TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [L] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e François-Luc SIMON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00464 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZBM

N° MINUTE : 11

JUGEMENT

rendu le 04 avril 2025

DEMANDERESSE

Association COALLIA

[Adresse 1]

représentée par M^e François-Luc SIMON, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [I],

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 avril 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 04 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00464 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZBM

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 1er mai 2011, l’association AFTAM, devenue l’association COALLIA, a consenti un contrat de résidence à M. [L] [I] sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 370,07 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 2 février 2022 présentée le 4 février 2022, l’association COALLIA a mis en demeure M. [L] [I] d’avoir à régler la somme de 3374,48 euros dans le délai d’un mois sous peine de résiliation du contrat à expiration dudit délai en application de la clause résolutoire prévue au contrat.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 19 avril 2022 présentée le 20 avril 2022, l’association COALLIA a notifié à M. [L] [I] la résiliation de son contrat de résidence au visa des articles [6]-3 du code de la construction et de l’habitation visant la clause résolutoire inséré au contrat de résidence pour impayés de redevance.

Par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2025, l’association COALLIA a fait assigner M. [L] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal : constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence que M. [L] [I] est occupant sans droit ni titre,

— ordonner qu’il devra libérer de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les locaux qu’il occupe dès signification du jugement à intervenir ;

— Ordonner son expulsion, avec si besoin est, l’assistance de la force publique et de Monsieur le Commissaire de Police et ce, avec dispense du délai de deux mois prescrit par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions susvisées des articles R.433-5 et R.433-6 du Code des procédures civiles d’exécution aux frais, risques et périls du défendeur et de qui ils appartiendront ;

— Condamner M. [L] [I] au paiement de la somme de 1233,28 euros au titre des redevances impayées somme arrêtée au 4 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— Condamner M. [L] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant mensuel de la redevance courante et ce, jusqu’à libération complète des lieux,

— Rejeter toute demande de délais,

A titre subsidiaire : prononcer la résiliation du contrat de résidence aux torts exclusifs de M. [L] [I], et en conséquence :

— Constater que M. [L] [I] est occupant sans droit ni titre,

— ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef les locaux qu’il occupe dès signification du jugement à intervenir ;

— Ordonner son expulsion, avec si besoin est, l’assistance de la force publique et de Monsieur le Commissaire de Police et ce, avec dispense du délai de deux mois prescrit par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions susvisées des articles R.433-5 et R.433-6 du Code des procédures civiles d’exécution aux frais, risques et périls du défendeur et de qui ils appartiendront ;

— Condamner M. [L] [I] au paiement de la somme de 1233,28 euros au titre des redevances impayées somme arrêtée au 4 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— Condamner M. [L] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant mensuel de la redevance courante et ce, jusqu’à libération complète des lieux ;

— Rejeter toute demande de délais,

— à titre très subsidiaire dans l’hypothèse de délais de paiement : ordonner la déchéance du terme en cas d’impayé d’une seule mensualité

En tout état de cause : condamner M. [L] [I] au paiement d’une somme de 300 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens comprenant les frais de notifications par L.R.A.R et d’assignation.

A l’audience du 29 janvier 2025 l’association COALLIA, représentée par son conseil, s’en rapporte aux termes de son assignation en actualisant la dette à la somme de 759,13 euros.

Régulièrement assigné à étude, M. [L] [I] n’a pas comparu.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de l’association COALLIA pour l’exposé de ses différents moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du contrat de résidence

Aux termes des articles 1224, 1227 et 1228 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

Sur la clause résolutoire

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

La mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Cour de cassation, 3e chambre civile, 1 Décembre 2016 – n° 15-27.795)

En l’espèce, le contrat de résidence contient une clause résolutoire (article 11) et une mise en demeure de payer visant cette clause a été envoyée par lettre recommandée avec avis de réception du 2 février 2022 présentée le 4 février 2022pour la somme en principal de 3374,48 euros dans le délai d’un mois sous peine de résiliation du contrat à expiration dudit délai en application de la clause résolutoire prévue au contrat.

Or, il apparait que ce courrier a été retourné à l’association COALLIA comme pli avisé et non réclamé. Il s’ensuit que la clause résolutoire n’a pas pu produire effet.

L’association COALLIA sera en conséquence déboutée de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la résiliation judiciaire

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le paiement de la redevance est l’une des obligations essentielles du contrat de résidence.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif que le solde est constamment débiteur depuis le mois de février 2016 soit depuis neuf ans.

Il en résulte que M. [L] [I], malgré des paiements ayant contribué à diminuer la dette, a manquement de façon répétée à l’une de ses obligations essentielles ce qui justifie le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat.

M. [L] [I] étant sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, M. [L] [I] n’est pas entré dans les lieux par voie de fait mais en vertu d’une convention d’occupation régulièrement signée. Aucune solution de relogement n’a été proposée au défendeur. La demanderesse ne démontre pas d’une mauvaise foi du défendeur. Les conditions légales prévues pour la suppression du délai de deux mois n’étant pas établies, la demande sera rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire, l’occupation indue de son bien l’ayant privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [L] [I] sera ainsi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de la date de résiliation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dues si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement de la dette

En l’espèce, l’association COALLIA produit un décompte démontrant que M. [L] [I] reste lui devoir la somme de 759,13 euros à la date du 16 janvier 2025, correspondant à l’arriéré de redevances impayées.

M. [L] [I] sera donc condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, compte tenu des paiements intervenus depuis la mise en demeure, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [L] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation mais hors coût des notifications par lettre recommandée avec avis de réception non valablement délivrées.

Il sera en outre condamné à payer à l’association COALLIA la somme de 200 euros en application des dispositions de l’article de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu entre l’association AFTAM, devenue l’association COALLIA, et M. [L] [I] sur des locaux situés [Adresse 4] ne sont pas réunies ;

DEBOUTE l’association COALLIA de sa demande aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire ;

PRONONCE la résiliation du contrat de résidence conclu entre l’association AFTAM, devenue l’association COALLIA, et M. [L] [I] sur des locaux situés [Adresse 5] ;

ORDONNE à M. [L] [I] ainsi qu’à tout occupant de son chef de libérer les lieux ;

REJETTE la demande de l’association COALLIA aux fins de suppression du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour M. [L] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’association COALLIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [L] [I] à payer à l’association COALLIA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, telles qu’elles auraient été dues si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation du contrat de résidence et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [L] [I] à payer à l’association COALLIA la somme de 759,13 euros, arrêtée au 16 janvier 2025, correspondant à l’arriéré de redevances impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE M. [L] [I] aux dépens en ce compris le coût de l’assignation ;

CONDAMNE M. [L] [I] à payer la somme de 200 euros à l’association COALLIA en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière La Juge