TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 26/51002 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBU5W

N° : 3

Assignation du :

29 Janvier 2026

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 03 juin 2026

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice le cabinet de MESSIEURS [Z] ET CIE, Société en commandite simple

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Catherine DE FROIDCOURT-BOYER, avocat au barreau de PARIS – #A0241

DEFENDERESSES

La société “ES & DISTRIBUTION”, société par actions simplifiée

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Richard Ruben COHEN, avocat au barreau de PARIS – #C1887

S.C.I. SCI ZR GROUP

[Adresse 3]

[Localité 3]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 17 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Par actes de commissaire de justice en date du 29 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 4] à PARIS a assigné les sociétés la SCI ZR GROUP et la société ES&DISTRIBUTION afin notamment de procéder à la dépose de la pompe à chaleur installée au niveau des parties communes de l’immeuble et desservant les locaux appartenant à la première société citée et qui sont occupés par la seconde société citée.

Après deux renvois octroyés à la demande des parties, l’affaire a été appelée à l’audience du 17 avril 2026.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires précité, par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, sollicite du juge des référés de :

« Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu les articles 1222 et 1253 du code civil,

Vu notamment les articles 9, 14, 18, 25 b) de la loi du 10 juillet 1965,

Il est demandé au Président du Tribunal Judicaire de Paris de :

A titre principal,

— Autoriser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à faire déposer la pompe à chaleur installée reposant sur le sol de la cour de l’immeuble du [Adresse 1] et reliée au lot n° 1 situé au rez-de-chaussée du bâtiment A, suivant devis établi par la société ARCALI le 3 février 2026 ;

— Autoriser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à pénétrer dans le lot n°1, accompagné de toute entreprise de son choix, afin de faire couper l’électricité dans le lot n°1 pendant le temps nécessaire à la dépose et le cas échéant, si le syndic le souhaite, en présence d’un commissaire de justice et des forces de police,

— Condamner la SCI ZR GROUP, solidairement avec la SAS ES & DISTRIBUTION, à payer par provision au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] la somme de 2299 € TTC suivant devis du 3 février 2026, outre une somme de 15 € par jour au titre du stockage à compter du début du stockage jusqu’à la fin du stockage de la climatisation qui sera formalisée par un écrit de la société ARCALI ,

A titre subsidiaire,

— Condamner la SCI ZR GROUP, solidairement avec la SAS ES & DISTRIBUTION, à déposer la pompe à chaleur installée reposant sur le sol de la cour de l’immeuble du [Adresse 1] et reliée au lot n° 1 située au rez-de-chaussée du bâtiment A, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, aux frais de cette dernière, sous astreinte de 1500 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

En tout état de cause,

— Condamner par provision la SCI ZR GROUP, solidairement avec la SAS ES & DISTRIBUTION, à verser une somme de 5000 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à titre de dommages et intérêts,

— Condamner in solidum la SCI ZR GROUP et la SAS ES & DISTRIBUTION à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du constat du commissaire de justice établi par la SCP LPF le 10 décembre 2025."

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société ES&DISTRIBUTION sollicite du juge des référés de :

« Vu les articles 30 , 31 et 750-1 du Code de procédure civile,

Vu l’article 25 de la Loi du 10 juillet 1965

— DECLARER irrecevable le syndicat des copropriétaires en ses demandes,

A défaut :

— ENJOINDRE aux parties d’avoir à rencontrer un conciliateur/médiateur de Justice, et sursoir à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure amiable,

A défaut :

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

A titre infiniment subsidiaire :

— REJETER la demande d’astreinte et de dommages et intérêts,

— ACCORDER un délai de 3 mois à compter de la signification de l’Ordonnance à intervenir pour procéder à la dépose de la pompe à chaleur, et/ou obtenir la ratification de l’installation par l’Assemblée Générale,

En tout état de cause :

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer à la société ES & DISTRIBUTION la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires ce que de droit sur les dépens."

Pour sa part, la société ZR GROUP n’est pas représentée.

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

SUR CE :

Sur les fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité à agir et de l’absence de procédure amiable

La société ES&DISTRIBUTION énonce d’une part que le syndic, la société MESSIEURS [Z] ET COMPAGNIE n’avait pas qualité à agir en qualité de représentant du syndicat des copropriétaires précité, en sorte que l’ensemble des demandes du syndicat sont irrecevables.

