TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [K] [B]

M. le Préfet de [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/01504 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BBJ

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 08 janvier 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT-OPH ( ANCIENNEMENT OPAC DE [Localité 4]), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [B], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 novembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 08 janvier 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 08 janvier 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/01504 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BBJ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 août 2021, l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [K] [B] et Mme [E] [Y] [L] sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1287,04 euros outre une provision mensuelle pour charges.

Par courrier recommandé en date du 11 janvier 2024, Mme [E] [Y] [L] a informé le bailleur de son divorce avec M. [K] [B], ce dernier restant locataire dudit logement.

Par acte de commissaire de justice du 29 août 2024, l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH a fait délivrer à M. [K] [B] un commandement de payer la somme principale de 11909,22 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [B] le 30 août 2024.

Par assignation du 31 janvier 2025, l’établissement public PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [K] [B] si besoin avec l’intervention de la force publique et d’un serrurier, autoriser la séquestration des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges jusqu’à libération des lieux,

—  9727,20 euros sur l’arriéré locatif à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de l’assignation,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 février 2025 mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Appelée à l’audience du 15 mai 2025, l’affaire a été renvoyée à deux reprises dans l’attente d’une décision d’aide juridictionnelle.

À l’audience du 6 novembre 2025, l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et précisé que la dette locative s’élevait désormais à 23692,47 euros. Il a indiqué qu’il n’y avait pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et s’est opposé aux délais sollicités par M. [K] [B].

M. [K] [B], comparant en personne, a demandé à bénéficier de délais de paiement et pour quitter les lieux.

Au soutien de ses prétentions, il a expliqué être en incapacité de payer le loyer depuis son divorce et avoir sollicité son bailleur pour bénéficier d’un logement plus adapté à ses revenus. Il a précisé avoir repris le paiement d’une partie du loyer.

À l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 29 août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 11909,22 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 octobre 2024.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, M. [K] [B] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH ou à leur mandataire.

Par ailleurs, l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 novembre 2025, la dette se portait à 23305,09 euros, soustraction faite des frais de procédure. Cette somme correspond aux loyers impayés et indemnités d’occupation échues à cette date.

M. [K] [B] reconnaît cette dette. Il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 9727,20 et de la signification de la présente décision pour le surplus.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et de l’audience que M. [K] [B] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience, n’effectuant que des paiements partiels. Ses revenus ne lui permettent pas de respecter un échéancier, M. [K] [B] ne parvenant pas à payer son loyer courant dans son intégralité.

Dans ces conditions, il ne lui sera pas accordé de délais de paiement.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, si M. [K] [B] indique avoir sollicité le bailleur pour obtenir un autre logement plus adapté à sa situation, il n’en justifie pas. Il est toutefois père de trois enfants mineurs et justifie bénéficier d’une garde alternée. Dans ces circonstances, il lui sera accordé un délai supplémentaire pour quitter les lieux d’une durée de six mois.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il paraît équitable de ne pas le condamner à payer d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre de provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE en conséquence que le bail d’habitation conclu le 25 août 2021 entre l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH et M. [K] [B] et Mme [E] [Y] [L] concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] est résilié depuis le 30 octobre 2024,

ORDONNE à M. [K] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

ACCORDE cependant à M. [K] [B] un délai supplémentaire de six mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, et dit que le commandement de quitter les lieux, visé à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne pourra pas intervenir avant la fin de ce délai supplémentaire,

DIT qu’à défaut pour M. [K] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ces délais, l’établissement public [Localité 4] HABITAT – OPH pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et s. du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [K] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 31 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à sa mandataire,

CONDAMNE M. [K] [B] à payer à l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH la somme provisionnelle de 23305,09 euros au titre de l’arriéré locatif et indemnités d’occupation échues selon décompte du 3 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 9727,20 et de la signification de la présente décision pour le surplus,

DEBOUTE M. [K] [B] de sa demande de délai de paiement,

DEBOUTE l’établissement public [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [K] [B] aux dépens de la présente instance,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge