TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 24/56247 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VKA

N° : 11

Assignation du :

28 Août 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 01 avril 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. FONCIERE CITY

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par la SAS ASTRUC AVOCATS en la personne de M^e Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS – #A0235

DEFENDERESSE

La société ESSAIM FRERES [Localité 9] (LE BAIGNEUR) S.A.S.

dont le siège social est sis [Adresse 5]

[Localité 6]

et dans les lieux loués

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Maud EGLOFF-CAHEN, avocat au barreau de PARIS – #C1757

DÉBATS

A l’audience du 04 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 16 février 2024, la SCI Foncière City a donné à bail commercial à la société Essaim Frères Paris des locaux situés [Adresse 1] à Paris 20ème, pour une durée de neuf ans à compter du 19 février 2024, moyennant un loyer annuel en principal de 60 000 euros payable mensuellement et par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, à la société Essaim Frères [Localité 9], pour une somme de 15 950,01 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 3 juillet 2024.

Par acte délivré le 28 août 2024, la SCI Foncière City a fait assigner la société Essaim Frères Paris devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de :

— juger acquise la clause résolutoire du bail commercial au 5 août 2024,

— ordonner la libération immédiate par la société Essaim Frères [Localité 9] et tous occupants des lieux loués, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— l’autoriser à faire procéder à l’expulsion de la société Essaim Frères [Localité 9] et de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle due par la société Essaim Frères [Localité 9] à compter du 5 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux au montant loyer en vigueur majoré de 50%, charges et taxes en sus,

— juger que le dépôt de garantie reste acquis à la SCI Foncière City,

— condamner la société Essaim Frères [Localité 9] au paiement à titre provisionnel de la somme de 16 222,36 euros au titre des arriérés de loyers et charges dus arrêtés au mois d’août 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 4 juillet 2024,

— condamner la société Essaim Frères [Localité 9] au paiement à titre provisionnel de la somme de 1 622,23 euros au titre de la clause pénale,

— condamner la société Essaim Frères [Localité 9] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et le coût de la levée de l’état des inscriptions avec distraction au profit de la SAS Astruc Avocats en application de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’audience du 4 mars 2025, le défendeur a sollicité le renvoi de l’affaire. L’affaire a finalement été retenue et plaidée.

La SCI Foncière City a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu oralement les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors dette actualisée à 43 436,08 euros au mois de mars 2025 inclus et frais déduits.

La société Essaim frères [Localité 9] a, par l’intermédiaire de son conseil, fait valoir à l’audience qu’une franchise de loyer et charges a été accordée du 15 février au 31 mars 2024 en raison des travaux ralisés l’empêchant d’exploiter le fonds de commerce dans des conditions normales. Elle fait état d’une reprise partielle et récente des loyers et sollicite une suspension des effets de la clause résolutoire, ainsi que l’octroi d’un délai de 24 mois. Elle formule également des demandes reconventionnelles et sollicite du tribunal d’enjoindre la société bailleresse à autoriser les travaux nécessaires pour redimensionner correctement le raccordement des sanitaires au tout à l’égout.

En réponse, la SCI Foncière City indique à titre principal s’opposer à la demande de délais de la société preneuse et sollicite, à titre subsidiaire, des délais plus réduits ainsi qu’une clause de déchéance. S’agissant de la demande reconventionnelle, elle fait valoir que la demande d’autorisation de travaux n’a pas été présentée au bailleur et que la réalisation de tels travaux nécessite une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

La bailleresse soulève une contestation sérieuse invoquant l’impossibilité d’exploiter immédiatement le fonds de commerce en raison des travaux à réaliser, puis un défaut d’exploitation dans des conditions normales dû à des problèmes de raccordement des sanitaires.

Compte tenu de l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur la bonne foi du bailleur au regard des circonstances ayant entouré la délivrance du commandement et donc sur la validité du commandement, peuvent faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Néanmoins, au cas présent, s’il ressort des décomptes versés aux débats qu’une franchise de deux mois de loyers et charges a bien été accordée par la bailleresse concernant les mois de février et mars 2024 en considération des travaux à réaliser à l’entrée dans les locaux, ce que ne conteste pas la société demanderesse, aucun élément ne permet de constater la nature des travaux toujours en cours, les difficultés rencontrées dans leur réalisation, ni d’établir qu’un défaut d’exploitation dans des conditions normales des lieux loués existe, aucune réclamation n’ayant de surcroit été faite au cours de l’exécution du bail par le preneur.

Le preneur ne rapport ainsi aucunement la preuve que le local loué n’est pas conforme à sa destination et qu’il ne lui permet pas, en l’état, d’exploiter son fonds de commerce.

Il n’existe ainsi aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement de payer du 4 juillet 2024, délivré trois mois après la dernière franchise de loyers et charges accordée.

En effet, en annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI Foncière City n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleresse face à une locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 15 950,01 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 4 juillet 2024.

Or, les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, ce que ne conteste pas le preneur.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

La société Essaim Frères [Localité 9] sollicite des délais de paiement invoquant sa bonne foi et l’existence de versements partiels.

Au vu de l’état de la dette, des versements intervenus depuis la délivrance de l’assignation qui bien qu’irréguliers, existent, démontrant les efforts et la bonne foi de la société défenderesse, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie, sans qu’il soit justifié du prononcé d’une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Essaim Frères [Localité 9] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

L’obligation de la locataire au seul titre des loyers et indemnités d’occupation au mois de mars 2025 inclus n’est donc pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 43.436,08 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Essaim Frères [Localité 9].

En revanche, la clause pénale dont se prévaut la bailleresse à l’appui de ses demandes étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

De même, les clauses du bail relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation et à la conservation par le bailleur du dépôt de garantie s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Sur la demande reconventionnelle de travaux

La société Essaim Frères [Localité 9] demande à ce que la bailleresse soit enjointe de réaliser des travaux de raccordement des sanitaires au tout à l’égout.

Il convient cependant de relever que la défenderesse n’apporte aucun fondement juridique à sa demande et ne verse aucune pièce, notamment des mises en demeure préalables adressées au bailleur, permettant de venir étayer sa demande et d’établir la nécessité de réaliser de tels travaux.

Ainsi, dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé sur la demande formée par la défenderesse.

Sur les demandes accessoires

La société Essaim Frères [Localité 9], défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et de la levée de l’état des inscriptions, qui pourront être directement recouvrés par la SAS Astruc Avocats selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Essaim Frères Paris ne permet d’écarter la demande de la SCI Foncière City formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 4 août 2024 à minuit ;

Condamnons la société Essaim Frères Paris à payer à la SCI Foncière City la somme par provision de 43.436,08 €, à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au mois de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2024 sur la somme de 15.950,01 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société Essaim Frères [Localité 9] se libère des sommes ci-dessus allouées par 23 versements mensuels de 1.800 €, le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision et un 24ème et dernier versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

Disons que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu’à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société Essaim Frères [Localité 9] et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 2] [Localité 3],

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la société Essaim Frères Paris devra payer mensuellement à la SCI Foncières City, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie et la majoration des indemnités d’occupation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société

Essaim Frères Paris d’enjoindre la SCI Foncière City à effectuer des travaux ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Condamnons la société Essaim Frères [Localité 9] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de la levée de l’état des inscriptions, avec faculté de recouvrement direct au profit de la SAS Astruc Avocats en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Essaim Frères Paris à payer à la SCI Foncières City la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 9] le 01 avril 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN