TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître GUILLOTIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître KRAWIEC

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/02513 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4GI2

N° MINUTE :

5 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 15 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A.S DE LA MOTTE,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître GUILLOTIN, avocat au barreau de RENNES

DÉFENDERESSE

Madame [I] [P],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître KRAWIEC, avocat au barreau de Paris, vestiaire #G400

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 janvier 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 15 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/02513 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4GI2

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 décembre 2022, la société DE LA MOTTE a acquis un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 5]. Dans l’acte de vente, le vendeur a stipulé que le lot n°4 (appartement) situé au 1er étage et le lot n°15 (chambre) situé au 5ème étage étaient loués à M. et Mme [P]. Pour chaque lot, le vendeur a indiqué ne pas être en possession du bail, que celui-ci daterait de 1951, et que M. [P] était décédé.

Par courrier en date du 11 octobre 2023, la société DE LA MOTTE a indiqué à Mme [I] [P] ne pas être en possession du bail en vertu duquel elle occupait l’appartement situé au 1er étage, et que la chambre de service qui y était liée serait occupée sans droit ni titre par un tiers.

Par lettre officielle en date du 9 novembre 2023, le conseil de la société DE LA MOTTE a écrit au conseil de Mme [I] [P] en demandant à éclaircir les conditions d’occupation de Mme [I] [P], si possible remettre copie du titre locatif, ainsi que de la notification aux anciens propriétaires de l’occupation de la chambre du 5ème étage.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2024, la société DE LA MOTTE a assigné Mme [I] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de:

constater que Mme [I] [P] est occupante sans droit ni titre,à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail intervenu au bénéfice de M. et Mme [P] portant sur les lots 4 et 15 situés respectivement aux 1er et 5ème étage de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5], ordonner l’expulsion de Mme [I] [P] et de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier, dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision,condamner Mme [I] [P] à payer la somme de 13131,86 euros au 5 février 2024 à titre de dommages-intérêts au titre des fautes commises dans le cadre de l’exécution du bail, outre la somme de 937,99 euros jusqu’à la présente décision,condamner Mme [I] [P] à lui payer une indemnité d’occupation équivalente à la valeur locative outre les provisions sur charges, soit la somme mensuelle de 1628,25 euros, jusqu’à parfaite libération des lieux,débouter Mme [I] [P] de l’ensemble de ses demandes,la condamner à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Après un renvoi en date du 27 mai 2024, l’affaire a été appelée à l’audience du 13 novembre 2024 ;

A l’audience, la société DE LA MOTTE, représentée par son conseil, demande le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa demande en dommages et intérêts à la somme de 21573,77 euros. La société DE LA MOTTE se fonde sur les articles 10 et 78 de la loi du 1er septembre 1948 ainsi que sur l’article 1231-1 du code civil. Elle indique que Mme [I] [P] ne justifie d’aucun titre d’occupation. Elle conteste son droit au maintien dans les lieux en raison de l’habitation des époux [P] dans une autre commune du temps de la vie commune, et de la possession d’un autre logement. Elle estime en outre que Mme [I] [P] n’a pas occupé les lieux raisonnablement, en sous-louant la chambre située au 5ème étage durant plusieurs années et sans en avertir le bailleur, dans des conditions en outre contraires au règlement sanitaire et départemental de [Localité 4].

Mme [I] [P], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement. Elle demande au juge de:

juger que les demandes de la société DE LA MOTTE relatives à une prétendue résidence dans un autre lieu sont prescrites,à titre principal juger que Mme [I] [P] est titulaire de baux portants sur les lots 4 et 15, juger que Mme [I] [P] a hébergé à titre gratuit M. [C] [X] dans la chambre de service du 5ème étage et qu’il s’est maintenu dans les lieux malgré son annonce de départ puis la demande de Mme [I] [P] qu’il libère la chambre de service,débouter la société DE LA MOTTE de l’ensemble de ses demandes,à titre subsidiaire juger que la résiliation judiciaire ne pourrait concerner que le bail relatif à la chambre de service située au 5ème étage,juger que Mme [I] [P] bénéficie d’un droit au maintien dans les lieux constitués par les lots 4 et 15, débouter le société DE LA MOTTE de ses autres demandes,en tout état de cause juger qu’il n’est pas démontré que les époux [P] ont eu d’autres domiciles,juger que le bail relatif à la chambre de service située au 5ème étage et l’appartement situé au 1er étage ont deux baux distincts,condamner la société DE LA MOTTE à verser à Mme [I] [P] la somme de 3000 euros à titre de dommages intérêts,condamner la société DE LA MOTTE à verser à Mme [I] [P] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, Mme [I] [P] indique être devenue cotitulaire du bail du fait de son mariage avec M. [B] [P] en 1998, que les bailleurs en ont été informés, et que les demandes de la société DE LA MOTTE fondées sur l’existence d’un autre logement des époux [P] sont prescrites sur le fondement de l’article 2224 du code civil. Elle conteste en outre avoir un autre logement, ainsi qu’avoir sous-loué la chambre située au 5ème étage, qu’elle reconnaît toutefois avoir prêtée. Elle assure avoir engagé une action judiciaire aux fins d’expulsion contre l’occupant de cette chambre. Elle fonde sa demande de dommages intérêts sur les articles 1240 et 1231-1 du code civil.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

Durant le temps du délibéré, Mme [P] a transmis avec l’autorisation du tribunal la signification en date du 30 juillet 2024 de la décision du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en date du 24 juin 2024 ayant ordonné l’expulsion de M. [C] [X], occupant sans droit ni titre de la chambre constituant le lot n°15 ainsi que le certificat de non appel en date du 26 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Par ailleurs, il doit être relevé que si le bail n’est détenu par aucune partie, son existence en tant que telle n’est pas contestée vis-à-vis de M. [B] [P], époux décédé de Mme [I] [P] et, s’agissant du lot n°4, qu’il était régi par la loi du 1er septembre 1948.

Sur la prescription

Aux termes de l’article 1224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, la société DE LA MOTTE fait valoir l’existence d’un logement dont bénéficiait M. [B] [P] dans la commune de [Localité 3], rendant impossible le fait de bénéficier d’un bail à [Localité 4] régi par la loi du 1er septembre 1948. Elle estime ainsi que le bail de M. [B] [P] était frauduleux. A l’appui de ses dires, elle indique que M. [B] [P] et Mme [I] [P] se sont mariés dans la commune de [Localité 3] le 20 juin 1998, ce qui impliquait que M. [B] [P] disposait d’un logement dans cette commune. Par ailleurs, elle verse aux débats un article du journal L’Echo Républicain en date du 23 mai 2013 indiquant que M. [B] [P] habitait alors dans cette même commune depuis quarante ans.

Mme [I] [P] considère toute demande sur ce point prescrite, les anciens propriétaires du logement objet de la présente procédure ayant été avisés du mariage célébré en 1998 sans contester alors la régularité du bail. De même, elle estime que l’article de presse se trouvant sur internet depuis 2013, les bailleurs avaient connaissance d’un prétendu domicile à [Localité 3] depuis plus de cinq ans.

Il convient toutefois de relever que Mme [I] [P] n’apporte pas la preuve d’avoir transmis l’acte de mariage permettant au bailleur de connaître le lieu de son mariage. Par ailleurs, trouver l’article de presse sur internet nécessitait des recherches qu’il n’appartenait pas au propriétaire de faire sur ce point. Ainsi, il n’est pas établi que l’ancien propriétaire avait connaissance de ces éléments. La société DE LA MOTTE en a eu connaissance dans le cadre de la présente procédure. Aucune de ses demandes n’apparaît prescrite.

Sur le titre d’occupation de Mme [P] et la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

S’agissant plus précisément d’un contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 10 de la loi du 1er septembre 1948, n’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, 5, 6, 7 et 8 : 2° qui n’ont pas occupé effectivement par elles-mêmes les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement avec elles et qui sont, soit membres de leur famille, soit à leur charge. L’occupation doit avoir duré huit mois au cours d’une année de location, à moins que la profession, la fonction de l’occupant ou tout autre motif légitime ne justifie une occupation d’une durée moindre. En particulier, lorsque l’occupant apportera la preuve qu’il est tenu par ses obligations professionnelles à résider temporairement hors de la France métropolitaine, la durée d’occupation susvisée pourra être réduite à six mois pour une période de trois années. 3° Qui ont plusieurs habitations, sauf pour celle constituant leur principal établissement, à moins qu’elles ne justifient que leur fonction ou leur profession les y oblige.

Il résulte de l’article 78 de la loi du 1er septembre 1948 que, par dérogation à l’article 1717 du code civil, le preneur n’a le droit ni de sous-louer, ni de céder son bail, sauf clause contraire du bail ou accord du bailleur. La sanction de ce texte est la résiliation judiciaire, qui peut être demandée sans forme en justice.

Selon l’article 1875 du code civil, le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge pour le preneur de la rendre après s’en être servi. Ce prêt est essentiellement gratuit aux termes de l’article 1876 du même code.

L’article 1751 du code civil dispose que le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. En cas de décès d’un des époux, le conjoint survivant cotitulaire du bail dispose d’un droit exclusif sur celui-ci sauf s’il y renonce expressément.

Enfin selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la cotitularité

En l’espèce, la société DE LA MOTTE conteste la cotitularité du bail, exposant qu’il est impossible que Mme [I] [P] figure sur le contrat de bail, qui daterait de 1951, alors qu’elle est née en 1964. La société DE LA MOTTE ajoute que le bail était frauduleux, dans la mesure où M. [B] [P] disposait d’un autre logement dans la commune de [Localité 3], ce qui ne lui permettait pas de bénéficier d’un logement à [Localité 4] soumis à la loi du 1er septembre 1948.

Or, il n’est aucunement prétendu par la défenderesse qu’elle figurait sur le contrat de bail à sa conclusion, mais qu’elle en est cotitulaire depuis son mariage en 1998. Il ressort de l’acte de vente que le vendeur indique que les lots n°4 et 15 sont « loués à Mme et M. [P] » et non qu’ils en sont tous deux locataires depuis 1951. Par ailleurs, Mme [I] [P] communique une quittance de loyer de 2012 et d’autres plus récentes, sur lesquelles elle figure. Si ce dernier élément ne suffirait pas à établir la cotitularité du bail, l’acte de vente dans lequel est stipulé que le logement et la chambre sont loués à Mme et M. [P] confirment les propos de Mme [I] [P], à savoir qu’elle était cotitulaire du bail avec son époux.

Ainsi, il doit être considéré que par son mariage, Mme [I] [P] est devenue cotitulaire du bail.

Sur la fraude

En l’espèce, pour établir que M. [B] [P] disposait d’un logement dans une autre commune que [Localité 4] et qu’il a de ce fait indument bénéficié d’un logement soumis à la loi du 1er septembre 1948 à [Localité 4], la société DE LA MOTTE se contente du fait qu’il se soit marié dans la commune de [Localité 3] et se fonde sur un article de journal évoquant son habitation dans cette commune depuis plus de quarante ans. Si en 1998, il était effectivement nécessaire qu’un des époux demeure depuis au moins un mois dans la commune de mariage selon l’article 74 du code civil, il existait toutefois des dérogations. Si les éléments sur lesquels se fonde la demanderesse constituent indéniablement des présomptions, ils ne suffisent pas pour caractériser de façon certaine l’existence d’un autre domicile et établir que le bail était frauduleux. En outre, cela n’établit aucunement l’existence d’une autre habitation de Mme [I] [P], et encore moins que le couple demeurait ailleurs qu’à [Localité 4].

Par ailleurs, la demanderesse s’interroge, selon ses propres termes, sur l’existence d’un droit d’usage de Mme [I] [P] sur un autre immeuble, l’attestation d’hérédité versée en procédure faisant état d’une donation entre époux réalisée au profit de Mme [I] [P] le 22 novembre 2003 et qui fait référence à des biens meubles et immeubles. Si la société DE LA MOTTE estime qu’il revient à Mme [I] [P] de prouver qu’elle ne dispose pas d’un autre logement, elle ne peut en réalité se contenter d’une interrogation pour renverser la charge de la preuve, et il lui appartient de prouver que Mme [I] [P] possède un autre logement, ce qu’elle ne fait pas, la production d’une attestation d’hérédité comprenant une formule type ne suffisant pas à établir l’existence d’un autre logement.

Enfin, la société DE LA MOTTE évoque la mauvaise foi de la défenderesse, qu’elle n’établit aucunement.

Sur la sous-location illicite

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [C] [X] a habité la chambre de service (lot n°15) durant plusieurs années. La société DE LA MOTTE évoque une sous location et a minima des travaux effectués en échange. Pour établir l’existence d’un loyer, elle se réfère à un constat d’huissier en date du 17 janvier 2023 constatant que l’occupant des lieux, qui s’avèrera être M. [C] [X], a indiqué dépendre de M. [P], occuper le bien d’environ 6m2 depuis 2016, et qu’il convenait de contacter M. [P] pour obtenir plus de renseignements sur le loyer et son identité. Or, si un loyer est bien évoqué, ces propos ne sauraient être considérés comme suffisamment fiables pour établir avec certitude son existence, M. [C] [X] renvoyant sur M. [P], pourtant décédé, pour de plus amples informations. S’agissant des travaux que M. [C] [X] dit avoir réalisé pour Mme [I] [P], cela ressort de la fiche diagnostic de la DRIHL de [Localité 4] établi en vue d’une audience en expulsion de M. [C] [X] au mois de juin 2024. Si Mme [I] [P] conteste la réalisation de ces travaux, il doit surtout être relevé que des travaux ponctuels ayant eu lieu au début de l’occupation de la chambre ne suffisent pas à établir l’existence d’une contrepartie, le prêt n’étant qu’essentiellement gratuit.

Aucune pièce du dossier ne permet d’établir que Mme [I] [P] a sous-loué ou cédé le droit locatif sur le logement litigieux. En l’absence de bail, il ne peut être démontré que Mme [I] [P] ne pouvait pas prêter la chambre, selon une clause contractuelle.

S’agissant de la référence au règlement sanitaire et départemental de la ville de [Localité 4], seule la superficie est non respectée de façon certaine, la société DE LA MOTTE s’interrogeant seulement sur l’accès à l’eau et la présence d’une ouverture sur l’extérieur dans le logement, sans aucune certitude sur ces deux points. Dans la mesure où il s’agit d’un prêt et non d’une sous-location, pour une personne n’ayant par ailleurs aucun autre moyen de se loger tel que cela résulte de la fiche diagnostic précédemment citée, et qu’une décision de justice devenue définitive a ordonné l’expulsion de M. [C] [X] à la demande de Mme [P], il n’est pas démontré que cette dernière n’a pas occupé le bien loué de manière raisonnable.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, Mme [I] [P] est locataire des lots 4 et 15 pour lesquels il ne revient pas au tribunal de déterminer s’il s’agit d’un seul et unique bail, et n’est donc pas occupante sans droit ni titre. Le bail n’est pas considéré comme frauduleux et il n’est pas démontré que Mme [I] [P] n’a pas usé raisonnablement du bien loué. La société DE LA MOTTE sera déboutée de ses demandes de résiliation du bail portant sur les lots 4 et 15 de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] et de dommages et intérêts, et en conséquence de ses demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [I] [P]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Mme [I] [P] évoque une assignation sans fondement, l’absence de réponse de la demanderesse à un courrier officiel de son avocat et l’absence de communication de ce courriel au tribunal, et un comportement violent de la bailleresse pour contraindre M. [C] [X] à quitter la chambre qu’il occupait. La présente procédure est ainsi qualifiée d’abusive.

Or, le droit d’action ne dégénère en abus qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière. Le caractère infondé d’une action ne caractérise pas un abus de l’exercice de ce droit. Par ailleurs, si la demanderesse n’a pas communiqué un mail envoyé par le conseil de la défenderesse, celui-ci l’a fait, ce que ne pouvait pas ignorer la demanderesse, de telle sorte que le tribunal ne pouvait pas être trompé sur ce point. Enfin, le prétendu comportement de la société DE LA MOTTE à l’encontre de M. [C] [X] ne saurait être invoqué par Mme [I] [P] pour établir un préjudice moral la concernant et devant aboutir à l’attribution de dommages et intérêts.

Mme [I] [P] sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

La société DE LA MOTTE, partie perdante, supportera la charge des dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de Mme [I] [P] les frais exposés par elle dans le cadre de la présente instance. En conséquence, la société DE LA MOTTE sera condamnée à lui verser la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’absence de prescription des demandes de la société DE LA MOTTE.

DEBOUTE la société DE LA MOTTE de l’ensemble de ses demandes.

DEBOUTE Mme [I] [P] de sa demande de dommages et intérêts.

CONDAMNE la société DE LA MOTTE à verser à Mme [I] [P] la somme de 1500 (mille cinq cents) euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société DE LA MOTTE aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge