TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 27] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le :

à M^e MASSON

Copies certifiées conformes délivrées le :

à M^e PHAM, M^e GARDAIR et Me [Localité 25]

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/01137 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CV46G

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Janvier 2022

JUGEMENT

rendu le 26 Septembre 2025

DEMANDERESSES

Madame [J] [T]

[Adresse 16]

[Localité 20]

S.C.I. 16-16, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 23]

représentées par Maître Christophe PHAM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0466

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A.S. ORALIA NICOLAS & CIE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 18]

[Localité 21]

représenté par Maître Anne Marie MASSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1811

Décision du 26 Septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/01137 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV46G

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7], représenté par son syndic, la S.A. GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE (GTF), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 19]

[Localité 21]

représenté par Maître Anne GARDAIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1754, avocat postulant, et par Maître Cécile MÉRILLON-GOURGUES, avocat au barreau d’ANGERS, avocat plaidant

S.A. AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 17]

[Localité 24]

représentée par Maître Sophie BELLON de la SELARL GALDOS & BELLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0056

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, Première Vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge

assistés de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 06 Juin 2025 tenue en audience publique devant Madame VERMEILLE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Décision du 26 Septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/01137 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV46G

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 6]), soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis, est voisin de l’immeuble sis, [Adresse 12], soumis au même régime.

Au sein de cet immeuble, la SCI 16-16 est propriétaire de lots donnés à bail à Mme [J] [T], gérante de ladite SCI, pour l’exercice de son activité de chirurgie plastique et esthétique. Le cabinet médical, d’une superficie de 82 m², est situé au rez-de-chaussée de l’immeuble. Mme [J] [T] est assurée auprès de la MACSF.

Les lots de la SCI 16-16 comportent la jouissance de la partie de la cour-jardin attenante, d’une superficie de 36 mètres carrés environ, et la jouissance privative de la courette située dans le prolongement du couloir d’entrée, d’une superficie de 10 mètres carrés environ. La courette est couverte par un skydome et le couloir est utilisé comme secrétariat du cabinet médical.

Se plaignant de désordres résultant de chutes de pierres sur le skydome le 5 mars 2017 puis de désordres subséquents, Mme [J] [T] et la SCI 16-16 ont fait assigner les syndicats des copropriétaires des [Adresse 5] et [Adresse 9] ainsi que la société MACSF devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris aux fins d’expertise judiciaire, par actes d’huissier du 16 février 2018.

Par ordonnance du 30 mars 2018, Mme [H] [M] a été désignée en qualité d’expert judiciaire. Elle a déposé son rapport le 31 janvier 2021.

Par acte de commissaire de justice des 17 et 19 janvier 2022, Mme [J] [T] et la SCI 16-16 ont fait assigner les syndicats des copropriétaires des [Adresse 2] et [Adresse 9] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’indemnisation.

Par acte d’huissier du 12 mai 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] a fait assigner la SA AXA France IARD en intervention forcée, aux fins d’obtenir sa garantie pour toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 novembre 2023, Mme [J] [T] et la SCI 16-16 demandent au tribunal de :

« Vu l’article 1244 du Code civil,

Vu l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

A titre principal,

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Adresse 26] ([Adresse 22]), pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet GTF, à payer à Docteur [T] ou à la SCI 16-16 les sommes suivantes :

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—  4.003,23 euros TTC indexé selon l’indice BT19B de valeur 116,7 au mois de décembre 2020, correspondant au remplacement à l’identique du skydome endommagé,

—  3.715,85 euros TTC à titre de dommages et intérêts au titre des mesures provisoires urgentes,

—  29.483,25 euros TTC à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice matériel concernant la remise en état du bureau et l’indemnisation du mobilier endommagé,

—  110.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre des pertes d’exploitation du Docteur [T],

—  57.500 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi pour la période du 5 mars 2017 jusqu’au 5 décembre 2021, à parfaire,

—  12.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

A titre subsidiaire, si le Tribunal s’estimait insuffisamment éclairé concernant le quantum des pertes d’exploitation,

— DESIGNER tel expert judiciaire avec une mission habituelle tenant à l’estimation des pertes d’exploitation du Docteur [T],

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 13]) à payer une provision à valoir sur les pertes d’exploitation du Docteur [T] d’un montant de 55.000 Euros,

En tout état de cause,

— RAPPELER que la SCI 16-16 sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4],

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 14] aux entiers dépens lesquels comprendront les frais d’expertise judiciaire avancés par les requérantes et taxés pour la somme de 15.891 Euros lesquels pourront être recouvrés par Maître Christophe PHAM, avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile."

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] demande au tribunal de :

« Vu la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1240 et 1244 du Code civil,

Vu l’article L 124-3 du code des assurances,

Vu le rapport d’expertise de Madame [N] du 31 janvier 2021,

— CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], pris en la personne de son syndic en exercice, et son assureur la Compagnie AXA FRANCE IARD, à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] les sommes suivantes:

—  1.482 euros TTC au titre du remplacement de la vitre du skydome endommagé ;

—  577,50 euros TTC au titre des travaux conservatoires (purge et pose d’un filet de protection) ;

—  1.200 euros TTC au titre des frais d’étude du géomètre ;

—  8.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— DEBOUTER la SCI 16-16 de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure exposés par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2],

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir."

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 février 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] demande au tribunal de :

«  Vu l’article 1244 du Code Civil,

A titre principal,

— Dire et juger Madame [T], la SCI 16-16 et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] irrecevables et mal fondée en leurs demandes, les en débouter,

A titre subsidiaire,

— Les réduire à de plus justes proportions, au seul cout de remplacement de la vitre du skydome endommagée pour 1080 euros TTC,

Et en tout état de cause,

— Donner acte au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] qu’il entend attraire à la cause son assureur la compagnie AXA et solliciter sa garantie,

— Condamner les demanderesses à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance."

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 décembre 2023, la SA AXA France IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9], demande au tribunal de :

« Vu les articles 1103, 1108 et 1353 du Code civil,

Vu l’article 9 du Code de procédure civile,

Vu les articles L. 121-15 et L. 111-2 du Code des assurances,

A titre principal,

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de la Compagnie AXA FRANCE IARD, les garanties n’étant pas mobilisables,

Décision du 26 Septembre 2025

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— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de la Compagnie AXA FRANCE IARD, les garanties n’étant pas mobilisables,

— En conséquence, PRONONCER la mise hors de cause de la Compagnie AXA FRANCE IARD,

— CONDAMNER tout succombant à payer à la Compagnie AXA FRANCE IARD la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Sophie BELLON, Avocat au Barreau de PARIS, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

— DEBOUTER Madame [T] de ses demandes d’indemnisation:

o au titre du skydome, d’un montant de 4.003,23 €,

o au titre du remboursement des frais liés aux mesures urgentes, d’un montant de 3.715,85 €,

o au titre de sa perte d’exploitation, d’un montant de 110.000 €,

o au titre de son préjudice de jouissance, d’un montant de 57.500 €

— REDUIRE l’indemnisation allouée à Madame [T] au titre des travaux de remise en état du bureau et du mobilier à la somme de 5.037,25 €,

— A titre subsidiaire, REDUIRE l’indemnisation allouée à Madame [T] au titre de son préjudice de jouissance à de bien plus justes proportions, laquelle ne pourra prendre en compte que les conséquences du premier sinistre,

— PRENDRE ACTE que la Compagnie AXA FRANCE IARD s’en rapporte à l’appréciation du Tribunal concernant les demandes d’indemnisation des frais de remplacement de la vitre du skydome et des frais de travaux réparatoires,

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande d’indemnisation formulée à l’encontre de la Compagnie AXA FRANCE IARD notamment au titre des frais d’étude du géomètre à hauteur de 1.200 €,

— JUGER opposable au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] et aux tiers la franchise souscrite par ce dernier d’un montant de 2.000 € par sinistre,

— REDUIRE à de plus justes proportions l’indemnité allouée à Madame [T] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— REDUIRE à de plus justes proportions l’indemnité allouée au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile."

Il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 septembre 2024, et l’affaire a été plaidée à l’audience du 6 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 26 septembre 2024.

Décision du 26 Septembre 2025

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MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes de Mme [J] [T], de la SCI 16-16 et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5]

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] sollicite que Mme [J] [T], la SCI 16-16 et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] soient déclarés irrecevables en leurs demandes.

Il convient de relever néanmoins qu’il ne soulève aucun moyen d’irrecevabilité dans les motifs de ses conclusions.

La recevabilité des demandes de Mme [J] [T], de la SCI 16-16 et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] sera donc tenue pour non contestée.

Sur la réalité et la cause des désordres

Mme [J] [T] et la SCI 16-16 estiment avoir subi deux sinistres :

— un sinistre survenu le 5 mars 2017, lié à la chute de pierres en provenance du mur de l’immeuble du [Adresse 9], ayant lourdement endommagé le skydome au-dessus du secrétariat de Mme [J] [T],

— un sinistre survenu le 22 janvier 2018, consistant en une dégradation de l’étanchéité des ouvrages provisoires liée, selon eux, à la dépose des bâches de protection du skydome pendant la réalisation des travaux de ravalement entrepris par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9].

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] et la SA AXA France IARD opposent que l’expert, interrogé sur les causes de ces deux sinistres, les a distingués très clairement et a conclu à l’absence de lien de causalité entre le second sinistre allégué et les travaux de ravalement de la copropriété du [Adresse 9].

En réponse, Mme [J] [T] et la SCI 16-16 font valoir qu’il est indifférent de connaître l’origine de l’effondrement de l’installation provisoire et qu’il n’appartenait pas à l’expert de se prononcer sur le lien de causalité entre cet effondrement et la responsabilité éventuelle du syndicat des copropriétaires.

En l’espèce, les termes du rapport d’expertise, établi à la suite d’investigations contradictoires, sont les suivants :

— l’origine et les causes du premier sinistre, survenu le 5 mars 2017 – soit la détérioration du skydome en toiture-terrasse de l’appartement du premier étage, surplombant le bureau de secrétariat du cabinet médical du rez-de-chaussée – sont la chute d’éléments d’enduit et/ou de maçonnerie en provenance de la partie haute du mur arrière de l’immeuble sis [Adresse 9],

— le syndic du [Adresse 5] a fait réaliser dans l’urgence les premières mesures conservatoires " destinées à assurer provisoirement la sécurité des occupants de l’immeuble à la suite de ce premier sinistre,

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— l’origine de ces désordres a ensuite été supprimée, avec la réalisation par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] des travaux de réfection des maçonneries et de ravalement de ce mur, travaux engagés en octobre 2017 et achevés en décembre 2017 ".

Concernant le second désordre survenu le 22 janvier 2018, l’expert affirme que :

«  Nous avons conclu sur ce point dans notre cinquième note aux parties en précisant qu’en l’état des pièces produites aucun élément technique n’avait été apporté, permettant de confirmer l’hypothèse avancée par Mme [T] que cette bâche aurait été déposée par l’entreprise en charge des travaux de ravalement, lors du nettoyage de ce chantier " (sic)

Sur les responsabilités

Mme [J] [T] et la SCI 16-16 recherchent la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] sur le fondement de l’article 1244 du code civil. Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] recherche la reponsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] sur le fondement des articles 1240 et 1244 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] conclut à titre principal au débouté de l’ensemble des demandes formées à son encontre et estime à titre subsidiaire que sa responsabilité ne peut être engagée qu’au titre du sinistre intervenu le 5 mars 2017.

Il résulte de l’article 1244 du code civil que le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction.

Il est constant que la ruine d’un bâtiment doit s’entendre non seulement de sa destruction totale, mais encore de la dégradation partielle de tout ou partie de la construction ou de tout élément mobilier ou immobilier qui y est incorporé de façon indissoluble. Ainsi, il a déjà été jugé que la ruine d’un bâtiment pouvait être caractérisée par la chute d’un élément de l’immeuble, notamment d’une clôture, du garde-corps d’un balcon, d’un plancher ou même d’une tuile ou d’une poignée de porte.

Par ailleurs, il n’est pas nécessaire, pour que la responsabilité du propriétaire soit engagée, de démontrer que celui-ci a commis une faute mais seulement qu’il soit établi que la ruine provienne d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien.

Le rapport d’expertise mentionné ci-dessus permet d’imputer la détérioration du skydome en toiture-terrasse de l’appartement du premier étage, survenue le 5 mars 2017, au mauvais état du mur et des maçonneries de l’immeuble.

Ce mauvais état a généré la chute d’éléments d’enduits et/ou de maçonneries. Dès lors, l’état de ruine au sens de l’article 1244 du code civil est établi.

La responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] est donc engagée sur le fondement de l’article 1244 du code civil à l’encontre de Mme [J] [T], de la SCI 16-16 et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] pour les désordres intervenus le 5 mars 2017.

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Mme [J] [T] et la SCI 16-16 indiquent que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] est également responsable, sur le fondement de l’article 1244 du code civil, du dégât des eaux survenu le 22 janvier 2018 du fait de l’effondrement de l’installation provisoire composée d’une bâche protectrice.

Elles soutiennent que sans les chutes de pierre survenues le 5 mars 2017, ayant brisé le skydome, le dégât des eaux du 22 janvier 2018 ne se serait pas produit, ce qui démontrerait le lien de causalité entre les chutes de pierres génératrices de la responsabilité du syndicat des copropriétaires et le dégât des eaux qui s’en est suivi en l’absence de réparation pérenne de l’ouvrage.

Le tribunal relève qu’il ressort du rapport d’expertise exposé ci-dessus qu’à la suite du sinistre survenu le 5 mars 2017, le syndic de l’immeuble du [Adresse 2] a fait réaliser les premières mesures conservatoires destinées à assurer provisoirement la sécurité des occupants de l’immeuble ; que l’origine de ces désordres a été supprimée, avec la réalisation par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] des travaux de réfection des maçonneries et de ravalement de ce mur, travaux engagés en octobre 2017 et achevés en décembre 2017.

Il convient de rappeler qu’aux termes de son rapport, l’expert précise que la cause du dégât des eaux du 22 janvier 2018 n’est pas déterminée et que l’hypothèse de Mme [T] selon laquelle la bâche aurait été déposée par l’entreprise en charge des travaux de ravalement, lors du nettoyage de ce chantier, n’est pas suffisamment démontrée.

Compte tenu de ces éléments, il n’est pas établi que le dégât des eaux survenu le 22 janvier 2018 est lié à la ruine du bâtiment. Or, seul le fondement de l’article 1244 du code civil est invoqué par les demanderesses.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] pour les désordres survenus le 22 janvier 2018.

Sur les préjudices de Mme [J] [T] et la SCI 16-16

Mme [J] [T] et la SCI 16-16 sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à verser à l’une ou à l’autre les sommes suivantes :

—  4 003,23 euros TTC correspondant au remplacement à l’identique du skydome endommagé,

—  3 715,85 euros TTC à titre de dommages et intérêts s’agissant des frais exposés pour les mesures provisoires urgentes,

—  29 483,25 euros TTC pour réparer le préjudice matériel relatif à la remise en état du bureau et l’indemnisation du mobilier endommagé,

—  110 000 euros à titre de dommages de la perte d’exploitation du docteur [J] [T],

—  57 500 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi pour la période du 5 mars 2017 jusqu’au 5 décembre 2021, à parfaire.

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Concernant la demande relative au skydome, Mme [J] [T] et la SCI 16-16 font valoir qu’il est nécessaire de procéder à son remplacement à l’identique et que le coût de ce remplacement s’élève à 4 003, 23 euros TTC, conformément au devis qu’elles produisent.

Elles affirment que les réparations qui ont été faites par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] sont insuffisantes car elles ne portent que sur la partie vitrée du skydome alors qu’il est acquis que le skydome endommagé disposait d’un mécanisme permettant son ouverture depuis le bureau. Elles expliquent que juste après le remplacement de la partie vitrée du skydome, Mme [J] [T] a signalé un problème d’étanchéité de l’ouvrage mis en place, laissant passer d’importants courants d’air, et le fait que le skydome n’offrait plus la possibilité d’ouverture depuis le bureau. Elles indiquent avoir fait constater par huissier de justice, le 30 juillet 2021, le dysfonctionnement du mécanisme d’ouverture et de fermeture du skydome. Elles ajoutent avoir déclaré les infiltrations en provenance du skydome auprès de leur compagnie d’assurance le 10 février 2023.

Mme [J] [T] et la SCI 16-16 expliquent que la somme de 3 715, 85 euros TTC correspond aux mesures provisoires mises en œuvre à la suite du sinistre du 5 mars 2017 et à son aggravation le 22 janvier 2018.

Elles exposent que l’expert a validé les travaux de remise en état du bureau pour la somme de 5 037, 25 euros TTC. Elles indiquent qu’il convient d’ajouter à ce montant la somme de 24 446 euros TTC dans la mesure où la pièce utilisée pour le secrétariat et pour recevoir la patientèle de Mme [J] [T] a été « littéralement » inondée le 22 janvier 2018. Elles mentionnent à cet égard avoir annexé les factures et devis au soutien du bien-fondé de leur demande.

Mme [T] et la SCI 16-16 invoquent l’existence de préjudices immatériels liés à la perte d’exploitation et un préjudice de jouissance. Elles exposent que lors du premier sinistre survenu le 5 mars 2017, Mme [J] [T] a dû interrompre son activité durant plusieurs jours ; qu’elle a dû par la suite interrompre son activité plus longuement lorsque le bureau du secrétariat a été inondé le 22 janvier 2018. Elles considèrent qu’il en a résulté un préjudice de jouissance s’élevant à la somme de 57 500 euros pour la période du 5 mars 2017 au 5 décembre 2021.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à l’ensemble de ces demandes.

En application de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il y a lieu de relever que le dispositif des conclusions de Mme [J] [T] et de la SCI 16-16 formule les demandes de condamnations indemnitaires au profit de Mme [T] ou de la SCI 16-16.

Décision du 26 Septembre 2025

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La formulation de cette prétention rendue ambiguë par l’usage de la conjonction de coordination « ou » nécessite une interprétation, de sorte qu’elle est imprécise. Or, il n’appartient pas à la juridiction de faire le choix du bénéficiaire d’une condamnation pécuniaire. Il y a lieu de constater qu’il n’est fourni aucune explication dans les moyens des écritures concernant la formulation mentionnée dans le dispositif, étant précisé que les motifs indiquent que certaines condamnations doivent être prononcées uniquement au bénéfice de Mme [J] [T] tandis qu’il mentionne par ailleurs que la demande portant sur la somme de 4 003, 23 euros doit être versée à Mme [J] [T] et à la SCI 16-16.

Compte tenu de l’imprécision des demandes indemnitaires formées, il convient de les rejeter.

Sur les préjudices du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5]

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] sur le fondement de l’article 1244 du code civil. Dans ces conditions, il lui appartient de démontrer que le dommage dont il sollicite la réparation a été causé par la ruine de l’immeuble.

Il ressort de l’expertise et des pièces produites que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a réglé des frais à hauteur de 1482 euros pour la réparation du skydome et des frais à hauteur de 577, 50 euros pour la pose d’un filet en urgence afin de protéger la copropriété des gravats.

Il convient de faire droit à ces demandes auxquelles la SA AXA France IARD précise ne pas s’opposer, si sa garantie devait être retenue, étant précisé que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] n’a fait valoir aucun moyen de défense dans les motifs de ses conclusions s’agissant de ces demandes, et que les préjudices invoqués sont en lien direct avec le désordre lié à la chute de pierres en mars 2017.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] demande également le remboursement de la somme de 1 200 euros TTC au motif qu’il a été contraint de solliciter l’expertise de M. [B] [Z], géomètre, afin qu’il se prononce sur la nature du mur séparatif litigieux entre son immeuble et celui du [Adresse 9].

Il produit aux débats une facture établie le 21 avril 2017, prévoyant une prestation d’un montant total de 1200 euros TTC, et sur laquelle il est indiqué :

«  Note sur la nature des murs séparatifs

— Vacation pour déplacement in situ,

— Recherches dans les différents services d’archives,

— Examen des titres de propriété,

— Application des dispositions relatives à la mitoyenneté,

— Détermination des emprises communes ou privatives en matériaux,

— Rédaction et fourniture d’une note portant sur le mur séparatif au doit de la courette nord. " (sic)

Il produit également la note rédigée par M. [B] [Z] et datée du 18 avril 2017.

Décision du 26 Septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/01137 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV46G

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] n’a fait valoir aucun moyen de défense dans les motifs de ses conclusions s’agissant de cette demande.

La SA AXA France IARD s’oppose à cette demande au motif qu’il s’agirait d’une consultation demandée par la copropriété avant l’assignation en référé et avant les opérations d’expertise ; qu’il s’agit d’une dépense à l’initiative de la copropriété, dans le cadre de sa gestion courante.

La consultation d’un géomètre afin de s’informer sur la nature juridique du mur ne constitue pas un préjudice en lien direct et suffisamment certain avec le premier désordre de mars 2017, étant relevé que les pièces produites ne permettent pas de déterminer la date à laquelle la copropriété a sollicité cet éclairage juridique qui aurait pu être demandé indépendamment du dommage litigieux.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande formée au titre des honoraires du géomètre.

Sur la garantie de l’assureur

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] a souscrit un contrat d’assurance « multirisques immeuble » n° 5663318204 auprès de la SA AXA France IARD, avec effet au 1er janvier 2013.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sollicite la condamnation de la SA AXA France IARD en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], et ce dernier demande à être garanti par son assureur de toutes les condamnations pécuniaires prononcées à son encontre.

La SA AXA France IARD ne conteste pas sa qualité d’assureur mais conclut à l’absence de mobilisation des garanties en invoquant les articles 1964 du code civil et L. 111-2 et L. 121-15 du code des assurances.

La SA AXA France IARD se prévaut d’une clause d’exclusion de garantie figurant à son contrat et qui prévoit que : « Aux termes de l’article 1964 du code civil : le contrat d’assurances garantit un risque aléatoire et par conséquent la survenance d’un des risques assurés dépend par nature d’un événement certain. Ainsi, n’entre ni dans l’objet ni dans la nature du contrat, l’assurance des dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d’entretien ou de réparation incombant à l’assuré, caractérisé, et connu de lui ».

Elle explique que la chute de pierres est liée à un défaut d’entretien dont son assuré avait connaissance. Elle ajoute qu’en l’absence d’accident et donc d’aléa, les garanties du contrat d’assurance souscrit n’ont pas vocation à s’appliquer.

En application de l’article L. 113-1 du code des assurances, les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré.

Décision du 26 Septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/01137 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV46G

Il résulte de ce texte que les clauses d’exclusion de garantie qui privent l’assuré du bénéfice de la garantie en considération de circonstances particulières de la réalisation du risque doivent être formelles et limitées. Une clause d’exclusion n’est pas formelle lorsqu’elle ne se réfère pas à des critères précis et nécessite interprétation.

En l’espèce, la formulation de la clause d’exclusion de garantie n’est pas suffisamment claire, explicite et limitée s’agissant des exclusions de garanties et du risque qui subsiste assurable.

L’absence d’aléa lors de la souscription du contrat n’est pas prouvée, dès lors que les désordres litigieux sont intervenus postérieurement à cette souscription.

Dès lors, la garantie de la SA AXA France IARD est mobilisable.

S’agissant d’une garantie facultative, la SA AXA France IARD est bien fondée à opposer au syndicat des copropriétaires et aux tiers sa franchise contractuelle.

Sur les condamnations

Compte tenu du sens de la présente décision, il convient de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] et son assureur la SA AXA France IARD à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] :

—  1 482 euros TTC au titre du remplacement de la vitre du skydome endommagé,

—  577,50 euros TTC au titre des travaux conservatoires (purge et pose d’un filet de protection).

Sur les mesures accessoires

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] et la SA AXA France IARD, qui succombent en leurs demandes, seront condamnés in solidum aux dépens, comprenant les frais d’expertise. Ils seront déboutés de leur demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient d’accorder à Maître Christophe Pham le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenus aux dépens, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] et la SA AXA France IARD sont condamnés in solidum à verser la somme de 3000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu du sens de la décision, il y a lieu de débouter Mme [J] [T] et la SCI 16-16 de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter la SCI 16-16 de sa demande de dispense de participation commune aux frais de procédure.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Mme [J] [T] et la SCI 16-16 de leurs demandes indemnitaires ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Adresse 26] et la SA AXA France IARD à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 27] :

—  1 482 euros TTC au titre du remplacement de la vitre du skydome endommagé ;

—  577,50 euros TTC au titre des travaux conservatoires (purge et pose d’un filet de protection),

CONDAMNE la SA AXA France IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 12], sous réserve des limites prévues à son contrat (franchise) à le garantir des condamnations pécuniaires prononcées à son encontre ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] de sa demande au titre des frais de géomètre ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] et la SA AXA France IARD aux dépens, comprenant les frais d’expertise ;

ACCORDE à Maître Christophe Pham le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] et la SA AXA France IARD à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Mme [J] [T] et la SCI 16-16 de leur demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SCI 16-16 de sa demande de dispense de participation aux frais communs de procédure ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples et contraires.

Fait et jugé à [Localité 27] le 26 Septembre 2025.

La Greffière La Présidente