TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [E] [Y] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06897 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NUR

N° MINUTE : 6

JUGEMENT

rendu le 17 février 2025

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE-SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par M^e Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [Y] [G], demeurant [Adresse 7] [Adresse 13]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 17 février 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

Décision du 17 février 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06897 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NUR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 septembre 2008 la société SEMPARISEINE, aux droits de laquelle est venue la Société de Gérance d’immeubles Municipaux devenue la société ELOGIE-SIEMP, a consenti un bail d’habitation à M. [E] [Y] [G] sur des locaux n°46 situés au [Adresse 6] à [Adresse 14] [Localité 1] incluant une cave n°37, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 349,65 euros outre un loyer de 52,60 euros au titre de la location du parking n°220, annexe du logement.

M. [E] [Y] [G] a restitué la place de parking n°220.

Par acte sous seing privé à effet au 1er novembre 2022, la société ELOGIE SIEMP a consenti un bail à M. [E] [Y] [G] sur un emplacement de stationnement n°719 situé [Adresse 4] [Localité 15] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 66,98 euros et une provision sur charges de 8,33 euros.

Par actes de commissaire de justice du 4 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme principale de 637,24 euros au titre de l’arriéré locatif afférent au logement, en visant la clause résolutoire, ainsi qu’une sommation de payer la somme de 833,40 euros dans un délai de 8 jours au titre de l’arriéré locatif afférent à la place de stationnement n°719.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [E] [Y] [G] le 7 mars 2024.

Par assignation du 10 juillet 2024, la société ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour :

— Faire constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du logement sis [Adresse 8] [Localité 15] ([Adresse 2] n°46) outre une cave n°37,

— Prononcer la résiliation du bail d’emplacement de parking n°719 au [Adresse 3] à [Localité 10],

Subsidiairement : prononcer la résiliation du bail du logement sis [Adresse 6] à [Adresse 9] [Localité 15] outre une cave n°37, et du bail de l’emplacement de parking n°719 sise [Adresse 3] à [Localité 10].

— En tout état de cause :

• Ordonner l’expulsion de M. [E] [Y] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef si besoin est avec l’assistance de la [Localité 12] Publique et d’un serrurier de l’appartement, de la cave et de l’emplacement de parking,

• Ordonner à défaut d’enlèvement volontaire, la séquestration de tous les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel garde meuble qu’il plaira à la demanderesse et ce, aux frais, risques et périls du défendeur ou dire que le sort de ce mobilier sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

• Condamner M. [E] [Y] [G] au paiement des sommes de 1.012,85 euros (logement) et 1073,85 € (parking) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arriérés à la date de l’assignation (échéance de mai 2024 incluse),

• Fixer à compter du 1er juin 2024 les indemnités d’occupation mensuelles au montant des loyers contractuels augmentés des provisions pour charges et condamner solidairement M. [E] [Y] [G] au paiement des sommes dues de ce chef jusqu’à la libération définitive des lieux,

• Condamner M. [E] [Y] [G] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 mars 2024 et le coût de la sommation de payer du 4 mars 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la société ELOGIE SIEMP soutenue oralement à l’audience pour l’exposé de ses différents moyens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 28 novembre 2024 la société ELOGIE-SIEMP, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à 1430,79 euros s’agissant du logement et à 1474,60 euros s’agissant du parking. Elle soutient que le bail du parking est l’accessoire du logement. Elle considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant du logement avant l’audience. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement mais sur une durée inférieure à 36 mois.

M. [E] [Y] [G] reconnaît le montant des dettes locatives et demande à bénéficier des plus larges délais de paiement et pouvoir se maintenir dans les lieux.

Il indique avoir rencontré des problèmes de santé et percevoir l’AAH d’un montant de 1120 euros par mois outre l’APL. Il déclare bénéficier d’un accompagnement social depuis deux semaines.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail afférent au logement

Sur la recevabilité de la demande

La société ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail d’habitation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux a été conclu le 16 septembre 2008 pour une durée de trois ans. Il a été en conséquence tacitement reconduit le 16 septembre 2023 soit postérieurement à l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions susvisées et antérieurement à la délivrance du commandement de payer. Le bail tacitement reconduit étant un nouveau contrat de bail, le présent bail est soumis aux dispositions nouvelles de sorte que le délai de six semaines, et non deux mois, après la délivrance du commandement de payer doit être appliqué.

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié au locataire le 4 mars 2024 en visant un délai de six semaines. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 637,24 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 avril 2024.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

L’article 24 VII de la même loi ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse sur le principe de l’octroi de délais de paiement, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ELOGIE-SIEMP ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application des dispositions de l’article 7a) de la loi n° n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 novembre 2024, M. [E] [Y] [G] lui devait la somme de 1430,79 euros. M. [E] [Y] [G] a par ailleurs reconnu ce montant à l’audience qu’il sera condamné à payer à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [E] [Y] [G] à se libérer de cette dette en 23 mensualités de 60 euros selon les modalités détaillées ci-après.

Sur la résiliation du contrat de bail portant sur la place de stationnement n° 719

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions du titre I s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, si la condition de location par le même bailleur est remplie, celle d’accessoire au logement principal fait défaut contrairement à ce que soutient la bailleresse. En effet, les adresses des deux locations diffèrent sans que la proximité ne soit démontrée. Par ailleurs le contrat de location de la place de stationnement ne contient aucune référence au logement. La place de stationnement ne peut en conséquence être considérée comme l’accessoire du logement.

Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1728 du code civil le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Le paiement du loyer est ainsi une obligation essentielle du locataire.

L’article 1103 du même code prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, une sommation de payer a été délivrée au locataire le 4 mars 2024. Il ressort du décompte locatif que M. [E] [Y] [G] n’a réglé aucun loyer depuis le mois de septembre 2023 ce qui constitue un manquement grave à ses obligations contractuelles.

La résiliation du bail sera en conséquence prononcée ainsi que demandé par la bailleresse.

Sur la dette locative

En l’espèce, la société ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 novembre 2024, M. [E] [Y] [G] lui devait la somme de 1474,60 euros. M. [E] [Y] [G] a par ailleurs reconnu ce montant à l’audience qu’il sera condamné à payer à la bailleresse.

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, eu égard à l’accord de la bailleresse sur le principe de délais de paiement, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [E] [Y] [G] à se libérer de la dette en 24 mensualités de 61 euros selon les modalités détaillées ci-après.

Il convient de rappeler qu’en application du 4ème alinéa de l’article 1343-5 la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier.

Enfin, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] [Y] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer mais non de la sommation de payer qui n’est pas un acte indispensable à l’introduction de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

S’agissant du logement

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 septembre 2008 entre la société ELOGIE-SIEMP, venue aux droits de la société SEMARISEINE d’une part, et M. [E] [Y] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 16] (1er étage, Appart. n°46) et une cave n°37, est résilié depuis le 17 avril 2024,

CONDAMNE M. [E] [Y] [G] à payer à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 1430,79 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 novembre 2024,

AUTORISE M. [E] [Y] [G] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 23 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 60 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [E] [Y] [G],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 avril 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [E] [Y] [G] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [E] [Y] [G] sera condamné à verser à la société ELOGIE-SIEMP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

S’agissant de la place de stationnement

PRONONCE la résiliation du contrat conclu le 1er novembre 2022 entre la société ELOGIE SIEMP et M. [E] [Y] [G] sur un emplacement de parking N°719 situé [Adresse 5],

ORDONNE à M. [E] [Y] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, l’emplacement de parking N°719 situé [Adresse 5] ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [E] [Y] [G] au paiement d’une indemnités d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès la résiliation du contrat de bail, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [E] [Y] [G] à payer à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 1474,60 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 novembre 2024,

AUTORISE M. [E] [Y] [G] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, une somme minimale de 61 euros la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’un seul versement à son échéance, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que les délais de paiement suspendent les procédures d’exécution ;

CONDAMNE M. [E] [Y] [G] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 4 mars 2024, mais non de la sommation de payer ;

DÉBOUTE la société ELOGIE-SIEMP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LA GREFFIERE LA JUGE