TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 29]

■

N° RG 25/50597 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6ZO5

N° : 2-CH

Assignation du :

20 Janvier 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 01 juillet 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDEURS

Madame [K] [T]

[Adresse 11]

[Localité 16]

Monsieur [Y] [T]

[Adresse 4]

[Localité 20]

Monsieur [U] [T]

[Adresse 5]

[Localité 12]

Monsieur [F] [E]

[Adresse 7]

[Localité 17]

Madame [A] [T]

[Adresse 3]

[Localité 26]

Monsieur [I] [T]

[Adresse 22]

[Localité 8]

Monsieur [J] [T]

[Adresse 13]

[Localité 25]

Monsieur [D] [T]

[Adresse 10]

[Localité 18]

Madame [P] [T]

[Adresse 6]

[Localité 20]

Monsieur [R] [T]

[Adresse 9]

[Localité 27]

Monsieur [L] [T]

[Adresse 6]

[Localité 19]

Monsieur [H] [T]

[Localité 21]

représentés par Maître Lucien MAKOSSO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE – #PC370

DEFENDERESSES

La S.A.R.L. ERELL CONSULTING C/O ABC LIV

[Adresse 24]

[Localité 14]

représentée par Maître Claire OLDAK, avocat au barreau de PARIS – #E0960 (avocat postulant) et par Maître Philippe ELKAIM, avocat au barreau de TOULOUSE (avocat plaidant)

La BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 29]

[Adresse 23]

[Localité 15]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 27 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Vu le bail conclu entre les parties le 7 mai 2018 et le protocole d’accord du 28 mars 2024, homologué par jugement du 23 avril 2024 ;

Vu l’assignation délivrée le 20 janvier 2025 par Madame [K] [T], Madame [A] [T], Monsieur [I] [T], Monsieur [J] [T], Monsieur [D] [T], Madame [P] [T] née [S], Monsieur [R] [X], Monsieur [L] [T], Monsieur [H] [T], Monsieur [Y] [T], Monsieur [U] [T], Monsieur [F] [E] à la société Erell Consulting aux fins de :

constater, à titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire le 20 septembre2024, par effet des termes du protocole d’accord signé le 21 mars 2024 et homologué le 23 avril 2024, avec déchéance du terme prononcé par lettre recommandée du 09 septembre 2024 et réceptionnée le 12 septembre 2024,ordonner en conséquence l’expulsion de la société Erell Consulting des lieux loués au [Adresse 1] à [Localité 30] et celles de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.condamner la société Erell Consulting à payer à Madame [K] [T], Madame [A] [T], Monsieur [I] [T], Monsieur [J] [T], Monsieur [D] [T], Madame [P] [T], Monsieur [R] [T], Monsieur [L] [T], Monsieur [H] [T], Monsieur [Y] [T], Monsieur [U] [T], Monsieur [F] [E], une indemnité d’occupation équivalente au quittancement trimestriel avec en sus la provision sur charge ce à compter de la résiliation du bail et ce à compter de la libération effective des lieux.condamner la société Erell Consulting à payer à Madame [K] [T], Madame [A] [T], Monsieur [I] [T], Monsieur [J] [T], Monsieur [D] [T], Madame [P] [T], Monsieur [R] [T], Monsieur [L] [T], Monsieur [H] [T], Monsieur [Y] [T], Monsieur [U] [T], Monsieur [F] [E], la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. rappeler que l’exécution provisoire est de droit.condamner la société Erell Consulting aux entiers dépens.A l’audience du 27 mai 2025, les membres de l’indivision [T], représentés par leur Conseil, demandent la condamnation de la défenderesse à payer par provision la somme de 43.322,70 euros, dette de loyers actualisée au 15 avril 2025, terme d’avril 2025 inclus. Ils font valoir que la décision homologuant le protocole d’accord conclu avec la société preneuse ne mentionnant pas la possibilité d’expulser en cas de déchéance du terme, sanction prévue au protocole d’accord, ils sont contraints de solliciter le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion devant le juge des référés.

En réponse, la société Erell Consulting a soutenu oralement ses conclusions à l’audience du 27 mai 2025 et demande de :

— ACCUEILLIR la société ERELL CONSULTING dans ses demandes et arguments ;

In Limine Litis :

— JUGER nulle l’assignation en référé délivrée le 20 janvier 2025 à ERELL CONSULTING par Madame [K] [T], Madame [A] [T], Monsieur [I] [T], Monsieur [J] [T], Monsieur [D] [T], Madame [P] [T], Monsieur [R] [T], Monsieur [L] [T], Monsieur [H] [T], Monsieur [Y] [T], Monsieur [U] [T] et Monsieur [F] [E] pour vice de forme ;

A titre liminaire principal :

— JUGER Madame [K] [T], Madame [A] [T], Monsieur [I] [T], Monsieur [J] [T], Monsieur [D] [T], Madame [P] [T], Monsieur [R] [T], Monsieur [L] [T], Monsieur [H] [T], Monsieur [Y] [T], Monsieur [U] [T] et Monsieur [F] [E] irrecevables dans leur action en référé contre la société ERELL CONSULTING pour défaut d’intérêt à agir ;

A titre liminaire subsidiaire :

— JUGER Madame [K] [T], Monsieur [H] [T], Monsieur [J] [T], Monsieur [I] [T] et Monsieur [U] [T] irrecevables dans leur action en référé contre la société ERELL CONSULTING pour défaut de qualité et défaut d’intérêt à agir ;

En tout état de cause

— JUGER N’Y AVOIR LIEU A REFERE du fait de l’existence d’une contestation sérieuse quant à l’acquisition de la clause résolutoire intégrée au bail commercial conclu entre Madame [A] [Z], Monsieur [I] [T], Monsieur [J] [T], Monsieur [D] [T], Madame [P] [T], Monsieur [R] [T], Monsieur [L] [T], Monsieur [H] [T], Monsieur [Y] [T], Monsieur [U] [T] et Monsieur [F] [E], et la société ERELL CONSULTING le 7 mai 2018 ;

— Par conséquent, INVITER Madame [A] [Z], Monsieur [I] [T], Monsieur [J] [T], Monsieur [D] [T], Madame [P] [T], Monsieur [R] [T], Monsieur [L] [T], Monsieur [H] [T], Monsieur [Y] [T], Monsieur [U] [T] et Monsieur [F] [E] à mieux se pourvoir;

— DEBOUTER Madame [K] [T], Madame [A] [T], Monsieur [I] [T], Monsieur [J] [T], Monsieur [D] [T], Madame [P] [T], Monsieur [R] [T], Monsieur [L] [T], Monsieur [H] [T], Monsieur [Y] [T], Monsieur [U] [T] et Monsieur [F] [E] de leur demande tendant à l’expulsion de la société ERELL CONSULTING des lieux loués au [Adresse 2] à [Localité 30] et celles de tous les occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— DEBOUTER Madame [K] [T], Madame [A] [T], Monsieur [I] [T], Monsieur [J] [T], Monsieur [D] [T], Madame [P] [T], Monsieur [R] [T], Monsieur [L] [T], Monsieur [H] [T], Monsieur [Y] [T], Monsieur [U] [T] et Monsieur [F] [E] dans leur demande visant à condamner la société ERELL CONSULTING au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au quittancement trimestriel avec en sus la provision sur charge à compter de la résiliation du bail et à compter de la libération effective des lieux ;

— CONDAMNER Madame [K] [T], Madame [A] [T], Monsieur [I] [T], Monsieur [J] [T], Monsieur [D] [T], Madame [P] [T], Monsieur [R] [T], Monsieur [L] [T], Monsieur [H] [T], Monsieur [Y] [T], Monsieur [U] [T] et Monsieur [F] [E] à payer à la société ERELL CONSULTING la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à tous les dépens ;

— DEBOUTER Madame [K] [T], Madame [A] [T], Monsieur [I] [T], Monsieur [J] [T], Monsieur [D] [T], Madame [P] [T], Monsieur [R] [T], Monsieur [L] [T], Monsieur [H] [T], Monsieur [Y] [T], Monsieur [U] [T] et Monsieur [F] [E] de toutes leurs demandes plus amples ou contraires présentées contre la société ERELL CONSULTING dans l’assignation en date du 20 janvier 2025 ;

Oralement et subsidiairement, la société Erell Consulting sollicite des délais de paiement.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS

Sur la nullité de l’assignation

In limine litis, la société Erell Consulting fait valoir que l’assignation délivrée à son encontre est nulle sur le fondement des articles 56 et 114 du code de procédure civile, la bailleresse ayant manqué à son obligation de motivation en droit de son acte introductif d’instance en se fondant sur des textes qui ne permettent pas de connaître le fondement de la saisine du juge des référés, ce qui ne lui a pas permis d’exercer ses droits de la défense correctement, les conditions tenant aux procédures prévues aux articles 834 et 835 du code de procédure civile étant significativement différentes.

En l’espèce, la société Erell Consulting, qui soutient que l’assignation délivrée à son encontre le 20 janvier 2025 est affectée d’un vice de forme affectant sa validité, ne démontre cependant pas utilement le grief subi par le défaut de visa des articles 834 ou 835 du code de procédure civile, cette dernière ayant utilement constitué avocat, pris des conclusions et soutenu oralement ces dernière devant le juge des référés, lui permettant dès lors d’exercer ses droits de la défense.

Par conséquent, aucune nullité de forme au sens des articles 56 et 114 du code de procédure civile n’apparaît démontrée et la demande de nullité de l’assignation sera rejetée.

Sur la recevabilité

La société Erell Consulting fait valoir que les demandeurs sont dépourvus de tout intérêt à agir sur le fondement des articles 122, 31 et 32 du code de procédure civile aux fins de constat de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion dès lors qu’elle s’est acquittée de l’entièreté de la dette locative visée au protocole d’accord avant la délivrance de l’assignation et que l’intérêt à agir a donc disparu au jour de la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, si la société Erell Consulting justifie avoir réglé les causes du protocole d’accord fin novembre 2024, elle ne conteste pas avoir réglé ces échéances avec retard au regard des échéances stipulées au protocole d’accord ni qu’une nouvelle dette de loyers existe au jour de l’audience concernant les loyers échus en 2025.

Par conséquent, les membres de l’indivision [T] justifient dûment d’un intérêt à agir aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion, le succès de leurs prétentions devant être examiné quant au bien-fondé des demandes et non de leur recevabilité, qui est incontestable au regard des articles 122, 31 et 32 du code de procédure civile.

Subsidiairement, la société Erell Consulting fait valoir que certains membres de l’indivision étaient partis au bail mais ne font pas partie des membres de l’indivision ayant fait délivrer le commandement de payer ni ayant signé le protocole d’accord qui fonde les demandes ; que ces derniers n’ont dès lors ni intérêt ni qualité à agir en acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, il n’est pas contesté par les membres de l’indivision [T] que Monsieur [I] [T], Monsieur [J] [T], Monsieur [H] [T] et Monsieur [U] [T], qui ont conclu le bail n’ont pas pris part à la délivrance du commandement de payer du 14 décembre 2021 ni à la conclusion du protocole d’accord du 21 mars 2024.

Par conséquent, sauf à produire un mandat exprès de ces quatre membres de l’indivision, désignant un représentant de l’indivision pour la délivrance du commandement et la conclusion du protocole, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, il est établi que ces quatre membres de l’indivision n’ont pas intérêt à agir sur le fondement des articles 122, 31 et 32 du code de procédure civile, aux fins d’acquisition de la clause résolutoire et expulsion, emportant irrecevabilité de leur action.

La société Erell Consulting soulève également le défaut d’intérêt à agir de Madame [K] [T] qui n’était pas partie au bail et qui est donc dépourvue de tout intérêt et qualité à agir à son encontre.

En l’espèce, faute pour Madame [K] [T] d’avoir pis part à la conclusion du bail et aux actes ultérieurs, cette dernière est dépourvue de tout intérêt à agir sur le fondement des articles 122, 31 et 32 du code de procédure civile et son action doit être déclarée irrecevable.

Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les membres de l’indivision [T] sollicitent le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 20 septembre 2024, par l’effet des termes du protocole signé le 21 mars 2024 et homologué le 23 avril 2024, la déchéance du terme des délais accordés et de la suspension de la clause résolutoire convenue aux termes de ce protocole ayant été prononcée par l’effet de la lettre recommandée avec accusé de réception envoyée le 9 septembre 2024 et réceptionné le 12 septembre 2024.

En réponse, la société Erell Consulting fait valoir que la clause résolutoire n’est pas acquise, dès lors qu’elle a payé toutes les causes du protocole avant la délivrance de l’assignation introductive d’instance.

Aux termes de l’article 1-3 du protocole d’accord, « les parties d’un commun accord s’entendent pour considérer que la clause résolutoire est suspendue, pendant tout le délai accordé ci-dessus (soit jusqu’au 7 novembre 2024). Pendant ce délai, il est convenu qu’à défaut pour le preneur de s’acquitter à bonne date d’une seule mensualité de remboursement de la dette locative ou d’une seule échéance de loyer courant, et huit jours après l’envoi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec AR :

l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible, [..]la clause résolutoire sera acquise, Il pourra être procédé si besoin […] à l’expulsion de la société Erell Consulting, La société Erell Consulting devra payer mensuellement aux consorts [T] à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail, sans majoration, outre les charges, taxes et accessoires, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux […] ».

En l’espèce, les membres de l’indivision [T] justifient de l’envoi d’un courrier recommandé le 9 septembre 2024 réceptionné le 12 septembre 2024 aux termes duquel les échéances d’août et juillet 2024 n’ont pas été réglées et la société Erell Consulting reconnaît n’avoir réglé ces mensualités qu’ultérieurement le 20 novembre 2024.

La société Erell Consulting ne peut valablement faire valoir que les bailleurs auraient dû faire délivrer un nouveau commandement de payer s’agissant d’une nouvelle dette et lui accorder un mois de délai pour régler la somme due en application de l’article L.145-41 du code de commerce, alors que c’est bien sur le fondement du protocole d’accord conclu entre eux et de son non-respect et non en raison de l’apparition d’une nouvelle dette de loyers que l’acquisition de la clause résolutoire est demandée par les membres de l’indivision [T].

Par conséquent, par l’effet du protocole d’accord homologué et du courrier de déchéance du terme, l’acquisition de la clause résolutoire, telle que stipulée au bail est acquise à la date du 20 septembre 2024, soit huit jours après réception du courrier de mise en demeure, tel que stipulé au bail.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de défendeur et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par défendeur depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée, conformément au protocole d’accord conclu entre les parties, à titre provisionnel au montant du loyer mensuel contractuel, sans majoration, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Au cas présent, au vu du décompte produit par les demandeurs, l’obligation de la société Erell Consulting au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1er avril 2025, terme d’avril 2025, n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 43.322,70 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Erell Consulting.

Sur la demande subsidiaire de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, la société Erell Consulting n’ayant pas pu respecter le précédent échéancier accordé et ayant constitué une nouvelle dette de loyers conséquente, en l’absence de règlements réguliers des loyers, il n’y a pas lieu de lui accorder de nouveaux délais de paiement.

La demande de délais est donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société Erell Consulting, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de défendeur ne permet d’écarter la demande de demandeur formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 3 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la demande de nullité de l’assignation introductive d’instance délivrée le 20 janvier 2025 ;

Déclarons irrecevable l’action de Monsieur [I] [T], Monsieur [J] [T], Monsieur [H] [T] et Monsieur [U] [T] ainsi que de Madame [K] [T] ;

Déclarons l’action recevable pour le surplus ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 20 septembre 2024;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Erell Consulting et de tout occupant de son chef des lieux situés au14 [Adresse 28] à [Localité 30], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société Erell Consulting à payer à Madame [A] [T], Monsieur [D] [T], Madame [P] [T] née [S], Monsieur [R] [X], Monsieur [L] [T], Monsieur [Y] [T], Monsieur [F] [E] une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant mensuel du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société Erell Consulting à payer à Madame [A] [T], Monsieur [D] [T], Madame [P] [T] née [S], Monsieur [R] [X], Monsieur [L] [T], Monsieur [Y] [T], Monsieur [F] [E] la somme de 43.322,70 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 1er avril 2025, terme d’avril 2025 inclus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Rejetons la demande de délais de paiement de la société Erell Consulting ;

Condamnons la société Erell Consulting aux entiers dépens ;

Condamnons la société Erell Consulting à payer à Madame [A] [T], Monsieur [D] [T], Madame [P] [T] née [S], Monsieur [R] [X], Monsieur [L] [T], Monsieur [Y] [T], Monsieur [F] [E] la somme de 3 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 29] le 01 juillet 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Pauline LESTERLIN