TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître GASNIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître EDOU

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05653 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CED

N° MINUTE :

6 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 23 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. JACOB 6EME,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître EDOU, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P21

DÉFENDERESSE

Madame [M] [K],

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître GASNIER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C470

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire TORRES, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 janvier 2025 par Claire TORRES, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 23 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05653 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CED

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 octobre 2023, la S.C.I. JACOB 6ème a donné à bail à Mme [Y] [K] deux pièces contigües mais non communicantes sises [Adresse 4], 6ème étage porte gauche, moyennant le versement chaque mois d’un loyer de 530 euros et d’une provision sur charges de 20 euros, ce pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction.

Par acte de commissaire de justice signifié le 14 mars 2022, la S.C.I. JACOB 6ème a notifié à Mme [Y] [K] un congé pour reprise pour le 6 octobre 2022.

Un audit environnemental a été effectué par le service parisien de santé environnementale dans les lieux loués le 28 avril 2022, donnant lieu à un rapport daté du 30 mai 2022.

Par arrêtés du 29 septembre 2022 le préfet de la région d’Ile-de-France a déclaré l’état d’insalubrité de chacune des deux pièces données à bail et mis en demeure la S.C.I. JACOB 6ème d’en faire cesser définitivement la mise à disposition aux fins d’habitation.

Mme [Y] [K] est décédée le 12 août 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 mai 2024, la S.C.I. JACOB 6ème a fait assigner Mme [M] [K], qui est la mère de Mme [Y] [K], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment qu’il constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion de la défenderesse.

À l’audience de plaidoirie du 19 novembre 2024, la S.C.I. JACOB 6ème, représentée par son conseil, demande au juge de :

— rejeter l’exception de procédure tendant au sursis à statuer soulevée in limine litis par Mme [M] [K] ;

— constater la résiliation du bail au 12 août 2023, date de décès de la locataire ;

— juger que Mme [M] [K] est occupante sans droit ni titre des lieux ;

— ordonner l’expulsion de Mme [M] [K] des lieux loués et de tous occupants de son chef ;

— l’autoriser à faire expulser Mme [M] [K] et tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et du serrurier si besoin ;

— dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Mme [M] [K] au paiement de la somme de 550 euros par mois à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 12 août 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner Mme [M] [K] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En défense Mme [M] [K], représentée par son conseil, sollicite du juge :

— in limine litis, qu’il surseoit à stater dans l’attente de l’issue de la procédure pénale en cours enregistrée sous le numéro de parquet 24109 000873 ;

— subsidiairement et sur le fond, qu’il déboute la société JACOB de toutes ses demandes, et qu’il la condamne au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 19 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur l’exception de procédure tendant à ce qu’il soit sursis à statuer

En application des articles 377 et 378 du code de procédure civile, en dehors des cas où la loi le prévoit, l’instance est suspendue par la décision qui sursoit à statuer. La décision de sursis à statuer suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Aux termes de l’article 4 du code de procédure pénale, l’action civile en réparation du dommage causé par l’infraction prévue par l’article 2 peut être exercée devant une juridiction civile, séparément de l’action publique. Toutefois, il est sursis au jugement de cette action tant qu’il n’a pas été prononcé définitivement sur l’action publique lorsque celle-ci a été mise en mouvement. La mise en mouvement de l’action publique n’impose pas la suspension du jugement des autres actions exercées devant la juridiction civile, de quelque nature qu’elles soient, même si la décision à intervenir au pénal est susceptible d’exercer, directement ou indirectement, une influence sur la solution du procès civil.

En l’espèce, Mme [M] [K] verse aux débats la copie de la plainte qu’elle explique avoir adressé au procureur de la République de [Localité 6] en avril 2024 pour mise en danger de la vie d’autrui et homicide involontaire, et justifie du numéro sous lequel cette plainte a été enregistrée à sa réception par les services du parquet de [Localité 6].

Pour autant, alors qu’elle fonde le sursis à statuer qu’elle sollicite sur l’article 4 du code de procédure pénale susvisé, il doit être relevé qu’il n’est formé dans la présente instance aucune demande de réparation d’un dommage causé par les infractions qu’elle dénonce dans sa plainte.

Or il résulte des termes mêmes de l’article 4 du code de procédure pénale susvisé que la mise en mouvement de l’action publique n’impose pas la suspension du jugement des autres actions exercées devant la juridiction civile, quand bien même la décision à intervenir au pénal exercerait directement une influence sur la solution du procès.

La nécessité de la préservation des preuves ou de la conservation des lieux en l’état pour permettre le déroulé d’éventuelles investigations ne sont pas des considérations devant déterminer la décision du juge des contentieux de la protection saisi d’une demande de constat de la résiliation du contrat de bail.

Les conditions n’apparaissent donc pas réunies pour faire droit à l’exception de procédure tendant au sursis à statuer soulevée in limine litis par la défenderesse ; celle-ci sera par conséquent rejetée.

2. Sur le sort du contrat de location au décès de Mme [Y] [K]

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

En l’espèce, il n’a pas été porté à la connaissance de la présente juridiction qu’une personne solliciterait le transfert du contrat de bail à son profit.

Par voie de conséquence, il y a lieu de constater en application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 que le bail litigieux s’est trouvé résilié de plein droit le 12 août 2023 du fait du décès de la locataire Mme [Y] [K].

3. Sur l’occupation et l’expulsion

Mme [M] [K] reconnaît dans ses écritures conserver les clés des lieux donnés à bail à sa fille Mme [Y] [K], depuis le décès de celle-ci, afin de préserver ceux-ci en l’état et permettre le déroulement des investigations qu’elle espère voir mener à la suite de sa plainte.

Il y a lieu, dès lors, de constater que Mme [M] [K] se trouve occupante sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 3] [Localité 1] qui avaient été donnés à bail par la S.C.I. JACOB 6ème à sa fille Mme [Y] [K], et de dire, par suite, que son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra en conséquence être poursuivie, si besoin avec le concours de la force publique et avec l’assistance d’un serrurier.

Il n’y a pas lieu de dire, enfin, qu’ainsi que le sollicite la partie demanderesse il sera statué sur le sort des meubles garnissant les lieux loués conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette demande étant dépourvue de tout effet juridictionnel, s’agissant d’un simple rappel des dispositions applicables par le seul effet de la loi.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En principe, le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail oblige l’occupant au paiement d’une indemnité d’occupation, laquelle représente non seulement la contrepartie de la jouissance des lieux mais également la réparation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu’il se trouve privé de la jouissance de son bien – un tel maintien dans les lieux constituant en effet une faute civile ouvrant droit à réparation.

Cependant les lieux loués ont fait, dans la présente espèce, l’objet d’arrêtés d’insalubrité le 29 septembre 2022 et la propriétaire a été mise en demeure d’en faire cesser définitivement la mise à disposition aux fins d’habitation, de sorte qu’en application de l’article L.521-2 du code de la construction et de l’habitation que le loyer ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour ceux-ci à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police.

La S.C.I. JACOB 6ème ne peut, dès lors, prétendre au bénéfice d’une indemnité d’occupation. Sa demande en ce sens doit être rejetée.

4. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [M] [K] qui succombe sera condamnée aux dépens de l’instance.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Mme [M] [K] sera également tenue de verser à la S.C.I. JACOB 6ème une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

REJETTE l’exception de procédure tendant à ce qu’il soit sursis à statuer dans la présente instance, soulevée in limine litis par Mme [M] [K] ;

CONSTATE que le contrat de bail en date du 7 octobre 2023 conclu entre la S.C.I. JACOB 6ème et Mme [Y] [K] et portant sur deux pièces contigües mais non communicantes sises [Adresse 3] ([Adresse 5]), 6ème étage porte gauche, s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 12 août 2023 du fait du décès de Mme [Y] [K] ;

CONSTATE que Mme [M] [K] se trouve en conséquence occupante sans droit ni titre des lieux susvisés ;

ORDONNE en conséquence à Mme [M] [K] de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Mme [M] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.C.I. JACOB 6ème pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande formée par la S.C.I. JACOB 6ème portant sur le transport et la séquestration des meubles garnissant les lieux ;

REJETTE la demande formée par la S.C.I. JACOB 6ème tendant à la condamnation de Mme [M] [K] du paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Mme [M] [K] à payer à la S.C.I. JACOB 6ème une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée par Mme [M] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [M] [K] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et la Greffière susnommées.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE