TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/00711

N° Portalis 352J-W-B7H-CYYLG

N° MINUTE :

Assignation du :

11 janvier 2023

JUGEMENT

rendu le 23 octobre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, FONCIA [Localité 12] RIVE GAUCHE

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1286

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [Z]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Madame [O] [Z] née [G]

[Adresse 9]

[Localité 8]

non-représentés

Décision du 23 octobre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/00711 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYYLG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Margaux DIMENE, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 10 septembre 2025

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

_____________________________

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [W] [Z] et Mme [O] [G] (ép. [Z]) sont propriétaires des lots de copropriété n°151 et 674 d’un immeuble situé au [Adresse 2] [Localité 1].

Par un jugement du 28 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Paris a notamment condamné M. [W] [Z] et Mme [O] [G] (ép. [Z]) à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 824,84 euros au titre de charges de copropriété échues et impayées au quatrième trimestre 2020 inclus – outre intérêts au taux légal et condamnations au titre des dépens et frais irrépétibles.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 24 novembre 2022 et remise aux destinataires le 26 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [W] [Z] et Mme [O] [G] (ép. [Z]) de payer la somme de 7 912,53 euros au titre des charges de copropriété.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 11 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 12] a fait assigner M. [W] [Z] et Mme [O] [G] (ép. [Z]) en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 24 mai 2023.

Décision du 23 octobre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/00711 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYYLG

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 10 juillet 2025 et signifiées aux défendeurs le 16 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— condamner solidairement M. [W] [Z] et Mme [O] [G] (ép. [Z]) au paiement de la somme de 2 780,35 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 3ème appel trimestriel 2025 inclus, et avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 novembre 2022 sur 7 919,53 euros et de l’assignation pour le surplus ;

— condamner M. [W] [Z] et Mme [O] [G] (ép. [Z]) au paiement de la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner M. [W] [Z] et Mme [O] [G] (ép. [Z]) au paiement des entiers dépens ;

— condamner M. [W] [Z] et Mme [O] [G] (ép. [Z]) au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cités suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), M. [W] [Z] et Mme [O] [G] (ép. [Z]) n’ont pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 3 avril 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 10 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [W] [Z] et Mme [O] [G] (ép. [Z]) sont propriétaires des lots n°151 et 674 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6] [Localité 12].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 octobre 2021, 17 octobre 2022, 28 juin 2023 et 29 juin 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots des défendeurs ;

— un décompte de créance actualisé au 1er juillet 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [W] [Z] et Mme [O] [G] (ép. [Z]), déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 1 577,88 euros [2 780,35 – 1 202,47].

M. [W] [Z] et Mme [O] [G] (ép. [Z]) ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er juillet 2025 (appel du troisième trimestre 2025 inclus).

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1 202,47 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 8 décembre 2022 (96,00 euros) constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En revanche, les frais d’huissier dont le remboursement est réclamé apparaissent quant à eux constituer des dépens, dès lors qu’il semble s’agir de significations de conclusions à partie défaillante.

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais de suivi du recouvrement ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

En conséquence, M. [W] [Z] et Mme [O] [G] (ép. [Z]) seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 96,00 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [W] [Z] et Mme [O] [G] (ép. [Z]) de leurs obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et les copropriétaires, il apparaît que M. [W] [Z] et Mme [O] [G] (ép. [Z]) ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le mois d’avril 2021.

Il est de même constant que ces copropriétaires ont été condamnés précédemment en paiement d’arriérés de charges de copropriété par la présente juridiction.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi des débiteurs doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [W] [Z] et Mme [O] [G] (ép. [Z]) ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Il apparaît au contraire que ceux-ci ont effectué, durant le cours de l’instance, des règlements permettant d’apurer presque intégralement la créance du syndicat des copropriétaires.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur la solidarité

Les articles 1313 et suivants du code civil disposent notamment que « la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette. Le paiement fait par l’un d’eux les libère tous envers le créancier. Le créancier peut demander le paiement au débiteur solidaire de son choix. Les poursuites exercées contre l’un des débiteurs solidaires n’empêchent pas le créancier d’en exercer de pareilles contre les autres ».

En application des articles 220 et 1310 du code civil, qui prévoient la solidarité entre époux pour les dettes contractées dans l’intérêt du ménage, M. [W] [Z] et Mme [O] [G] (ép. [Z]) seront ainsi condamnés solidairement en paiement.

— Sur les intérêts

L’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Le syndicat des copropriétaires produit l’accusé de réception du courrier remis aux copropriétaires le 26 novembre 2022. En application de l’article 1231-6 du code civil et de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du lendemain de cette date.

Décision du 23 octobre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/00711 – N° Portalis 352J-W-B7H-CYYLG

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [W] [Z] et Mme [O] [G] (ép. [Z]), parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, M. [W] [Z] et Mme [O] [G] (ép. [Z]) seront en outre condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [W] [Z] et Mme [O] [G] (ép. [Z]) à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Adresse 11] les sommes de :

—  1 577,88 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er juillet 2025 – appel du troisième trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2022 ;

—  96,00 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2023 ;

—  1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [Z] et Mme [O] [G] (ép. [Z]) au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 12], le 23 octobre 2025.

La Greffière Le Président