TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Eric SIMONNET

Copie certifiée conforme à :

— Maître Eric SIMONNET

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/13516

N° Portalis 352J-W-B7I-C5UCD

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Octobre 2024

JUGEMENT

rendu le 11 Décembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic, la société UNION COMMERCIALE IMMOBILIERE (UCI), Société à responsabilité limitée unipersonnelle

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0839

DÉFENDEURS

Madame [X] [U] veuve [G]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [J] [G]

[Adresse 1]

[Localité 10]

Monsieur [F] [S] [O] [G]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Décision du 11 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/13516 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UCD

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 21 Octobre 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [X] [U] veuve [G], Madame [J] [G] et Monsieur [F] [G] sont respectivement usufruitier et nus-propriétaires des lots 7 et 11 de l’immeuble situé [Adresse 7].

Par lettres recommandées avec avis de réception datée du 7 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Madame [X] [U] veuve [G] et Madame [J] [G] de payer la somme de 6.274,90 euros au titre des charges de copropriété.

Par lettres recommandées avec avis de réception datée du 11 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Monsieur [F] [G] de payer la somme de 6.274,90 euros au titre des charges de copropriété.

Par actes de commissaire de justice signifiés les 7 et 8 octobre 2024 , le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 12] a fait assigner Madame [X] [U] veuve [G], Madame [J] [G] et Monsieur [F] [G] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 467, 1231-1 et 1231-6 alinéa 3 du code civil outre les articles 514-1, 696, 699 et 700 du code de procédure civile, il demande au tribunal de :

Décision du 11 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/13516 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UCD

«- CONDAMNER Madame [X] [U] veuve [G], en sa qualité d’usufruitière des lots 7 et 11, à lui payer la somme de 6.100,89 € au titre des charges de copropriété arriérées arrêtées au 1 er mai 2024, laquelle somme sera augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 7 juin 2024, date de la mise en demeure,

— CONDAMNER Madame [J] [G] et Monsieur [F] [G], en leur qualité de nus-propriétaires des lots 7 et 11, à lui payer la somme de 6.274,90 € au titre des appels travaux arriérés arrêtés au 1 er avril 2024, laquelle somme sera augmentée des intérêts au taux légal courus à compter du 7 juin 2024, date des mises en demeure.

— CONDAMNER IN SOLIDUM Madame [X] [U] veuve [G], Madame [J] [G] et Monsieur [F] [G] à payer les sommes suivantes :

▪ 2.000 € à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du Code Civil ;

▪1.800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER Madame [X] [U] veuve [G], Madame [J] [G] et Monsieur [F] [G] aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’aux frais nécessaires, exposés par le syndicat des copropriétaires à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement de la créance, et qui seront imputés aux seuls défendeurs au titre des charges générales d’administration ;

— DIRE n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit ».

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Bien que régulièrement cités, les défendeurs n’ont pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 9 avril 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 21 octobre 2025. La décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Décision du 11 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/13516 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UCD

Il convient de relever que les pièces, dont la date est postérieure à l’ordonnance de clôture et non signifiées aux défendeurs même non constitués, ne sauraient être prises en considération, conformément au principe fondamental du contradictoire.

Enfin, le demandeur formulant des demandes principales de paiement incluant les charges ainsi que les frais de recouvrement, ces demandes, différentes, seront examinées distinctement ci-dessous.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

La répartition des charges entre nu-propriétaire et usufruitier doit s’effectuer selon les critères posés par les articles 605 et 606 du code civil, le syndic devant procéder, en l’absence de clause de solidarité, à une ventilation entre les charges afférentes à l’entretien et celles relatives aux grosses réparations, lesquelles intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Madame [X] [U] veuve [G], Madame [J] [G] et Monsieur [F] [G] sont respectivement usufruitiers et nus-propriétaires des lots 7 et 11 de l’immeuble en copropriété situé à [Adresse 12].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 mars 2023, 5 mars 2024 et 15 mai 2025, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes de l’année 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2024 et 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots des défendeurs ;

— un décompte de créance actualisé au 1er avril et 1er mai 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que s’agissant de Madame [J] [G] et Monsieur [F] [G], le compte individuel de copropriétaires en nue-propriété, déduction faite des frais de recouvrement, sont débiteurs de 4 570,13 euros.

S’agissant de Madame [X] [U] veuve [G] , le compte individuel de cette copropriétaire usufruitière, déduction faite des frais de recouvrement, mais également des charges qui figurent sur son décompte alors qu’elles ont été retenues à l’égard des nus-propriétaires, s’agissant de charges relatives aux grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil de sorte que l’usufruitière ne saurait en être également redevable, est débiteur de 4 347,17 euros.

Les défendeurs ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er avril 2024 pour Madame [J] [G] et Monsieur [F] [G] , et au 1er mai 2024 pour Madame [X] [U] veuve [G].

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement des frais exposés pour le recouvrement de ses créances.

Les frais exposés pour les mises en demeure et sommations de payer adressées antérieurement aux mises en demeure dont le bordereau est produit et dont le demandeur fait état au titre de la date des intérêts au taux légal, à savoir les mises en demeure adressée le 7 juin 2024 pour Madame [X] [U] veuve [G] et Madame [J] [G] et le 11 juin 2024 pour Monsieur [F] [G], et qui ne sont pas justifiés, ne sauraient être pris en compte.

S’il est fait état de frais engagés au titre du protocole d’accord transactionnel dont le projet est produit, d’une part, il est établi que les frais de recouvrement ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure qui est justifiée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. D’autre part, aucune pièce n’est produit de nature à justifier la somme chiffrée sollicitée.

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Enfin, les frais d’avocat sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et ne constituent pas des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de ses créances.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Madame [X] [U] veuve [G], Madame [J] [G] et Monsieur [F] [G] de leurs obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et les copropriétaires, il apparaît que Madame [X] [U] veuve [G], Madame [J] [G] et Monsieur [F] [G] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi des débiteurs doit être présumée, il n’est pas démontré que Madame [X] [U] veuve [G], Madame [J] [G] et Monsieur [F] [G] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Décision du 11 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/13516 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5UCD

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

L’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Le syndicat des copropriétaires produit l’accusé de réception du courrier remis à Madame [X] [U] veuve [G] le 7 juin 2024, à Madame [J] [G] le 7 juin 2024 et à Monsieur [F] [G] le 11 juin 2024. En application de l’article 1231-6 du code civil et de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du lendemain de ces dates.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [X] [U] veuve [G], Madame [J] [G] et Monsieur [F] [G], parties perdant le procès, seront condamnés au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, Madame [X] [U] veuve [G], Madame [J] [G] et Monsieur [F] [G] seront en outre condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [J] [G] et Monsieur [F] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6]) la somme de 4 570,13 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er avril 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2024 pour Mme [J] [G] et du 12 juin 2024 pour Monsieur [F] [G] ;

CONDAMNE Madame [X] [U] veuve [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6]) la somme de 4 347,17euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er mai 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 8 juin 2024 ;

CONDAMNE in solidum Madame [X] [U] veuve [G] , Madame [J] [G] et Monsieur [F] [G] 1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [X] [U] veuve [G] , Madame [J] [G] et Monsieur [F] [G] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 11] le 11 Décembre 2025

La Greffière La Présidente