TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 24/02169 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C3RZB

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Décembre 2023

JUGEMENT

rendu le 28 Janvier 2026

DEMANDERESSE

SCI DE LA LOIRE

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Maître Ivan JURASINOVIC de la SELARL ILIRIO LEGAL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #G0101

DÉFENDERESSE

S.A.S.SOCIETE FRANCAISE IMMOBILIERE D’AMENAGEMENT LELIEVRE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Alexandre VISPI, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0449 et par Maître David GILLIG, SELARL SOLER-COUTEAUX &ASSOCIES, avocat au Barreau de Strasbourg, avocat plaidant

Décision du 28 Janvier 2026

2ème chambre civile

N° RG 24/02169 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C3RZB

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Président, statuant en juge unique,

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 17 Novembre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 28 janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 19 novembre 2020, une promesse unilatérale de vente a été conclue entre la SCI de la LOIRE (la promettante) et la SAS FRANCAISE IMMOBILIERE D’AMENAGEMENT LELIEVRE (la bénéficiaire, ci-après désignée la SOFIAL), portant sur trois parcelles de terrain situées sur la commune de RIVES DU LOIR EN ANJOU, pour un prix de 1.390.000 euros, ladite promesse prenant fin au 19 avril 2022, avec différentes conditions suspensives dont celle d’obtention d’un prêt bancaire pour le financement de l’opération à hauteur de 2.700.000 euros, sur deux ans, avec un taux d’intérêt annuel maximal hors assurance de 2%.

Une indemnité d’immobilisation a été fixée contractuellement à la somme de 139.000 euros.

Aucune levée d’option n’est intervenue dans le délai imparti.

Par lettre recommandée du 30 août 2023, la SCI de la LOIRE a mis en demeure la SOFIAL de lui régler la somme due au titre de l’indemnité d’immobilisation contractuellement fixée, en vain.

Par acte de commissaire de justice délivré le 27 décembre 2023, la SCI de la LOIRE a fait assigner, devant la juridiction de céans, la SOFIAL, afin d’obtenir paiement de ladite somme précitée.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 04 février 2025, la SCI de La Loire demande au tribunal de :

« Vu l’article 1304-3 du code civil,

Vu l’acte authentique du 19 novembre 2020,

— Juger que, la « SOCIETE FRANCAISE IMMOBILIERE D’AMENAGEMENT LELIEVRE » n’ayant pas déposé de demande de permis d’aménager, elle se trouve déchu de plein droit du bénéfice de la promesse unilatérale de vente du 19 novembre 2020, ce qui permet à la « SCI DE LA LOIRE » de reprendre son entière liberté,

— Condamner la « SOCIETE FRANCAISE IMMOBILIERE D’AMENAGEMENT LELIEVRE » à payer à la « SCI DE LA LOIRE » une somme de 139.000 € à titre d’indemnité d’immobilisation, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 août 2023 et anatocisme,

A titre subsidiaire :

Vu les articles 1240 et 1241 du code civil,

— Juger que l’immobilisation indue, par la « SOCIETE FRANCAISE IMMOBILIERE D’AMENAGEMENT LELIEVRE » de l’immeuble appartenant à la société « SCI DE LA LOIRE » constitue, qu’elle ait été faite consciemment ou qu’elle découle de sa négligence, un fait générateur de responsabilité l’obligeant à réparation,

— Condamner la « SOCIETE FRANCAISE IMMOBILIERE D’AMENAGEMENT LELIEVRE » à payer à la « SCI DE LA LOIRE » une somme de 139.000 € à titre de dommages intérêts, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir,

Dans tous les cas :

— Condamner la « SOCIETE FRANCAISE IMMOBILIERE D’AMENAGEMENT LELIEVRE » à payer à la « SCI DE LA LOIRE » une somme de 5.100 € HT soit 6.120 € TTC sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la « SOCIETE FRANCAISE IMMOBILIERE D’AMENAGEMENT LELIEVRE » aux dépens, recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

L’exécution provisoire ne sera pas écartée. »

Se prévalant des dispositions contractuelles, selon lesquelles était notamment prévue une condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis d’aménager, la SCI de la Loire soutient que la SOFIAL n’a pas déposé de demande en ce sens auprès des autorités compétentes, de sorte qu’elle a manqué à ses obligations contractuelles et ne peut donc légitimement prétendre à se soustraire du paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Elle précise qu’il en est de même de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt, à propos de laquelle la SOFIAL n’a fournie aucun justificatif au notaire en temps utile.

Elle en déduit être fondée à réclamer le paiement de l’indemnité d’immobilisation dans son intégralité, avec intérêts et anatocisme.

En réponse aux moyens adverses, la SCI de la Loire fait valoir en premier lieu que la stipulation selon laquelle « La présente promesse de vente est consentie pour un délai expirant à 16 heures, le 19 avril 2022 » n’est pas assortie in fine de la caducité et que l’écoulement du délai précité n’est pas extinctif de droits, de sorte que la défenderesse ne peut s’en prévaloir.

Elle fait valoir en deuxième lieu que le simple manquement de la SOFIAL consistant en l’absence de dépôt d’une demande de permis d’aménager a empêché l’accomplissement des autres conditions suspensives stipulées à la promesse, et qu’il n’y avait aucune obligation à la charge de la promettante de solliciter auprès de la bénéficiaire de justifier de ses démarches et de la réalisation des conditions suspensives.

Elle relève par ailleurs que la condition suspensive relative au droit de préemption urbain n’a pas été levée par la faute de la SOFIAL.

La SCI de la Loire fait valoir enfin que la SOFIAL a attendu près de deux ans avant d’informer le notaire du refus de la commune d’autoriser l’aménagement des lieux, et qu’elle a à dessein laisser entendre qu’il s’agissait d’un refus non-définitif, excipant d’une procédure prétendument en cours contre la commune, non-justifiée.

A titre subsidiaire, la SCI de la Loire se prévaut des dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil et soutient que l’immobilisation indue de l’immeuble objet de la promesse unilatérale de vente litigieuse constitue un fait générateur de responsabilité de la société défenderesse, appelant réparation à hauteur de 139.000 euros de dommages-intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 06 février 2025, la SOFIAL demande au tribunal de :

« Constater la caducité de la promesse de vente signée le 19 novembre 2020 ;

— Débouter la SCI de la Loire de l’ensemble de ses fins et prétentions indemnitaires ;

— Condamner la SCI de la Loire à verser à la SOFIAL la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— La Condamner encore aux entiers frais et dépens de la procédure ;

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement a intervenir ».

La SOFIAL conclut au rejet des prétentions adverses, soutenant en premier lieu que la promesse unilatérale de vente litigieuse est caduque en l’absence de preuve rapportée de ce que les documents mentionnés dans ladite promesse ont été communiqués au notaire dans le délai imparti, et en déduit que la SCI de la Loire n’est donc pas fondée à demander l’application de la clause relative à l’indemnité d’immobilisation.

Elle conclut également qu’il a été prévu dans la promesse que l’absence de réitération de l’acte à la date du 19 mai 2022 devait entraîner sa caducité et ce en toutes ses dispositions en ce compris celle relative à l’indemnité d’immobilisation.

La SOFIAL se prévaut en deuxième lieu de ce que la condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis d’aménager les lieux n’était pas la seule condition de la promesse, et que d’autres conditions suspensives n’ont pas été réalisées dans le délai de validité de l’acte ou à tout le moins n’ont pas été justifiées auprès d’elle dans le délai imparti, de sorte que l’indemnité n’est pas davantage due pour ce motif.

Elle rappelle qu’il appartenait à la SCI de La Loire, directement ou par le biais de son notaire, de lui justifier de la réalisation des conditions tenant au certificat d’urbanisme, au droit de préemption et à l’état hypothécaire, dans le délai de validité de cette promesse, et alors qu’il s’agissait de conditions préalables à celle afférente à l’obtention d’un permis d’aménager.

La SOFIAL en déduit qu’il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir déposé une demande de permis d’aménager un lotissement dans le délai convenu contractuellement, outre qu’elle a en toute hypothèse essuyé un refus de la commune en avril 2021, information transmise sans délai au notaire instrumentaire et qu’elle n’a donc pas, par voie de conséquence, engagé des démarches pour la souscription d’un prêt bancaire, l’opération étant vouée à l’échec.

Elle soulève en dernier lieu l’absence de mise en demeure préalable à l’initiative de la société demanderesse, comme prévue par l’article 1231-5 du code civil, de régulariser l’acte authentique.

La SOFIAL conclut enfin au rejet de la demande en paiement formée à titre subsidiaire en l’absence d’une quelconque faute délictuelle caractérisée à son encontre.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 mars 2025.

L’affaire, appelée à l’audience du 17 novembre 2025, a été mise en délibéré au 28 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de « juger »

Il n’y a pas lieu de statuer sur celles de ces demandes qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.

Sur la demande principale en paiement de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Selon l’article 1304-6 du même code civil, « L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive. (…). En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé ».

Sur ce,

Il ressort des termes de l’acte produit, et n’est pas contesté par les parties, que la promesse unilatérale de vente litigieuse avait été consentie sous plusieurs conditions suspensives, énumérées en pages six et suivantes de l’acte, à savoir celles querellées relatives à l’obtention d’un prêt bancaire, l’obtention d’un certificat d’urbanisme et d’un état hypothécaire, la purge du droit de préemption, et l’obtention d’un permis d’aménager purgé de tout recours.

Aucune disposition contractuelle ne mentionne que ces conditions suspensives, bien que listées dans un certain ordre, étaient hiérarchisées entre elles, d’une part, et aucune obligation d’information quant à l’obtention du certificat d’urbanisme, l’état hypothécaire et la purge du droit de préemption n’était expressément prévu à la charge de la promettante.

Au demeurant, il convient de relever au surplus que la SCI de la Loire justifie, par la production du courriel du 30 janvier 2025 émanant du notaire rédacteur, que les conditions tenant au certificat d’urbanisme et à l’état hypothécaire avaient été remplies en novembre 2020.

Concernant le droit de préemption, le notaire indique que « celui ci ne pouvait être purgé qu’à réception du plan de division réalisé par le géomètre. Cette démarche incombait au bénéficiaire et n’a pas été menée à son terme. Aussi, nous avons été dans l’impossibilité de notifier la vente au titulaire du droit de préemption (…) ».

L’échange de courriels entre le notaire et un représentant de la SOFIAL le 04 janvier 2021 corrobore cette affirmation, ce dernier indiquant notamment « je vous confirme que le géomètre est intervenu pour effectuer les relevés périmétrique et topographique. Le document d’arpentage ne sera établi qu’après obtention du permis d’aménager (…) », le notaire y répondant en attirant l’atention de son interlocuteur sur le fait que « il est nécessaire de l’avoir afin de purger les droits de prémeption de la SAFER (…) ».

Sur ce point de l’obtention d’un permis d’aménager, la promesse unilatérale de vente prévoyait :

« La présente promesse est conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un permis d’aménager par le bénéficiaire relativement au projet suivant : création d’un lotissement d’au moins 60 lots avant la date du 19 janvier 2022.

L’acquéreur s’engage à déposer dans un délai de cinq mois, soit le 19 avril 2021 une demande de permis d’aménager conforme au projet défini précédemment.

A défaut du dépôt d’une demande conforme au projet défini, dans le délai convenu, l’acquéreur ne pourra se prévaloir du défaut de réalisation de la condition.(…) ».

Or la SOFIAL ne conteste pas ne pas avoir déposé une telle demande auprès des services compétents, dans le délai imparti.

Si elle se prévaut, pour justifier de la non-réalisation de cette condition, d’un refus des services de la commune abritant les parcelles objets de la promesse, force est de constater que l’acte n’avait pas soumis la réalisation de cette condition à l’obtention préalable d’un accord de ladite commune, ledit refus étant au demeurant présenté comme non-définitif par la SOFIAL dans son courriel du 13 février 2023 en exposant « je vous confirme que nous sommes néanmoins toujours intéressés pour mener à bien cette opération, et que nous avons à cet effet sollicité les services d’un avocat pour ce dossier ».

En toute hypothèse la défenderesse ne justifie pas avoir porté utilement à la connaissance du notaire et de la promettante cette information, pourtant essentielle, alors que la lettre de refus des services de la Mairie date du 12 avril 2021 et que la date butoir pour le dépôt de la demande de permis était le 19 avril suivant.

Elle ne saurait exciper d’une absence d’obligation d’information à sa charge, alors que la condition suspensive querellée avait été prévue dans son seul bénéfice, et qu’il était donc logique qu’elle informe la promettante de la position de refus des services de la mairie concernée.

Il convient donc de considérer que cette condition suspensive n’a pas été réalisée en raison de l’inaction fautive de la SOFIAL, et doit être réputée accomplie.

Il doit en être de même de celle afférente à l’obtention d’un prêt bancaire pour financer l’opération litigieuse, cette condition suspensive ayant été rendue inopérante par l’inaction de la SOFIAL à mener à bien celle précédemment citée relative au dépôt de la demande de permis d’aménager et à informer utilement la promettante.

Enfin il doit être relevé la mauvaise foi de la bénéficiaire qui n’a répondu aux demandes du notaire rédacteur des 12 et 27 septembre 2022 quant à la réalisation des conditions suspensives uniquement par le biais du courriel précité du 13 février 2023, soit près de dix mois après l’extinction du délai fixé pour lever l’option, et selon lequel elle reconnaît d’ailleurs que « les conditions suspensives mentionnés dans la promesse de vente n’ont à ce jour pas pu être levées ».

Dans ces conditions il y a lieu de faire application des dispositions contractuelles selon lesquelles « Une fois toutes les conditions suspensives prévues aux présentes réalisées, si le bénéficiaire ne lève pas l’option dans le délai ci-dessus, éventuellement augmenté des trente jours de prorogation, il sera déchu de plein droit dans le bénéfice de la présente promesse conformément aux dispositions de l’article 1117 du code civil alinéa 1er du code civil et ce, sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant. Ce dernier pourra alors disposer librement du bien nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d’acquérir qu’ait exprimées le bénéficiaire.

Indemnité d’immobilisation forfaitaire

(…)

Le bénéficiaire s’oblige, en outre, à verser cette indemnité d’immobilisation au promettant au plus tard dans le délai de trente jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées dans les délais fixés (et sauf prorogation automatique des délais), ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait. »

Par conséquent, la SOFIAL doit être condamnée à verser à la SCI de la Loire la somme de 139.000 euros, laquelle produira intérêts à compter de la présente décision, conformément à la demande.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Succombant au litige, la SOFIAL doit être condamnée aux dépens, ainsi qu’à verser à la SCI de la Loire une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu à distraction des dépens, la demande de la SCI de la Loire tendant à dire qu’ils seront recouvrés « selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile » étant imprécise.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE la SAS FRANCAISE IMMOBILIERE D’AMENAGEMENT LELIEVRE à payer à la SCI de la Loire une somme de 139.000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation, laquelle produit intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE la SAS FRANCAISE IMMOBILIERE D’AMENAGEMENT LELIEVRE à payer à la SCI de la Loire une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS FRANCAISE IMMOBILIERE D’AMENAGEMENT LELIEVRE aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

Fait et jugé à [Localité 5] le 28 Janvier 2026

Le Greffier Le Président