TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 24/03168 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4AYK

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 22 Juillet 2025

DEMANDERESSE

Madame [D] [E]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par Maître Aziliz GAUTIER-GUEGAN de la SELARL ETOILE AVOCATS., avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #DV

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [E]

[Adresse 6]

[Localité 9]

représenté par M^e Cheikhou NIANG, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0229

Décision du 22 Juillet 2025

2ème chambre civile

N° RG 24/03168 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4AYK

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 05 Mai 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 22 juillet 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire, en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

[H] [E] est décédé le [Date décès 1] 1991, laissant pour lui succéder son épouse, Mme [B] [J] épouse [E], avec laquelle il était marié sous le régime légal de la communauté de biens meubles et acquêts, ainsi que leurs deux enfants M. [W] [E] et Mme [D] [E].

Aux termes d’un acte reçu le 8 mars 1983 par Maître [A] [C], notaire, [H] [E] a consenti à son épouse, « au cas où elle lui survivrait, la donation en toute propriété de l’universalité des biens qui composeront sa succession, sans aucune exception ni réserve, avec stipulation qu’en cas d’existence d’enfants, ladite donation serait réduite à l’une des quotités disponibles permises par la loi au choix exclusive de la donataire. »

Par acte reçu le 14 novembre 1991 par Maître [A] [C], notaire, [B] [E] a opté pour l’usufruit des biens composant la succession de son conjoint.

[B] [J] veuve [E] est décédée le [Date décès 5] 2019, laissant pour lui succéder ses deux enfants, M. [W] [E] et Mme [D] [E].

Il dépend des indivisions en présence un ensemble immobilier situé [Adresse 3], à [Localité 12], cadastré section DO, n° [Cadastre 10], comprenant lot 108 constitué d’un garage, acquis par [B] [J] après le décès de son époux, et le lot 324 constitué d’un appartement situé dans le bâtiment C, escalier 5, au septième étage, acquis par les époux [E] durant leur mariage.

De son vivant, par acte notarié reçu le 7 juillet 2008 par Maître [K] [T], [B] [J] a fait donation stipulée hors part successorale à son fils, M. [W] [E] d’un appartement, sis [Adresse 6] à [Localité 12], évalué dans l’acte à la somme de 232 000 euros.

A la suite du décès de [B] [J] veuve [E], Mme [D] [E] a accepté la succession.

Par acte extrajudiciaire signifié par commissaire de justice le 26 juin 2020, il a été fait sommation, restée sans réponse, à M. [W] [E] d’opter.

C’est dans ces conditions que sur assignation délivrée le 7 février 2024 à laquelle il est expressément référé, Mme [D] [E] demande au Tribunal, au visa des articles 815, 826, 840 et 1686 du code civil et 1360 et 1377 du code de procédure civile, de :

— DECLARER recevable l’assignation en partage,

— ORDONNER l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de la succession des intérêts patrimoniaux ayant existé entre M. [H] [E] et Madame [B] [E], décédés le [Date décès 1] 1991 et le [Date décès 5] 2019,

— ORDONNER la vente sur licitation aux enchères publiques devant le tribunal judiciaire de Paris, en un seul lot, sur le cahier des charges contenant les conditions de vente qui sera établi par Maître Aziliz GAUTIER-GUEGAN, avocat au barreau de Paris, ou tout autre avocat la substituant, dans les formes prévues aux articles 1271 à 1281 du code de procédure civile, sur la mise à prix fixée par l’avocat sus-désigné, des immeubles ci-après désignés, à savoir :

— du lot 108 constitué d’un garage et des 48/65140 èmes des parties communes générales ;

et

— du lot 324 constitué, dans le bâtiment C, escalier 5, au septième étage, d’un appartement de trois pièces principales, cuisine, salle de bains, water closet et terrasse et des 579/65140èmes des parties communes générales,

tous deux situés dans un ensemble immobilier situé à [Localité 12], [Adresse 3], cadastré section DO, n° [Cadastre 10].

— DIRE que, à défaut d’enchère sur le montant des mises à prix proposées, il sera procédé immédiatement à une nouvelle mise à prix sur la baisse de mise à prix du quart ;

— AUTORISER l’avocat sus-désigné à mandater un commissaire de justice, afin de dresser le procès-verbal de description et d’assurer les visites des biens mis en vente, à charge pour lui d’avertir les éventuels occupants des lieux dix jours à l’avance au moins par courrier recommandé avec accusé de réception, en se faisant assister, si besoin est, de la force publique ou de deux témoins conformément à l’article 21 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 et d’un serrurier,

— AUTORISER l’avocat sus-désigné à se faire assister le cas échéant, d’un expert, lequel aura pour mission de procéder aux recherches pour déceler la présence d’amiante et éventuellement de plomb, de termites et autres insectes xylophages, de dresser un diagnostic énergétique et le cas échéant d’un état de l’installation intérieure de gaz, ainsi qu’un état des risques naturels et le cas échéant des risques technologiques, ainsi que l’état de surfaces conformément à la loi Carrez, en se faisant assister, si besoin est, de la force publique ou de deux témoins conformément à l’article 21 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 et d’un serrurier,

— DIRE que les coûts du procès-verbal de description, des visites, des impressions des affiches et des frais de l’expert seront inclus en frais privilégiés de vente,

— DIRE que le prix de licitation sera consigné entre les mains du notaire commis pour les besoins des opérations de compte, liquidation et partage,

— CONDAMNER M. [W] [E] à payer à Mme [D] [E] la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [W] [E] a constitué avocat mais n’a pas conclu.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 septembre 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 5 mai 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’action en ouverture des opérations de partage des successions

Mme [D] [E] demande le partage des successions de [H] [E] et de [B] [J] veuve [E] sans réclamer expressément celui de la communauté des époux [E] [J]. Cependant, le partage de communauté est un préalable nécessaire à celui des deux successions.

Il sera donc considéré que la demande comprend, certes implicitement, mais nécessairement, le partage de la communauté des époux [E] [J]. Le tribunal en est donc saisi.

M. [W] [E], qui n’a pas conclu, ne s’oppose donc pas expressément aux demandes formées par sa sœur.

Sur ce,

Aux termes de l’article 815 du code civil, nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision.

En application de l’article 840 du même code, le partage est fait en justice lorsque l’un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable ou s’il s’élève des contestations sur la manière d’y procéder et en application des articles 1359 et suivants du code de procédure civile, le tribunal peut désigner un notaire pour procéder aux opérations de partage judiciaire si la complexité des opérations le justifie.

En l’espèce, les parties n’étant pas parvenues à un accord amiable sur la manière de procéder au partage, il y a lieu d’ordonner l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de la succession de [H] [E] et de [B] [J] veuve [E], ainsi que de leur régime matrimonial.

La complexité des opérations au regard des biens restant à partager justifie la désignation de Maître [O] [X], notaire à [Localité 11], en qualité de notaire pour procéder aux opérations de partage. Il convient également de commettre un juge pour surveiller ces opérations.

Il y a lieu de rappeler qu’il entre dans la mission du notaire commis de dresser, dans le délai d’un an à compter de sa désignation, un état liquidatif qui établira les comptes entre les copartageants, la masse partageable, les droits des parties et la composition des lots à répartir, chaque copartageant devant recevoir des biens pour une valeur égale à celle de ses droits dans l’indivision.

Il appartient ainsi aux parties de remettre au notaire tout document utile à l’accomplissement de sa mission, notamment les comptes de l’indivision, d’examiner les sommes éventuellement dépensées pour le compte de celle-ci ou perçues pour son compte, de déterminer, le cas échéant, les pertes ou avantages financiers résultant de l’occupation gratuite de certains biens dépendant de l’indivision et, par suite, les sommes susceptibles de revenir à chacun des copartageants.

Si un désaccord subsiste, le notaire établira un procès-verbal reprenant les dires respectifs des parties, ainsi qu’un projet liquidatif qu’il transmettra au juge commis dans un délai d’un an à compter de sa désignation.

Une provision à valoir sur les émoluments, frais et débours du notaire commis sera ordonnée, étant rappelé que le notaire commis ne peut, en application de l’article R.444-61 du code de commerce, commencer sa mission tant qu’il n’est pas intégralement provisionné.

Cette provision sera versée au notaire par chacune des parties.

Les copartageants peuvent, à tout moment, abandonner les voies judiciaires et poursuivre le partage amiable.

Sur la licitation

Mme [D] [E] demande la licitation des biens immobiliers indivis, à savoir un appartement qui a été estimé à la somme de 694 725 euros, ainsi qu’un garage évalué à la somme de 40 000 euros, expliquant que les liquidités présentes au jour du décès sur les comptes de [B] [J] sont à présent épuisées et qu’il n’est pas possible, en l’absence de liquidités ou de soultes suffisantes, de procéder facilement au partage.

Sur ce,

Selon les articles 1361 et 1377 du code de procédure civile, le tribunal peut ordonner la vente par adjudication des biens immobiliers qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués, selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281.

L’article 1273 prévoit en particulier que le tribunal détermine la mise à prix de chacun des biens à vendre et les conditions essentielles de la vente.

En l’espèce, il apparait que les indivisions existant entre M. [W] [E] et Mme [D] [E], héritiers réservataires de [H] [E] et de [B] [J] veuve [E], comprennent essentiellement deux lots n°324 et 108 de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 12] correspondant à un appartement trois pièces de 65 m2 avec terrasse de 20m2 et à un garage. Ces biens ne sont pas aisément partageable en nature.

Il convient donc d’ordonner leur licitation, en deux lots distincts, dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision pour permettre de composer des lots d’égale valeur et d’allotir chacun des indivisaires à proportion de leurs droits.

Si le défendeur ne s’est pas opposé en l’état, en l’absence de conclusions de sa part, à ce que la procédure soit initiée par [D] [E] et que le cahier des charges soit dressé par Maître Aziliz GAUTIER-GUEGAN, avocat au barreau de Paris, il convient pour assurer la bonne exécution dans le temps de la présente décision de dire que toutes les formalités pourront être accomplies par la partie la plus diligente.

En application des dispositions précitées, le tribunal doit également déterminer la mise à prix des biens à vendre.

La mise à prix n’est pas le prix de vente. Elle doit être fixée afin d’attirer un nombre important d’enchérisseurs de façon à ce que les enchères soient abondantes et ouvertes.

Par ailleurs, la valeur d’un immeuble n’est pas intrinsèque mais dépend d’un marché, marché qui est suffisamment reproduit par le jeu des enchères lors d’une adjudication faite en présence de nombreux enchérisseurs.

En l’espèce, s’agissant du lot n° 324 sis [Adresse 3] à [Localité 12], correspondant à un appartement de 3 pièces principales de 65 m2, situé au 7ème et dernier étage, avec une terrasse de 20 m2, il résulte de l’estimation faite le 26 juin 2023 par le conseil de la demanderesse, Maitre Aziliz GAUTIER-GUEGAN, avocat, au regard de sa description, de sa localisation et de comparaison faite avec des ventes passées à la même adresse ou dans le même secteur, qu’il peut être évalué à hauteur de 694 725 euros, comprenant la valorisation de la terrasse de 20 m2, et en retenant un prix moyen au m2 de 9 263 euros.

En l’absence de plus de précision sur l’état de cet appartement et de toute autre valorisation versée aux débats, il convient de fixer une mise à prix de 300 000 euros sans faculté de baisse en cas d’enchères désertes.

S’agissant du lot n°108, correspondant à un garage sis [Adresse 3] à [Localité 12], il a été valorisé par Maître [S], notaire désigné par la demanderesse pour dresser l’inventaire des biens existants au décès de [B] [J] veuve [E], à hauteur de 40 000 euros.

A défaut de tout renseignement sur la superficie de ce garage, ses caractéristiques et son état, il convient de fixer une mise à prix de 15 000 euros sans faculté de baisse en cas d’enchères désertes.

Il convient enfin de rappeler aux parties que la vente amiable du bien ressort de la seule volonté des parties, et qu’une fois la licitation ordonnée, il leur appartient de la mettre en œuvre mais qu’elles peuvent à tout moment de la procédure d’adjudication abandonner celle-ci pour vendre amiablement le bien.

Sur les demandes accessoires

Il convient d’ordonner l’emploi des dépens en frais généraux de partage et de dire qu’ils seront supportés par les copartageants dans la proportion de leurs parts respectives dans l’indivision partagée.

L’équité commande de condamner M. [W] [E] à payer à Mme [D] [E] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est d’une bonne administration d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, en ce qu’en cas d’appel la décision à intervenir serait de nature à modifier l’économie générale du projet d’état liquidatif qu’établira le notaire commis.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort :

Ordonne l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage judiciaire des successions de de [H] [E] et de [B] [J] veuve [E], ainsi que de leur régime matrimonial ;

Désigne pour y procéder Maître [O] [X], notaire, exerçant [Adresse 2], [Localité 8];

Rappelle que les parties devront remettre au notaire commis toutes les pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

Rappelle que le notaire commis devra dresser un projet liquidatif dans le délai d’un an à compter de sa désignation ;

Dit qu’à défaut pour les parties de signer cet état liquidatif, le notaire devra transmettre au greffe de la 2ème chambre du tribunal judiciaire de Paris un procès-verbal de dires et son projet d’état liquidatif ;

Commet tout juge de la 2ème chambre du tribunal judiciaire de Paris pour surveiller ces opérations ;

Préalablement à ces opérations et pour y parvenir,

Ordonne, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence de l’autre partie, ou celle-ci dûment appelée, la licitation à l’audience des criées du tribunal judiciaire de Paris du lot n°324 en pleine propriété de l’immeuble situé sis [Adresse 3] à [Localité 12], cadastré section DO N°[Cadastre 10] Lieudit [Adresse 3] surface 00 ha 25 a 05 ca, indivis entre M. [W] [E] et Mme [D] [E],

Fixe la mise à prix de ce lot à la somme de 300 000 euros, sans faculté de baisse en cas d’enchères désertes ;

Ordonne, sur les poursuites de la partie la plus diligente et en présence de l’autre partie, ou celle-ci dûment appelée, la licitation à l’audience des criées du tribunal judiciaire de Paris du lot n°108 en pleine propriété de l’immeuble situé sis [Adresse 3] à [Localité 12], cadastré section DO N°[Cadastre 10] Lieudit [Adresse 3] surface 00 ha 25 a 05 ca, indivis entre M. [W] [E] et Mme [D] [E],

Fixe la mise à prix de ce lot à la somme de 15 000 euros, sans faculté de baisse en cas d’enchères désertes ;

Dit qu’il incombera à la partie la plus diligente :

de constituer avocat dans le ressort du tribunal chargé de la vente et de déposer le cahier des conditions de vente utile au greffe du tribunal,

de communiquer ce cahier aux autres indivisaires dès son dépôt au greffe du tribunal;

Dit qu’il sera procédé par la partie la plus diligente aux formalités de publicité prévues aux articles R 322–31 à R 322–36 du code des procédures civiles d’exécution ;

Autorise la partie la plus diligente à faire visiter par l’huissier de son choix territorialement compétent les biens à vendre aux fins de rédaction d’un procès-verbal descriptif comprenant les informations prévues à l’article R 322-2 du code des procédures civiles d’exécution et de réalisation des diagnostics obligatoires ;

Autorise la partie la plus diligente à faire procéder par l’huissier territorialement compétent de son choix à la visite des biens à vendre dans les jours précédant la vente ;

Dit qu’à chaque fois, l’huissier pourra pénétrer dans lesdits biens avec l’assistance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins à condition d’avertir de sa venue les occupants des lieux au moins 7 jours à l’avance ;

Rappelle que les copartageants peuvent à tout moment abandonner les voies judiciaires et poursuivre le partage à l’amiable ;

Fixe la provision à valoir sur les émoluments, frais et débours du notaire commis à la somme de 5 000 euros qui lui sera qui lui sera versé par parts viriles par chacune des parties, au plus tard le 26 septembre 2025 ;

Renvoie l’affaire à l’audience du juge commis du 20 octobre 2025 à 13h45 pour transmission par le notaire commis d’une attestation de versement ou non versement de provision ;

Ordonne l’emploi des dépens en frais de partage et dit qu’ils seront supportés par les copartageants à proportion de leurs parts dans l’indivision ;

Condamne M. [W] [E] à payer à Mme [D] [E] la somme de 2 000 euros application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes.

Fait à Paris, le 22 juillet 2025

Le greffier Le Président