TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 26] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

à M^e AUDINEAU, Me [V], Me [Localité 24]

Copies certifiées conformes

délivrées le :

à M^e DELAGNEAU, M^e ROCHARD

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 20/02467

N° Portalis 352J-W-B7E-CR2MI

N° MINUTE :

Assignation du :

24 janvier 2020

JUGEMENT

rendu le 26 septembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [Y] [N]

[Adresse 4]

[Localité 23]

représentée par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0502

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], représenté par son syndic, la société SJLB exerçant sous l’enseigne CABINET BRIDOU

[Adresse 15]

[Localité 18]

représenté par Maître Carole VILLATA DUPRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0063

S.A. AXA FRANCE IARD, es qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7]

[Adresse 5]

[Localité 22]

représentée par Maître Céline DELAGNEAU de la SELAS COMOLET ZANATI AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P435

Décision du 26 septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/02467 – N° Portalis 352J-W-B7E-CR2MI

Monsieur [D] [L]

[Adresse 16]

[Localité 20]

représenté par Maître Fabrice GRIMAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0109

PARTIE INTERVENANTE

S.A. PACIFICA

[Adresse 21]

[Localité 17]

représentée par Maître Nathanaël ROCHARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0169

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière lors des débats et de Madame Justine EDIN, greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 12 juin 2025 tenue en audience publique devant M^me Lucile VERMEILLE et M. Cyril JEANNINGROS, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seuls l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 26 septembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Y] [N] est propriétaire d’un studio au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 27], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. [D] [L], assuré auprès de la compagnie Pacifica, est quant à lui propriétaire d’un studio situé au 1er étage dudit immeuble, au-dessus de celui de Mme [N].

Décision du 26 septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/02467 – N° Portalis 352J-W-B7E-CR2MI

L’immeuble est assuré auprès de la compagnie Axa France Iard.

En 2015, le studio de Mme [N] a subi des infiltrations et une forte humidité.

Par ordonnance du juge des référés du 21 janvier 2016, à la suite de la saisine de Mme [N], M. [E] [R] a été nommé en qualité d’expert judiciaire.

L’expert judiciaire a rendu son rapport le 15 juin 2018.

C’est dans ces conditions que Mme [N] a fait délivrer assignations en ouverture de rapport, par exploits d’huissier des 24, 28 et 31 janvier 2020, respectivement au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 27], à la compagnie Axa France Iard, et à M. [L], aux fins de voir entériner le rapport d’expertise judiciaire, condamner M. [L] à effectuer les travaux dans ses parties privatives et le syndicat dans les parties communes sous astreinte, et à réparer l’ensemble de ses préjudices in solidum du fait des désordres, outre les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

La compagnie Pacifica est intervenue volontairement à l’instance par conclusions du 16 septembre 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 17 décembre 2024, Mme [N] demande au tribunal, au visa des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, de :

« Dire et juger Mme [N] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions ;

Entériner le rapport d’expertise de M. [R].

En conséquence,

Condamner M. [L] à fournir les justificatifs de bonne réalisation des travaux en partie privative qui devront être conformes à ceux préconisés par M. [R] dans son rapport d’expertise ; à défaut condamner M. [L] à réaliser les travaux en partie privative, qui devront être conformes à ceux préconisés par M. [R] dans son rapport d’expertise, sous astreinte de 500€ par jour après signification de la décision à intervenir.

Condamner le syndicat des copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 13] à réaliser les travaux en parties communes susmentionnés, sous astreinte de 500 € par jour après signification de la décision à intervenir, et sur la base des devis (d’un montant respectivement de 6 127€ TTC (devis Mur tronic/Aquaraid) concernant les remontées capillaires et de 1 875,50€ TTC (devis Tech Sante Habitat) concernant l’assèchement), somme à actualiser sur la base de l’indice BT01 entre la date du devis, et le jugement à intervenir ; ainsi qu’à la reprise des causes d’infiltrations dans le mur de façade, au droit des éléments de modenature, pour un montant de 5.000€, soit un total de 13.002,50€.

Condamner M. [L] in solidum avec la SA Pacifica à verser à Mme [N] la somme de 3.000 € pour les travaux de peinture, et condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] à [Adresse 1]) [Adresse 25] in solidum avec Axa France Iard à verser à Mme [N] la somme de 4.500 € pour les travaux de peintures et de sol, somme arrêtée au 31 janvier 2020, et à actualiser sur la base de l’indice BT01 entre la date du devis, et le jugement à intervenir.

Décision du 26 septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/02467 – N° Portalis 352J-W-B7E-CR2MI

Condamner in solidum M. [L], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 2], Axa France Iard et la Sa Pacifica à verser à Mme [N] la somme de 8103,83 € au titre du préjudice matériel, somme arrêtée au 31 janvier 2020, et à actualiser sur la base de l’indice BT01 entre la date des factures, et le jugement à intervenir.

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] à [Adresse 1]) [Adresse 25] et Axa France Iard à verser à Mme [N] la somme de 40.125,03 € au titre du préjudice de jouissance et de relogement temporaire et condamner in solidum M. [L] et SA Pacifica à verser à Mme [N] la somme de 21.605,78 également au titre du préjudice de jouissance et de relogement temporaire, somme à actualiser sur la base d’un préjudice locatif mensuel de 650 € entre le 4 mai 2023 et le jugement à intervenir.

Condamner in solidum M. [L], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] à ([Localité 19] [Adresse 25] et leurs assureurs respectifs Axa France Iard et Pacifica à verser à Mme [N] la somme de 15.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’instance qui comprendront ceux engagés par Mme [N] au titre de la phase initiale visant à la désignation de l’expert judiciaire, mais également les frais d’expertise en tous les dépens de cette procédure, et de celle précédemment enrôlée sous le numéro de RG n°16/54354 (désignation de M. [T] en qualité d’expert), y compris les frais d’expertise.

Débouter M. [L], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 2], Axa France Iard et la SA Pacifica de toutes demandes dirigées contre Mme [N]. ».

*

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 3 mars 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] demande au tribunal, au visa du code civil, de :

« Juger le syndicat des copropriétaires recevable et bien-fondé en ses demandes ;

Juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’est pas démontrée ;

Juger que Mme [N] ne rapporte pas la preuve de la réalité et du quantum des préjudices qu’elle évoque ;

En conséquence,

Débouter purement et simplement Mme [N], de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires, et de toute demande de condamnation in solidum ;

À titre subsidiaire pour le cas où la responsabilité du syndicat des copropriétaires serait retenue :

Juger que la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’est susceptible d’être retenue que pour les désordres affectant la pièce principale ;

Juger que Mme [N] en arrosant les murs de façade, en inondant le sol de la cour avec la fontaine et en laissant la pièce principale sans chauffage, sans ventilation, avec 3 couches de revêtement de sol sur la chape, a participé auxdits désordres ;

En conséquence,

Juger que Mme [N] est responsable des désordres affectant la pièce principale à hauteur de 50 % ;

Réduire le préjudice matériel de remise en état liée aux désordres au titre des frais de peinture de la pièce principale à la somme de 727,50 € HT, et, au titre de la remise en état du sol, à la somme de 732,82 € TTC, et débouter Mme [N] de sa demande d’actualisation jusqu’au jugement à intervenir, les travaux de remise en état ayant nécessairement été réalisés en 2021, puisqu’elle reconnaît avoir emménagé en septembre 2021 ;

Débouter purement et simplement Mme [N], de sa demande de condamnation formulée in solidum à l’égard de l’ensemble des parties pour le remboursement des frais de rénovation de la totalité l’appartement à hauteur d’un montant de 8103,83 € ;

Constater que Mme [N] a pu procéder ponctuellement à la location de son appartement dans l’attente de la vente de celui-ci et que de ce fait celui-ci n’était pas inhabitable, et qu’elle reconnaît avoir emménagé dans ledit studio en septembre 2021 ;

Juger en tout état de cause que les désordres affectant la pièce principale étaient limités et n’empêchaient pas l’usage de cette pièce ;

En conséquence,

Débouter purement et simplement Mme [N], de sa demande formulée à l’égard du syndicat des copropriétaires au titre du préjudice de jouissance ;

Subsidiairement, si le tribunal devait juger Mme [N] bien-fondé en sa demande au titre du préjudice de jouissance, il est demandé au tribunal de:

Réduire ce préjudice à hauteur de 50 % de la valeur locative mensuelle, estimée par Mme [N] à 348,50 € ;

Juger que Mme [N] qui a participé aux désordres par son comportement, devra conserver à sa charge 50 % de ce préjudice ;

Répartir le surplus entre le syndicat des copropriétaires et M. [L] à hauteur de 50/50 ; Arrêter ce préjudice au 31 décembre 2020, compte tenu des travaux d’assèchement réalisés en décembre 2020 par le syndicat des copropriétaires, et à tout le moins en septembre 2021 date à laquelle Mme [N] a emménagé dans les lieux,

Concernant les travaux, vu les pièces communiquées aux débats justifiant de la réalisation par le syndicat des copropriétaires des travaux prescrits par l’expert, et de travaux complémentaires d’importance :

Débouter purement et simplement Mme [N], de sa demande visant à faire condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux en parties communes sous astreinte de 500 €, les travaux prescrits par l’expert ayant été réalisés ;

En cas de condamnation in solidum,

Condamner M. [L] à la relever et garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations qui seraient prononcées à son encontre à hauteur de sa part de responsabilité, En tout état de cause ;

Condamner la compagnie d’assurances Axa France Iard à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toutes les condamnations éventuellement prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais, dommages-intérêts et accessoires ;

Condamner Mme [N] ou à défaut toute partie succombant à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5000 € au titre de l’article 700 outre aux entiers dépens ;

Débouter purement et simplement Mme [N], et toutes autres parties dont la compagnie Axa France Iard, de toutes demandes contraires ».

*

Décision du 26 septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/02467 – N° Portalis 352J-W-B7E-CR2MI

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 août 2024, la société Axa France Iard demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1310, 1353 du code civil, de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, des articles L. 112-6 et L. 113-1 du code des assurances, et des articles 9, 695, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

« A titre principal,

Juger que Mme [N] ne rapporte pas la preuve de la réalité et du quantum des préjudices subies ;

Débouter Mme [N] de l’ensemble de ses demandes de condamnation in solidum formulées à l’encontre de la compagnie Axa France Iard.

A titre subsidiaire,

Juger que le préjudice de jouissance invoqué par Mme [N] ne saurait excéder la somme de 12.208 euros et en tout état de cause, de le ramener à de plus justes proportions.

Juger que la part de responsabilité imputable au syndicat des copropriétaire du [Adresse 8] dans la survenance des désordres ne saurait excéder 5% et en tout état de cause, de le ramener à de plus justes proportions.

Constater que l’humidité persistante dans la pièce principale du studio de Mme [N] a pour partie pour origine des remontées capillaires en provenance du terre-plein de la cour ;

Constater que les remontées capillaires sont des infiltrations lentes non couvertes au titre de la garantie dégât des eaux ;

Constater que l’humidité est expressément prévue comme une cause d’exclusion ;

Juger que les garanties souscrites auprès d’Axa ne peuvent être mobilisées et de rejeter toutes demandes, fins et conclusions telles que dirigées à l’encontre de la compagnie Axa France ;

Juger que la police souscrite auprès de la compagnie Axa n’a pas vocation à garantir un préjudice de jouissance ;

Déclarer la Compagnie Axa France bien fondée à dénier l’application de sa garantie ;

Rejeter toutes demandes, fins et conclusions telles que dirigées à son encontre et prononcer la mise hors de cause de la compagnie Axa France;

Juger qu’aucune condamnation in solidum ne saurait être prononcée entre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12], M. [L] et rejeter toute demande dirigée à l’encontre d’Axa France de ce chef.

A titre infiniment subsidiaire,

Juger que la compagnie Axa est bien fondée à opposer sa franchise et ses plafonds de garantie à l’assuré et aux tiers, à revaloriser dans les conditions prévues au contrat.

Juger la compagnie Axa France recevable et bien fondée à solliciter la condamnation in solidum de M. [L] et de son assureur Pacifica à la relever et garantir des condamnations qui seraient prononcées à son encontre à hauteur de sa part de responsabilité ;

Ordonner que les frais d’expertise soient mis au passif du bureau d’aide juridictionnelle du Tribunal judiciaire de Paris.

En tout état de cause,

Condamner toute partie succombante au paiement à la compagnie Axa France Iard de la somme de 3.000 Euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens de l’incident dont distraction au profit de Maître Stanislas Comolet. »

*

Décision du 26 septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/02467 – N° Portalis 352J-W-B7E-CR2MI

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 juin 2022, M. [L] demande au tribunal, au visa de l’article 1242 du code civil, de l’article 514 du code de procédure civile et de la loi du 10 juillet 1965, de :

« Recevoir M. [L] en ses demandes, fins et conclusions et ce faisant ;

A titre principal :

Débouter Mme [N] et la Compagnie Axa France de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire :

Débouter Mme [N] de toute demande de condamnation in solidum, et dans les cas limiter le montant des dommages et intérêts à la période du mois de mars 2016 au mois d’octobre 2017, date à laquelle les travaux d’étanchéité ont été réalisés par M. [L].

Si le Tribunal devait prononcer une condamnation in solidum :

Déclarer M. [L] recevable et bien fondé à solliciter la condamnation de la compagnie Axa France à le relever et garantir des condamnations qui seraient prononcées à son encontre à hauteur de la part de responsabilité retenue contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] ;

Déclarer M. [L] recevable et bien fondé à solliciter la condamnation de son assurance la société Pacifica à le relever et garantir des condamnations qui seraient prononcées à son encontre à hauteur de sa part de responsabilité ;

Ecarter l’exécution provisoire par application de l’article 514 du code de procédure civile ;

Condamner tout succombant à verser à M. [L] la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de la procédure qui seront recouvrés par Maître Richard Burger en application de l’article 699 du code de procédure civile. ».

*

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 octobre 2024, la compagnie Pacifica demande au tribunal, au visa des articles 328, 329, 330 et 765 du code de procédure civile, et de l’article 1240 du code civil, de :

« A titre principal,

Recevoir la C^ie Pacifica en son intervention volontaire sous toutes réserves de droit et de garantie ;

Juger n’y avoir lieu à condamner in solidum la C^ie Pacifica ;

Juger que les dommages matériels imputables de manière directe et certaine à M. [L] sont limités à la somme de 4.013,52 € ;

Juger que le préjudice de jouissance de Mme [N] imputable de manière directe et certaine à M. [L] ne saurait dépasser 30% de la valeur locative du studio, sur une durée maximale de 24 mois, soit une somme de 4.680 € ;

Juger que la C^ie Pacifica est légitime et bien fondée à opposer une perte de chance en raison du retard dans la déclaration de sinistre de M. [L] ;

Juger que le retard dans la déclaration de sinistre de M. [L] a causé à la C^ie Pacifica un préjudice tenant dans la perte de ses recours ;

Juger la demande de condamnation au titre des frais irrépétibles injustifiée en ce qu’elle vise la C^ie Pacifica ;

En conséquence,

Débouter Mme [N] de ses demandes de condamnation « in solidum » en ce qu’elles visent la C^ie Pacifica ;

Débouter le SDC de [Adresse 6], de sa demande de partage du préjudice de jouissance, à hauteur de 50/50 avec M. [L] ;

Débouter M. [L] de sa demande de condamnation à être relevé et garanti pour l’ensemble de ses condamnations ;

Débouter la C^ie Axa de sa demande de condamnation à être relevée et garantie, en ce qu’elle vise la C^ie Pacifica ;

Limiter la responsabilité de M. [L] à la somme de 8.693,52 €, correspondant aux postes suivants :

— Les dommages matériels imputables de manière directe et certaine à M. [L] arrêtés à hauteur de 4.013,52 € ;

— Le préjudice de jouissance de Mme [N] imputable de manière directe et certaine à M. [L], ne saurait dépasser 30% de la valeur locative du studio, sur une durée de 24 mois, soit une somme de 4.680 € ;

Réduire les sommes garanties par la C^ie Pacifica à proportion du préjudice causé par la perte de tous recours, à la moitié des dommages garantis, soit à la somme de 4.346,76 € ;

Subsidiairement,

Si par extraordinaire, suivant les suggestions de M. [R] en matière d’imputabilité, le Tribunal estimait devoir mettre à la charge de M. [L] des dommages dépassant ceux provenant strictement de ses infiltrations ;

Juger que la C^ie Pacifica serait alors fondée à réduire son indemnisation à proportion du préjudice que lui a causé le défaut de déclaration du sinistre ;

Juger que ce préjudice tient en une perte de chance qui peut être évaluée à hauteur de la moitié des dommages dépassant ceux retenus par la C^ie Pacifica ;

Juger que la garantie de la C^ie Pacifica n’aurait pas vocation, en l’absence de nouvelles infiltrations, à indemniser les dommages immatériels imputés au défaut d’obtention par M. [L] de l’aval de l’expert judiciaire sur les travaux qu’il a réalisés ;

En conséquence,

Déduire des sommes garanties par la C^ie Pacifica les dommages immatériels consécutifs au défaut de validation des travaux effectués par M. [L] ;

Déduire des sommes garanties par la C^ie Pacifica le préjudice tenant à la perte de chance, du fait de la déclaration tardive du sinistre, et arrêté à la moitié desdites condamnations ;

Débouter Mme [N] du surplus de ses demandes à l’encontre de la C^ie Pacifica ;

Débouter M. [L] du surplus de ses demandes à l’encontre de la C^ie Pacifica ;

Débouter Axa du surplus de ses demandes à l’encontre de la C^ie Pacifica ;

En tout état de cause ;

Débouter l’ensemble des parties de leurs demandes à l’encontre de la C^ie Pacifica ;

Si le Tribunal prononçait une condamnation in solidum,

Condamner la C^ie Axa à garantir la C^ie Pacifica des condamnations ainsi prononcées, en principal, intérêts et frais ;

Condamner toute partie succombant dans ses prétentions à verser à la C^ie Pacifica, la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens. ».

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 mars 2025 et l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 12 juin 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur l’intervention volontaire

L’article 66 du code de procédure civile dispose que constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire ; l’intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie.

Suivant les articles 325 et suivants du même code, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme, et n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

La compagnie Pacifica a notifié le 16 septembre 2021 des conclusions aux fins d’intervention volontaire, et demande à la juridiction, aux termes du dispositif de ses dernières écritures, de déclarer recevable et bien fondée son intervention volontaire.

Dans la mesure où la compagnie Pacifica est l’assureur de M. [L], dont la responsabilité est recherchée par Mme [N], son intervention se rattache manifestement aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Il conviendra par conséquent de la déclarer recevable en son intervention volontaire, étant par ailleurs relevé qu’aucune des parties ne la conteste.

2 – Sur les désordres et leur origine

Mme [N] dénonce des désordres survenus dans la salle de bains et la kitchenette ainsi que dans la pièce principale de son studio.

Il ressort du rapport d’expertise que les désordres dénoncés ont été constatés dans deux zones distinctes du logement de Mme [N] :

— dans la salle d’eau et l’espace cuisine : l’expert a constaté que des infiltrations importantes ont dégradé le faux-plafond et marqué la sous-face du plancher supérieur. Il a également constaté que les murs étaient souillés par des traces de coulure, attestées par les photographies figurant en annexe du rapport d’expertise.

— dans la pièce principale du studio : le rapport d’expertise relève que les mesures effectuées à l’humiditest permettent de constater l’humidité au sol, dégressive depuis la façade sur cour vers le fond de la pièce et en parois, une humidité dégressive depuis le sol (« au sol : 100 % devant allège de fenêtre, 35% en milieu de pièce et 20 % en fond de pièce, et en parois : saturation à 90% en angle de bâtiment, toute hauteur de panneau mais dégressive depuis le sol sur panneau arrière radiateur de 90% en plinthe à 30% à 1m70 du sol, à l’autre angle de la pièce »).

S’agissant de l’origine des désordres, l’expert indique que les désordres observés dans la salle d’eau ont pour origine le logement de M. [L], situé au-dessus de celui de Mme [N], en raison des infiltrations constatées depuis son bac à douche.

En ce qui concerne les désordres constatés dans la pièce principale, l’expert conclut que « j’avais défini une origine à partir des parties communes sous la garde du syndicat du [Adresse 6]. Il s’agit de remontées par capillarité au travers des murs de façade sur trois faces du séjour chez Mme [N]. Elles sont alimentées par les eaux infiltrées dans le terre-plein sous la cour intérieure de l’immeuble, en provenance du précédent réseau d’évacuation, reconnu défectueux et refait à neuf fin 2015 ; ou encore d’infiltrations diverses en certains points de faiblesse au droit de la façade [jonction cour / soubassement, jonction soubassement/corps d’enduit, débord non protégé sur bandeau d’étage). L’hypothèse de remontées capillaires est vérifiée par la présence d’efflorescences en cave. ».

Ces éléments, qui ne sont remis en cause par aucun élément contraire, établissent donc la réalité des désordres dans l’appartement de Mme [N].

3- Sur les responsabilités

Mme [N] recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de M. [L] sur le fondement des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 et exerce une action directe à l’encontre de leurs assureurs respectifs, la société Axa France Iard et la compagnie Pacifica.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires oppose que sa responsabilité n’est nullement démontrée par le rapport d’expertise dans la mesure où le fait que le réseau d’évacuation ait été refait entre décembre 2015 et janvier 2016 ne signifie pas pour autant que l’ancien réseau était fuyard et qu’il ne s’agit là que d’une supposition de l’expert judiciaire ; que s’il était fuyard, cela aurait par ailleurs affecté l’entrée du studio côté cour, ce qui n’est pas le cas ; qu’en outre, selon le tracé des canalisations résultant du rapport de la société Sogecop, celles-ci sont éloignées de la pièce de vie où a été constatée l’humidité dénoncée. Subsidiairement, si sa responsabilité devait être retenue, le syndicat oppose le comportement de Mme [N] qui aurait manifestement et activement participé à la survenance des désordres ou à les aggraver.

Sur ce,

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1985, dans sa rédaction applicable au litige, le syndicat des copropriétaires est « responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Pour engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires, il suffit de rapporter la preuve que le dommage trouve son origine dans un défaut d’entretien des parties communes ou dans un vice de construction. La notion de défaut d’entretien n’implique pas de caractériser une faute quelconque à la charge du syndicat mais de constater objectivement une telle situation. La responsabilité qui pèse sur le syndicat des copropriétaires en application de ces dispositions est une responsabilité objective dont le syndicat ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers. Pour une exonération totale, la faute de la victime ou du tiers doit avoir causé l’entier dommage.

En l’espèce, il résulte des éléments exposés ci-dessus que les dommages allégués par la demanderesse dans la pièce principale de son studio ont pour cause des remontées par capillarité au travers des murs de façade, alimentées par des eaux infiltrées dans le terre-plein sous la cour intérieure de l’immeuble, en provenance du précédent réseau d’évacuation, qui constitue une partie commune et dont l’entretien incombe au syndicat des copropriétaires. S’il est établi et non contesté que ce réseau a été refait à neuf entre décembre 2015 et janvier 2016, l’expert a relevé que les infiltrations en provenance de l’ancien réseau ont alimenté le terrain et entraîné des migrations dans les sols. L’expert relève par ailleurs que « le sol de la cour, partie commune, malgré son état actuel satisfaisant, n’est pas étanche, ne serait-ce qu’en pied de façade, ce qui contribue au phénomène d’ensemble ».

Contrairement à ce qu’indique le syndicat, le caractère fuyard de l’ancien réseau d’évacuation est par ailleurs établi par l’inspection télévisée des réseaux d’assainissement effectuée par la société Sogecop le 25 septembre 2014, qui conclut précisément à la présence de « fissures multiples » et d’un réseau « susceptible d’être fuyant au regard des nombreuses fissures ».

Le syndicat des copropriétaires n’apportant aucun élément permettant de remettre en cause les conclusions étayées établies contradictoirement par l’expert quant à l’origine des désordres dans les parties communes, les conditions de l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 30 octobre 2019, sont réunies et permettent d’engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires s’agissant des désordres constatés dans la pièce principale du studio de Mme [N].

Pour s’exonérer de cette responsabilité, totalement ou subsidiairement en partie, le syndicat oppose que Mme [N] a été surprise en train d’ouvrir le robinet de la fontaine de la cour à plusieurs reprises et qu’il n’est dès lors pas exclu qu’elle ait volontairement cherché à provoquer un dégât des eaux. Il fait valoir qu’à tout le moins, son comportement volontaire a contribué à l’aggravation des désordres par ces arrosages directs, l’absence de ventilation et de chauffage dans son appartement outre le maintien de trois couches de revêtement sur le sol, empêchant tout séchage des désordres. Mme [N] oppose pour sa part que le syndicat des copropriétaires procède par simples allégations insuffisantes à établir une quelconque faute de sa part.

Au soutien de ses allégations, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— un courrier électronique adressé par Mme [B] daté du 20 juin 2017 et relatant les faits dont elle aurait été témoin les samedi 17 et dimanche 18 juin 2017, et au cours desquels elle aurait vu Mme [N] renverser de l’eau dans toutes les boites aux lettres et ouvrir à plusieurs reprises le robinet de la fontaine de la cour ;

— le dépôt de plainte de Mme [B] reçu le 20 juin 2017 relatant ces mêmes faits ;

— un dépôt de plainte du 20 juin 2017 de Mme [W] [C], copropriétaire du 1er étage, qui relate avoir été victime d’une inondation dans son salon pendant la nuit du 17 au 18 juin 2017 et avoir constaté, le lendemain, la présence de Mme [N] à proximité de sa porte.

— une photo non datée d’un robinet de fontaine apparemment endommagé.

Outre le fait que ces faits ne sont corroborés par aucun élément précis permettant d’imputer les faits dénoncés à Mme [N], et contrairement aux allégations du syndicat, le seul fait pour celle-ci d’avoir été placée sous sauvegarde de justice est insusceptible de constituer une présomption de faute.

Au surplus, le tribunal relève que ces faits, à les supposer établis, sont isolés et antérieurs à la seconde visite de l’expert judiciaire. Ce dernier a précisément relevé dans sa réponse au dire de Me [V] du 12 juillet 2017 évoquant cet incident : « Il semble qu’au plus ces actions se soient produites sur deux journées maximum » et que « leurs résultats éventuels restent donc sans effet réel sur les phénomènes objets de la présente instance, qui eux se perpétuent depuis plusieurs années ». Enfin, si l’expert relève la présence de trois couches de revêtement au sol dans la pièce principale de Mme [N], aucune conséquence n’en est tirée quant au rôle éventuel du maintien de ces revêtements dans l’aggravation des désordres, laquelle n’est pas davantage établie par le syndicat.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires n’établissant ni faute de Mme [N] ni lien de causalité avec les désordres constatés ou leur aggravation, il n’y a pas lieu de l’exonérer de sa responsabilité de plein droit, que ce soit totalement ou même partiellement. Le syndicat des copropriétaires sera donc déclaré pleinement responsable des seuls désordres constatés dans la pièce principale du logement.

Sur la responsabilité de M. [L]

Mme [N] recherche également la responsabilité de M. [L] au titre de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, au regard du rapport d’expertise judiciaire, pour le défaut des installations de sa salle d’eau.

M. [L] conteste sa responsabilité et estime que l’expert judiciaire n’a pas mis en évidence la cause précise des désordres ; qu’il n’a raisonné qu’à partir d’une suspicion portant sur la conception de sa salle d’eau, sans avoir eu accès aux canalisations d’évacuation et que l’origine privative des désordres n’est donc pas établie.

Sur ce,

Décision du 26 septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/02467 – N° Portalis 352J-W-B7E-CR2MI

Aux termes de l’article 9 I de la loi du 10 juillet 1965, « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. ».

Suivant la théorie des troubles anormaux de voisinage selon laquelle nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, la violation des obligations prévues à l’article 9 susvisé est susceptible d’engager la responsabilité de son auteur ; il s’agit d’une responsabilité objective qui ne nécessite pas la preuve d’une faute ; il appartient à la personne qui invoque un trouble anormal de voisinage de prouver l’existence de ce trouble et son caractère anormal.

En l’espèce, il ressort des éléments du rapport d’expertise relevés plus haut que les désordres situés dans la partie cuisine et la salle d’eau ont pour origine le défaut d’étanchéité des installations sanitaires de l’appartement de M. [L], situées à l’aplomb des désordres constatés dans ces parties du logement.

Ainsi, lors de sa première visite en mars 2016 dans le logement de M. [L], l’expert a relevé que :

« La cuisine et la salle d’eau sont superposées avec celles du rez-de-chaussée.

— Des essais d’écoulement et d’aspersion sont pratiqués depuis le bas à douche : un écoulement est quasi immédiat sur le sol carrelé.

— La mise en place d’un dispositif de protection à l’eau sous carrelage n’est pas justifiée et vraisemblablement non-réalisée (cf. infiltrations en sous-face du plancher à rez-de-chaussée) ; les canalisations d’évacuation sont noyées dans le sous-sol surélevé, la bonde du bas à douche n’est pas visitable.)

— Ces installations sont donc suspectes »

Si l’expert n’a pu visiter le studio de M. [L] lors de la seconde visite le 24 mars 2017, il n’en demeure pas moins que l’expert judiciaire a constaté un défaut d’étanchéité du bac à douche de M. [L] et qu’il est donc établi, même si le réseau de canalisations n’a pu être examiné par l’expert, que celui-ci est à l’origine des désordres constatés à l’aplomb dans l’appartement de Mme [N]. Ces infiltrations, qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage, sont constitutives d’un trouble qui engage la responsabilité de M. [L] à l’égard de Mme [N] pour les désordres constatés en partie cuisine et salle de bains.

4- Sur les préjudices

Mme [N] sollicite la réparation de trois postes de préjudices distincts :

— Sur les frais de remise en état (dénommés préjudice matériel dans le dispositif des conclusions de Mme [N])

Mme [N] sollicite la condamnation de M. [L], du syndicat des copropriétaires et de leurs assureurs respectifs à lui régler la somme de 8 103,83 euros au titre des frais de remise en état de son logement.

Décision du 26 septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/02467 – N° Portalis 352J-W-B7E-CR2MI

Si l’expert a effectivement retenu ce montant sur la base de devis fournis par Mme [N] dans le cadre de l’expertise, le tribunal relève que ces devis datent de 2015, soit antérieurement à l’apparition des désordres objet de la présente instance, et apparaissent liés à des travaux de remise en état générale du bien immobilier dans la perspective de sa mise en vente (démolition de cloisons, aménagement de la cuisine, réfection des sols et de la peinture).

Dès lors, comme le relève à juste titre le syndicat des copropriétaires, ces frais apparaissent sans lien avec les désordres constatés et ne peuvent ainsi donner lieu à indemnisation dans la mesure où Mme [N] sollicite par ailleurs l’indemnisation du préjudice lié aux travaux de peinture et de remise en état du sol, et ne saurait dès lors prétendre à une double indemnisation. Elle sera ainsi déboutée des demandes formées à ce titre.

— Sur les frais de peinture et de réfection des sols

L’expert a estimé les frais de remise en état du studio de Mme [N] à la somme de 6 000 euros pour la peinture et 1 500 euros pour les sols. Il a procédé à cette estimation après avoir jugé le devis produit par Mme [N] dans le cadre de l’expertise « non sérieux » (devis Renault du 16/06/2017 pour un montant de 470 euros TTC) et s’est fondé, pour procéder à son estimation, sur un devis produit au titre des frais de remise en état de 2015, lequel retenait un montant de 3.405 euros HT pour une surface totale de 97m² (devis Archibo Renov), tout en estimant celui-ci insuffisant et a donc chiffré les frais de remise en peinture à une somme forfaitaire de 6 000 euros.

Dans la mesure où Mme [N] ne produit aucun nouveau devis dans le cadre de la présente procédure ni facture, alors même qu’il apparait que ces travaux de remise en peinture ont été effectués puisque le logement est désormais remis en location, les frais de remise en peinture seront justement évalués sur la base du devis produit en 2015 par la société Archibo Renov sur lequel s’accordent les défendeurs, soit à la somme de 3.405 euros HT pour la totalité du studio.

De la même manière, faute de devis produit dans le cadre de la présente procédure, les frais de remise en état du sol seront évalués sur la base de la facture [Localité 28] du 12 mai 2017, produite dans le cadre de l’expertise pour un montant de 1.130,16 euros TTC et concernant la totalité du studio. Les frais de remise en état du sol n’étant retenus par l’expert que pour la pièce principale, il convient de les fixer, au prorata de la surface de cette pièce, à la somme de 732,82 euros.

— Sur le préjudice de jouissance

L’expert judiciaire a conclu dans son rapport que les désordres constatés dans le logement de Mme [N] rendent celui-ci inhabitable dans des conditions normales et a estimé le préjudice de jouissance d’août 2018 à fin juin 2023, date provisoire de référence, à la somme de 22 750 euros sur la base d’un loyer mensuel de référence de 650 euros. Il a donc estimé le préjudice de jouissance à 100 % du montant du loyer mensuel.

Le tribunal relève en premier lieu que, comme le soulignent les défendeurs, Mme [N] indique elle-même dans ses dernières conclusions avoir emménagé dans son studio en septembre 2021 jusqu’en 2024 où il a été mis en location. L’affirmation selon laquelle Mme [N] aurait entre 2015 et 2021 remis son studio en location n’est en revanche corroborée par aucun élément probant, le seul courrier électronique produit aux débats par le syndicat des copropriétaires faisant état d’une occupation du logement de Mme [N] « par des personnes qui restent plusieurs jours et ne parlant pas français » étant insuffisant à établir que le logement était susceptible d’être mis en location à cette période.

Le préjudice de jouissance sera dès lors limité à la période d’août 2015 à septembre 2021 (soit 72 mois), date à laquelle Mme [N] a emménagé dans le bien sans qu’elle justifie, à compter de cette date, de la persistance des désordres à l’origine du préjudice de jouissance.

Le tribunal relève par ailleurs que l’expert n’a pas conclu que le bien était totalement inhabitable mais inhabitable « dans des conditions normales ». Dans la mesure où il n’est par ailleurs pas établi par Mme [N] qu’il s’agit de sa résidence principale et où il est justifié qu’elle a été logée gratuitement pendant cette période, il convient de limiter l’évaluation de son préjudice de jouissance à la moitié de la valeur locative du bien.

Sur l’évaluation du préjudice, les parties s’opposent également quant à la valeur locative du loyer à considérer. Mme [N] soutient qu’il convient de retenir le montant de 650 euros retenu par l’expert tandis que le syndicat et son assureur estiment qu’il convient de minorer ce montant au montant évalué à partir des loyers de référence applicables aux logements parisiens (« encadrement des loyers »).

Compte tenu des caractéristiques de l’appartement (localisation, superficie), de l’estimation produite par Mme [N] d’un montant de 593 euros charges comprises pour un logement « refait à neuf » alors qu’il est établi qu’avant et pendant la période de référence, le logement devait faire l’objet de travaux d’ampleur et n’était pas refait, il convient de retenir une valeur locative mensuelle de 400 euros.

Le préjudice de jouissance de Mme [N] sur la période sera ainsi fixé à 14 400 euros (72 x (400 x 50 %)).

Mme [N] ne produisant aucun justificatif des frais allégués de relogement (frais de transport dans la mesure où elle était logée gratuitement), elle sera déboutée de ses demandes à ce titre.

5- Sur la garantie des assureurs

Selon l’article L. 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré.

L’article L. 112-6 du code des assurances dispose que l’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire.

— Sur la garantie de la société Axa France Iard, assureur du syndicat

La société Axa France Iard oppose l’exclusion de la garantie « Dégât des eaux » des dommages liés aux remontées capillaires lorsqu’il s’agit d’infiltrations lentes, qui ne seraient pas couvertes par la liste limitative des événements figurant aux conditions générales.

Il résulte des pièces produites aux débats que le syndicat a souscrit un contrat d’assurance multirisque immeuble n°3413960504. Si comme le fait valoir l’assureur, la garantie « Dégât des eaux » ne couvre effectivement que les dommages résultant de défaillances de canalisations non enterrées, il convient de relever, comme le souligne le syndicat, qu’il a souscrit l’option « canalisations enterrées et refoulement d’égouts » applicable aux dommages constatés dans la pièce principale dès lors que ceux-ci ont, comme relevé plus haut, pour origine des remontées par capillarité au travers des murs de façade, alimentées par des eaux infiltrées dans le terre-plein sous la cour intérieure de l’immeuble, en provenance du précédent réseau d’évacuation. Le fait que ce réseau ait fait l’objet de travaux depuis est en l’espèce sans incidence, dès lors que les défauts à l’origine de ces travaux sont précisément à l’origine des désordres constatés.

Par ailleurs, la société Axa France Iard soutient que le préjudice de jouissance ne constitue pas un préjudice pécuniaire garanti et qu’elle n’a pas vocation à garantir un tel préjudice. Le syndicat estime pour sa part que le préjudice invoqué par Mme [N] constitue bien un préjudice pécuniaire puisqu’elle n’a pu ni louer, ni vendre, ni habiter son studio.

Il résulte des conditions générales du contrat d’assurance (page 25) que les dommages immatériels sont définis comme « tout préjudice pécuniaire consécutif à un dommage matériel garanti ». Outre que le préjudice de jouissance n’est pas exclu de cette définition, le tribunal relève que dans la mesure où la réparation du préjudice de jouissance se résout en dommages et intérêts, il s’agit bien d’un préjudice pécuniaire couvert par la garantie.

Aucune des exclusions de garantie invoquées n’étant applicable, Mme [N] est donc bien fondée à exercer l’action directe à l’encontre de la société Axa France Iard, qui sera condamnée in solidum avec son assuré, le syndicat des copropriétaires.

S’agissant d’une garantie facultative, la société Axa France Iard est bien fondée à opposer au syndicat des copropriétaires et aux tiers sa franchise contractuelle.

— Sur la garantie de la société Pacifica, assureur de M. [L]

La société Pacifica ne conteste pas formellement le principe de sa garantie mais oppose une déchéance de garantie en invoquant un préjudice lié à la déclaration tardive du sinistre par M. [L] et à une perte de chance d’exercer des recours. M. [L] n’a développé aucune réponse à ce moyen dans ses écritures.

Les conditions générales du contrat d’assurance mentionnent bien, en dernière page, l’obligation de déclaration d’un sinistre dans les cinq jours de celui-ci, suivi d’une mention « Si vous ne vous conformez pas à ces obligations, nous pouvons réduire votre indemnité dans la proportion du préjudice que ce manquement nous aura fait subir ».

Décision du 26 septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/02467 – N° Portalis 352J-W-B7E-CR2MI

Le tribunal relève toutefois que cette clause, qui figure en toute dernière page des conditions générales, dans un encadré intitulé « Que faire en cas de sinistre ? », n’est pas mentionnée en caractères très apparents contrairement aux exigences de l’article L. 112-4 du code des assurances qui prévoit, en son dernier alinéa, que « les clauses de polices édictant des nullités, des déchéances ou des exclusions ne sont valables que si elles sont mentionnées en caractères très apparents ».

La rédaction et la typographie de cette clause de déchéance ne permettent pas d’assurer que l’attention de l’assuré a été spécialement attirée sur cette sanction. Sans qu’il y ait lieu d’examiner le moyen tiré de la tardiveté de la déclaration du sinistre, la compagnie Pacifica n’est donc pas fondée à opposer cette clause de déchéance.

Par ailleurs, contrairement à ce que soutient la compagnie Pacifica, l’indemnisation du préjudice de jouissance auquel est condamné M. [L] postérieurement à l’absence d’exécution des travaux préconisés par l’expert est bien en lien avec un dommage matériel garanti, peu important que les infiltrations aient cessé, dès lors que les désordres ont persisté même après les infiltrations.

La compagnie Pacifica, qui ne peut opposer ni clause de déchéance ni exclusion de garantie, sera donc condamnée à indemnisation in solidum avec son assuré, M. [L].

6- Sur les demandes en exécution de travaux

— Sur les demandes formulées à l’égard de M. [L]

Mme [N] sollicite la condamnation de M. [L] à justifier de la réalisation des travaux préconisés par l’expert et, à défaut, sa condamnation à les faire réaliser sous astreinte.

M. [L] s’oppose à ces demandes en faisant valoir qu’il a fait réaliser les travaux en question en octobre 2017 et qu’au surplus, aucun incident n’a été signalé par la demanderesse depuis.

Il ressort du rapport d’expertise que l’expert avait préconisé une reprise des installations sanitaires de M. [L]. Lors de la production d’un premier devis en avril 2017, l’expert a rejeté ce devis de l’entreprise ABED comme étant non conforme et insuffisant dans le détail des prestations de mise en œuvre. Un nouveau devis et une facture de l’entreprise Baty Dépannage du 11 octobre 2017 d’un montant de 2.979 euros ont ensuite été produits en janvier 2018.

A leur sujet, l’expert judiciaire a indiqué qu’il ne mentionnait que « la dépose et la réfection des carrelages muraux. De ce fait, l’étanchéité indiquée au devis ne peut être envisagée que sur les parois. Il semble donc y avoir absence d’étanchéité rapportée au sol où le carrelage précédent infiltrant serait conservé en place. D’où une non-conformité vis-à-vis de l’exigence réglementaire ». L’expert conclut donc que ce devis ne répond pas au niveau d’exigence attendue.

Or, dans le cadre de la présente instance, M. [L] ne produit pas de facture autre que celle établie par la société Baty Dépannage en novembre 2017 et examinée par l’expert, de sorte qu’il ne justifie pas avoir effectué les travaux tels que préconisés par celui-ci.

Décision du 26 septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/02467 – N° Portalis 352J-W-B7E-CR2MI

Dans ces conditions, il convient de le condamner à justifier de la réalisation des travaux conformément aux préconisations de l’expert et à défaut, de faire réaliser les travaux selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision, sans qu’il y ait lieu toutefois d’assortir cette condamnation d’une astreinte, la persistance des infiltrations n’étant pas établie.

— Sur les demandes formulées à l’égard du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— une facture du 30 novembre 2020 de la société ARPA pour un montant de 6.127 euros mentionnant précisément l’installation d’un procédé Aquaraid, validé par l’expert dans son rapport ;

— diverses factures et versements d’acomptes auprès de la société Sapa pour des prestations de ravalement des façades de la cour et des travaux de réfection de la cour achevés en 2022.

Il apparait donc que le syndicat a effectué les travaux préconisés par l’expert, sans qu’il y ait lieu de le condamner en sus à faire effectuer les travaux selon le devis Tech Santé Habitat, celui-ci consistant en une solution alternative à celle prévue à l’autre devis prévoyant la solution Aquaraid et non en une solution complémentaire. L’expert ayant validé les deux devis en indiquant que tous deux répondaient à la demande, il convient de constater que les travaux réalisés et justifiés par le syndicat, qui correspondent à l’un des deux devis validés par l’expert, ont été exécutés.

Mme [N] sera déboutée de sa demande à ce titre.

7- Sur les condamnations pécuniaires

Dans la mesure où les désordres ont été constatés en des endroits distincts et où leurs origines respectives sont précisément identifiées et différentes, il convient de répartir le montant des condamnations entre les différents responsables au regard des éléments exposés ci-avant à proportion des zones concernées par ces préjudices soit :

— s’agissant des travaux de peinture : le syndicat des copropriétaires sera condamné in solidum avec la société Axa France Iard à indemniser 50 % des travaux de remise en peinture (pour la pièce principale) soit 1.702,50 euros HT et 100 % des frais de remise en état des sols (soit 732,82 euros TTC). M. [L] et son assureur (concernant les désordres dans la partie cuisine et la salle d’eau) seront condamnés in solidum à régler 50 % des frais de remise en peinture soit 1.702,50 euros HT.

— s’agissant du préjudice de jouissance : au regard de la nature, de la situation et de l’impact respectifs des désordres, il convient de condamner M. [L] et son assureur à indemniser 30 % du montant de ce préjudice, soit 4.320 euros, et le syndicat et son assureur à 70 % de celui-ci, soit la somme de 10.080 euros. Il n’y a en effet pas lieu, comme le soutient M. [L], de réduire la période de préjudice de jouissance qui lui est imputable dans la mesure où il aurait effectué les travaux de réfection de ses installations sanitaires en octobre 2017. En effet, ainsi que jugé plus haut, ces travaux ne sont pas conformes à ceux préconisés par l’expert et donc de nature à mettre fin avec certitude aux désordres constatés dans la salle de bains et l’espace cuisine.

Décision du 26 septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 20/02467 – N° Portalis 352J-W-B7E-CR2MI

Le syndicat des copropriétaires et la société Axa France Iard seront donc condamnés in solidum à verser à Mme [N] la somme de 2 435,32 euros (1 702,50 + 732,82 euros) en réparation de son préjudice matériel et la somme de 10 080 euros au titre du préjudice de jouissance.

M. [L] et la société Pacifica seront condamnés in solidum à verser à Mme [N] la somme de 1 702,50 euros HT en réparation de son préjudice matériel et la somme de 4 320 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Ces condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision en application de l’article 1231-7 du code civil.

8 – Sur les appels en garantie

Mme [N] étant déboutée de sa demande de condamnation in solidum de M. [L], de la société Axa France Iard, du syndicat et de la société Pacifica, les appels en garantie mutuels formés à ce titre par les parties sont dès lors sans objet.

Au regard des éléments développés ci-dessus, la société Axa France Iard sera condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations prononcées à son encontre. La compagnie Pacifica sera quant à elle condamnée à garantir M. [L] de toutes les condamnations prononcées à son égard.

Conformément à l’article L. 112-6 du code des assurances, la société Axa pourra opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire, telles que les franchises et plafonds contractuels.

9 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, la société Axa, M. [L] et la compagnie Pacifica, parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût de l’expertise et des dépens afférents à la procédure de référé.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, le syndicat des copropriétaires, la société Axa, M. [L] et la compagnie Pacifica seront condamnés in solidum à payer à Mme [N] la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles, Mme [N] étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle. Ils seront en conséquence déboutés de leurs demandes à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

RECOIT l’intervention volontaire de la compagnie Pacifica ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] [Localité 3] et la société Axa France Iard à verser à Mme [Y] [N] la somme de 2.435,32 euros en réparation de son préjudice matériel de remise en peinture et sols et la somme de 10.080 euros au titre du préjudice de jouissance du mois d’août 2015 au 1er septembre 2021;

CONDAMNE in solidum M. [D] [L] et la société Pacifica à verser à Mme [Y] [N] la somme de 1.702,50 euros HT en réparation de son préjudice matériel de remise en peinture et la somme de 4.320 euros au titre de son préjudice de jouissance du mois d’août 2015 au 1er septembre 2021 ;

DEBOUTE Mme [Y] [N] de sa demande de condamnation in solidum des défendeurs à lui verser la somme de 8 103,83 € au titre du préjudice matériel ;

CONDAMNE la société Axa France IARD à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 27] de toutes condamnations prononcées à son encontre, en principal, frais et accessoires ;

CONDAMNE la compagnie Pacifica à garantir M. [L] de toutes condamnations prononcées à son encontre, en principal, frais et accessoires ;

RAPPELLE que conformément à l’article L. 112-6 du code des assurances, l’assureur pourra opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire, telles que les franchises et plafonds contractuels ;

CONDAMNE M. [D] [L] à justifier de la réalisation des travaux de réfection de ses installations sanitaires conformément aux préconisations de l’expert judiciaire dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement et à défaut, le CONDAMNE à réaliser ces travaux selon les préconisations de l’expert dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision ;

DEBOUTE Mme [Y] [N] de sa demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux en parties communes ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires, M. [D] [L], la société Axa France Iard et Pacifica au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût de l’expertise et de l’instance en référé ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires, M. [D] [L], la société Axa France Iard et Pacifica à verser à Mme [Y] [N] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles, et les DEBOUTE en conséquence de leurs demandes à ce titre ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 26] le 26 septembre 2025.

La greffière La présidente