TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [R] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/07195 – N° Portalis 352J-W-B7J-DARWH

N° MINUTE : 1

JUGEMENT

rendu le 02 octobre 2025

DEMANDEUR

S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [V], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection

assistée de Jennifer BRAY, Greffier lors des débats, et de Clarisse DUMONTET lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 02 octobre 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 02 octobre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/07195 – N° Portalis 352J-W-B7J-DARWH

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 29 mai 2018, la S.A. IMMOBILIERE 3F a donné à bail à usage d’habitation soumis à la législation HLM à Monsieur [R] [V] un logement sis [Adresse 7] pour un loyer hors charges de 245,35 euros mensuel.

Lors des résultats de l’enquête locataire réalisée en 2025,S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F a pris connaissance de la nouvelle adresse fiscale de son locataire, située en Corse et mettait en demeure son locataire le 24 janvier 2025 de lui adresser son congé, après lui avoir rappelé qu’un logement social doit constituer obligatoirement la résidence principale du locataire et doit être occupé au moins huit mois par an.

Faute de réponse de son locataire, par acte d’huissier du 17 avril 2025, la S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait citer Mr [R] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de solliciter :

— A titre de demande principale : constater que celui-ci n’occupe plus les lieux sis n°1585L-0131 sis [Adresse 5] et en conséquence prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— A titre de demande subsidiaire : constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— A titre infiniment subsidiaire : prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Mr [R] [V] pour défaut de règlement de loyers et charges,

En tout état de cause :

— Ordonner l’expulsion sans délai de Mr [R] [N] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux référencés ci-dessus et ce même avec l’assistance de la force publique,

— Autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tout garde-meubles ou local du choix de la société requérante aux frais, risques et périls de Mr [R] [V],

— Condamner Mr [R] [V] à régler à la S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation mensuelle équivalente à une somme égale au montant du loyer du logement litigieux et des charges majorées de 30%, subsidiairement dire que cette indemnité d’occupation ne saurait être inférieure au montant du loyer courant augmenté des charges jusqu’à complète reprise des lieux,

— Condamner Mr [R] [V] à régler à la S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— Dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire.

A l’audience du 5 septembre 2025, la S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F a sollicité le bénéfice de son assignation, ajoutant solliciter la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 2.124,76 euros, terme du mois d’août inclus, au titre de son arriéré locatif. Elle s’est par ailleurs opposée à toute demande de délai formée par le défendeur.

Au soutien de sa demande principale en résiliation judiciaire pour défaut d’occupation, le bailleur, se fondant sur les articles L 441-1 et R 441-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, rappelle que les logements sociaux sont attribués en fonction des ressources, des besoins et de la situation du locataire, afin de procéder à une meilleure attribution des logements et d’en faire bénéficier exclusivement les gens qui en ont besoin. Le locataire en titre a donc l’obligation d’occuper personnellement son logement de façon effective, réelle et continue pour être en conformité avec la règlementation applicable en matière de logement sociale. La non occupation des lieux constituent ainsi un manquement grave aux obligations mises à sa charge et atteste de sa mauvaise foi dans l’exécution de celle-ci. Le bailleur rappelle également que la sous-location est interdite. Elle soutient ainsi qu’en déclarant sa résidence principale à une autre adresse que son logement social il est manifeste que le défendeur n’occupe plus les lieux au sens de ses obligations contractuelles.

Au soutien de sa demande subsidiaire en acquisition de la clause résolutoire, elle expose avoir adressé un commandement de payer au locataire le 25 septembre 2024 constatant une dette de 1.350,71 euros, avoir saisi la CCAPEX le 4 février 2025 et que le causes du commandement de payer n’ayant pas été réglées dans le délai imparti, la dette s’est élevée au 10 mars 2025, à la somme de 351,52 euros.

En défense, Mr [R] [V] a comparu en personne.

Il a soutenu avoir commis une erreur en réalisant sa déclaration fiscale déclarant que le bien loué [Adresse 8] constitue bien sa résidence principale. Il soutient s’être rendu en Corse afin de se faire opérer et y être resté un temps chez des amis pendant sa convalescence alors qu’il souffrait de dépression. Il précise que l’immeuble [Adresse 8] a été en travaux pendant deux ans. Il indique s’être fait abuser par des amis et solliciter de pouvoir demeurer dans le logement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATIONS

1. Sur la résiliation judiciaire pour inoccupation du logement

Il résulte de l’article 1103 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des articles 1729 et 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements, notamment lorsque le preneur méconnaît ses obligations et n’use pas paisiblement des locaux loués en bon père de famille.

Par ailleurs, il ressort des articles 1224 et 1228 du code civil, que la résolution doit être demandée en justice, la juridiction saisie devant apprécier si le manquement reproché est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

L’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que les dispositions entre le preneur et le bailleur qu’elle instaure s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, pour soutenir l’inoccupation du logement par son locataire, la S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F verse au dossier l’avis 2024 sur les revenus 2024 de son locataire au titre de l’enquête locataire 2025 laquelle fait état d’une résidence de celui-ci déclarée au [Adresse 2]. Lors des débats, Mr [R] [V] a reconnu s’être établi en Corse chez des amis en raison d’une hospitalisation ce dont il justifie. S’il est questionnable que le défendeur soit allé chercher des soins en Corse alors qu’il résidait à [Localité 9] et que ses explications ont été peu probantes, force est de constater que la résidence principale doit être entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an sauf raison de santé. Or, le locataire, en produisant son dossier médical fait obstacle au moyen de son bailleur.

Par conséquent, le manquement grave du locataire n’est pas constaté et la résiliation judiciaire pour ce motif sera rejetée.

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

2.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce il ressort de l’examen de l’historique de compte versé aux débats que les causes du commandement ont été intégralement réglées dès le 6 novembre 2024 compte-tenu d’un prélèvement automatique réalisé le 11 octobre 2024 d’un montant de 335,68 euros outre un virement d’un montant de 1307,07 euros reçu par le bailleur le 6 novembre 2024 soit une somme supérieure au montant visé au commandement de payer (335,68+1307,07 = 1642,75 euros) lequel ne saurait dès lors être considéré comme étant demeuré infructueux de sorte que la clause résolutoire n’est pas acquise à la date du 25 novembre 2024.

La S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F sera par conséquent déboutée de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail.

3. Sur la résiliation judiciaire pour défaut de règlement de loyers et de charges

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Si le manquement contractuel n’est pas suffisamment grave, le juge rejette la demande de prononcé de la résiliation judiciaire.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur au 31 août 2025 que le locataire est redevable d’un arriéré locatif de 2.124,76 euros.

Alors que le locataire n’a pas justifiés des raisons de ces impayés, et ce alors que la dette locative équivaut à un retard de près de cinq mois de loyer. Ce manquement est suffisamment grave pour prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M. [R] [Y].

En l’absence de justificatifs, il n’y a pas lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [R] [Y].

Il convient, par ailleurs d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société IMMOBILIERE 3F à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

4. Sur l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 août 2025, M. [R] [Y] lui devait la somme de 1765,42 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [R] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

5. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de None euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.

6. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail pour défaut d’occupation du logement,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 septembre 2024 a été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 mai 2018 entre la S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F, d’une part, et M. [R] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] Logement n°0131 n’est pas résilié au 26 novembre 2024,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M. [R] [Y] en raison des impayés de loyer entre le 31 mars et le 31 août 2025,

CONDAMNE M. [R] [Y] à payer à la S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 1765,42 euros mille sept cents soixante cinq et quarante deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [R] [Y],

ORDONNE à M. [R] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [R] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 355,43 euros (trois cents cinquante-cinq euros et quarante-trois centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 26 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

CONDAMNE M. [R] [Y] à payer à la S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [R] [Y] aux dépens comprenant à l’exclusion du coût du commandement de payer du 25 septembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge