjudice, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Le syndicat des copropriétaires, partie succombant sera condamné aux dépens de l’instance. En équité, les demandes formées par le syndicat des copropriétaires et Mme [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe :

RAPPELLE que la révocation de l’ordonnance de clôture du 3 février 2025 a été prononcée lors de l’audience du 18 septembre 2025 pour accueillir les dernières conclusions des parties notifiées par RPVA après le 3 février 2025 et que la clôture a été prononcée le même jour ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, aux entiers dépens ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [F] [B] divorcée [C] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

Fait et jugé à [Localité 13] le 25 Novembre 2025

Le Greffier Le Président