Tribunal Judiciaire de Paris, 4e chambre 2e section, 18 novembre 2025, n° 24/15891

TJ Paris 18 novembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

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Accepté
Manquements dans l'exécution du mandat de gestion
La cour a constaté que la société ABI n'a pas respecté ses obligations contractuelles, entraînant un préjudice financier pour les époux [E].
Accepté
Responsabilité personnelle du gérant
La cour a jugé que les manquements du gérant étaient suffisamment graves pour engager sa responsabilité personnelle vis-à-vis des époux [E].
Rejeté
Préjudice moral allégué
La cour a estimé que les époux [E] n'ont pas prouvé l'existence d'un préjudice moral.
Rejeté
Existence d'un contrat d'assurance
La cour a constaté qu'il n'y avait pas de preuve d'un contrat d'assurance couvrant le sinistre litigieux.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, Monsieur et Madame [E] demandent la condamnation de la société ABI et de son gérant, Monsieur [H] [W], pour des fautes dans l'exécution de leur mandat de gestion locative, ainsi que la garantie de leur assureur, AXA France IARD. Les questions juridiques posées concernent la responsabilité du mandataire et la recevabilité des demandes après l'ouverture d'une liquidation judiciaire. Le tribunal déclare irrecevables les demandes contre la société ABI en raison de la procédure de liquidation, condamne Monsieur [H] [W] à verser 5 809 euros à titre de dommages et intérêts pour ses fautes, et rejette les autres demandes, y compris celles contre AXA. Les dépens sont à la charge de la partie succombante.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 4e ch. 2e sect., 18 nov. 2025, n° 24/15891
Numéro(s) :	24/15891
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	26 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Xavier FRERING
Cabinet(s) :	CAUSIDICOR
Parties :	S.A. AXA FRANCE IARD

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expéditions exécutoires pour :

M^e Xavier FRERING #J133+ 1 copie dossier

délivrées le :

■

4ème chambre

2ème section

N° RG 24/15891

N° Portalis 352J-W-B7I-C6GJZ

N° MINUTE :

Assignations du

27 novembre 2024

JUGEMENT

rendu le 18 novembre 2025

DEMANDEURS

Madame [I] [M] épouse [E]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par la S.E.L.A.R.L. CAUSIDICOR, agissant par M^e Xavier FRERING, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0133

Monsieur [Z] [E]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représenté par la S.E.L.A.R.L. CAUSIDICOR, agissant par M^e Xavier FRERING, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0133

DÉFENDEURS

S.E.L.A.R.L. ASTEREN, prise en la personne de Me [U] [A], en qualité de mandataire liquidateur de la S.A.R.L. ABI

[Adresse 5]

[Localité 7]

Non comparante

S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 4]

[Localité 8]

Non comparante

Décision du 18 novembre 2025

4ème chambre 2ème section

N° RG 24/15891 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GJZ

Monsieur [H] [W]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Fabrice VERT, Premier Vice-Président, statuant à juge unique,

assisté de Monsieur Gilles ARCAS, Greffier, lors des débats et de Madame Salomé BARROIS, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 14 octobre 2025, tenue en audience publique devant Monsieur Fabrice VERT, statuant à juge unique, avis a été donné aux avocats que la décision serait prononcée le 18 novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DU DU LITIGE

Madame et Monsieur [E] sont propriétaires d’un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 11].

Le 18 octobre 2018, ils ont confié la gestion locative de cet appartement à la société ABI.

Excipant de nombreux manquements graves de l’agence ABI, au cours du mandat, Monsieur et Madame [E] ont résilié le mandat par courrier le 17 juin 2023 pour la date d’anniversaire.

Courant août 2023, Madame [E] prétendant avoir découvert – fortuitement – que les consorts [J] – [P], locataires en vertu d’un bail conclu par l’intermédiaire de l’agence, avaient donné congé à effet du 1er septembre 2023.

Madame [E] a donc contacté Monsieur [W] à plusieurs reprises durant les mois de juillet, août et septembre 2023, mails restés sans réponse.

Le 19 octobre 2023, Monsieur [E], après avoir récupéré les clés de l’appartement auprès de l’agence, s’est rendu dans les lieux et a découvert que celui-ci était occupé par Monsieur [L] en vertu d’un bail donné par l’agence ABI signé le 20 septembre 2023 et pour lequel un état des lieux a été dressé le 17 septembre 2023.

Suivant courriel du 19 octobre 2023, le conseil de Monsieur et Madame [E] a dénoncé auprès d’ABI l’occupation irrégulière de l’appartement et a sollicité les éléments suivants :

Les explications d’ABI sur le fait que l’appartement est occupé. La copie du contrat de bail qui aurait été conclu. Les coordonnées des occupants de l’appartements. Tous les éléments propres à l’entrée des lieux et les règlements intervenus. »

Monsieur [W] a envoyé, le 20 octobre 2023, le dossier du locataire, Monsieur [L], le bail et le constat d’état des lieux d’entrée correspondants ainsi que le constat d’état des lieux de sortie des consorts [C].

Par courriel du 26 octobre 2023, Madame [E] a de nouveau sollicité ABI pour le versement des sommes qui lui sont dues.

Ce mail est resté sans effet.

Par courrier du 10 novembre 2023, Monsieur et Madame [E] ont mis en demeure la société ABI de l’indemniser de la somme de 8.017€, correspondant à :

Non versement des loyers du 17 septembre 2023 a octobre 2023, soit la somme de 2 559€Non versement du dépot de garantie du locataire [T] [L], soit la somme de 3 250€.Une perte de loyer a la suite d’une erreur sur Ie montant du loyer demandé auxlocataires depuis le 1er novembre 2021 : 118€Des frais d’honoraires : 648€Des frais relatifs à l’instance engagée par Madame [G] : 1 392€Facturation de frais de gestion indus a Ia suite d’un dégét des eaux : 50€ »

Cette mise en demeure est restée vaine.

Une nouvelle mise en demeure a été adressée vainement par le conseil de Monsieur et Madame [E] suivant courrier recommandé du 30 mai 2024.

Par jugement du 30 mai 2024, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la société ABI et a désigné Maître [U] [A], ès qualités.

Par courrier du 11 juillet 2024, le conseil de Monsieur et Madame [E] a régularisé une déclaration de créance prévisionnelle.

C’est dans ces conditions que par acte extrajudiciaire signifié les 27 novembre et 9 décembre 2024 , les époux [E] ont fait assigner la SELARL ASTEREN, prise en la personne de Me [U] [A], en qualité de liquidateur de la société ABI, Monsieur [H] [W] et la société Axa France IARD devant le tribunal de céans pour voir :

JUGER Monsieur et Madame [E] recevables et bien fondés en leurs demandes, A TITRE PRINCIPAL,

JUGER que la société ABI a commis des fautes dans l’exécution de son mandat, JUGER que Monsieur [H] [W], en sa qualité de Gérant de la société ABI, a engagé sa responsabilité civile professionnelle, CONDAMNER Monsieur [H] [W] au paiement : De la somme de 8.017€ au titre des sommes conservées indument, De la somme de 5.000€ au titre du préjudice moral subi. CONDAMNER AXA FRANCE IARD ès qualités à garantir son assuré dans les limites de la police souscrite, A TITRE SUBSIDIAIRE,

FIXER la créance de Monsieur et Madame [E] au passif de la liquidation judiciaire de la société ABI, EN TOUT ETAT DE CAUSE,

CONDAMNER in solidum tous succombant au paiement de la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens, dont distraction sera faite au profit de M^e Xavier FRERING (SELARL CAUSIDICOR), en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

La clôture a été ordonnée le 3 juin 2025 2025 et l’affaire plaidée lors de l’audience du 14 octobre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et à l’assignation conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

À titre liminaire, il est rappelé qu’en procédure écrite, la juridiction n’est saisie que des seules demandes reprises au dispositif récapitulatif des dernières écritures régulièrement communiquées avant l’ordonnance de clôture et que les demandes de « donner acte », visant à « constater », à « prononcer », « dire et juger » ou à « dire n’y avoir lieu » notamment, ne constituent pas des prétentions saisissant le juge au sens de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Il est également rappelé qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, entré en vigueur le 1er janvier 2020 et applicable aux instances en cours à cette date, « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. »

Il résulte de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend déchargé de son obligation doit en rapporter la preuve.

L’article 1103 du même code dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 ajoute qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 1989 du code civil dispose que « Le mandataire ne peut rien faire au-delà de ce qui est porté dans son mandat : le pouvoir de transiger ne renferme pas celui de compromettre. »

L’article 1992 alinéa 1 du même code dispose que « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. »

Dans le cadre d’un mandat, l’article 1991 du code civil dispose plus précisément que « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. »

L’article 1992 dudit code énonce enfin que « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. »

En application de l’article 1315 du code civil, il appartient alors au mandant qui recherche la responsabilité de son mandataire de rapporter la preuve d’un manquement de ce dernier dans l’exécution du mandat et d’un préjudice en lien causal avec ce manquement.

Il résulte de l’article 1993 de ce code que : « Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant. »

En application de l’article 1315, devenu 1353, du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Sur les demandes formées par les époux [E] à l’encontre de la société ABI

Selon l’article L. 622 -21 du code de commerce :

«  I. – Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622 -17 du Code de commerce et tendant :

—  1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

(…) »

Au cas présent, suivant jugement du 30 mai 2024, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la société ABI de sorte ques les demandes forméees à l’encontre de la Société ABI et qui ont pour objet une crénace antérieure à ce jugemment seront déclatéees irrecevables en raison du principe d’arrêt des poursuites individuelles poséees par les dispositions susvisées, étant observé que par courrier du 11 juillet 2024, le conseil de Monsieur et Madame [E] a régularisé une déclaration de créance prévisionnelle.

Sur les demandes formées à l’encontre de Monsieur [H] [W]

La notion de faute personnelle du mandataire en gestion immobilière, doit être distinguée de la simple inexécution contractuelle ou de la faute de gestion ordinaire, pour viser un comportement du mandataire qui excède les limites de l’exercice normal de ses fonctions, engageant sa responsabilité propre.

La faute personnelle du mandataire de gestion immobilière se caractérise par un manquement intentionnel, grave ou détachable de l’exercice normal du mandat, qui peut engager la responsabilité du mandataire à l’égard du mandant ou de tiers.

Elle se distingue de la faute simple de gestion par son degré de gravité ou son caractère intentionnel, et par le fait qu’elle ne peut être couverte par le mandat ou les statuts de la société.

L’absence de carte professionnelle constitue une violation grave des obligations légales du mandataire en gestion immobilière, et constitue une faute personnelle détachable de l’exercice normal du mandat.

La gestion de biens immobiliers pour autrui est soumise à la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, il en résulte notamment que le mandataire, qu’il soit une personne physique ou une personne morale doit obtenir une carte professionnelle pour exercer, et satisfaire aux conditions de l’article 3 :

« 1° Justifier de leur aptitude professionnelle ;

2° Justifier d’une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectés à ce dernier […] ;

3° Contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle […] »

Au cas présent, il ressort des pièces verséees aux débats que les époux [E], propriétaires d’un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 11] ont résilié par courrier recommandé le 17 juin 2023 le mandat de gestion locative de cet appartement donné à la société ABI, la société ABI, dont le gérant est M. [H] [W] qui a néanmoins conclu un nouveau bail le 20 septembre 2023 sans en informer les époux [E] et sans leur reverser les loyers, fruits de cette location ni le dépôt de garantie.

Il sera relevé, en premier lieu, qu'[H] [W], gérant de la société ABI a loué l’appartement des époux à M.[L] par bail du 19 septembre 2023, qu’en second lieu, il n’a pas procédé au reversement des loyers, fruits de cette location aux époux [E], en trosième lieu, qu’il ne justifie pas être titulaitre d’une carte professionnelle en cours de validité lors de la conclusion du mandat ;

Ces agissements, compte tenu de leur gravité, doivent être regardés comme des fautes personnelles de M. [H] [W] engageant sa responsabilité de mandataire à l’égard des époux [E] et ne sauraient être couvertes par le mandat ou les statuts de la société.

Par ses manquements M. [H] [W] a concouru à la réalisation du préjudice financier de Monsieur et Madame [E] consistant dans le :

Non versement des loyers du 17 septembre 2023 à octobre 2023, soit la sommede 2 559€Non versement du dépot de garantie du locataire [T] [L], soit la somme de 3 250€.

M. [H] [W] sera donc condamné à payer aux époux [E] la somme 5 809 euros à titre de dommages et intérêts.

Les époux [E] ne rapportant pas la preuve d’un préjudice moral, ni des autres préjudices allégués, ils seront déboutés du surplus de leurs demandes en dommages et intérêts.

La demande des époux [E] tendant à voir condamner Axa France IARD ès qualités à garantir son assuré dans les limites de la police souscrite, dès lors qu’il n’est pas rapporté la preuve de l’existence d’un contrat d’assurances conclu avec Axa France IARD couvrant le sinistre litigieux.

Sur les demandes accessoires

La partie succombante supportera les dépens.

L’équité commande de faire droit aux demandes du chef de l’article 700 du code de procédure civile dans les conditions du présent dispositif.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution par provision est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant conformément à la loi, publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le jour du délibéré :

DÉCLARE irrecevables les demandes formées à l’encontre de la société ABI ;

CONDAMNE M. [H] [W] à payer aux époux [E] la somme de 5 809 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [H] [W] au paiement des dépens de l’instance dont distraction au profit de l’avocat des demandeurs et à payer aux époux [E] la la somme de 2 000 euros du chef de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution par provision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10], le 18 novembre 2025.

LA GREFFIÈRE

Salomé BARROIS

LE PRÉSIDENT

Fabrice VERT