TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Sophie HUMBERT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Frédéric DOUEB

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/03665 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4PZA

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 29 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 6], dont le siège social représentée par son Gérant la Société G-R AL RAYES GEORGES sis [Adresse 3]

réprésentée par M^e Frédéric DOUEB, avocat au barreau de PARIS, Toque : C1272

DÉFENDERESSE

Madame [M] [Y], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sophie HUMBERT, avocat au barreau de PARIS, Toque : D0950

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 janvier 2025 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier en préaffectation

Décision du 29 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/03665 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4PZA

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2028, la SCI RAS 15 a consenti un bail d’habitation à Mme [Y] [M] sur des locaux situés au [Adresse 1] à Paris (75013), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 800 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2022, un nouveau bail a été conclu pour une durée de 3 ans, moyennant un loyer mensuel de 810, outre une provision pour charges de 55 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2022, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 22277 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Y] [M] le 21 mars 2023.

Par assignation du 15 mars 2024, la SCI RAS 15 a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [M] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  26 611 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 juillet 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 mars 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 juin 2024. Elle a cependant fait l’objet d’un renvoi à l’audience du08 novembre 2024, afin de permettre aux parties de se mettre en état.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 8 novembre 2024, la SCI RAS 15 maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 4 novembre 2024, s’élève désormais à 39 541 euros. La SCI RAS 15 considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [Y] [M] expose que sa santé s’est considérablement dégradée et qu’elle n’est actuellement plus en mesure d’exercer une activité professionnelle quelconque. Elle précise avoir le statut de personne handicapée et percevoir le RSA. Mme [Y] [M] déclare également avoir réalisé des démarches en vue de l’obtention d’un logement social.

S’agissant de la dette locative, elle reconnaît sa dette déduction faite des charges locatives, soit une dette à hauteur de 35 209 euros. Mme [Y] [M] explique n’avoir jamais bénéficié d’une quelconque régularisation de ces dernières, son bailleur appliquant un forfait.

Mme [Y] [M] propose de régler 50 euros en plus du montant de son loyer et de ses charges. Elle ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Mme [Y] demande cependant un délai de six mois pour quitter les lieux.

Enfin, Mme [Y] [M] soutient avoir souffert d’un préjudice de jouissance, compte tenu des désordres affectant les lieux loués, notamment une fuite venant du toît. Elle sollicite à ce titre une indemnité de réparation à hauteur de 10 000 euros.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [Y] [M] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. Elle indique néanmoins avoir l’intention de déposer un dossier de surendettement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée en date du 22 novembre 2024, la SCI RAS 15 a versé à la procédure une facture n°2B052022 du 02 octobre 2022 de la société PSV PRO, relative à des travaux effectués dans les lieux loués (révision de toiture, changement du BA13 et réfection de la peinture sur un mur du séjour).

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI RAS 15 justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 24 janvier 2022. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 22 277 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 mars 2022.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [Y] [M] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

En revanche, Mme [Y] [M] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI RAS 15 à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, il ressort des débats et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 que l’expulsion de Mme [Y] [M] entraînera des conséquences d’une exceptionnelle dureté au sens de l’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu de la précarité actuelle de sa situation, et de son état de santé : il convient donc de porter à cinq mois le délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI RAS 15 verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 octobre 2024, Mme [Y] [M] lui devait la somme de 39 541 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [Y] [M] conteste la part de la dette relative aux charges locatives, arguant que la case relative aux « charges forfaitaires » n’a pas été cochée dans le bail en date du et que la SCI RAS 15 n’a procédé à aucune régularisation des charges locatives. Elle sollicite par conséquent la déduction de la somme de 4432 euros de l’arriéré locatif invoqué par le bailleur.

En location meublée, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail : 1° soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges ; 2° soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure.

A défaut d’accord des parties sur ce point, il sera retenu que le montant convenu de 55 euros n’est qu’une provision sur charges, régularisable.

En l’espèce, il ressort du décompte établi par le bailleur au 04 novembre 2024 que la somme de 30 567 euros resterait encore lui devoir dont 4432 euros de charges locatives. Toutefois, la somme de 55 euros étant qualifiée de provisions sur charges, faute d’avoir expressément prévu un forfait, le bailleur aurait du procéder à la régularisation des charges en fonction des charges réelles. Faute de l’avoir fait, la somme de 4432 euros retenue au titre des charges locatives sera déduite de la somme de la dette de 35 209 euros invoquée par le bailleur. Il en résulte que la somme réellement due par Mme [Y]au 04 novembre 2024 est de 30 777 euros.

Mme [Y] [M] sera donc condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2022 sur la somme de 22 277 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 4334 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 mars 2022, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI RAS 15 ou à son mandataire.

4. Sur le manquement aux obligations de délivrance et de jouissance paisible du bailleur

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que la réfection complète des murs et sols endommagés à la suite d’un dégât des eaux ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

Par ailleurs, aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. L’article 1724 du code civil précise que, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, Mme [Y] [M] soutient avoir souffert d’un trouble de la jouissance des lieux loués causés par différents désordres affectant ces derniers. Elle produit, en ce sens :

— trois arrêts de travail en date des 07 et 30 septembre 2024, 29 octobre 2024 ;

— la copie de sa carte « mobilité inclusion » délivrée le 17 septembre 2024 par le conseil départemental de [Localité 4],

— un courrier du docteur [Z] [W] en date du 20 février 2023 indiquant que son état de santé nécessite l’attribution en urgence d’un logement social,

— son avis de non-imposition 2024 sur le revenu 2023,

— une attestation de renouvellement départementale d’une demande de logement locatif social en date du 24 octobre 2024,

— un courrier en date du 14 octobre 2021 du maire du 13ème arrondissement de [Localité 4],

— un courrier de Mme [Y] en date du 26 janvier 2023 au " contingent ville de [Localité 4] " sollicitant l’attribution d’un logement social, compte tenu notamment des désordres affectant les lieux loués,

— un compte rendu opératoire du docteur [S] [V] en date du 22 juillet 2022,

— trois photographies,

— une attestation de M. [L] [O], fils de Mme [Y], en date du 07 novembre 2024.

Ces éléments ne suffisent pas cependant à établir la preuve d’un manquement quelconque du bailleur à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible. Par ailleurs, la SCI RAS 15 verse à la procédure une facture n°2B052022 du 02 octobre 2022 de la société PSV PRO, relative à des travaux effectués dans les lieux loués (révision de toiture, changement du BA13 et réfection de la peinture sur un mur du séjour).

Madame [Y] sera, par conséquent, déboutée de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice de jouissance.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Y] [M], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la SCI RAS 15 concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 janvier 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er janvier 2028 entre -La SCI RAS 15, d’une part, et Mme [Y] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à Paris (75013) est résilié depuis le 25 mars 2022,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [Y] [M], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [Y] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

PROROGE de trois mois le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT, en conséquence, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de cinq mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [Y] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 25 mars 2022, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [Y] [M] à payer à -La SCI RAS 15 la somme de 30 777 euros (trente mille sept cent soixante dix sept euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2022 sur la somme de 22277 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 4334 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

REJETTE les autres demandes des parties pour le surplus,

CONDAMNE Mme [Y] [M] à payer à -La SCI RAS 15 la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Y] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 janvier 2022 et celui de l’assignation du 15 mars 2024,

ORDONNE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 janvier 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge

Décision du 29 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/03665 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4PZA