En outre, au visa des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, aucune tentative amiable de résolution du litige n’est intervenue avant la délivrance de l’acte introductif d’instance, de sorte que l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires doivent être également à ce titre déclarées irrecevables.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5] à [Localité 1] sollicite le rejet des fins de non-recevoir soulevées liminairement en défense.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Et, en application des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation.

En l’espèce, les procès-verbaux d’assemblée générale en date du 3 juin 2025, tels que versés aux débats, énoncent, sans ambiguité possible, que la société en commandite simple MESSIEURS [Z] et Cie est le syndic de la copropriété de l’ensemble immobilier du [Adresse 5] à [Localité 1], et ce, pour la période allant du 3 juin 2025 au 30 septembre 2026. Par suite, à la date de délivrance de l’acte introductif d’instance, ladite société de syndic exerçait les fonctions de syndic en exercie de la copropriété précitée.

Par suite, la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la société de syndic, MESSIEURS [Z] ET COMPAGNIE, sera rejetée.

S’agissant du défaut de tentative amiable, et sans qu’il soit besoin d’aller plus avant, le syndicat des copropriétaires précité sollicite du juge des référés, juge de l’urgence, la dépose d’une pompe à chaleur desservant les locaux des sociétés défenderesses, en ce qu’un trouble manifestement illicite existe du fait de la présence dans les parties communes de l’immeuble, d’un bloc de pompe à chaleur et cause, ne serait-ce que par les nuisances sonores qu’il génère, un trouble anormal du voisinage.

Or, la notion de trouble manifestement illicite étant attachée à la notion d’urgence manifeste, il s’ensuit que le juge des référés, contrairement au juge du fond, n’a pas à caractériser une quelconque urgence pour ordonner une mesure destinée à faire cesser un trouble manifestement illicite.

En effet, l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés à l’article 750-1 du code de procédure civile susvisé par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5] à [Localité 1] ne fait pas obstacle à la saisine du juge des référés.

A titre surabondant, il sera relevé que par lettre de mise en demeure en date du 6 janvier 2026, le conseil du syndicat, partie demanderesse, a tenté de trouver une solution amiable avant toute saisine judiciaire.

En conséquence, la fin de non-recevoir tirée du défaut de tentative préalable de résolution amiable du litige opposant les parties sera également rejetée.

Sur la dépose du bloc de pompe à chaleur

En application des dispositions de l’article 1253 du code civil, le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Et, en application des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En l’espèce, il ressort des photographies produites ainsi que celles figurant dans le procès-verbal de constat de commissaire de justice établi par Maître [E] le 10 décembre 2025, qu’un bloc de pompe à chaleur a été installé dans la cour de l’immeuble. Ce bloc est, comme le relève l’officier ministériel, de marque LG et de modèle THERMA VTM. Ce bloc est raccordé de l’extérieur vers l’intérieur de l’ensemble immobilier en cause, et plus précisément au niveau du lot n°1, selon l’état descriptif de division.

Or, à la lecture du règlement de copropriété et des plans produits, le lot auquel est raccordé ce bloc de pompe à chaleur est l’un des lots appartenant à la société ZR GROUP et actuellement exploité par la société ES&DISTRIBUTION.

Sans qu’il y ait besoin d’aller plus avant et du reste cela n’est pas contesté en défense, il n’apparaît pas qu’une autorisation ait été donnée pour l’installation de ce bloc de pompe à chaleurs dans les parties communes que constitue la cour de l’immeuble. Au reste, il importe que ledit bloc soit peu visible ou en-dehors du passage des résidents dudit ensemble immobilier.

Cette installation au niveau des parties communes sans autorisation constitue, sans conteste, un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

Le syndicat des copropriétaires sera, en conséquence, autorisé à procéder à la dépose de ce bloc selon les termes du devis établi par la société ARCALI le 14 avril 2026 et ce, afin d’éviter toutes difficultés d’exécution, en présence d’un commissaire de justice, dès lors que ladite dépose nécessite d’entrer dans le lot n°1 de la copropriété.

Les conditions et termes de cette dépose seront fixés au dispositif de l’ordonnance ; toute demande plus ample ou contraire formée à ce titre sera, par conséquent, rejetée.

Par ailleurs, si les frais de cette intervention seront avancés par le syndicat des copropriétaires, il n’en demeure pas moins que la société ES&DISTRIBUTION ainsi que le propriétaire des locaux, la société ZR GROUP, – laquelle est par nature responsable des troubles occasionnés par l’occupant de ses locaux, au vu notamment du règlement de copropriété applicable -, seront solidairement condamnés à les rembourser au syndicat des copropriétaires, notamment les frais de dépose, qui s’élèvent à la somme de 2.284 euros TTC ainsi que les frais éventuels d’intervention du commissaire de justice.

En outre, les sociétés défenderesses seront condamnées à récupérer le bloc de pompe à chaleur litigieuxdans les 48 heures suivant sa dépose et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 3 mois. En effet, la demande relative au stockage par la société ARCALI dudit bloc de pompe à chaleur avec une prise en charge des frais y afférents par les sociétés défenderesses n’apparaît pas comme étant une solution permettant de mettre un terme effectif au litige, étant précisé que se poserait le problème de la récupération du bloc de pompe à chaleur dans un délai, pour l’heure, très aléatoire et pouvant occasionner à la copropriété en cause des frais indus.

Enfin, la liquidation éventuelle de l’astreinte ainsi prononcée sera laissée au soin de son juge naturel.

Sur la demande de provision

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, et sans qu’il soit besoin d’aller plus avant, les attestations et les relevés sonores relevés par le commissaire de justice aux termes du procès-verbal de constat précité, sont insuffisants pour caractériser les nuisances sonores dont se prévaut le syndicat des copropriétaires pour solliciter la condamnation des parties défenderesses à lui payer la somme indemnitaire de 5.000 euros.

Cette demande sera, en conséquence, rejetée.

Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les sociétés ZR GROUP et ES&DISTRIBUTION seront condamnées in solidum aux dépens.

Les dépens étant définis aux termes des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, il n’appartient pas à la présente juridiction de les lister.

Toute demande formée en ce sens sera, en conséquence, rejetée.

Partie tenue aux dépens, les sociétés ZR GROUP et ES&DISTRIBUTION seront condamnées à payer la somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5] à [Localité 1] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition par le greffe,

REJETONS l’ensemble des fins de non-recevoir soulevées par la société ES&DISTRIBUTION ;

AUTORISONS le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, à faire intervenir, à ses frais avancés, la société ARCALI, ou en cas d’indisponibilité toute autre société spécialisée, pour procéder au démontage du bloc de pompe à chaleur se trouvant dans la cour de l’immeuble et relié au lot n°1, selon l’état descriptif de division, lequel est situé au rez-de-chaussée du bâtiment A ;

DESIGNONS Maître [I] [C], commissaire de justice à [Localité 1] au sein de l’étude [O] [C] avec mission de procéder, en tant que de besoin, à l’ouverture du lot n°1 appartenant et/ou occupé par les sociétés ZR GROUP et ES&DISTRIBUTION au sein de la copropriété en cause afin de permettre à la société ARCALI, ou en cas d’indisponibilité toute autre société spécialisée, de procéder au démontage ;

AUTORISONS le commissaire de justice désigné à se faire adjoindre le concours de la force publique et d’un serrurier, afin de l’assister en cas de difficultés rencontrées pour pénétrer dans le lot n°1 appartenant et/ou occupé par les sociétés ZR GROUP et ES&DISTRIBUTION au sein de la copropriété en cause, et pour procéder à sa fermeture à l’issue des opérations, travaux et mesures de dépose ;

DISONS qu’il sera dressé procès-verbal par le commissaire de justice ainsi désigné de ses interventions et constats ;

CONDAMNONS solidairement les sociétés ZR GROUP et ES&DISTRIBUTION à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 5] à [Localité 1] l’ensemble des frais d’intervention de dépose qui s’établissent à un montant de 2.284 euros TTC ainsi que de ceux avancés au titre des honoraires du commissaire de justice présentement désigné;

CONDAMNONS les sociétés ZR GROUP et ES&DISTRIBUTION à procéder à la récupération du bloc de pompe à chaleur ainsi démonté dans les 48 heures de sa dépose ;

CONDAMNONS la société ZR GROUP, passé ce délai de 48 heures pour récupérer le bloc de pompe à chaleur en cause, à une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant 3 mois;

CONDAMNONS la société ES&DISTRIBUTION, passé ce délai de 48 heures pour récupérer le bloc de pompe à chaleur en cause, à une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant 3 mois ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNONS in solidum les sociétés ES&DISTRIBUTION et ZR GROUP à payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 1] ;

CONDAMNONS in solidum ES&DISTRIBUTION et ZR GROUP aux dépens ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 1] le 03 juin 2026

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI