TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 04/03/2025

à : Maitre Elie SULTAN

Copie exécutoire délivrée

le : 04/03/2025

à : Maitre Samy-mohand ZAROURI

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/08161

N° Portalis 352J-W-B7I-C5X6C

N° MINUTE : 3/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 04 mars 2025

DEMANDERESSES

Madame [K], [J] [L], demeurant [Adresse 1]

Madame [A], [M] [L], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maitre Samy-mohand ZAROURI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0002, Maitre Pierre BERTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0197

DÉFENDERESSE

Madame [F] [O], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maitre Elie SULTAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1129

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 mars 2025 par Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 04 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/08161 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5X6C

FAITS ET PROCEDURE

Par bail du 4 juin 2021, Mme [K] [L] et Mme [A] [L], propriétaires indivises, ont donné à bail à Mme [I] [O] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] (lot n° 15, étage 5) [Localité 5], pour un loyer de 975 € hors charges, actuellement un prix global de 1.214, 04 € tout compris.

Par acte extrajudiciaire en date du 27 novembre 2023, un congé pour vendre en vue du 3 juin 2024 a été signifié à Mme [I] [O] avec offre de vente à son endroit. Mme [I] [O] s’est néanmoins maintenue dans les lieux au-delà de la date fixée.

Par LRAR du 6 juin 2024, Mme [K] [L] et Mme [A] [L] ont mis en demeure Mme [I] [O] de quitter le logement.

Par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2024, Mme [K] [L] et Mme [A] [L] ont assigné Mme [F] [O] en référé devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris au visa de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989.

Dans ses conclusions en réplique, Mme [K] [L] et Mme [A] [L] demandent au visa de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 et 1241 du code civil :

— ordonner l’expulsion sans délai de Mme [F] [O] du fait du congé pour vendre,

— voir condamner à titre provisionnel Mme [F] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de 1.750 €,

— voir condamner en conséquence à titre provisionnel Mme [F] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de 2.141 € pour l’occupation entre le 3 juin 2024 et le 31 décembre 2024, après déduction des sommes effectivement payées,

— voir condamner solidairement Mme [F] [O] au paiement d’une indemnité de 4000 € de frais irrépétibles, outre les dépens dont distraction au profit de Maitre Samy ZAROURI.

Mme [K] [L] Et Mme [A] [L] indiquent être bloqués dans leur projet de vente et la planification de leur propres relogements et rejeter toute contestation sèrieuse et tout délai.

Elles réfutent les difficultés à trouver un logement social exprimées par la locataire, qui ne dénotent pas de réelles difficultés pour se reloger dans des conditions normales, puisque ses demandes, soldées par seulement deux refus, se cantonnent au XVIe arrondissement au parc locatif social faible, et n’ont démarré qu’à partir de la fin du congé de son préavis, outre que la demande au titre du DALO a été faite sur la base de pièces incomplètes communiquées à la commission de médiation, depuis laquelle aucune emande n’est rapportée.

Mme [K] [L] et Mme [A] [L] réfutent toute baisse de l’inemnité d’occupation au titre d’une clause pénale, s’agissant d’une responsabilité délictuelle de maintien dans les lieux causant aux propriétaires un préjudice né de la privation contrainte de leur droit de propriété et justifiant l’application de la valeur locative du logement sans le plafonnement lié au bail.

Dans ses conclusions en réponse n° 1, Mme [F] [O] demande de :

— débouter les consorts [L] de l’intégralité de leurs demandes

— lui accorder un délai de 12 mois à compter de la signification de la décision à intervenir

— débouter les consorts [L] de leur demande de paiement d’une indemnité d’occupation majorée,

— fixer le montant mensuel de l’occupation au loyer courant de 1.034, 04 € hors charges,

— condamner solidairement les consorts [L] à lui payer la somme de 2.000 €,outre les entiers dépens.

A l’audience du 16 janvier 2025, le conseil des consorts [L], se référant à ses écritures, a réitéré ses demandes et rappelé que la locataire percevait environ 50.000 € de salaire annuel.

Mme [F] [O] a soulevé l’incompétence du juge des référés et rappelé faire des demandes de logement social depuis 2013 sans cesse renouvelées, dans le cadre d’une situation professionnelle d’intermittente du spectacle l’excluant du secteur privé.

Décision du 04 mars 2025

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MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la demande d’expulsion du fait du congé pour vendre

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Il ressort des pièces versées aux débats que les consorts [L] ont fait délivrer à leur locataire en date du 27 novembre 2023 un congé pour vendre déposé à étude, à effet du 3 juin 2024, par conséquent délivré plus de six mois avant terme conformément à l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989. Une offre de vente à Mme [O] l’accompagnait pour un prix de 461.905 euros net vendeur, accompagnée de l’arrêté du 13 décembre 2017 consacré aux droits du locataire objet d’un tel congé.

Le motif de ce congé n’a été nullement contesté par Mme [O].

En conséquence, en l’absence de contestation sèrieuse, le congé pour vendre sera validé.

Il en résulte que le contrat de bail lient les parties relatif au logement situé [Adresse 4] (lot n° 15) [Localité 5] doit être considéré comme résilié à la date du 3 juin 2024.

Le contrat de bail susdit étant résilié au 3 juin 2024, Mme [F] [O] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il sera donc ordonné l’expulsion de Mme [F] [O], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant.

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril des locataires, à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

Décision du 04 mars 2025

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II. Sur la demande reconventionnelle de délais

Aux termes de l’article L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois.

Selon l’article L 412-3 du même code, Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Selon l’article L 412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Mme [F] [O], ne contestant pas avoir perçu pour l’année 2023 une somme nette fiscale de 47.573 € mais bénéficiant d’un revenu irrégulier en sa qualité d’intermittente du spectacle (cheffe monteuse), démontre avoir fait des démarches en vue d’obtenir un logement social auprès du Ministère de la cohésion des territoires dès le 16/09/2013 lesquelles démarches, sans qu’on sache si elles ont été renouvelées entretemps de façon constante, ont été réitérées le 2 juillet 2024, soit après la date d’effet du congé pour vendre, tout comme sa demande auprès de ville de [Localité 6] en date du 29 juin 2024, également renouvelée le 20 août 2024.

Elle fait également état d’une recherche infructueuse auprès d’un bailleur privé sen septembre 2024.

Sa pièce n° 1 démontre également que son périmètre de recherche est imité au XVIe arrondissement de [Localité 6]. En cela, elle ne fait pas état d’une situation qui la contraindrait à cet arrondissement tel qu’un parent à charge ou des enfants dont la scolarisation pâtirait de changer d’établissement en cours d’année.

Il ressort de ces pièces que les efforts de relogement de la locataire ont été particulièrement tardifs, s’agissant d’un congé pour vendre notifié le 27 septembre 2024, et particulièrement limitées géographiquement sans qu’elle fasse état de justification particulière. Elle ne démontre pas davantage que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales au sens de la loi précitée.

Enfin, le temps de la voie de recours lui a d’ores et déjà octroyé un délai notable, pendant lequel elle ne justifie pas avoir activement recherché un logement, auquel il conviendra d’ajouter le solde de la trève hivernale et les deux mois de l’article L 412-1 précité.

Dans ces conditions, la demande de délai sera rejetée.

III. Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [F] [O] à compter de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés.

Décision du 04 mars 2025

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Il n’est pas possible de considérer le surplus de loyer réclamé par les bailleresses comme le fruit d’une clause pénale modérable par le juge, puisqu’aucune clause envisageant cette situation post-contractuelle ne figure au contrat de bail. Il faut donc s’en remettre aux règles de l’article 1240 du code civil afin de constater une faute, un préjudice et un lien de causalité.

En l’espèce, les consorts [L] font état de leurs propres projets de relogement contrariés sans guère en justifier plus avant, quand bien même il pourrait s’agir d’un aboutissement logique de la vente du logement. Il n’en reste pas moins que de ne pas pouvoir vendre l’appartement du fait du maintien dans les lieux de la locataire contre leur volonté et contre tout base légale et contractuelle entache nécessairement le droit qui est le leur de disposer de leur bien droit de propriété et les contraint à subir une situation locative forcée.

Il en résulte nécessairement un préjudice, mais qui ne correspond pas nécessairement à la valeur locative déplafonnée, puisque l’appartement était destiné à la vente après le 3 juin 2024. Par ailleurs, les demanderesses ne s’appuient sur aucune pièce pour justifier pas de la valeur locative mensuelle de 1.750 € dont elles se prévalent.

Cette indemnité d’occupation sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer indexé augmenté de 10% et des charges qui auraient été payées si le bail s’était poursuivi.

Il convient de condamner Mme [F] [O] au paiement de ces sommes.

S’agissant de la période réclamée de juin 2024 au 31 décembre 2024, et n’étant pas discuté que la locataire s’est acquittée à ces dates de son loyer courant, Mme [F] [O] sera donc condamnée au titre de ce supplément à payer la somme de (1034, 04 € x 10%= 103, 40 € ) x 7 mois = 723, 80 €.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Il y a lieu de condamner Mme [F] [O] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maitre Samy ZAROURI.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner Mme [F] [O] à payer la somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe,

CONSTATE, du fait du congé pour vendre en date du 27 novembre 2023, la résiliation du bail du 4 juin 2021 conclu entre les parties portant sur les lieux loués situés au [Adresse 4] (lot n° 15, étage 5) [Localité 5], à compter du 3 juin 2024,

ORDONNE l’expulsion de Mme [F] [O] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution et de la loi 2014-366 du 24 mars 2014,

AUTORISE, en ce cas, Mme [K] [L] et Mme [A] [L] à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de la locataire, à défaut de local désigné

Décision du 04 mars 2025

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DIT QUE le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE Mme [F] [O] à payer à Mme [K] [L] et Mme [A] [L], à titre de provision, l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du dernier loyer indexé augmenté de 10%, outre les charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE en conséquence Mme [F] [O] à payer à Mme [K] [L] et Mme [A] [L] à titre provisionnel la somme de 723, 80 € au titre de la période d’occupation du 3 juin 2024 au 31 décembre 2024,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [F] [O] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maitre Samy ZAROURI,

CONDAMNE Mme [F] [O] à payer à Mme [K] [L] et Mme [A] [L] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière Le président