TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 25/03240

N° Portalis 352J-W-B7J-C7KX3

N° MINUTE : 1

Assignation du :

12 Mars 2025

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [V] [B][2]

[2]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Médiateur : [O] [Z]

[Adresse 9]

[Localité 7]

JUGEMENT

rendu le 12 Décembre 2025

DEMANDERESSES

Madame [E] [L] [N] [K]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 18] – JAPON

Madame [S] [L] [H] [Y]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 18] – JAPON

toutes deux représentées par Maître Christophe DENIZOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0119

DEFENDERESSE

S.A.R.L FRAGONARD [Adresse 13]

[Adresse 10]

[Localité 7]

représentée par Maître Julie BONNEMAY-ISRAËL, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C2108

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 03 Octobre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 8 juin 2016, Madame [E] [K] a donné à bailcommercial, à la société FRAGONARD [Adresse 13] des locaux sis à [Adresse 15], pour une durée de neuf années du 5 mai 2015 au 4 mai 2024, l’exercice de l’activité de « Vente de parfums, cosmétiques, prêt à porter hommes, femmes, enfants, article de [Localité 14], articles de décoration, vaisselle, cadeaux, objets des arts de la table, maroquinerie, bijoux, accessoires de mode et toutes activités connexes » et un loyer annuel de 50.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte authentique en date du 19 décembre 2022, Madame [E] [K] a fait donation à Madame [S] [Y], sa fille, de la nue-propriété des bien loués.

Par acte de commissaire de justice signifié le 07 novembre 2023, Madame [E] [K] et Madame [S] [Y] (ci-après les consorts [K] et [Y]) ont donné congé à la société FRAGONARD [Adresse 13] pour le 30 juin 2024, avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2024 moyennant un loyer annuel de 682.240 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 8 novembre 2023, la société FRAGONARD [Adresse 13] a fait part aux consorts [K] et [Y] de son accord pour le renouvellement du bail au 1er juillet 2024 mais refusé le loyer proposé en demandant qu’il soit fixé conformément à la règle du plafonnement prévue à l’article L.145-34 du code de commerce.

Puis, par lettre recommandée avec avis de réception en date du 17 septembre 2024, les consorts [K] et [Y] ont adressé à la société FRAGONARD [Adresse 13] un mémoire en fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2024 à la somme de 682.240 euros hors taxes et hors charges.

Par acte de commissaire de justice signifié 13 mars 2025, les consorts [K] et [Y] ont assigné la société FRAGONARD [Adresse 13] à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de leur mémoire préalable régulièrement notifié et de leur assignation, les consorts [K] et [Y] demandent au juge des loyers commerciaux de :

« 1/ A titre principal

Juger que par application des dispositions des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, le loyer de renouvellement du bail dont s’agit à effet du 1er juillet 2024 doit être fixé à la valeur locative.

Fixer en conséquence le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2024 à un montant annuel de six centquatre-vingt-deux mille deux cent quarante euros (682.240 €) hors charges et hors taxes en principal.

2/ A titre subsidiaire

Désigner tel Expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président, avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués.

Dans ce cas, fixer le loyer provisionnel que le locataire devra régler à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la fin de la procédure définitive en fixation du loyer, à la somme annuelle de 682.240 € HT et HC.

Voir en telle hypothèse réserver les dépens.

3/ En toute hypothèse

Condamner la société FRAGONARD [Adresse 13] au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner la société FRAGONARD [Adresse 13] aux dépens dont distraction au profit de l’avocat soussigné en vertu de l’article 699 du code de procédure civile. »

Sur le fondement des articles L.145-33, L.145-34 et R.145-23 du code de commerce, les consorts [K] et [Y] exposent que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative, qu’ils évaluent à la somme de 682.240 euros par an, en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Ils invoquent l’arrêté interministériel du 25 septembre 2015 qui a délimité le secteur dans lequel les locaux loués se trouvent en zone touristique internationale, ce qui emporte en conséquence la possibilité d’ouverture le dimanche, et le travail des salariés possible en soirée, jusqu’à minuit, tous les jours de la semaine. Ils soutiennent également que de nombreuses constructions nouvelles portant sur des opérations de restructuration importante d’immeubles ont eu pour effet de densifier le secteur, d’améliorer son attractivité et par en conséquence d’accroître sa chalandise.

En ce qui concerne l’évaluation de la valeur locative, les consorts [K] et [Y] fixent la surface utile des locaux à 122,64 m² et leur surface pondérée à 82,03 m²P. Ils soutiennent qu’eu égard à la situation des locaux dans un tronçon dynamique de la rue, de leur configuration, de leur destination large et adaptée au secteur, des clauses du bail équilibrée entre les parties et de l’état du marché locatif, la valeur locative unitaire s’évalue à 8.000 euros/m²/an et la valeur locative totale à 656.000 euros/an.

Ils considèrent enfin qu’au terme du bail, le preneur bénéficie de deux avantages, une large destination et une cession du droit au bail seulement soumise à l’agrément du bailleur, justifiant chacun d’une majoration de 2 %, soit une valeur locative de 682.240 euros/an.

Aux termes de son mémoire en réponse régulièrement notifié, la société FRAGONARD [Adresse 13], demandent au juge des loyers commerciaux de :

« A titre principal,

— FIXER à la somme principale annuelle de 62.121,49 € (SOIXANTE DEUX MILLE CENT VINGT ET UN EUROS) HC et HT, le loyer dû par la société FRAGONARD [Adresse 13] à Madame [E] [L] [N] [K] et à Madame [S] [L] [H] [Y] pour le renouvellement du bail des locaux sis à [Adresse 15], à compter du 1er juillet 2024,

A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire une expertise devait être ordonnée :

— FIXER à la somme principale annuelle de 62.121,49 € (SOIXANTE DEUX MILLE CENT VINGT ET UN EUROS) HC et HT, le loyer provisionnel dû par la société FRAGONARD [Adresse 13] à Madame [E] [L] [N] [K] et à Madame [S] [L] [H] [Y] pour le renouvellement du bail des locaux sis à [Adresse 15], à compter du 1er juillet 2024,

En tout état de cause,

— DEBOUTER Madame [E] [L] [N] [K] et Madame [S] [L] [H] [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER Madame [E] [L] [N] [K] et Madame [S] [L] [H] [Y] in solidum à payer à la société FRAGONARD [Adresse 13] une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER Madame [E] [L] [N] [K] et Madame [S] [L] [H] [Y] in solidum aux dépens ».

Sur le fondement de l’article L.145-34 du code de commerce, la société FRAGONARD [Adresse 13] conteste la modification des facteurs locaux de commercialité et considère que le loyer doit être fixé selon la règle du plafonnement, soit à la somme de 62.121,49 euros/an.

Elle affirme que la commercialité du quartier n’a pas évolué favorablement sur la durée du bail expiré, précisant que les locaux ne se situent pas sur les tronçons de la rue les plus recherchés mais sur un tronçon d’une commercialité inférieure. Elle soutient également que l’arrêté interministériel cité par la bailleresse a eu un impact limité puisqu’elle n’a pas modifié les conditions d’exploitation de sa boutique. Elle relève que les projets immobiliers évoqués par la bailleresse se soldent pas un déficit de surface de 1.221,27 m² et non par une augmentation.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur le principe du renouvellement du bail

Selon l’article L.145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement ; le congé doit être donné par acte extrajudiciaire.

En l’espèce, le bail s’est renouvelé à compter du 1er juillet 2024 par l’effet du congé avec offre de renouvellement signifié par les consorts [K] et [Y] à la société FRAGONARD [Adresse 13] le 07 novembre 2023.

Cela sera constaté.

2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R.145-2 à R.145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Selon l’article L.145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

L’article R.145-6 précise que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En outre, une modification des facteurs locaux de commercialité peut constituer un motif de déplafonnement d’un loyer renouvelé si elle est notable, survenue au cours du bail expiré et de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le preneur, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux.

En l’espèce, en ce qui concerne la modification notable des facteurs locaux de commercialité invoquée par les consorts [K] et [Y] et l’évaluation de la valeur locative, en l’état des pièces produites par les parties, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer. Aucune ne corrobore en effet ses allégations par des éléments de preuve suffisants.

Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés des consorts [K] et [Y] qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.

En application de l’article L.145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société FRAGONARD [Adresse 13] pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes.

3- Sur l’injonction de rencontrer un médiateur

Selon l’article 21 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige.

Aux termes de l’article 1533 du même code le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.

En application de l’article 1533-1, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2, organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l’article 1533-3, le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion. La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros.

Au regard de la nature du litige, et à défaut de conciliation intervenue devant l’expert, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l’article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre, d’une part, Madame [E] [K] et Madame [S] [Y] et, d’autre part, la société FRAGONARD [Adresse 13] et portant sur les locaux commerciaux sis à [Adresse 15], à compter du 1er juillet 2024 ;

Avant dire droit pour le surplus, tous moyens des parties demeurant réservés,

Ordonne une mesure d’expertise ;

Désigne pour y procéder :

Madame [V] [B]

[Adresse 3]

[XXXXXXXX01] – [Courriel 11]

expert près de la cour d’appel de Paris,

avec mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux litigieux situés à [Localité 16], [Adresse 5], et les décrire,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— donner son avis sur une éventuelle modification notable des facteurs locaux de commercialité mentionnés au 4° de l’article L.145-33 du code de commerce et définis par l’article R.145-6 du code de commerce,

— rechercher la valeur locative des locaux loués à la date du 1er juillet 2024 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

— donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er juillet 2024 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— tenter de concilier les parties,

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 décembre 2026 ;

Fixe à la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par Madame [E] [K] et Madame [S] [Y], à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, [Adresse 17]) au plus tard le 11 février 2026 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 26 mars 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, à défaut de conciliation intervenue devant l’expert, en la personne de :

Madame [O] [Z]

[Adresse 9]

[XXXXXXXX02] – [Courriel 12]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit que le médiateur devra organiser la réunion d’information dans un délai de deux mois à compter de l’information qui lui sera donnée par l’expert sur l’envoi aux parties de sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera immédiatement et imérativement l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Réserve les dépens.

Fait et jugé à PARIS, le 12 décembre 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. FORESTIER