TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/02141

N° Portalis 352J-W-B7G-CWF2R

N° MINUTE : 1

Assignation du :

08 Février 2022

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 21 Février 2025

DEMANDERESSES

S.A. HELZEAR EXPLOITATION

[Adresse 9]

[Localité 14]

S.E.L.A.R.L. [E]-CHARPENTIER, prise en la personne de Maître [K] [E], en qualité de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la S.A HELZEAR EXPLOITATION

[Adresse 7]

[Localité 10]

S.C.P. BTSG², prise en la personne de Maître [F] [J], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A HELZEAR EXPLOITATION

[Adresse 3]

[Localité 15]

toutes représentées par Maître Jérôme MARTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0158

DEFENDERESSES

Madame [A] [Y] [D] venant aux droits de Madame [R] [H] veuve [N], décédée

[Adresse 4]

[Localité 13]

Madame [G] [N] épouse [I]

[Adresse 16]

[Localité 5]

Madame [B] [L]

[Adresse 8]

[Localité 12]

S.A.R.L CABINET GPIMO en qualité d’administrateur de biens des bailleresses

[Adresse 1]

[Localité 11]

toutes représentées par Maître Sophie BODDAERT, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C0923

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cassandre AHSSAINI, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 08 Novembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 20 juillet 2011, Mme [G] [I] née [N], Mme [R] [H] veuve [N] et Mme [B] [L] (ci-après : les bailleresses) ont donné à bail à la S.A. Helzear Exploitation un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 2] à usage exclusif de « l’exploitation ou la mise à disposition de lieux d’hébergements, pour des séjours de courte, moyenne ou longue durée, l’exploitation ou la fourniture d’un hébergement meublé des chambres ou des suites accompagnés de services ; la réalisation ou la fourniture de prestations para-hôtelières conformes aux bonnes mœurs et à toute moralité » pour une durée de 9 ans à compter de la date de prise d’effet définie à l’article 9 « condition suspensive » et au plus tard le 9 novembre 2011, moyennant un loyer en principal 137 800 euros par an.

Aux termes du bail, les locaux sont désignés comme suit :

« Une propriété commerciale affectée à usage de bureaux sise [Adresse 6] à [Localité 2] , composée d’une maison élevée sur deux étages avec sous-sol, total représentant une surface utile de 519,64 m² et pondérée à 459,33 m² et comprenant (selon le plan joint) :

— Rez-de-chaussée : entrée, salle de réunion, bureau 1, palier 1 bureau 2, couloir, vestiaires, sanitaires F, WC F, sanitaires H, WC H, bureau 3, économat, accueil, entrée 2, dégagement, local technique, bureau 4, bureau 5,

—  1er étage : palier 1, bureau de direction, bureau 6, bureau 7, couloir vestiaires, sanitaires F, WC, sanitaires H, WC H, Economat 2, bureau 8, bureau 9, palier 2, dégagement, bureau 10, bureau 11,

—  2ème étage : palier 2, salle de réunion 2, dégagement 2, placard, WC, bureau 12, palier 2, archive 1, archive 2, archive 3, archive 4, archive 5 (mansardé),

— Sous-sol : escalier, cave, salle, cuisine, réserve cuisine, sas chaufferie, chaufferie, local compteur eau : locaux communs avec droit d’accès permanent

— Cour privative commune ».

Par actes extrajudiciaires des 13, 14 et 27 mai 2020, la société locataire a sollicité le renouvellement du bail commercial à compter du 9 novembre 2020 moyennant un loyer en principal de 60 000 euros. Cette demande a également été signifiée le 8 juin 2020 à la S.A.R.L. Cabinet Gpimo, administrateur de l’indivision [N]-[L].

Mme [R] [H] veuve [N] est décédée le 25 novembre 2020. Mme [A] [D] est venue à ses droits.

Par jugement du tribunal de commerce de Paris du 29 juin 2021, la S.A. Helzear Exploitation a fait l’objet d’une mesure de sauvegarde.

Par lettres recommandées avec avis de réception du 6 septembre 2021 et par acte extrajudiciaire du 26 octobre 2021, la S.A. Helzear Exploitation a notifié aux bailleresses un mémoire préalable sollicitant notamment la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 9 novembre 2020 à la somme de 73 343 euros par an en principal.

Par actes des 8, 11 et 14 février 2022, la S.A. Helzear Exploitation, la S.E.L.A.R.L. [E]-Charpentier, prise en la personne de Me [E], es-qualités d’administrateur judiciaire de la société locataire et la S.C.P. BTSG², prise en la personne de Me [J], es-qualités de mandataire judiciaire de la société locataire, ont assigné les bailleresses et la S.A.R.L. Cabinet Gpimo devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement du 10 mars 2023, la juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a principalement :

— constaté le principe du renouvellement du bail commercial à effet du 9 novembre 2020,

— dit que le loyer en renouvellement sera fixé à la valeur locative,

— ordonné une expertise judiciaire aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du renouvellement et désigné M. [M] [C] pour y procéder.

Par jugement du 20 février 2023, le tribunal de commerce a arrêté le plan de sauvegarde de la S.A. Helzear Exploitation et a désigné la S.E.L.A.R.L. [E]-Charpentier, représentée par Me [E], en qualité de commissaire à l’exécution du plan.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 14 mai 2024.

L’affaire ayant repris et les parties ayant échangé leurs derniers mémoires, l’audience de plaidoiries a eu lieu le 8 novembre 2024.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2025 puis prorogée au 21 février 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Lors de l’audience de plaidoirie, la S.A. Helzear Exploitation, la S.C.P. BTSG² prise en la personne de Maître [J], ès-qualités de mandataire judiciaire et la S.E.L.A.R.L. [E]-Charpentier prise en la personne de Maître [E] ès-qualités de commissaire à l’exécution du plan, reprenant les termes de leur mémoire n°2 signifié les 13 et 14 novembre 2024, demandent à la juge des loyers commerciaux :

A titre liminaire :

— de donner acte à la S.E.L.A.R.L. [E]-Charpentier prise en la personne de Me [E] de son intervention volontaire en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan,

Sur l’exception d’incompétence soulevée par les bailleresses :

— A titre principal : de la déclarer irrecevable,

— A titre subsidiaire : de la rejeter,

Sur la fixation du loyer en renouvellement :

A titre principal :

— de fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 9 novembre 2020 à la somme de 73 343 euros hors taxes et hors charges par an,

A titre subsidiaire :

— de fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 9 novembre 2020 à la somme de 84 500 euros hors taxes et hors charges par an,

En tout état de cause :

— de débouter les bailleresses de leurs demandes,

— d’arrêter les comptes entre la S.A. Helzear Exploitation et les bailleresses,

— d’ordonner aux bailleresses de lui restituer la différence entre le loyer du bail renouvelé et le montant du loyer du précédent bail dont elle s’acquitte depuis le 9 novembre 2020 et les compléments au dépôt de garantie,

— de majorer les sommes devant lui être restituées des intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2020,

— d’ordonner la capitalisation des intérêts,

— de condamner in solidum les bailleresses et le Cabinet Gpimo à payer à la société Helzear Exploitation et à la S.E.L.A.R.L. [E]-Charpentier prise en la personne de Maître [E] ès qualités de commissaire à l’exécution du plan la somme de 10 000 euros chacune au titre des frais irrépétibles,

— de condamner in solidum les bailleresses et le Cabinet GPIMO aux dépens, incluant les frais et honoraires de l’expertise judiciaire,

— de ne pas écarter l’exécution provisoire.

En réplique et développant les termes de leur mémoire n°2 signifié le 8 novembre 2024, Mme [G] [N] épouse [I], Mme [B] [L], Mme [A] [D] et la S.A.R.L. Cabinet Gpimo demandent à la juge des loyers commerciaux de :

« A TITRE LIMINAIRE :

— Donner acte à Madame [G] [N], Madame [B] [L] et Madame [A] [D] de ce qu’elles soulèvent in limine litis l’incompétence d’attribution du Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de PARIS au profit du Tribunal judiciaire de PARIS pour statuer sur les demandes de condamnation au paiement de la restitution du trop payé de loyer et de majoration de ladite somme des intérêts légaux,

— Juger, en conséquence, Madame [G] [N], Madame [B] [L] et Madame [A] [D] recevables à ce faire,

— Juger que, par application de l’article R.145-23 du Code de commerce, seul le Tribunal judiciaire de PARIS est compétent pour connaître des demandes formée par la société HELZEAR EXPLOITATION à leur encontre et tendant à les voir condamner au paiement de la différence entre le loyer du bail renouvelé et le montant du loyer du précédent bail dont la locataire s’acquitte depuis le 9 novembre, majorée des intérêts au taux légal,

— Vous déclarer, par suite, incompétent pour en connaître,

A TITRE PRINCIPAL :

— Débouter la société HELZEAR EXPLOITATION de l’ensemble de ses demandes,

— Fixer le loyer du bail renouvelé au 9 novembre 2020 à la somme annuelle de 126.773,79 euros hors charges hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— Débouter la société HELZEAR EXPLOITATION de l’ensemble de ses demandes,

— Fixer le loyer du bail renouvelé au 9 novembre 2020 à la somme annuelle de 118.108 euros hors charges hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— Condamner la société HELZEAR EXPLOITATION à payer à Madame [G] [N], Madame [B] [L] et Madame [A] [D] la somme de 10.000 euros au titre des frais non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la société HELZEAR EXPLOITATION au paiement des entiers dépens, dont les frais d’expertise. »

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

À titre liminaire, il convient de relever que les demandes figurant au dispositif des conclusions des parties aux fins de voir « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 768 du code de procédure civile mais des moyens, de sorte qu’elles ne donneront pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Sur l’exception d’incompétence

Au dispositif de leur dernier mémoire, les bailleresses soulèvent l’incompétence du juge des loyers commerciaux pour statuer sur les demandes de condamnation à restituer le trop-payé de loyers et de majoration de cette somme des intérêts légaux.

Néanmoins, la S.A. Helzear Exploitation a modifié les termes de son dispositif dans son dernier mémoire, qui ne contient plus cette demande de condamnation, de sorte qu’il n’y a plus lieu de statuer sur cette exception de procédure, qui sera de fait rejetée.

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

En application des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Pour ces locaux dits monovalents, il convient, afin de fixer le loyer du nouveau bail et déterminer leur valeur locative, de se référer à la méthode de calcul du loyer propre à la branche d’activité en cause, le principe du plafonnement posé par l’article L. 145-34 étant alors inapplicable.

Il est constant que la valeur locative des hôtels est déterminée selon une méthode dite hôtelière qui a fait l’objet d’une actualisation en 2016 par la Compagnie des experts en immobilier commercial et d’entreprise près la cour d’appel de Paris (« De la refondation de la méthode hôtelière », AJDI 2016). Cette méthode vise à « déterminer la capacité normative d’un hôtelier à générer un chiffre d’affaires théorique à partir de l’outil immobilier objet du contrat de bail, en intégrant son emplacement et ses caractéristiques (capacité, standing et desserte de l’établissement, surface et niveau de confort des chambres, qualité et adaptation du bâti) » (« Méthode hôtelière actualisée : son bien-fondé confirmé par la pratique et la jurisprudence », AJDI 2023, p. 188).

La méthode dite hôtelière consiste à :

— déterminer le chiffre d’affaires « hébergement » réalisable, au caractère théorique et normatif,

— déduire la part des commissions susceptibles d’être versées aux OTA (online travel agencies),

— appliquer un taux d’occupation déterminé en fonction du classement de l’hôtel, de l’emplacement géographique et des éléments statistiques recueillis pour des établissements de même catégorie,

— appliquer un taux sur recettes déterminé selon la catégorie de l’hôtel, les normes habituellement admises pour des établissements comparables, les caractéristiques physiques de l’immeuble,

— appliquer des ajustements de la valeur locative au regard de transferts éventuels de charges exorbitants du droit commun, sous réserve des usages locaux.

En l’espèce, la clause de destination du bail renouvelé entre la S.A. Helzear Exploitation et Mmes [N], [L] et [D] stipule que les locaux sont destinés à « (…) l’exploitation ou la mise à disposition de lieux d’hébergements, pour des séjours de courte, moyenne ou longue durée ; l’exploitation ou la fourniture d’un hébergement meublé dans des chambres ou des suites accompagnés de services ; la réalisation ou la fourniture de prestations para-hôtelières conformes aux bonnes mœurs et à toute moralité, à l’exclusion de tout autre même temporairement ».

La S.A. Helzear Exploitation exerce ainsi une activité hôtelière, ce qui n’est pas contesté, pas plus que la qualité de locaux monovalents de l’immeuble loué par les bailleresses.

Sur les caractéristiques des locaux

Il ressort de l’expertise judiciaire que l’hôtel, dénommé « Helzear Montparnasse Rive Gauche », est situé [Adresse 6] dans le [Localité 2], dans un « quartier d’habitation relativement excentré, à environ un kilomètre de la gare [18] ». La rue [Adresse 17] est une voie secondaire à circulation à sens unique qui présente une très faible commercialité.

S’agissant des transports en commun, trois stations de métro et RER sont situées à environ 500-700 mètres des locaux, desservant trois lignes de métro et une ligne de RER.

Contrairement à ce que développent les bailleresses, M. [C] conclut valablement que la situation de l’hôtel est « moyenne pour un hôtel 4* » au regard de son caractère excentré, de l’absence d’animation du quartier et l’assez mauvaise desserte par les transports en commun.

M. [X], l’expert amiable mandaté par la S.A. Helzear Exploitation, a présenté des constatations similaires, évoquant un « emplacement correct dans une rue calme et dans un environnement à vocation plutôt résidentielle ».

L’hôtel est exploité dans deux bâtiments sur cour, le bâtiment « pavillon » et le bâtiment « atelier ». Le premier est un bâtiment ancien dont le ravalement est à refaire. Le second est un bâtiment de type industriel ancien. L’expert judiciaire estime au vu de ces éléments que l’immeuble relève d’une « catégorie ordinaire ». Une vaste cour intérieure pavée et arborée est accessible depuis la rue et constitue en revanche un facteur de valorisation de l’hôtel.

Les 14 chambres de l’hôtel se répartissent sur trois niveaux dans les deux bâtiments, dont aucun ne dispose d’un ascenseur, ce qui est de nature à déprécier les lieux.

Les 14 chambres sont réparties comme suit :

* 3 « junior suites »,

* 8 suites une chambre,

* 1 suite « Deluxe » à une chambre,

* 2 appartements à deux chambres.

M. [C], après avoir visité les deux bâtiments et plusieurs chambres, souligne le caractère modeste des parties communes. Seules cinq chambres sont climatisées aux termes du rapport. Toutes sont en revanche équipées d’un coin cuisine, ce qui est un élément de valorisation.

L’hôtel a fait l’objet le 20 janvier 2020 d’un renouvellement par Atout France de son classement en catégorie 4* pour une capacité d’accueil de 30 personnes au total. La capacité d’accueil totale selon le récépissé de déclaration de la préfecture de police était en 2014 de 41 personnes. L’expert judiciaire estime sur ce point que l’établissement est « d’assez faible standing » pour un hôtel de cette catégorie, relevant le « faible volume des chambres, non climatisées pour la plupart, leur aménagement vieillissant et l’absence de salle pour les petits-déjeuners ».

Sur la recette théorique annuelle

Le chiffre d’affaires « hébergement » est établi à partir d’un prix praticable par chambre, déterminé statistiquement.

Il est constant que la détermination d’un prix praticable par chambre, différencié selon les différents types de chambres dont dispose l’établissement, s’effectue à partir des sources documentaires mises à disposition par type d’établissement, à partir des prix pratiqués et par secteur, en tenant compte de l’emplacement, du standing, de la taille des chambres et du niveau des prestations (AJDI 2016 déjà cité).

En l’espèce, l’hôtel en cause est situé dans la zone parisienne Alésia – Porte d’Italie. M. [C] expose par ailleurs dans son rapport que l’hôtel dépend d’un segment intermédiaire entre le moyen et le haut de gamme. Il justifie valablement cette classification par le fait que l’hôtel se rapproche d’un établissement haut de gamme mais sans pouvoir être véritablement classé dans cette catégorie en l’absence d’espaces communs intérieurs, de salle de petit déjeuner et d’ascenseurs.

M. [C] explique par suite que la zone Alésia – [Adresse 19] ne comporte que très peu d’hôtels de catégorie 4* de sorte qu’il s’est référé aux statistiques issues de la base de données MKG_Consulting relatives à la zone Saint Germain – Luxembourg – Montparnasse, située immédiatement au nord de la localisation de l’hôtel. L’expert amiable de la preneuse s’était référé aux mêmes statistiques.

L’expert judiciaire a également référencé quatre loyers fixés judiciairement, deux renouvellements amiables et une nouvelle location d’hôtel.

À partir des bases de données opérantes, l’expert judiciaire expose que le prix moyen HT par chambre, entre 2017 et 2019 – il n’a pas été tenu compte des années 2020 et 2021 affectées par la pandémie du covid-19 –, s’établit :

— pour le segment moyen de gamme : à 146 € HT par chambre louée

— pour le segment haut de gamme : à 215 € HT par chambre louée,

— pour les segments moyen/haut de gamme : à 180 € HT par chambre louée.

L’expert judiciaire propose par suite les prix praticables par chambres, TVA comprise, suivants :

— Junior suite : 180€ (x3)

— Suite une chambre : 210€ (x8)

— Suite Deluxe : 300€ (x1)

— Appartement deux chambres : 320€ (x2)

= 3 160 €

soit un prix moyen de 226 € par chambre TVA comprise soit 205 € HT par chambre.

Les bailleresses demandent qu’un prix moyen de 220 € HT soit retenu, sans que leurs arguments sur ce point ne viennent justifier cette demande compte tenu des caractéristiques moyennes de l’hôtel telles que développées précédemment.

La S.A. Helzear Exploitation se prévaut pour sa part de l’expertise de M. [X] pour solliciter un prix moyen HT de 200 €.

Afin de tenir compte du fait que l’établissement exploité par la S.A. Helzear Exploitation dépend effectivement d’un segment intermédiaire entre le moyen et le haut de gamme et du fait que sa localisation est moins prisée et valorisée que la zone Saint Germain – Luxembourg – Montparnasse, un prix moyen de 200 € HT par chambre louée sera retenu.

En conséquence, la recette théorique annuelle HT s’établit comme suit :

(14 chambres x 200 €) = 2 800 € x 365 jours = 1 022 000 €

Sur l’abattement au titre des commissions versées

Il est constant qu’un abattement au titre des commissions versées aux OTA doit être déduit de la recette théorique annuelle HT dès lors que le prix praticable, payé par le client, inclut les commissions perçues par ces opérateurs.

En l’espèce, M. [X] a exposé dans son rapport amiable que selon les informations communiquées par la locataire, 78 % des réservations sont effectuées par le biais de prestataires internet. Il propose par suite un abattement fixé à 15 % que sollicite la S.A. Helzear Exploitation.

M. [X] expose par ailleurs, sans être contesté, que les commissions des prestataires internet varient généralement entre 10 et 25 %.

M. [C] propose pour sa part un abattement d’environ 12 % au titre des commissions OTA, soit précisément 17 % sur 70 % de la recette, évaluation que soutiennent les bailleresses.

Force est de constater que la S.A. Helzear Exploitation ne justifie pas son allégation suivant laquelle 78 % des réservations seraient effectuées via les OTA.

L’abattement proposé par M. [C] apparaît en tout état de cause conforme aux usages : il est justifié de ne l’appliquer que sur une partie de la recette théorique dès lors que seule une part de celle-ci est générée par ce biais.

L’abattement de 17 % sur 70 % arrondi à 12 % sera par suite retenu.

Sur le taux d’occupation

Le taux d’occupation moyen objectif doit être établi à partir des sources documentaires et en tenant compte de la situation et des caractéristiques de l’établissement.

En l’espèce, M. [C] propose de retenir un taux d’occupation de 80 % au regard des statistiques 2017, 2018 et 2019 de l’hôtellerie parisienne et des fixations judiciaires des loyers proposées.

Les bailleresses acquiescent sur ce point tandis que la S.A. Helzear Exploitation revendique un taux de 78 %.

Le taux d’occupation moyen des exercices 2017 à 2019 du segment moyen de gamme du secteur considéré est de 86 % tandis qu’il est de 77 % pour le segment haut de gamme – soit 81 % en moyenne pour les segments MG/HG.

Dès lors que l’expert judiciaire a valablement, au vu de ses constatations, estimé que l’hôtel en cause se rapproche de la catégorie haut de gamme, il apparaît justifié de retenir un taux d’occupation théorique de 78 %.

Sur le taux de prélèvement sur recette

Il est constant que le taux de prélèvement à appliquer sur la recette « hébergement » est compris entre 15 et 18 % pour les hôtels 3 et 4 étoiles en centre-ville ou en périphérie (AJDI 2016 déjà cité).

L’expert judiciaire propose en l’espèce de retenir un pourcentage de 16 %, approuvé par les parties, qui sera par conséquent retenu.

Sur les correctifs

Sur les travaux réalisés par et aux frais de la S.A. Helzear Exploitation

La S.A. Helzear Exploitation sollicite un abattement au titre des travaux qu’elle a financés au cours du bail d’une part sur le fondement du régime spécial de l’article L. 311-3 du code du tourisme et d’autre part sur le fondement de droit commun de la clause d’accession en fin de jouissance.

Les bailleresses contestent le principe d’un abattement pour travaux au motif d’une part que la S.A. Helzear Exploitation n’a pas respecté le formalisme légal applicable aux travaux hôteliers et d’autre part que l’article R. 145-8 du code de commerce est inapplicable à des locaux monovalents.

* Sur l’abattement sollicité au titre des travaux hôteliers

Il est constant que les travaux réalisés par le locataire hôtelier sont régis par les dispositions suivantes, qui sont d’ordre public.

Selon l’article L. 311-1 du code du tourisme, « le propriétaire d’un immeuble dans lequel est exploité un hôtel ne peut s’opposer, nonobstant toute stipulation contraire, à l’exécution des travaux d’équipement et d’amélioration que le locataire, propriétaire du fonds de commerce, réalise à ses frais et sous sa responsabilité lorsque ces travaux concernent :

1° La distribution de l’eau, du gaz et de l’électricité ;

2° L’installation du téléphone, d’appareils récepteurs de radiodiffusion et de télévision ;

3° L’équipement sanitaire ;

4° Le déversement à l’égout ;

5° L’installation du chauffage central ou de distribution d’air chaud ou climatisé ;

6° L’installation d’ascenseurs, monte-charges et monte-plats ;

7° L’aménagement des cuisines et offices ;

8° La construction de piscines,

même si ces travaux doivent entraîner une modification dans la distribution des lieux.

Dans le cas où ceux-ci affectent le gros œuvre de l’immeuble, ils ne peuvent être entrepris, à défaut d’accord du propriétaire, qu’après avis favorable de commissions dont la composition et le fonctionnement seront fixés par décret pris sur avis du Conseil d’Etat et dans lesquelles seront représentés en nombre égal les hôteliers et les propriétaires d’immeubles. »

L’article L. 311-2 du même code dispose que le locataire doit, avant de procéder aux travaux, notifier son intention à son propriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Un plan d’exécution et un devis descriptif et estimatif des travaux projetés sont joints à cette notification. Dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 311-1, le propriétaire dispose d’un délai de deux mois pour informer dans la même forme le locataire de son acceptation ou de son refus. Le défaut de réponse est réputé valoir accord.

Aux termes de l’article L. 311-3 dudit code enfin, pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite et pour une durée de douze années à compter de l’expiration du délai d’exécution mentionné à l’article L. 311-2, le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l’incorporation à l’immeuble des améliorations résultant de l’exécution des travaux mentionnés à l’article L. 311-1.

En l’espèce, il est constant que l’immeuble en cause étant avant sa prise à bail par la S.A. Helzear Exploitation à usage de bureaux.

Aux termes du bail, les locaux étaient d’ailleurs désignés comme suit :

« Une propriété commerciale affectée à usage de bureaux sise [Adresse 6] à [Localité 2], composée d’une maison élevée sur deux étages avec sous-sol, total représentant une surface utile de 519,64 m² et pondérée à 459,33 m² et comprenant (selon le plan joint) :

— Rez-de-chaussée : entrée, salle de réunion, bureau 1, palier 1 bureau 2, couloir, vestiaires, sanitaires F, WC F, sanitaires H, WC H, bureau 3, économat, accueil, entrée 2, dégagement, local technique, bureau 4, bureau 5,

—  1er étage : palier 1, bureau de direction, bureau 6, bureau 7, couloir vestiaires, sanitaires F, WC, sanitaires H, WC H, Economat 2, bureau 8, bureau 9, palier 2, dégagement, bureau 10, bureau 11,

—  2ème étage : palier 2, salle de réunion 2, dégagement 2, placard, WC, bureau 12, palier 2, archive 1, archive 2, archive 3, archive 4, archive 5 (mansardé),

— Sous-sol : escalier, cave, salle, cuisine, réserve cuisine, sas chaufferie, chaufferie, local compteur eau : locaux communs avec droit d’accès permanent

— Cour privative commune ».

Or, les bailleresses et la S.A. Helzear Exploitation ont décidé d’affecter les locaux à un usage hôtelier, comme cela résulte de la clause de destination ci-avant rappelée.

Par conséquent, les parties sont convenues dans leur contrat que : « Le bailleur est parfaitement informé du fait que le preneur envisage la réalisation d’importants travaux d’aménagements intérieurs afin de lui permettre d’exploiter les lieux loués conformément à son activité (le preneur prévoyant un nombre d’hébergement de 15 minimum). Le preneur remettra au bailleur au plus tard le 30 août 2011 un descriptif technique de ces travaux afin que le bailleur puisse formellement faire part de son accord au preneur avant toute exécution et au plus tard le 15 septembre 2011, étant précisé que le bailleur dispensera le preneur d’avoir recours à l’architecte du bailleur dans le cadre de la réalisation desdits travaux. À défaut de réaction du bailleur d’ici le 15 septembre 2011 au plus tard, il sera réputé avoir donné son accord tacite au preneur sur ledit projet de travaux. (…). »

Par courriel daté du 1er septembre 2011, la S.A. Helzear Exploitation a adressé au Cabinet Gpimo, mandataire des bailleresses, la preuve du dépôt de la déclaration préalable de travaux ainsi qu’une copie de cette déclaration préalable. Celle-ci contenait des plans intérieurs et extérieurs des travaux envisagés ainsi qu’un bref descriptif. Ces documents ne peuvent pas être qualifiés de plans d’exécution ni même de descriptif technique dès lors qu’ils apparaissent sommaires et imprécis.

Il résulte de ce qui précède que la S.A. Helzear Exploitation n’a pas respecté le formalisme prévu par la loi puisqu’elle n’a pas adressé aux bailleresses de lettre recommandée avec demande d’avis de réception et n’a ni adressé de plan d’exécution ni de devis descriptif et estimatif des travaux projetés. Or, il s’agit d’une formalité substantielle dont l’omission prive la locataire de tout droit à invoquer les dispositions des articles L. 311-1 et suivants du code du tourisme (voir Civ. 3ème, 3 mai 2007, n°06.11-210).

La circonstance que les bailleresses avaient connaissance et avaient autorisé le principe des travaux amenés à être réalisés pour modifier la destination de l’immeuble est ici inopérante. Les bailleresses ne soutiennent pas, en effet, que les travaux litigieux auraient été effectués sans leur autorisation initiale. En revanche, ni la clause suscitée ni la déclaration préalable de travaux communiquée le 1er septembre 2011 ne permettent à la S.A. Helzear Exploitation de se prévaloir d’un abattement pour les travaux qu’elle a fait réaliser dans les lieux au cours du bail expiré, faute pour elle de justifier du formalisme spécialement prévu par le code du tourisme.

* Sur l’abattement sollicité au titre de la clause d’accession en fin de jouissance

En droit, en l’absence de stipulation particulière du bail et en application de l’article 555 du code civil, les constructions deviennent la propriété du bailleur à l’expiration du bail au cours duquel elles ont été édifiées.

Il est d’usage d’insérer dans les baux commerciaux une clause particulière d’accession qui aménage les conséquences de l’article 555 du code civil.

Le bail stipule en l’espèce que « tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur même avec l’autorisation du bailleur deviendront à la fin de la jouissance, quel qu’en soit le motif, la propriété de ce dernier, sans indemnité ».

En application de l’article R. 145-8 du code de commerce, par ailleurs, les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Il est constant qu’en présence d’une clause d’accession en fin de jouissance comme en l’espèce, lorsque les travaux réalisés par le preneur sont pris en compte par l’expert dans l’évaluation de la valeur locative alors qu’ils ne deviendront la propriété du bailleur qu’en fin de jouissance, il est d’usage de procéder à un abattement sur la valeur locative brute.

Néanmoins, il a précédemment été rappelé que l’article R. 145-10 du code de commerce dispose que le prix du bail des locaux dits monovalents doit être fixé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Compte tenu de la qualité de locaux monovalents de l’immeuble loué par la S.A. Helzear Exploitation, il est ici fait application de la méthode hôtelière pour déterminer le loyer de renouvellement.

Or, conformément à ce qui précède, cette méthode comprend l’examen d’un éventuel abattement résultant de l’application des articles L. 311-1 à L. 311-5 du code du tourisme, afin de tenir compte de l’incidence des améliorations résultant de certains travaux effectués par la preneuse. Cet abattement vise comme indiqué infra à tenir compte du fait que la valeur locative brute est estimée à partir de l’état de l’immeuble contemporain aux opérations d’expertise alors même que les améliorations ont été financés par la preneuse et n’ont pas fait accession au propriétaire.

Il résulte de ce qui précède qu’en application de l’article R. 145-10 du code de commerce, les usages observés dans l’hôtellerie impliquent que la fixation du loyer de renouvellement d’un hôtel se fait notamment en considération des travaux financés par le locataire et dont le bailleur n’est pas devenu propriétaire à la date du renouvellement, ce strictement dans les conditions des articles L. 311-1 et suivants du code du tourisme (voir notamment Civ. 3ème, 3 mai 2007, n°06-11.210 ; Civ. 3ème, 5 octobre 2017, n°16-18.059).

En conséquence, l’application des dispositions de l’article R. 145-8 du code de commerce doit être écartée, ce peu important que la locataire se trouve en l’espèce privée de la possibilité d’invoquer l’abattement au titre des travaux hôteliers faute d’avoir procédé à la notification obligatoire prévue par l’article L. 311-2 du code du tourisme.

Au surplus, alors que la S.A. Helzear Exploitation allègue une double charge – soit d’une part les frais exposés pour les travaux réalisés et d’autre part une augmentation de loyer –, il convient de souligner que si la locataire a justifié à l’expert judiciaire avoir fait réaliser des travaux d’installation et d’agencements pour un total de 865 590,15 euros HT, ce sans participation financière significative des bailleresses, force est de constater que le principe du changement de destination de l’immeuble et des travaux importants à réaliser pour le rendre conforme à sa nouvelle activité a été convenu dès la signature du contrat. Il est donc présumé que ces éléments ont participé de l’économie générale du bail signé le 20 juillet 2011.

En définitive, aucun abattement ne sera retenu au titre desdits travaux.

Sur les charges exorbitantes

Il est constant que les transferts éventuels de charges peuvent justifier des ajustements de la valeur locative lorsqu’ils sont exorbitants du droit commun, sous réserve des usages locaux (AJDI 2016 déjà cité).

En l’espèce, le bail commercial en cause stipule que « le preneur devra effectuer à ses frais tous travaux exigés par l’administration pour mettre les lieux loués en conformité avec les normes de sécurité, d’hygiène et d’accès (…) ».

La S.A. Helzear Exploitation sollicite au titre de cette clause un abattement sur la valeur locative brute de 3 % que contestent les bailleresses.

En vertu de l’article R. 145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative.

Les travaux prescrits par l’autorité administrative incombent en principe au bailleur en application de l’article 1719 du code civil, au titre de son obligation d’entretien de la chose louée (voir notamment Civ. 3ème, 13 juillet 1994, n°91-22.260).

Cependant, lorsque le bail est soumis aux dispositions de l’article R. 145-10 du code de commerce comme en l’espèce, la détermination de la valeur locative des locaux se fait à l’exclusion des dispositions de l’article R. 145-8 comme cela a précédemment été développé.

Il revient le cas échéant à la S.A. Helzear Exploitation qui allègue du caractère exorbitant de la clause litigieuse de rapporter la preuve qu’un tel transfert de charge est contraire aux usages dans les baux d’hôtels sur le marché parisien.

En l’absence d’une telle preuve, l’abattement sollicité ne sera pas retenu.

Sur la crise sanitaire

La S.A. Helzear Exploitation demande enfin l’application d’un abattement global de 12,20 % afin de tenir compte des effets de la crise sanitaire liée à la pandémie de covid-19.

L’expert judiciaire propose, dans l’hypothèse où le principe de cet abattement serait retenu, qu’il soit lissé sur la durée du bail renouvelé et fixé à 10 % de la valeur locative avant correctifs.

En l’espèce, le renouvellement du bail est intervenu le 9 novembre 2020, soit durant la crise sanitaire dite du covid-19 qui a affecté le monde entier et spécifiquement l’activité économique entre les mois de mars 2020 et d’avril 2022.

Si les conséquences économiques négatives liées à cette période sont indéniables et ont nécessairement concerné la S.A. Helzear Exploitation, force est de constater que celle-ci n’a jamais été touchée par des mesures de fermeture et d’interdiction de recevoir du public. Elle a par ailleurs reçu des aides étatiques.

En outre, la pandémie dont il s’agit n’a impacté, s’agissant du bail en cause, que la première année et demi d’exécution du contrat, soit une durée limitée au regard des neuf années au total.

Enfin, les paramètres et les indicateurs des années 2020 et 2021 n’ont pas été pris en compte par l’expert judiciaire dans le cadre de ses travaux dès lors qu’ils n’étaient effectivement pas représentatifs.

Eu égard à ces différents éléments, l’impact ponctuel de la crise sanitaire, dûment pris en compte dans l’évaluation de la valeur locative des locaux en cause, ne justifie pas l’application d’un quelconque abattement.

Sur la détermination du loyer du bail renouvelé

Eu égard aux éléments précédemment exposés, soit :

— recette théorique annuelle HT : 1 022 000 €

— abattement au titre des commissions OTA : 12 %

— taux d’occupation : 78 %

— taux de prélèvement sur recette : 16 %

la valeur locative de renouvellement peut être évaluée à la somme annuelle de : 112 240,13 € HT/HC par an.

Le montant du loyer du bail renouvelé le 9 novembre 2020 sera par suite fixé à la somme arrondie en principal de 112 240 € par an.

Sur les comptes entre les parties

En application des deux premiers alinéas de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

Il est constant que la compétence du juge des loyers qui lui permet, après avoir fixé le prix du bail révisé ou renouvelé, d’arrêter le compte que les parties sont obligées de faire est exclusive du prononcé d’une condamnation. (Civ. 3ème, 11 mai 2022, n°20-21651, n°20-21652 et n°20-21689).

En l’espèce, la preneuse est supposée avoir payé depuis le 9 novembre 2020 et pendant toute la durée de la présente instance un loyer d’un montant supérieur à celui du bail renouvelé.

Néanmoins, les bailleresses versent aux débats la déclaration de créance qu’elles ont effectué le 28 juillet 2021 suivant laquelle au jour de l’ouverture de la procédure collective de la S.A. Helzear Exploitation le 29 juin 2021, la preneuse était débitrice à leur égard de la somme totale de 121 502,81 euros au titre notamment des échéances du 4ème trimestre 2020, 1er et 2ème trimestres 2021.

Les bailleresses exposent qu’une procédure de fixation de créance est pendante devant le tribunal judiciaire de Paris outre une procédure en appel de l’ordonnance du juge-commissaire suite à la contestation de la créance.

Par suite, il n’est en l’état ni possible ni justifié d’arrêter les comptes entre les parties.

La S.A. Helzear Exploitation sera donc déboutée de sa demande visant à voir ordonner aux bailleresses de lui restituer, avec intérêts, des sommes au titre d’un trop-perçu allégué de loyers.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Compte tenu de la nature de ce litige, chaque partie ayant eu intérêt à la procédure afin de fixer ses droits, il convient de partager les dépens, y compris les frais d’expertise qui a été ordonnée dans l’intérêt des parties, par moitié entre elles.

Pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ; les demandes formées à ce titre seront rejetées.

Il sera enfin rappelé que l’exécution provisoire de cette décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, susceptible d’appel et mis à disposition au greffe,

Déboute Mme [G] [N], Mme [B] [L] et Mme [A] [D] de leur exception d’incompétence,

Fixe à la somme annuelle de 112 240 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 9 novembre 2020 entre d’une part Mme [G] [N], Mme [B] [L] et Mme [A] [D] et d’autre part la S.A. Helzear Exploitation concernant les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 2],

Déboute la S.A. Helzear Exploitation et la S.E.L.A.RL. [E] – Charpentier prise en la personne de Maître [K] [E] en sa qualité de commissaire à l’exécution du plan de sauvegarde de la S.A. Helzear Exploitation de leur demande d’arrêt des comptes et de restitution de sommes majorées d’intérêts,

Ordonne que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, soient supportés à hauteur de 50 % par Mme [G] [N], Mme [B] [L] et Mme [A] [D] et à hauteur de 50 % par la S.A. Helzear Exploitation,

Rejette les demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles,

Rejette toute autre demande,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 21 février 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER C. AHSSAINI