TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [R] [N]

Madame [P] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09238 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57QA

N° MINUTE : 3

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 22 mai 2025

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT – OPH,

[Adresse 1]

représenté par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [N],

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [P] [N],

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 mars 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 mai 2025 par Karine METAYER, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 22 mai 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09238 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57QA

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 26 janvier 2006 avec prise d’effet au 10 février 2006, EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a donné à bail à Monsieur [R] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], LOG 112, moyennant un loyer mensuel initial de 183,72 euros, outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, EPIC [Localité 5] HABITAT OPH a fait signifier à Monsieur [O] [N] et Madame [S] [N] par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2024 un commandement de payer la somme de 2 318,64 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de juin 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, EPIC PARIS HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [O] [N] et Madame [S] [N] devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [N] et Madame [S] [N] et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs ;

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dire que Monsieur [O] [N] et Madame [S] [N] devenus occupants sans droit ni titre resteront soumis à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d’assurance ;

— condamner solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [S] [N] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 31 août 2024, soit la somme de 2 474,54 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, majoré de 50% ;

— condamner solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [S] [N] à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

A l’audience du 11 mars 2025, EPIC [Localité 5] HABITAT OPH, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à la provision au titre de l’arriéré de loyers à la somme de 2915,60 euros et a donné son accord pour que des délais de paiement soient octroyés aux locataires et à ce que les effets de la clause résolutoire soient suspendus, le paiement intégral du loyer courant ayant été repris depuis août 2024 avec un dernier versement en février 2025.

Bien que régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [O] [N] et Madame [S] [N] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 septembre 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 18 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 septembre 2024.

En conséquence, l’action introduite par EPIC [Localité 5] HABITAT OPH est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable en l’espèce, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 26 janvier 2006 avec prise d’effet au 10 février 2006 contient une clause résolutoire (article 13-2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 juillet 2024, pour la somme en principal de 2 318,64 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, applicable en l’espèce au regard de la reconduction tacite du bail, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 août 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur le montant de la provision au titre de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [O] [N] et Madame [S] [N] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce EPIC [Localité 5] HABITAT OPH produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [O] [N] et Madame [S] [N] restaient devoir la somme de 2915,60 euros à la date du 3 mars 2025, échéance du mois février 2025 incluse.

Les frais de poursuite, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, sont sérieusement contestables et seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Il convient donc de déduire la somme de 392,04 euros à ce titre.

Pour la somme au principal, Monsieur [O] [N] et Madame [S] [N], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 2 523,56 euros arrêtée au 3 mars 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 318,64 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Les défendeurs sont unis par les liens du mariage et la dette a une nature ménagère. Ils seront donc condamnés solidairement sur le fondement de l’article 220 du code civil.

Monsieur [O] [N] et Madame [S] [N] seront également condamnés solidairement au paiement à compter du 3 mars 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

En application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 et en l’absence de preuve d’un préjudice supérieur au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation, la demande de majoration sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, en dépit de l’absence de Monsieur [O] [N] et Madame [S] [N] à l’audience, EPIC [Localité 5] HABITAT OPH demande au profit de ses locataires la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiement compte tenu de la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Aussi, des délais de paiement leur seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Faute pour Monsieur [O] [N] et Madame [S] [N] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O] [N] et Madame [S] [N] parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 janvier 2006 avec prise d’effet au 10 février 2006 entre EPIC [Localité 5] HABITAT OPH et Monsieur [O] [N] et Madame [S] [N], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 27 août 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [O] [N] et Madame [S] [N] à payer à EPIC [Localité 5] HABITAT OPH à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 3 mars 2025, échéance du mois février 2025 incluse la somme de 2523,56 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024 sur la somme de 2318,64 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [O] [N] et Madame [S] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à compter de l’audience, en 25 mensualités d’un montant d’au moins 100 euros et une 26ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié ;

DÉCIDONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, ou du loyer à son terme à compter de l’audience :

— la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— Monsieur [O] [N] et Madame [S] [N] devront quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),

— Monsieur [O] [N] et Madame [S] [N] seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à complète libération des lieux à compter du 3 mars 2025 ;

— qu’à défaut pour Monsieur [O] [N] et Madame [S] [N] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande de la majoration d’indemnité d’occupation ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [O] [N] et Madame [S] [N] à verser à EPIC [Localité 5] HABITAT OPH une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [O] [N] et Madame [S] [N] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 22 mai 2025 susdits par la Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection