TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Thalita LE BEL ESQUIVILLON

M^e Virginie BOURDOU

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Alain DE LANGLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/11600 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6VE2

N° MINUTE : 8

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 21 mai 2025

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Alain DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [T], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Thalita LE BEL ESQUIVILLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E2281

Madame [E] [T], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de M^e Virginie BOURDOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0204

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 mars 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 mai 2025 par Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 21 mai 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/11600 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6VE2

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 septembre 2023, la SA ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation à M. [R] [T]. et Mme [E] [T] sur des locaux situés au [Adresse 3] (appt 50, étage 02, bâtiment 01, escalier B, cave n°21), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 401,98 euros et d’une provision pour charges de 148,24 euros.

Par actes de commissaire de justice du 8 août 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5 225,40 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [T] et Mme [E] [T] le 9 août 2024.

Par assignations du 14 novembre 2024, la SA ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [T] et Mme [E] [T], ainsi qu’à la séquestration des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  6 357,28 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2024 inclus,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Par ordonnance statuant sur les mesures provisoires du 17 décembre 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a attribué à Mme [E] [L] la jouissance du domicile conjugal situé au [Adresse 3], à charge pour elle de régler le loyer et les charges liées à son occupation.

Le 18 décembre 2024, M. [R] [T] a donné congé au bailleur.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Appelée à l’audience du 31 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 14 mars 2025.

À l’audience du 14 mars 2025, la SA ELOGIE-SIEMP, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, s’élève désormais à 8 448,24 euros. La SA ELOGIE-SIEMP s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

La SA ELOGIE-SIEMP indique que l’appartement n’est plus adapté à la situation des locataires.

M. [R] [T], représenté par son conseil, se référant aux conclusions déposées à l’audience, demande la désolidarisation en cas de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

M. [R] [T] indique que d’après l’ordonnance statuant sur les mesures provisoires, le logement a été attribué à Mme [E] [T], qui doit payer le loyer. Il indique avoir donné congé. Il précise avoir un enfant avec son épouse et ajoute que cette dernière a porté plainte contre lui après leur emménagement.

Mme [E] [T], représentée par son conseil, demande l’octroi de délais de paiement. Elle s’oppose à la demande de désolidarisation de son époux, les époux étant cotitulaires du bail jusqu’au divorce et M. [R] [T] étant tenu au devoir de secours.

Mme [E] [T] expose que depuis juin 2024, elle ne perçoit plus les allocations familiales car le renouvellement de son titre de séjour est en cours. Elle indique être aidée par des amis.

M. [R] [T] et Mme [E] [T] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Par note en délibéré autorisée, le conseil de la SA ELOGIE-SIEMP a produit le décompte arrêté au 26 mars 2025, aux termes duquel il apparait un règlement de 200 euros en date du 28 février 2025, la dette s’élevant au 26 mars 2025 à la somme de 8 248.24 euros. La SA ELOGIE-SIEMP indique ne pas avoir reçu de paiement depuis le mois de février 2025.

Par note en délibéré, le conseil de M. [R] [T], produit la décision de recevabilité du dossier de surendettement de M. [R] [T] en date du 28 mars 2025.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur l’incidence de la procédure de surendettement

En application de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 : " Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ".

La décision de recevabilité intervenue postérieurement à l’expiration du délai ouvert par le commandement de payer est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire. En revanche, le juge est tenu d’accorder au locataire surendetté, à condition qu’il ait repris au jour de l’audience le paiement du loyer et des charges, des délais de paiement ou une suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’à approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant des mesures, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou avec liquidation judiciaire ou toute autre décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 8 août 2024 et que la somme de 5225,40 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail – pourtant conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne permettent pas d’écarter l’hypothèse suivant laquelle les parties auraient souhaité déroger, dans un sens plus favorable aux locataires, aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 telle que modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 octobre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

De plus, aux termes de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge est tenu d’accorder au locataire surendetté, à condition qu’il ait repris au jour de l’audience le paiement du loyer et des charges, des délais de paiement ou une suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’à approbation du plan conventionnel de redressement

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du décompte actualisé produit en note en délibéré que M. [R] [T] et Mme [E] [T] n’ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement, le juge n’étant pas tenu de leur accorder des délais de paiement en application de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 compte tenu de la situation de surendettement de M. [R] [T].

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA ELOGIE-SIEMP à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SA ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date 26 mars 2025, M. [R] [T] et Mme [E] [T] lui devaient la somme de 8 248,24 euros, terme du mois de février 2025 inclus.

M. [R] [T] et Mme [E] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 579.54 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA ELOGIE-SIEMP ou à son mandataire.

4. Sur la solidarité

De plus, jusqu’à la transcription du divorce en marge des registres d’état civil, les loyers constituent des dettes ménagères, dont les époux sont solidairement tenus, en application de l’article 220 du code civil, et les deux conjoints sont solidairement responsables de leur paiement.

En l’espèce, le logement étant le lieu d’habitation de l’épouse et de l’enfant du couple, le règlement du loyer et de l’indemnité d’occupation présente un caractère ménager. Dès lors, en l’absence de transcription de leur divorce en marge des registres de l’état civil, M. [R] [T] et Mme [E] [T] restent solidairement tenus au paiement de la dette locative, des frais et de l’indemnité d’occupation,

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [T] et Mme [E] [T], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de SA ELOGIE-SIEMP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 aout 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 septembre 2023 entre SA ELOGIE-SIEMP, d’une part, et M. [R] [T] et Mme [E] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (appt 50, étage 02, bâtiment 01, escalier B, cave n°21) est résilié depuis le 9 octobre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [R] [T] et Mme [E] [T], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [R] [T] et Mme [E] [T] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] (appt 50, étage 02, bâtiment 01, escalier B, cave n°1) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [R] [T] et Mme [E] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 579.54 euros (cinq cent soixante-dix-neuf euros et cinquante-quatre centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 9 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [R] [T] et Mme [E] [T] à payer à SA ELOGIE-SIEMP la somme de 8 248,24 euros (huit mille deux cent quarante-huit euros et vingt-quatre centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 3 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement M. [R] [T] et Mme [E] [T] à payer à SA ELOGIE-SIEMP la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [R] [T] et Mme [E] [T] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 8 août 2024 et celui des assignations du 14 novembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 mai 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge