TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/56566 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XD7

N° : 12

Assignation du :

24 Septembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 10 mars 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. [F]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Marie-clémence MUTELET, avocat au barreau de PARIS – #C0152

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. BERKO [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Frédéric JEANGIRARD, avocat au barreau de PARIS – #E0111

DÉBATS

A l’audience du 03 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé du 22 mai 2018, Monsieur [J] [F], aux droits duquel vient la société civile immobilière [F], a renouvelé le contrat de bail consenti à la société Ella-Rose portant sur les lots n°5 et 26 d’un immeuble situé [Adresse 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2016, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 34.000 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement à terme échu.

Suivant acte sous seing privé du 22 mai 2018, la société Ella-Rose a cédé son fonds de commerce à la société Berko [Localité 7], comprenant le droit au bail sur les locaux sis [Adresse 4].

Par courrier du 29 avril 2023, la bailleresse a étendu le bail au profit de la société Barko [Localité 7] à une cave n°19 située dans le même immeuble, moyennant le paiement d’un loyer supplémentaire de 150 euros hors taxes, payable trimestriellement en même temps que le loyer courant.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [F] a fait délivrer au preneur, par exploit du 18 juillet 2024, un commandement de payer la somme en principal de 16.131,28 euros au titre des loyers et charges échus à cette date, visant la clause résolutoire.

Par exploit délivré le 24 septembre 2024, la SCI [F], se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, a fait citer la société Barko Paris devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir constater notamment l’acquisition de la clause résolutoire.

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 25 novembre 2024, a fait l’objet d’un renvoi.

A l’audience du 3 février 2025, par conclusions déposées et oralement soutenues, la SCI [F] demande au juge des référés de :

« Vu l’article L145-41 du code de commerce,

Vu les articles 808 et 809 du code de procédure civile,

Vu le contrat de bail,

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle et les articles L. 145-17.1 et L. 145-41 du code de commerce en date du 18 juillet 2024,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle du bail commercial consenti à la société Berko [Localité 7] par l’effet du commandement de payer délivré le 18 juillet 2024 à la requête de la SCI [F], et resté sans effet dans le délai d’un mois.

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de la société Berko [Localité 7] et de tous occupants de son chef des lieux loués sis [Adresse 3], avec le concours de la force publique si besoin est,

Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de choisir et ce aux frais, risques et périls de la société Berko [Localité 7],

Condamner la société Berko [Localité 7] à payer à la SCI [F] :

— la somme provisionnelle de 36.070,53 euros, sauf à parfaire, correspondant aux loyers et charges échus impayés, selon décompte arrêté au 31 janvier 2025, majorée des intérêts au taux légal en sus à compter du 18 août 2024 ;

— une indemnité d’occupation provisionnelle, fixée au montant du loyer en vigueur, charges et taxes en sus, et ce jusqu’à complète libération des lieux.

—  2.400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société Berko [Localité 7] à supporter les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 18 juillet 2024 et de la présente assignation. »

En réplique, par écritures déposées et oralement soutenues à l’audience, la société Berko [Localité 7], demande au juge des référés de :

« Vu l’article 1343-5 du code civil,

Vu l’article L145-41 du code commerce,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées au débat,

Recevoir la société Berko [Localité 7] en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Constater la créance de la société Berko [Localité 7] à hauteur de la somme de 27.560,21 euros, sauf à parfaire au regard des règlements dont il serait justifié ;

Accorder à la société Berko [Localité 7] les plus larges délais de paiement, à savoir :

— apurement de l’intégralité de sa dette selon un échéancier de 20 mensualités de 1.378,01 euros débutant le 1er février 2025, la dernière échéance devant solder sa dette ;

En conséquence,

Prononcer la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire et de ses effets,

Condamner la société Berko [Localité 7] à s’acquitter de sa dette locative selon un échéancier de 20 mensualités débutant le 1er février 2025, la dernière échéance devant solder sa dette, soit des mensualités de 1.378,01 euros,

Débouter la société SCI [F] en sa demande de condamnation de la société Berko à la somme de 2.400 euros au titre de l’article 700,

Débouter la société SCI [F] en sa demande de condamnation de la société Berko aux entiers dépens. »

Il a été indiqué à l’audience que la société Berko [Localité 7] avait récemment effectué des règlements partiels.

Le juge des référés a autorisé la communication de notes en délibéré sous quinzaine afin exclusivement de confirmer le cas échéant le bon encaissement de ces sommes.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 mars 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Par message notifié électroniquement le 13 février 2025, la requérante a transmis un décompte actualisé de la dette locative de la société Berko à hauteur de 30.163,61 euros et précisé que le chèque annoncé lors de l’audience n’avait toujours pas à ce jour été réceptionné.

Par message notifié électroniquement le 18 février 2025, la société Berko [Localité 7] indiquait avoir effectué un virement bancaire afin de palier le défaut d’acheminement du chèque et précisait que le solde restant dû s’élevait donc à 27.560,57 €, pour lequel était proposé un règlement en 20 mensualités de 1.378,02 € chacune.

Par message notifié électroniquement le 20 février 2025, la requérante indiquait ne pas avoir reçu à ce jour le virement annoncé d’un montant de 2.603,04 euros et précisait qu’au 20 février 2025, la dette locative s’élevait toujours à la somme de 30.163,61 euros.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve des obligations qu’il invoque.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— la violation des obligations invoquées dans le commandement soit manifestement fautive,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Par ailleurs, l’avenant du 22 mai 2018 renvoie au bail initial du 29 novembre 1989, stipulant une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, celui-ci pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La société Berko [Localité 7] ne conteste pas la régularité du commandement de payer délivré le 18 juillet 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par la bailleresse. Le commandement mentionne le délai d’un mois pour régler les causes qui y sont contenues, à savoir notamment de payer la somme en principal de 16.131,28 euros. Il reproduit la clause résolutoire stipulée au contrat et reprend par ailleurs les dispositions des articles L. 145-41 et L. 145-17 du code de commerce. En outre, un décompte des sommes dues y est joint, permettant au preneur d’en contester éventuellement les causes.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI [F] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleresse face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Il ressort du décompte versé aux débats que les causes du commandement n’ont pas été apurées dans le délai d’un mois, ce qui n’est en outre pas contesté par la défenderesse.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail sont donc réunies au 18 août 2024 à 24h00.

Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, et peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le relevé locatif actualisé au 31 janvier 2025 versé aux débats par la bailleresse fait apparaître l’existence d’un arriéré de loyers, de charges taxes et accessoires de 36 070,53 euros au titre de la dette locative arrêtée à cette date.

Or il résulte de la note en délibéré transmise par la SCI [F] le 13 février 2025 que celle-ci a encaissé deux virements effectués par le preneur le 4 février 2025, aux montants respectifs de 250 euros et de 5.656,92 euros, qu’il convient de déduire.

En revanche, la bailleresse a informé la juridiction de l’absence de réception du chèque qui devait être envoyé par voie postale par le preneur tout comme ne pas avoir reçu le virement annoncé d’un montant de 2.603,04 euros et a précisé qu’au 20 février 2025, la dette locative s’élevait toujours à la somme de 30.163,61 euros.

Ainsi, la société Barko [Localité 7] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 30.163,61 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, taxes et accessoires arrêté au 12 février 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 16.131,28 euros à compter du commandement de payer du 18 juillet 2024 et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

L’article L 145-41 du code de commerce prévoit que le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La société Berko [Localité 7] sollicite des délais de paiement à hauteur de 20 mois à compter rétroactivement du 1er février 2025. Elle expose qu’elle rencontre des difficultés financières et indique avoir déjà procédé à plusieurs règlements afin de réduire sa dette, ce qui démontre, selon elle, sa bonne foi et sa volonté d’apurer la dette.

En réplique, la bailleresse s’oppose à l’octroi de délai de paiement. Elle indique néanmoins que dans l’hypothèse où des délais seraient accordés au preneur, elle sollicite que le non-respect de l’échéancier entraîne application de la déchéance du terme.

Il ressort du relevé de compte arrêté au 12 février 2025 que le preneur a effectué deux règlements de 1.266,66 euros les 13 et 14 janvier 2025, un virement de 4.000 euros le 31 janvier 2025 ainsi que deux virements aux montants respectifs de 250 euros et 5.656,92 euros le 4 février 2025.

Ces différents règlements par le preneur démontrent un réel effort de règlement et justifient de lui accorder un ultime échéancier.

Sa demande de délais de paiement de vingt mois sera donc accueillie, avec suspension des effets de la clause résolutoire, dans les conditions prévues par l’article L. 145-41 du code de commerce précité.

En revanche, il n’y a pas lieu de faire débuter l’échéancier de manière rétroactive au 1er février 2025, sauf à mettre en difficulté la défenderesse quant au respect de l’échéancier accordé.

Il lui est rappelé qu’à défaut de règlement d’une seule échéance ou du loyer courant et des charges et taxes à leur date prévue, le solde sera immédiatement exigible et la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion de la locataire avec le concours de la force publique si nécessaire, et le sort des meubles réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, la défenderesse sera redevable d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel, qu’il convient de fixer à une somme égale au montant non sérieusement contestable du loyer mensuel, des charges et taxes en cours, et ce jusqu’à libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Succombant, la société Berko [Localité 7] sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 juillet 2024.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la Berko Paris ne permet d’écarter la demande de la SCI [F] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera donc condamnée à verser à la SCI [F] la somme de 1.000 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies ;

Condamnons la société Berko [Localité 7] à payer à la société civile immobilière [F] la somme de 30.163,61 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 12 février 2025, échéance du 4ème trimestre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 16.131,28 euros à compter du commandement de payer du 18 juillet 2024 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Autorisons la société Berko [Localité 7] à s’acquitter de cette somme en 20 mensualités, dont 19 mensualités de 1.378 euros et une 20ème réglant le solde, la première devant intervenir avant le 15 du mois suivant le mois de signification de la présente décision et les suivantes avant le 15 de chaque mois, ces mensualités s’ajoutant aux loyer et charges courants ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais et disons qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si la société Berko [Localité 7] se libère de sa dette dans ce délai et si les loyers courants augmentés des charges et taxes afférents sont payés pendant le cours de ce délai dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à bonne date dans les conditions ci-dessus fixées ou du loyer courant augmenté des charges et taxes afférents à leur échéance :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la société Berko [Localité 7] et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 4], avec le concours de la force publique si nécessaire mais sans astreinte ;

— le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— la société Berko [Localité 7] sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer à la société civile immobilière [F] une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférents, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes plus amples ou contraires des parties ;

Condamnons la société Berko [Localité 7] à payer à la société civile immobilière [F] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la défenderesse aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 18 juillet 2024 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7], le 10 mars 2025

Le Greffier Le Président

Pascale GARAVEL Anita ANTON