TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

20 NOVEMBRE 2025

N° RG 23/06621 – N° Portalis DB22-W-B7H-RTIH

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [10] situé [Adresse 3] représenté par son syndic, L2CA, société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 530 035 070 dont le siège social est situé [Adresse 5] et prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Lalia MIR, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Julien GUILLOT de la SELARL GUILLOT AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [Y]

né le 15 Août 1971 à [Localité 7] (LIBAN),

demeurant [Adresse 6],

représenté par Maître Richard NAHMANY, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Christophe MOUNZER, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 31 Octobre 2023 reçu au greffe le 14 Novembre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 18 Septembre 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 20 Novembre 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [K] [Y] est propriétaire des lots n°253 et 237 au sein de la Résidence DE [Localité 8] sise [Adresse 2].

Par un jugement en date du 16 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Versailles, saisi d’une opposition à ordonnance d’injonction de payer datée du 18 décembre 2019, a :

— déclaré l’opposition recevable,

— mis à néant l’injonction de payer,

— condamné M. [Y] à payer au syndicat des copropriétaires

de la résidence [12] la somme de 11.671,44 euros au titre des charges de copropriété échues au 5 janvier 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 11 novembre 2019,

— ordonné la capitalisation des intérêts pour les intérêts dus pour une année entière, à compter du 19 avril 2021,

— rejeté la demande du [Adresse 15] au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— accordé à M. [Y] la faculté de se libérer de sa dette au moyen de versements mensuels de 486,31 euros échelonnés à compter du 10 du mois suivant la signification du jugement et ainsi de mois en mois jusqu’au parfait règlement,

— dit que le défaut de paiement d’une seule mensualité à l’échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde deviendrait immédiatement exigible,

— condamné M. [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13], la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [Y] à payer les dépens, incluant les frais d’injonction de payer,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Faisant grief à M. [Y] de persister à ne pas régler ses charges de copropriété, le [Adresse 14] [Adresse 11] lui a, par l’intermédiaire de son conseil, adressé une mise en demeure en date du

30 mai 2023 par courrier recommandé avec accusé de réception en date

du 2 juin 2023, d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [10] sise [Adresse 2] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société L2CA, a, par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2023, fait assigner M. [Y] devant le tribunal de céans aux fins notamment de le voir condamner à lui payer la somme de 12.290,68 euros, dont 10.790,68 euros à titre principal au titre des charges de copropriété ultérieures au 5 janvier 2021 selon décompte arrêté au

26 septembre 2023 et 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique

le 2 mai 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société L2CA, demande au tribunal, au visa des articles L.221-4 et suivants du code de l’organisation judiciaire, 44 du code de procédure civile, 35, 36, 55 et 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, 10, 10-1, 14-1, 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 1240, 1342-20 et 1343-2 du code civil, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

— le recevoir en son action;

— l’en déclarer bien fondé ;

En conséquence :

— condamner M. [Y] à lui payer la somme totale de 9.497,15 euros :

• 7.997,15 euros à titre principal, majorée des intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 30/05/2023 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil au titre des charges de copropriété ultérieures au 05/01/2021 selon décompte arrêté au 16/04/2024 ;

• 1.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. [Y] à lui payer, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeter la demande de paiement de M. [Y] ;

— dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également

intérêts ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à venir ;

— condamner M. [Y] aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le

7 janvier 2025, M. [Y] demande au tribunal, au visa des articles 1343-5 du code civil et 32-1 et 700 du code de procédure civile, de :

A titre principal :

— juger que la somme due par lui au titre des charges de copropriété du

5 janvier 2021 au 31 mars 2025 s’élève à la somme de 16.172,85 euros ;

— lui accorder les délais qu’il sollicite afin de régler cette dette à savoir en

3 paiements de la somme de 5.390,95 euros le 7 janvier 2025, le 10 février 2025 et le 10 mars 2025 ;

A titre subsidiaire :

— lui accorder un délai de 6 mois, afin de lui permettre de payer toute somme supérieure à la somme de 16.172,85 euros qu’il reconnaît devoir au titre des charges impayées.

En tout état de cause :

— débouter le syndicat des copropriétairesde sa demande de condamnation au titre des dommages et intérêts ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 27 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 septembre 2025 et a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le jugement du tribunal judiciaire de Versailles rendu le 16 décembre 2021 condamnant notamment M. [Y] à payer au syndicat des copropriétaire la somme de 11.671,44 euros au titre des charges de copropriété échués au

5 janvier 2021 ;

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de M. [Y] pour les lots n°237 et 253 ;

— une mise en demeure en date du 30 mai 2023 adressée par le conseil

du syndicat des copropriétaires au défendeur pour un montant de

18.238,26 euros ;

— un relevé de compte sur la période courant du 1er janvier 2024 au

16 avril 2025 pour un solde débiteur de 11.506,96 euros ;

— un relevé de compte sur la période courant du 1er janvier 2021 au

26 septembre 2023 pour un solde débiteur de 17.357,79 euros ;

— des appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2021 au

30 juin 2025,

— les relevés des dépenses 2020, 2021, 2022 et 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

3 septembre 2020, 10 mai 2021, 4 juillet 2022 et 18 septembre 2023 ayant approuvé les comptes des exercices 2019, 2020, 2021 et 2022, voté les budgets prévisionnels des exercices 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 et voté la réalisation de divers travaux,

— les attestations de non recours y afférentes.

Il convient à titre liminaire de relever que compte tenu du jugement du

16 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires ne peut prétendre obtenir une condamnation de M. [Y] que pour les charges échues postérieurement au 5 janvier 2021.

Si le syndicat des copropriétaires indique dans ses conclusions que le syndic ne parvient pas à modifier sur le logiciel le montant indiqué sur le relevé de compte, mais qu’il a toujours été indiqué à M. [Y] qu’il était redevable des sommes ultérieures au jugement, il convient de rappeler qu’il appartient au demandeur d’apporter la preuve des sommes réclamées. Or, en l’espèce, force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne produit aucun décompte permettant d’avoir une vue d’ensemble des sommes effectivement échues après le 5 janvier 2021 et de comprendre le calcul lui permettant d’arriver à la somme de 7.997,15 euros due au 16 avril 2025.

La somme des charges appelées postérieurement au 5 janvier 2021 est de 17.727 euros, appel de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus.

M. [Y] ayant réglé la somme de 11.000 euros par deux virements

portés à son crédit les 22 janvier 2025 et 3 mars 2025, il sera condamné

à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 6.727 euros au titre

des charges de copropriété impayées arrêtées au 16 avril 2025, appel de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du défendeur aux intérêts au taux légal à compter du 30 mai 2023, date de la mise en demeure.

Ladite mise en demeure ayant été distribuée le 2 juin 2023, les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter de cette date.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années, ce en dépit d’une précédente condamnation, a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Si M. [Y] soutient qu’il est de bonne foi, ayant alerté le syndic à plusieurs reprises sur l’erreur de reprise de solde qu’il avait commise, il convient de relever que cette erreur n’autorisait pas M. [Y] à ne payer aucune charge de copropriété. M. [Y] aurait ainsi dû payer ses charges au fur et à mesure des appels de fonds.

Il convient, dès lors, de condamner M. [Y] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 1343-5, alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M. [Y], qui sollicite des délais de paiement, n’allègue ni ne justifie d’aucune difficulté financière. En outre, il a déjà bénéficié de délais de paiement aux termes du jugement du 16 décembre 2021, mais n’a malgré cela pas repris le paiement de ses charges courantes jusqu’au mois de janvier 2025. Par ailleurs, au regard de l’ancienneté de la dette, il a déjà, de fait, bénéficié de délais de paiement. Dans ces conditions, sa demande de délais sera rejetée.

Sur les autres demandes

M. [Y], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [Y] sera condamnéà lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence DE [Adresse 9] sise [Adresse 1]), représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes ;

Condamne M. [K] [Y], à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence DE [Localité 8] sise [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 6.727 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 16 avril 2025, appel de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus,

avec intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2023 ;

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne M. [K] [Y], à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence DE [Localité 8] sise [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts ;

Déboute M. [K] [Y] de sa demande tendant à obtenir des délais de paiement ;

Condamne M. [K] [Y], à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence DE [Localité 8] sise [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [K] [Y] aux dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence de la Résidence DE [Localité 8] sise [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 NOVEMBRE 2025 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE